Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2023

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04231 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHHDM

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Février 2023 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 21/09656

APPELANTE

SAS MAISON MOLIERE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 582 105 128, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945 assistée de M^e André GUILLEMAIN de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102

INTIMÉES

La Société [Adresse 2] représentée par son Président, la société par actions simplifiée « TERROT », immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 828 999 383, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250, 2Z60 assistée de M^e Jérôme BENYOUNES de la SELARL VINCI, avocat au barreau de PARIS, toque : L0047

SCI du [Adresse 2] (92) immatriculée au RCS d’Evry sous le numéro 320 920 903, agissant poursuites et diligences de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean-didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240 assistée de M^e Martin LAMY DE LA CHAPELLE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

La société Maison Molière exploite un EHPAD dans un immeuble situé [Adresse 2] (92), en vertu d’un bail commercial conclu le 15 juillet 2010 avec la SCI du [Adresse 2] (92).

Par acte authentique du 30 juin 2017, la SCI du [Adresse 2] a vendu le bien précité à la SAS [Adresse 2], moyennant un prix de 1.200.000 €.

Le 18 juin 2020, la société Maison Molière a reçu notification de la SAS [Adresse 2], de son intention de vendre l’immeuble moyennant un prix de 2.600.000 €, en application des dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce.

La société Maison Molière a indiqué ne pas vouloir exercer son droit de préemption.

Le bail en date du 15 juillet 2010, venu à expiration le 30 juin 2019, s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par exploit d’huissier du 29 octobre 2020, la SAS [Adresse 2] a délivré à la société Maison Molière un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 192.000 € puis l’a fait assigner le 1er octobre 2021 devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Par exploits d’huissier en dates du 9 juillet 2021 et du 16 juillet 2021, la société Maison Molière a fait assigner la SCI du [Adresse 2] (92) et la SAS [Adresse 2], devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité de la vente du 30 juin 2017 soutenant que cette vente est intervenue en fraude de ses droits et en violation des dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce.

Par conclusions d’incident, la SAS [Adresse 2] a demandé au juge de la mise en état notamment de déclarer la société Maison Molière irrecevable en ses demandes, pour prescription.

Par ordonnance du 17 février 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

— dit n’y avoir lieu de renvoyer l’affaire devant la formation de jugement pour trancher une question de fond,

— déclaré irrecevables comme prescrites la demande de la société Maison Molière tendant à prononcer la nullité de la vente du 30 juin 2017 par la SCI du [Adresse 2] (92) à la société [Adresse 2], de l’immeuble situé [Adresse 2] (92), et par conséquent la demande subséquente tendant à lui restituer toutes sommes en loyers et charges perçus par la société [Adresse 2],

— déclaré recevable la demande de la société Maison Molière tendant à condamner la société [Adresse 2] à lui payer la somme de 300.000 € de dommages et intérêts,

— renvoyé à l’audience de mise en état du 11 avril 2023 à 13h30 pour que la société Maison Molière indique au tribunal les suites qu’elle entend donner à la présente instance, et pour ses conclusions,

— condamné la société Maison Molière aux dépens du présent incident,

— dit que les dépens de l’incident pourront être recouvrés par M^e Jérôme Benyounes, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la société Maison Molière à payer à la société [Adresse 2] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Maison Molière a relevé appel de cette ordonnnace par déclaration remise au greffe le 27 février 2023, à l’encontre de la SAS [Adresse 2] et de la SCI du [Adresse 2] (92).

