MINUTE N° 26/

Copie exécutoire à :

— M^e Nadine

HEICHELBECH

— M^e Valérie SPIESER

Copie conforme à :

— greffe JCP TPRX, [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 23 Mars 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/00053

N° Portalis DBVW-V-B7J-IN7Q

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim

APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' :

Monsieur, [U], [L]

,

[Adresse 1]

Représenté par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :

Société DISCOUNT STOFFE Société de droit allemand agissant par l’organe de son représentant légal Madame, [P], [I] née, [T] demeurant, [Adresse 2] à, [Localité 2]

,

[Adresse 3]

,

[Localité 3]

,

[Localité 4] ALLEMAGNE

Représentée par M^e Valérie SPIESER de la SELARL V² AVOCATS, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 janvier 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat du 23 juin 2020, M., [U], [L] a donné à bail à la société Discount Stoffe une maison d’habitation sise, [Adresse 4] à, [Localité 5], le contrat de bail conclu précisant que le bien loué était destiné exclusivement à l’habitation principale du gérant et unique associé de la société Discount Stoffe (Mme, [P], [T] épouse, [I]) ainsi qu’à son époux (M., [S], [I]).

Par courrier en date du 9 juin 2023, M., [L] a informé la société Discount Stoffe du fait que des travaux de rénovation énergétique allaient être réalisés et nécessitaient l’installation d’un échafaudage, et qu’ils débuteraient le 19 juin 2023 pour durer jusqu’au mois de septembre 2023.

Se plaignant des désagréments liés aux travaux et de leur longueur, la société Discount Stoffe a, par acte en date du 1er février 2024, fait assigner M., [L] devant le tribunal de proximité de Schiltigheim a’n d’être dispensée du paiement des loyers à compter du 1er octobre 2023, et ce jusqu’à l’achèvement complet des travaux certi’é par constat de commissaire de justice et voir condamner M., [L] à lui verser un montant de 1 000 euros à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à l’achèvement desdits travaux, outre un montant de 2 367,84 euros correspondant aux frais de commissaire de justice, une indemnité de procédure de 3 000 euros et les dépens.

M., [L] a pour sa part sollicité le déguerpissement des époux, [I] et de tout occupant de leur chef dans un délai de trois jours à compter de la signification de l’ordonnance rendue, si nécessaire avec le concours de la force publique. Il a également demandé à voir prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux pour absence d’exécution de l’obligation de paiement des loyers et d’occupation de bonne foi et voir condamner la société Discount Stoffe au paiement de plusieurs montants, à savoir :

—  6 567,05 euros au titre des charges et loyers impayés de décembre 2023 à juin 2024, somme à parfaire au jour de l’assignation ;

—  15 000 euros en réparation des préjudices subis par lui ;

—  5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les entiers frais et dépens de l’instance, incluant toute mesure d’exécution forcée pouvant être dirigée contre les occupants, ainsi que l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision par voie d’huissier, et en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissement visés par le décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge des créanciers prévu à l’article 10 dudit décret.

M., [L] a, à titre liminaire, soulevé une irrecevabilité de l’assignation en raison d’un défaut de qualité à agir en lien avec le droit allemand et, sur le fond, a essentiellement fait valoir que la société Discount Stoffe devait consigner le montant des loyers et que celle-ci adoptait un comportement d’obstruction aux travaux à réaliser.

Par jugement contradictoire rendu le 28 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim a :

— écarté des débats les notes en délibéré communiquées par les conseils des parties ;

— dispensé la société Discount Stoffe du paiement des loyers à compter du 1er octobre 2023 en exécution du contrat de bail conclu le 23 juin 2020 et portant sur une maison d’habitation sise, [Adresse 4] à, [Localité 5], et ce jusqu’à achèvement complet des travaux certi’és par constat de commissaire de justice dressé à la requête de la partie la plus diligente ;

— condamné M., [L] à verser à la société Discount Stoffe la somme de 2 367,84 euros représentant les frais de commissaire de justice avancés par la société Discount Stoffe dans le cadre de la procédure ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné M., [L] à verser à la société Discount Stoffe une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le premier juge a, avant toute chose, écarté des débats les notes en délibéré adressées par les parties sans autorisation et rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M., [L], constatant que la société Discount Stoffe étant sa cocontractante, elle était recevable à agir.

