MINUTE N° 133/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/03551 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IFBH

Décision déférée à la cour : 24 Août 2023 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTS sur appel principal et INTIMES sur appel incident :

Monsieur [O] [H] en sa qualité d’ayant-droits dans la succession de Mme [X] [H] née [P]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 1]

Monsieur [L] [H] en sa qualité d’ayant-droits dans la succession de Mme [X] [H] née [P]

demeurant [Adresse 2] à [Localité 2]

Madame [Y] [D] en sa qualité d’ayant-droit dans la succession de Mme [N] [D] née [P]

demeurant [Adresse 3] à [Localité 3]

Monsieur [L] [T] [G] [H]

demeurant [Adresse 2] à [Localité 2]

représentés par M^e Thierry CAHN, avocat à la cour.

INTIMÉS sur appel principal et APPELANTS sur appel incident :

Monsieur [I] [W]

demeurant [Adresse 4] à [Localité 4]

Madame [Q] [W] née [S]

demeurant [Adresse 5] à [Localité 5]

La S.A.R.L.U [W], prise en la personne de son représentant légal, en redressement judiciaire,

ayant son siège social [Adresse 4] à [Localité 4]

représentés par M^e Loïc RENAUD de la SELARL ARTHUS, avocat à la cour.

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

La S.A.S. [C]-[B]-[U] prise en la personne de Maître [Y] [B], es qualité d’administrateur judiciaire de la SARLU [W],

ayant son siège social [Adresse 6] à [Localité 6]

La S.E.L.A.R.L. MJ SYNERGIE prise en la personne de Maître [R] [J], es qualités de mandataire judiciaire de la SARLU [W],

ayant son siège social [Adresse 7] à [Localité 7]

représentées par M^e Loïc RENAUD de la SELARL ARTHUS, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Décembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : M^me Emeline THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La SARLU [W] est locataire d’un local commercial situé [Adresse 8] à [Localité 8], dans lequel elle exploite un fonds de commerce sous l’enseigne 'Au cheval noir'.

Par acte sous seing privé des 22 et 23 avril 2015, Mme [N] [P], épouse [D] et Mme [X] [P], épouse [H] ont vendu à M. [I] [W] et Mme [Q] [S], épouse [W] (ci-après les époux [W]) l’immeuble à usage commercial situé [Adresse 8] à [Localité 8], pour un prix de 115 000 euros et sous condition suspensive, notamment, de purge du droit de préférence accordé au locataire en vertu de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Par courrier du 27 mai 2015, Me [E], notaire, a adressé à la SARLU [W], prise en la personne de son gérant, M. [I] [W], une offre de préempter le bien en lui laissant, conformément à l’article L.145-46-1 du code de commerce, un mois pour l’accepter.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 24 juin 2015, reçue le 26 juin 2015, M. [I] [W], gérant de la SARLU [W], a accepté l’offre, précisant sa volonté de recourir à un crédit immobilier. Le 17 septembre 2015, la Caisse d’épargne a confirmé son accord ferme au financement du projet de la société [W].

Par acte d’huissier de justice des 21 et 22 octobre 2015, les époux [W] et la société [W] ont fait assigner Mme [N] [P], épouse [D] et Mme [X] [P], épouse [H] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin d’obtenir la réitération forcée de la vente.

Mme [X] [P], épouse [H] est décédée le 25 septembre 2017. Ses ayants-droit, M. [L] [H] et M. [O] [H], ont été attraits à la procédure par assignation en date des 11 et 20 août 2020.

Mme [N] [P], épouse [D] est décédée le 4 avril 2021. Son ayant-droit, Mme [Y] [D], a été attraite à la procédure par assignation en date du 24 décembre 2021.

Par jugement du 24 août 2023, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :

condamné M. [L] [H] et M. [O] [H], ayant-droits de Mme [X] [P], épouse [H] ainsi que Mme [Y] [D], ayant-droit de Mme [N] [P], épouse [D], en qualité de vendeurs, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à l’expiration du délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, à réitérer par acte authentique, devant Me [K] ou tel autre notaire de leur choix, la vente de l’immeuble à usage commercial situé [Adresse 8] à [Localité 8], cadastré section 9, numéro [Cadastre 1] et 126/55, lieudit [Adresse 8], à la SARLU [W], inscrite sous le numéro SIREN 504 193 228 au RCS de Strasbourg, en qualité d’acquéreur, au prix de 115 000 euros, outre les frais de l’acte notarié,

dit qu’à défaut de réitération de la vente dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, celui-ci vaudra acte de vente définitif de l’immeuble entre les parties,

débouté M. [I] [W], Mme [Q] [S], épouse [W] et la SARLU [W] du surplus de leurs demandes,

débouté M. [L] [H], M. [O] [H] et Mme [Y] [D] de leur demande reconventionnelle,

condamné in solidum M. [L] [H], M. [O] [H] et Mme [Y] [D] aux entiers dépens,

débouté M. [I] [W], Mme [Q] [S] épouse [W], la SARLU [W], M. [L] [H], M. [O] [H] et Mme [Y] [D] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonné l’exécution provisoire du jugement,

débouté les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que l’offre de préemption avait été régulièrement acceptée par la société [W] et que l’action en réitération de la vente avait été introduite dans les délais. Par conséquent, le premier juge a déclaré que l’acte authentique de vente de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 8] devait être réitéré.