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 25 juillet 2023 par lesquelles la société Maison Molière, appelante, invite la cour à :

— Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par la SAS Maison Molière,

— Réformer l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris en date du 17 février 2023, en ce qu’elle :

Dit n’y avoir lieu de renvoyer l’affaire devant la formation de jugement pour trancher une question de fond,

Déclare irrecevable comme prescrite la demande de la société Maison Molière tendant à prononcer la nullité de la vente du 30 juin 2017, et par conséquent la demande subséquente tendant à lui restituer toutes sommes en loyer et charges perçus par la société du [Adresse 2],

Et statuant de nouveau, sauf à renvoyer à la connaissance de la formation collégiale de la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire qui demeure saisi sous le RG 21/09656, la question de fond sur l’étendue de la fraude et le point de départ de l’action qui en est la conséquence, le tribunal étant saisi au visa des articles 1178, 1180, 1123, 1124 et 2224 du C. civ., L.227-6 du code de commerce,

— Juger que les prétentions de la concluante sur la nullité ou l’inopposabilité de la vente convenue entre la SAS [Adresse 2] et la SCI [Adresse 2], relèvent de la prescription quinquennale.

— Débouter la SAS [Adresse 2] et la SCI [Adresse 2], sur lesquelles pèse la charge de la preuve, de leur demande d’irrecevabilité pour cause de prescription dès lors qu’il n’est pas établi que la SAS Maison Molière aurait du avoir connaissance de la vente, et a fortiori des man’uvres frauduleuses avant juin 2020,

— Juger, sauf à dénaturer les termes de l’article L.145-15 du C. com, que seule la sanction du réputé non-écrit est applicable aux actions menées par la SAS Maison Molière, au visa de l’article L.145-46-1 du C. com d’ordre public, l’article L.145-15 s’appliquant indiscutablement aux méconnaissances des articles du Code de commerce qui y sont mentionnés comme aux articles non mentionnés mais jugés d’ordre public par la Cour de cassation,

— Condamner la société [Adresse 2] à payer à la société Maison Molière à la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Vu les conclusions en date du 3 mai 2023 par lesquelles la SAS [Adresse 2], intimée, invite la cour à :

Vu les articles 9, 122, 699, 700 et 789-6° du Code de procédure civile,

Vu les articles L. 145-46-1, L. 145-60 et L. 227-6 du Code de commerce,

Vu l’article 9 § 2 de la directive (UE) 2017/112 du 14 juin 2017 relative à certains aspects du droit des sociétés,

— Débouter la société Maison Molière de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

En conséquence,

— Confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions ;

— Déclarer irrecevables comme prescrites tant la demande de la société Maison Molière aux fins de voir prononcer la nullité de la vente du 30 juin 2017 consentie par la SCI du [Adresse 2] (92) à la SAS [Adresse 2], que celles subséquentes tendant à voir ordonner sa substitution dans les droits de l’acquéreur, la SAS [Adresse 2], et voir condamner la SAS [Adresse 2] à lui restituer toutes sommes en loyers et charges perçues par elle ;

— Condamner la société Maison Molière à payer à la SAS [Adresse 2] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner la société Maison Molière aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Francine Havet, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 3 mai 2023 par lesquelles la SCI du [Adresse 2], intimée, invite la cour à :

Vu les articles 700 et 789-6 du Code de procédure civile,

Vu l’article 2224 du Code civil,

Vu les articles L.227-6, L. 145-15, L. 145-46-1 et L. 145-60 du Code de commerce,

— Confirmer l’ordonnance en date du 17 févier 2023 en toutes ses dispositions,

En tout état de cause,

— Condamner in solidum la société Maison Molière et la société SAS [Adresse 2] aux entiers dépens,

— Condamner in solidum la société Maison Molière et la société SAS [Adresse 2] à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de constater que l’ordonnance du juge de la mise en état n’est pas contestée en ce qu’elle a déclaré recevable la demande de la société Maison Molière tendant à condamner la société [Adresse 2] à lui payer la somme de 300.000 € de dommages et intérêts ;

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité de la vente

La SCI du [Adresse 2] et la SAS [Adresse 2] estiment prescrite l’action de la Maison Molière, en nullité de la vente du 30 juin 2017, fondée sur la violation des dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce relatives au droit de préemption du locataire ;

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée’ ;