Sur le fond, il a relevé que les nombreux constats produits démontraient que les époux, [I] ne pouvaient vivre dans des conditions correctes, les travaux durant depuis plusieurs mois, contrairement à ce qui leur avait été annoncé, avec un échafaudage entourant la maison et obligeant ces derniers à faire face à de nombreux désagréments. Il a estimé que M., [L] ne démontrait pas le comportement opposant des époux, [I], les attestations produites émanant des ouvriers travaillant pour son compte et étant dénuées de pertinence car toutes rédigées en termes strictement identiques.

Il a toutefois rejeté la demande de condamnation à paiement de la somme de 1 000 euros par mois, formulée de façon forfaitaire sans aucun justificatif précis.

Il a également rejeté la demande du bailleur tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, faute pour ce dernier de produire le commandement de payer visant ladite clause mais surtout faute pour M., [L] d’être de bonne foi dans l’exécution du contrat de bail, pour avoir fait délivrer un commandement de payer alors que ses locataires faisaient face à de nombreux désagréments depuis plusieurs mois.

M., [L] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 19 décembre 2024.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 5 novembre 2025, M., [L] demande à la cour,

sur l’appel principal

— infirmer le jugement du 28 novembre 2024,

statuant à nouveau :

— débouter la société Discount Stoffe de ses demandes,

— constater la résiliation de plein droit du bail au 21 août 2024 par l’effet du commandement de payer,

— ordonner l’expulsion sans délai du locataire la société Discount Stoffe et de tout occupant de son chef des lieux qu’elle occupe, notamment M. et Mme, [I],

— condamner la société Discount Stoffe à lui payer :

' la somme de 6 567,05 euros au titre des charges et loyers impayés de décembre 2023 à juin 2024,

' la somme de 22 912,27 euros en réparation des préjudices subis,

' 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' les entiers frais et dépens de première instance et d’appel,

sur l’appel incident

— rejeter l’appel incident,

— débouter la société Discount Stoffe de l’intégralité de ses demandes.

A titre liminaire, M., [L] expose avoir entendu procéder à une rénovation de la maison afin de remédier à ses faibles performances énergétiques et avoir été accompagné, dans cette démarche complexe, par une société spécialisée, la société Oktave, auprès de laquelle il a signalé la nécessité de limiter les nuisances pour les preneurs, preneurs qu’il avait informés régulièrement du projet et des travaux à venir, devant prendre effet au 19 juin 2023.

A l’appui de son appel, il critique le jugement en ce qu’il n’a pas pris en considération l’ensemble de ses pièces, démontrant pourtant selon lui l’opposition caractérisée des époux, [I] à la réalisation des travaux, ressortant d’attestations des ouvriers, travaillant non pour lui mais pour les entreprises mandatées par ses soins et intervenant dans son intérêt et celui des occupants, ainsi que des constats de commissaire de justice et autres pièces.

Il insiste sur les efforts qu’il a déployés pour adapter le planning d’intervention des entreprises en fonction des refus d’accès des époux, [I] ou des disponibilités de leur fille, qui a assuré l’interface avec les entreprises sur la 2ème partie du chantier qui s’est déroulée entre avril et mai 2025 et devait permettre la finalisation des travaux.

Il précise que les importants travaux qui avaient quand même pu être réalisés profitaient aux époux, [I], à savoir : l’isolation de la toiture et des murs extérieurs, le changement des fenêtres et portes d’entrée, le remplacement de la chaudière, la mise en place de volets roulants électriques puis en avril et mai 2025 : l’isolation du plafond de la cave, le crépissage et les finitions. Il indique avoir finalement renoncé aux travaux d’installation de la Vmc compte tenu des reports de date imposés par les époux, [I] et du fait qu’ils n’étaient pas techniquement indispensables.