De surcroît, il a relevé qu’au regard de l’ancienneté du litige et du déroulement de la procédure, il y avait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte et qu’à défaut de réitération de la vente dans le délai imparti, le jugement vaudrait acte définitif de vente de l’immeuble entre les parties.

Toutefois, il a rejeté la demande de la société [W] tendant à obtenir le remboursement des loyers versés depuis l’assignation jusqu’à ce jour, le transfert de propriété ne se faisant qu’à la date de réitération de la vente. Il a également rejeté la demande de la société [W] et des époux [W] en réparation du préjudice né de la mauvaise foi des vendeurs, considérant qu’ils invoquaient des fautes commises par Mmes [P], lesquelles n’étaient plus parties à la procédure en raison de leur décès et a souligné le caractère artificiel du préjudice dont ils réclamaient l’indemnisation.

En outre, pour rejeter la demande des époux [W] et de la société [W] au titre de la procédure abusive, il a considéré qu’ils ne démontraient pas en quoi la demande des consorts [H]-[D] présentait un caractère dilatoire. Sur la demande indemnitaire des consorts [H]-[D] au titre de la procédure abusive, le premier juge a relevé que le succès des prétentions des époux [W] et de la société [W] suffisait à exclure tout caractère abusif.

Le 29 septembre 2023, M. [O] [H], M. [L] [H] et Mme [Y] [D] ont interjeté appel du jugement en ce qu’il les a condamnés à réitérer l’acte authentique, les a déboutés de leur demande reconventionnelle, les a condamnés aux entiers dépens, n’a pas fait droit à leurs conclusions tendant au rejet pur et simple des demandes des consorts [W] et de la société [W] et n’a pas fait droit à leur demande reconventionnelle tendant à la condamnation in solidum de ces derniers au paiement d’une indemnité de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par jugement en date du 17 mars 2025, la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Strasbourg a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société [W] et désigné la SAS [C]-[B]-[U], prise en la personne de Me [Y] [B] en qualité d’administrateur et la SELARL MJ Synergie, prise en la personne de Me [R] [J], en qualité de mandataire judiciaire.

Par ordonnance en date du 4 avril 2025, la présidente de chambre chargée de la mise en état a déclaré l’instance interrompue.

Par conclusions en date du 24 avril 2025, la SAS [C]-[B]-[U], prise en la personne de Me [Y] [B] en qualité d’administrateur et la SELARL MJ Synergie, prise en la personne de Me [R] [J], ont repris l’instance, à laquelle elles sont intervenues volontairement.

Par ordonnance en date du 7octobre 2025, la présidente de chambre chargée de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 19 décembre 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 6 juin 2024, M. [O] [H], M. [L] [H] et Mme [Y] [D] demandent à la cour de :

les recevoir en leur appel,

les déclarer bien fondés,

réformer, subsidiairement infirmer la décision rendue le 24 août 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu’elle a ordonné la vente de l’immeuble litigieux à la date de son prononcé, au prix de 115 000 euros, valeur avril 2015,

confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté les époux [W] et la société [W] du surplus de leurs demandes,

débouter les époux [W] et la société [W] de leur appel incident,

Et statuant à nouveau,

condamner in solidum les époux [W] et la société [W] au paiement d’une indemnité de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure manifestement malicieuse et abusive eu égard aux arguments et moyens développés à l’appui de leurs demandes,

les condamner sous la même solidarité au paiement d’une indemnité de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner sous la même solidarité au paiement des entiers dépens de la procédure dans lesquels seront compris notamment les frais de référé, d’expertise, de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Cahn.

S’agissant des conditions suspensives du compromis, les appelants soutiennent que le compromis initial prévoyait la justification de l’obtention du prêt sollicité par les futurs acquéreurs au plus tard le 14 septembre 2015 et qu’en l’espèce, il n’a pas été justifié de la réalisation de cette condition dans le délai  ; que les époux [W] n’ont jamais justifié ni des qualités des différentes entités qui sont intervenues dans les procédures, ni de l’obtention d’un prêt octroyé personnellement. Ils relèvent également que ni les époux [W] ni la société [W] ne réglaient les loyers auxquels ils étaient tenus envers l’indivision [H]-[D] et qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été délivré à la locataire.