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable en l’espèce, 'Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour …

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état’ ;

sur la nécessité ou non de trancher au préalable une question de fond relative à la fraude

La société Maison Molière estime que l’étude de la prescription nécessite au préalable de trancher la question de fond relative à la fraude, au motif que le point de départ du délai pour agir est retardé au jour de la découverte de cette fraude ; elle allègue au titre de la fraude que la concertation frauduleuse, entre M. [G], directeur général de la société Maison Molière, la SCI du [Adresse 2] et la SAS [Adresse 2], a consisté à ne pas proposer à la société Maison Molière de bénéficier du droit de préemption du locataire et à lui dissimuler la vente du bien le 30 juin 2017 ; selon elle, la lettre de la SCI du [Adresse 2] du 30 janvier 2017, informant la société Maison Molière du projet de vente et de son droit de préférence, comportant la mention 'remise en main propre C. [G] directeur général’ et précédent la signature de celui-ci, n’a jamais été portée à la connaissance du président de la société Maison Molière ;

En l’espèce, il convient de relever que les deux dates du point de départ de la prescription invoquées par la SCI du [Adresse 2] et la SAS [Adresse 2] correspondent d’une première part au jour de la publication de la vente du 30 juin 2017 au service de la publicité foncière, soit le 20 juillet 2017, et d’une deuxième part au 28 juillet 2017, jour où la SAS [Adresse 2] a adressé à la société Maison Molière ses coordonnées de nouveau propriétaire et les quittances de loyer à son nom et où la société Maison Molière a versé le loyer sur son compte bancaire ;

Ces éléments étant sans lien avec la fraude invoquée, il convient de considérer que l’étude de la prescription de l’action ne nécessite pas de trancher au préalable une question de fond relative à la fraude ;

L’ordonnance du 17 février 2023 du juge de la mise en état est donc confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu de renvoyer l’affaire devant la formation de jugement pour trancher une question de fond ;

sur le texte relatif à la prescription applicable en l’espèce

La SCI du [Adresse 2] et la SAS [Adresse 2] estiment que l’action de la Maison Molière est soumise à la prescription biennale prévue par l’article L145-60 du code de commerce ;

La société Maison Molière oppose que la santion de la nullité a été remplacée par le 'réputé non écrit’ prévu par l’article L.145-15 du code de commerce et que l’action est imprescriptible ; à titre subsidiaire, elle fait valoir que son action en nullité est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil ;

Aux termes de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 20 juin 2014, 'Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L.145-54" ;

Aux termes de l’article L. 145-46-1 du même code, dans sa version applicable au litige, 'Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer …' ;

Aux termes de l’article L. 145-60 du même code, 'Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans’ ;

L’alinéa 1er de l’article L. 145-46-1 du code de commerce est une disposition d’ordre public;

le non-respect du droit de préemption du locataire commercial est la nullité de la vente effectuée en violation de ce droit ;

En l’espèce, les dispositions de l’article L.145-15 du code de commerce visent les 'clauses, stipulations et arrangements’ qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement et ne sont donc pas applicables à l’action visant à faire échouer la vente pour non respect du droit de préemption du locataire commercial ;

La santion du non-respect du droit de préemption du locataire commercial prévu par l’article L.145-46-1 du code de commerce est la nullité de la vente ;

L’article L. 145-60 précité, situé dans le 'chapitre V : Du bail commercial (article L.145-1 à L.145-60)', visant toutes les actions exercées en vertu de ce chapitre, il convient de considérer que l’action en nullité de la vente fondée sur l’article L. 145-46-1, qui figure dans ce chapitre V et qui est fondée spécifiquement sur le statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription prévue par l’article L.145-60, soit la prescription biennale, et non à la prescription de droit commun prévue par l’article 2224 du code civil ;

sur le point de départ de la prescription de l’action en nullité de la vente

Aux termes de l’article L. 145-60 du même code, 'Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans’ ;