Il souligne la sévérité du jugement querellé dispensant les époux, [I] du paiement de tout loyer « jusqu’à achèvement complet des travaux », ce qui dépendait en grande partie d’eux et était une formulation ambiguë, les parties ayant d’ailleurs chacune mandaté un commissaire de justice pour constater l’achèvement des travaux le 30 juin 2025 sans aboutir à un constat commun.

M., [L] précise que la société Discount Stoffe a repris le paiement des loyers à compter du 1er juillet 2025, mais a continué à en contester l’achèvement à cette date. Il confirme avoir fait retirer les toilettes de chantier et fait intervenir le bureau de contrôle technique en octobre 2025, invoquant le comportement de M., [I] qui a entraîné un report du rendez-vous initial et l’a contraint à recourir à la présence d’un commissaire de justice.

L’appelant estime que la motivation du jugement est une motivation de principe, non appuyée factuellement et ne précisant pas le contenu des « désagréments » retenus. Il conteste à cet égard les allégations adverses, soutenant que l’accès à la maison et au garage persistait malgré l’échafaudage et que la saleté ou les infiltrations dénoncées étaient exagérées voire mensongères, tout comme le prétendu défaut de paiement des entreprises. Il réfute point par point les allégations adverses et leur reprise dans certains constats, invitant à se référer aux photographies et mentions de sa présence, notamment pour nettoyer les lieux.

Il s’oppose à la dispense de loyer et réclame paiement de l’arriéré, soulignant que les époux, [I] ont continué à vivre dans la maison et pouvaient tout au plus prétendre à des dommages et intérêts, la société Discount Stoffe ne subissant quant à elle aucun préjudice.

Il insiste sur son propre préjudice, résultant du surcoût du chantier et des journées de congés posées pour le suivre.

Il réitère sa demande en constatation de la résiliation du bail, les montants visés au commandement de payer du 20 juin 2024 n’ayant pas été payés dans les deux mois.

M., [L] conclut enfin au rejet de l’appel incident en l’absence de tout préjudice subi par la société Discount Stoffe, laquelle ne peut se prévaloir de celui subi par les époux, [I], qui lui sont tiers, et a cru pouvoir se faire justice elle-même en cessant de payer les loyers.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 décembre 2025, la société Discount Stoffe demande à la cour de déclarer l’appelant mal fondé en son appel, le rejeter, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a dispensée du paiement des loyers à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à achèvement complet des travaux certifiés par constat de commissaire de Justice dressé à la requête de la partie la plus diligente et en ce qu’il a condamné M., [L] à lui verser la somme de 2 367,84 euros représentant les frais de commissaire de justice et une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle sollicite sur appel incident de voir déclarer son appel incident recevable et bien fondé, infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M., [L] de sa demande en paiement d’une indemnité mensuelle forfaitaire de 1 000 euros à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à achèvement complet des travaux certifiés par constat de commissaire de justice, et statuant à nouveau, en conséquence,

— condamner M., [L] à lui verser une indemnité mensuelle forfaitaire de 1 000 euros à compter du 1er octobre 2023 jusqu’au 1er juillet 2025, soit un montant de 22 000 euros,

— condamner M., [L] en tous les frais et dépens et au versement d’une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique, la société Discount Stoffe soutient que le bailleur n’a pas donné suite à sa lettre du 15 mai 2023 se plaignant de l’état de la maison, notamment la présence de fourmis, et lui demandant un listing des travaux avec leur date et méthode d’exécution ; qu’il n’a en outre pas respecté le délai annoncé prévu du 19 juin 2023 à septembre 2023 ; que par ailleurs les travaux, mal gérés et mal exécutés, ont rendu la maison quasi-inhabitable (véhicule bloqué à l’extérieur du garage, volets battants ne pouvant plus être ouverts ou fermés, infiltrations d’eau dans certaines pièces, plâtres dans la maison), obligeant les occupants à du « campement » et les empêchant de recevoir leurs famille ou amis.

L’intimée se prévaut de sa bonne foi, telle que caractérisée par la reprise du paiement des loyers en juillet 2025 alors que les travaux n’étaient pas achevés, comme d’ailleurs constaté lors de la visite de contrôle du 17 octobre 2025, suivie d’une nouvelle intervention de plusieurs sociétés le 12 décembre 2025. Elle précise que des difficultés persistent, notamment le dysfonctionnement de la porte d’entrée et des dalles extérieures cassées, sur lesquelles Mme, [I] a d’ailleurs chuté et s’est blessée gravement.

L’intimée conteste avoir fait preuve d’opposition à l’exécution des travaux dont une grande partie concernait l’extérieur et ne nécessitait pas l’autorisation du locataire, précisant n’avoir refusé l’accès des ouvriers qu’à deux reprises lorsque les époux, [I] ont rencontré des problèmes de santé ou avaient des rendez-vous médicaux.

Elle soutient que leur inexécution, voire exécution partielle ou incomplète, a fait subir un préjudice considérable à la société Discount Stoffe dans la mesure où sa gérante et son conjoint ont vécu dans des conditions intolérables pendant presque deux années par suite du manquement du bailleur à leur offrir une jouissance paisible des lieux, les époux, [I] devant vivre dans des conditions précaires dans leur domicile, privés de leur jardin et garage et de toute vie sociale normale.

Elle se prévaut des nombreux constats établis par commissaire de justice qui démontrent le caractère inhabitable des lieux et ce d’autant que les époux, [I], âgés et malades, ont des difficultés de déplacement.

Elle souligne l’inorganisation du chantier, le maintien pendant de nombreux mois de l’échafaudage en l’absence pourtant de tous travaux et la persistance, même après le constat du 30 juin 2025, de difficultés : WC dans le jardin, dysfonctionnement de la porte de la véranda, impraticabilité de la porte d’entrée, absence de fixation des appareillages électriques muraux’ tous ces éléments établissant que le chantier initialement prévu comme devant finir en septembre 2023 ne l’était pas encore en décembre 2025.

Elle souligne que M., [L] a reconnu et regretté lesdits désagréments devant Me, [X], commissaire de justice, et s’est engagé à indemniser la preneuse.

Elle s’oppose à la résiliation du bail, rappelant avoir saisi le tribunal de proximité d’une contestation, encore en cours, du commandement de payer délivré le 14 juin 2024 et avoir été dispensée du paiement des loyers par la décision querellée.

Sur appel incident, elle demande indemnisation du préjudice subi par les époux, [I] à raison de 1 000 euros par mois.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 décembre 2025, l’affaire examinée à l’audience du 19 janvier 2026 et la décision mise en délibéré pour être rendue le 23 mars 2026.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

Sur la demande en dispense de paiement des loyers et en dommages et intérêts pour troubles de jouissance

Le bail litigieux est soumis, conformément à l’accord des parties formalisé en page 2, à l’essentiel des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1714 à 1762 du code civil.

Ainsi, conformément aux articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. L’alinéa e) dispose qu’il est également tenu de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de divers travaux, notamment les travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans les lieux loués. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont alors applicables à ces travaux. Ainsi, avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

L’article 1724 prévoit en ses alinéas 2 et 3 rendus applicables aux travaux de rénovation énergétique par l’article 7 e) précité que, si les réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le preneur aura été privé et que, si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Le bail lui-même prévoit en page 9 sous intitulé « troubles de jouissance » que le locataire devra souffrir sans indemnité la réalisation par le bailleur de travaux d’amélioration ou nécessaires au maintien en état de la chose louée entrant dans ses obligations, ainsi que les travaux d’amélioration de la performance énergétique, sauf si ces travaux venaient à avoir une durée supérieure à vingt et un jours.

M., [L] a, en novembre 2022, fait réaliser une évaluation thermique de l’immeuble par le biais de la société Oktave, société mise en place par divers partenaires, notamment la région, [Localité 6] Est et l’Ademe, pour favoriser la rénovation énergétique de l’habitat, laquelle a conclu à un potentiel de gain énergétique important. Cette étude précisait au titre des contraintes particulières du projet : « ne pas générer de nuisances pour les occupants (locataires) » et « anticiper pour (que) la maison devienne une résidence secondaire à moyens termes ».