Aux termes de l’article 2224 du code civil, 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer’ ;

En application de l’article 2224 du code civil, le délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce court du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

En l’espèce, il convient de considérer que l’action en nullité de la vente fondée sur le non respect du droit de préemption du locataire commercial a pour point de départ la date à laquelle la société Maison Molière, locataire commercial, a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer son action, c’est à dire la date à laquelle elle a eu connaissance de la cession du local commercial à la SAS [Adresse 2] et non la date de la découverte de la fraude qu’elle allègue ;

Par courrier du 28 juillet 2017 (pièce 8 SAS), que la société Maison Molière ne conteste pas avoir reçu, la SAS [Adresse 2] a communiqué à la société Maison Molière les coordonnées de M. [J] [P], personne désormais chargée de la gestion du bail, ce courrier étant signé du 'gérant SAS 26 bd Carnot’ et mentionnant l’adresse et l’immatriculation au RCS de la SAS, lesquelles diffèrent de celles de la SCI du [Adresse 2] ;

De même les factures de loyer mensuelles de 9.919,93 € TTC du 31 août 2017 au 31 décembre 2017 (pièce 9 SAS) ont été établies à l’attention de la société Maison Molière, sous la même entête que le courrier du 28 juillet 2017, mentionnant la forme sociale de la SAS [Adresse 2], son adresse et son numéro de RCS ; et il est justifié que le montant du loyer a bien fait l’objet d’un virement Sepa de la société Maison Molière sur le compte bancaire de la SAS [Adresse 2] le 10 août 2017 (pièce 12 SAS) ;

Par lettre recommandée distribuée le 29 avril 2019 (pièce 10 SAS), établie à l’attention de la société Maison Molière, sous la même entête que les pièce précitées, mentionnant la forme sociale de la SAS [Adresse 2], son adresse et son numéro de RCS, celle-ci a précisé que le compte présentait un solde débiteur de 4.079,54 €, confirmant ainsi le règlement des loyers par la société Maison Molière entre le 10 août 2017 et début 2019 ;

Dès lors, il convient de considérer que la SAS [Adresse 2] démontre que la société Maison Molière avait connaissance du changement du bailleur et donc de la vente du local commercial à la SAS [Adresse 2], à compter du 28 juillet 2017 ;

Le délai de prescription a donc commencé à courir à cette date, de sorte qu’au jour de l’assignation délivrée les 9 juillet 2021 et 16 juillet 2021, la prescription de l’action en nullité de la vente était acquise depuis le 28 juillet 2019 ;

Il y a lieu d’ajouter que même s’il était retenu, comme point de départ de la prescription, la date du 29 avril 2019, non contestable en ce qu’elle correspond à la date de la signature par la société Maison Molière de l’accusé de réception de la lettre recommandée susvisée (pièce 10 SAS), il serait constaté que le délai de deux ans à compter de cette date était échu le 29 avril 2021, soit avant l’assignation des 9 et 16 juillet 2019 ;

En conséquence, l’ordonnance du juge de la mise en état est confirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevables comme prescrites la demande de la société Maison Molière tendant à prononcer la nullité de la vente du 30 juin 2017 par la SCI du [Adresse 2] (92) à la société [Adresse 2], de l’immeuble situé [Adresse 2] (92), et par conséquent la demande subséquente tendant à lui restituer toutes sommes en loyers et charges perçus par la société [Adresse 2], formée 'dans l’hypothèse où la vente est annulée’ ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer l’ordonnance sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Maison Molière, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer, à la SCI du [Adresse 2] et à la SAS [Adresse 2], la somme de 2.000 € chacune, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Maison Molière et celle formée par la SCI du [Adresse 2] à l’encontre de la SAS [Adresse 2] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme l’ordonnance ;

Y ajoutant,

Condamne la société Maison Molière aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer, à la SCI du [Adresse 2] et à la SAS [Adresse 2], la somme de 2.000 € chacune, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,