Selon contrat signé les 8 et 11 décembre 2022, M., [L] a confié à la société Oktave une mission d’accompagnement avancé pour les travaux de rénovation énergétique à mener, à savoir : isolation de la toiture par sarking, isolation du plancher bas/de la dalle basse, changement des menuiseries extérieures, traitement de l’étanchéité à l’air, installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC), rénovation du système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.

Le bailleur a informé la preneuse, selon courrier du 9 juin 2023 remis en mains propres, de la liste des travaux à venir, prévus pour être exécutés à partir du 19 juin 2023 jusqu’à une fin de chantier courant septembre 2023. Il ne saurait être reproché au bailleur un défaut d’information alors que, outre ce courrier, il résulte du dossier que des échanges antérieurs avaient eu lieu entre les parties et que la preneuse était conviée à la réunion de chantier fixée au 13 juin 2023 destinée à caler le planning précis d’intervention des entreprises.

Les travaux n’étant pas terminés fin septembre 2023 comme prévu, la preneuse sollicite dispense de paiement de l’intégralité du loyer jusqu’à l’achèvement complet des travaux et versement d’une indemnité mensuelle forfaitaire de 1 000 euros pour les troubles de jouissance subis par les époux, [I], occupants de son chef, pour la période du 1er octobre 2023, soit après la date théorique d’achèvement des travaux, au 1er juillet 2025. Ce faisant, elle reconnaît implicitement l’existence d’un accord de principe entre les parties pour une absence d’indemnisation ou de réduction du loyer durant la période prévisionnelle initiale des travaux.

Si, au vu des dispositions précitées, une diminution de loyer peut être envisagée en cas de travaux imposés par le bailleur, celle-ci doit être proportionnée au temps et à la partie de la chose louée dont le preneur aura été privé tandis que l’inhabitabilité se résout en arrêt définitif ou temporaire des travaux ou en résiliation du bail.

En l’espèce, les époux, [I] ne démontrent pas avoir été privés de la jouissance des lieux alors qu’ils ont pu continuer à vivre sur place et avaient accès à l’ensemble des pièces de la maison quand bien même certains meubles étaient déplacés. Contrairement à leurs allégations, il n’est pas établi que le garage ait été rendu inaccessible par l’échafaudage mis en place alors que le constat de commissaire de justice du 24 novembre 2023 permet de voir la porte du garage ouverte et un véhicule à l’intérieur.

Les constats produits caractérisent des conditions de vie peu confortables du fait des rideaux décrochés ou vêtements stockés dans les diverses pièces et de la présence de traces ou poussières, sans pour autant rendre les lieux inhabitables, alors que des poussières sont inhérentes à de tels travaux et que M., [L] était présent sur place, notamment lors des travaux menés à l’intérieur de la maison, pour assurer le nettoyage des pièces concernées.

Les lieux étant restés habitables, c’est à tort que le premier juge a accordé à la preneuse une dispense de versement de tout loyer, le jugement devant être infirmé de ce chef.

Il est par contre acquis que les travaux commandés par M., [L] étaient d’une ampleur considérable, difficilement tenables dans le délai d’exécution annoncé, et de nature, par leur importance, à troubler la jouissance paisible des preneurs, confrontés, a minima, aux bruits, poussières, présence d’un échafaudage réduisant, ne serait-ce que temporairement, la luminosité ou la vue ainsi que l’accès à leur terrasse située en dessous dudit échafaudage. Ces désagréments, qui ont persisté pendant de nombreux mois, ont nécessairement entraîné un trouble de jouissance pour les preneurs, méritant indemnisation. M., [L] a d’ailleurs admis le 24 novembre 2023 devant Me, [X], commissaire de justice, que le chantier prenait plus de temps que prévu du fait des entreprises et qu’il regrettait les désagréments subis par les époux, [I] et n’était pas opposé à un dédommagement raisonnable.

Tant les termes de la loi que du bail impliquent que des travaux subis par les locataires sur une durée supérieure à la durée raisonnable de vingt et un jours entraînent un trouble de jouissance pour ces derniers.

Or, les travaux, qui devaient s’achever au plus tard à fin septembre 2023, ont perduré jusque courant 2025, l’échafaudage n’ayant ainsi été enlevé que le 14 avril 2025, les toilettes de chantier en octobre 2025, période à laquelle a également eu lieu la visite du contrôleur technique, et des derniers travaux ayant été menés le 12 décembre 2025.

S’il est établi par plusieurs attestations que M., [I] a plusieurs fois refusé aux entreprises l’accès aux lieux (notamment le 29 août 2023, le 28 septembre 2023, le 23 novembre 2023 et le 31 janvier 2024), M., [L], qui ne produit pas les comptes rendus de suivi de chantier ni les procès-verbaux de réception, ne démontre pas comment ces quelques journées de retard ont pu entraîner un retard de chantier aussi considérable que celui constaté, ce qui interroge sur le caractère réaliste du planning communiqué à la preneuse. Il résulte d’ailleurs des propres pièces de l’intéressé que des éléments extérieurs, notamment météorologiques, ont également interféré dans les travaux (comme évoqué par M., [J] chargé de la maîtrise d''uvre par la société Oktave ou ressortant de la facture d’échafaudage de la société HK Renov).

Il résulte par contre du courriel de la fille de M. et Mme, [I] que ces derniers ont, à compter de mars 2024, refusé l’intervention de toute entreprise dans l’attente de l’issue de la procédure judiciaire engagée par leurs soins, qui a abouti à la décision querellée du 28 novembre 2024 puis la reprise d’une nouvelle phase de travaux en avril 2025.

Le constat établi par Me, [G] le 30 juin 2025 atteste de l’achèvement des travaux de rénovation engagés, à l’exclusion de l’installation de la Vmc, à laquelle M., [L] a renoncé, et des finitions réalisées en décembre 2025, sans qu’il y ait lieu d’examiner les allégations relatives à la persistance de difficultés ponctuelles au-delà, sans emport sur le présent litige.

Au vu de l’ensemble des éléments précités, qui caractérisent des travaux d’ampleur imposés par le bailleur aux occupants des lieux, en dehors de toute urgence ou nécessité, d’une durée excédant celle, déjà significative, convenue entre les parties, il convient d’accorder à la preneuse indemnisation du trouble de jouissance subi par les occupants de son chef. Le montant alloué sera toutefois fixé en tenant compte également du comportement d’opposition desdits occupants, qui a contribué à accroître la durée des troubles de jouissance ainsi subis.

Le préjudice subi par les époux, [I] sera en conséquence réparé par l’allocation de dommages et intérêts qui seront justement évalués à la somme de 4 250 euros.

Sur la demande en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Le bail comporte en page 11 une clause résolutoire ainsi rédigée : « en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer resté sans effet ou de non-respect de la destination des locaux ou de dégradations volontaires ou par négligence constatées, la présente location sera résiliée de plein droit ».

A hauteur de cour, M., [L] produit le commandement de payer envoyé le 11 juin 2024 à la société Discount Stoffe (avec notification par les autorités allemandes le 20 juin 2024) et dénoncé le 14 juin 2024 à M. et Mme, [I], portant réclamation de la somme en principal de 6 567,05 euros au titre des loyers et charges impayés de décembre 2023 à juin 2024.

Il sera observé que ce commandement de payer a été délivré alors qu’une audience, tendant à examiner la demande en dispense de paiement des loyers formée par la société Discount Stoffe, avait eu lieu devant le juge des contentieux de la protection le 18 mai 2024 et avait été renvoyée au 18 juin 2024, date à laquelle M., [L] a sollicité le déguerpissement sous trois jours des époux, [I] sur la base de ce commandement.

C’est par une juste analyse des circonstances de la cause que le premier juge a considéré que M., [L] avait ainsi manqué de bonne foi dans la délivrance de ce commandement de payer au vu du litige existant entre les parties.

La décision sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes financières présentées par le bailleur

La société Discount Stoffe ne démontre ni même n’allègue s’être acquittée des loyers et charges des mois de décembre 2023 à juin 2024.

N’étant pas dispensée de régler les loyers et charges, elle sera condamnée à régler la somme ainsi réclamée.

M., [L] sollicite par ailleurs paiement d’une somme de 22 912,27 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi au titre du surcoût du chantier et des frais de constat de commissaire de justice.

Comme indiqué supra, le retard de chantier ne résulte toutefois pas exclusivement du comportement des occupants, même s’ils ont pu y contribuer, et il ne saurait être mis à leur charge des frais qui ne leur sont pas directement imputables.

Il convient donc d’écarter le paiement des frais de location de toilettes de chantier et d’échafaudage et ce d’autant que les sommes réclamées, à hauteur de 3 988,99 euros pour les toilettes de chantier de novembre 2023 à septembre 2025 et de 14 516,80 euros pour l’échafaudage, ne correspondent pas aux factures produites, mentionnant au 2 février 2024 une somme de 2 400 euros s’agissant de deux mois supplémentaires de location d’échafaudage et une seule facture Eco Terre du 30 janvier 2025 à raison d’une location de 164,92 euros pour le mois de janvier 2025.

Il résulte par contre des attestations circonstanciées du gérant de la société DS Cloison, du représentant de la société Oktave et du constat du 29 août 2023 que M., [I] a refusé l’entrée de ladite société à plusieurs reprises, ce qui a généré une facturation de trois heures supplémentaires au titre des déplacements inutiles sur site à hauteur de 162 euros, dont le bailleur doit être remboursé.

Il est également établi par les déclarations des salariés de la société HK Renov corroborées par celle du chargé de mission de la société Oktave que les ouvriers de celle-ci se sont vus refuser l’accès au site pour la journée du 31 janvier 2024, ce qui justifie la prise en compte de leurs frais de déplacement (soit la somme de 132 euros TTC) à l’exclusion toutefois des taux journaliers des salariés dont il n’est pas démontré qu’ils correspondent au mode habituel de facturation de M., [L], dont le projet s’inscrit vraisemblablement dans un marché à forfait.

Il convient en conséquence de condamner la société Discount Stoffe à verser à M., [L] des dommages et intérêts à hauteur de la somme totale de 294 euros.

M., [L] sollicite en outre remboursement du coût de constats de commissaire de justice.

Ces frais, en ce qu’ils correspondent à des sommes dues par les parties avant ou pendant l’instance, pour des actes tendant notamment à recueillir des preuves mais en dehors de toute désignation judiciaire, s’analysent en des frais irrépétibles tels que prévus à l’article 700 du code de procédure civile mais ne constituent pas un préjudice réparable au sens de l’article 1240 du code civil.

Sur les frais et dépens

L’action intentée par la preneuse étant justifiée en son principe, quand bien même le fondement des sommes qui lui sont allouées est modifié à hauteur de cour, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M., [L] aux dépens de première instance et au paiement d’une indemnité de procédure ainsi qu’à la prise en charge des frais de constat exposés par la preneuse pour la préservation de ses droits.

A hauteur de cour, l’appel principal étant partiellement fondé ainsi que l’appel incident, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable au vu des relations entre les parties, du choix probatoire fait par chacune et des sommes déjà allouées en première instance, de rejeter leurs demandes respectives fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire ;

INFIRME le jugement rendu le 28 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim en ce qu’il a dispensé la société Discount Stoffe du paiement des loyers à compter du 1er octobre 2023 et ce jusqu’à achèvement complet des travaux certifié par constat de commissaire de justice et en ce qu’il a débouté la société Discount Stoffe de sa demande en paiement d’une indemnité mensuelle forfaitaire de 1 000 euros  ;

INFIRME ledit jugement en ce qu’il a débouté M., [U], [L] de sa demande en paiement des loyers et charges impayés et de sa demande de dommages et intérêts ;

CONFIRME le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

CONDAMNE M., [U], [L] à payer à la société Discount Stoffe la somme de 4 250 euros en réparation des troubles de jouissance subis ;

CONDAMNE la société Discount Stoffe à payer à M., [U], [L] la somme de 6 567,05 euros au titre des charges et loyers impayés de décembre 2023 à juin 2024 ;

CONDAMNE la société Discount Stoffe à payer à M., [U], [L] une somme de 294 euros de dommages et intérêts ;

Y ajoutant :

DEBOUTE chacune des parties de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE chacune d’elle à supporter la charge de ses propres dépens.

Le Greffier La Présidente