S’agissant de la durée de validité du 'compromis', ils soulignent que l’acte notarié stipulait une durée de validité de six mois à compter de la signature et qu’à défaut de signature dans ce délai, la promesse de vente était nulle et non-avenue ; que ni les époux [W], ni leur notaire n’ont pris l’initiative de les convoquer en réitération de la vente avant l’expiration du délai de caducité ; que les intimés ont sollicité la rédaction d’un nouveau compromis prévoyant un report du délai de réitération au 31 décembre 2016 ; que les parties n’ont jamais réitéré ce second compromis ; que la société [W] ne peut se prévaloir d’un avenant au compromis initial alors qu’il s’agissait d’un nouveau compromis.

Ils relèvent également que la société Whed, locataire-gérant du fonds de commerce, a contesté la démarche d’acquisition de l’immeuble par les époux [W], prétendant avoir levé l’option d’acquisition dont elle disposait le 7 mai 2015 ; que ce litige aurait abouti à un jugement du 21 août 2015 déboutant la société Whed de ses prétentions ; que par ailleurs, la SCI Saint Arbogast aurait également levé l’option, malgré le droit de priorité revendiqué par les époux [W] ; que les intimés n’ont produit aucun justificatif se rapportant à ces procédures ; qu’en outre, il subsiste des doutes quant à l’identité précise du propriétaire du fonds de commerce susceptible d’exercer le droit de préemption au regard des différentes appellations de la société [W].

Les appelants déplorent la décision du premier juge de retenir que le jugement vaudra vente et que le transfert de propriété aux conditions financières stipulées au compromis des 22 et 23 avril 2015 s’opérera à la date du 24 août 2023, dès lors qu’il n’est pas tenu compte de l’inflation immobilière entre avril 2015 et août 2023 ; qu’en outre, par un jugement du 15 juin 2023, le tribunal judiciaire de Strasbourg a condamné les appelants à exécuter les travaux prescrits par un rapport d’expertise judiciaire en date du 22 février 2021, lesquels sont susceptibles de présenter un coût supérieur à 100 000 euros ; que la combinaison des décisions des 15 juin et 24 août 2023 aboutit à une véritable spoliation de leur héritage.

Ils relèvent également la nullité de la substitution dans la mesure où le 'compromis’ a été conclu avec les époux [W] en qualité d’acquéreurs ; qu’il était stipulé que la faculté de substitution pouvait s’exercer jusqu’au 22 mai 2015 ; qu’en l’espèce, la société [W] a notifié son droit de préemption et donc sa substitution aux époux [W] par lettre recommandée le 24 juin 2015, parvenue au notaire le 26 juin, soit postérieurement à la date limite contractuellement convenue.

Enfin, s’agissant du droit de préemption urbain, ils soutiennent que la procédure dite de purge du droit de préemption urbain n’a jamais été justifiée par les époux [W] et qu’ils ne pouvaient pas notifier les éléments de cette transaction dès lors que le compromis n’avait pas été régularisé dans les délais.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 13 mai 2025, la société [W], la SAS [C]-[B]-[U], prise en la personne de Me [Y] [B] en qualité d’administrateur et la SELARL MJ Synergie, prise en la personne de Me [R] [J], M. [I] [W] et Mme [Q] [S], épouse [W] demandent à la cour de :

rejeter l’appel de M. [O] et [L] [H] ainsi que de Mme [Y] [D] comme non fondé,

déclarer recevable et bien fondé leur appel incident,

En conséquence,

Sur le jugement entrepris,

l’infirmer partiellement en ce qu’il a indiqué qu’au prix de vente de 115 000 euros s’ajouteront les frais d’acte notarié de la manière suivante « outre les frais d’acte notarié » ;

l’infirmer en ce qu’il a débouté la société [W] de sa demande de condamnation de M. [L] [H], M. [O] [H] et Mme [Y] [D] à un montant de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau,

débouter les appelants de l’ensemble de leurs conclusions,

condamner M. [L] [H], M. [O] [H] et Mme [Y] [D] aux frais, droits et émoluments de l’acte notarié y compris ceux qui en seront la conséquence, la vente ayant lieu acte en mains,

condamner M. [L] [H], M. [O] [H] et Mme [Y] [D] conjointement et solidairement au profit de la société [W] à un montant de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [L] [H] et M. [O] [H], ayants-droits de Mme [X] [P] épouse [H] et Mme [Y] [D], ayant-droit de Mme [N] [P] épouse [D] en qualité de vendeurs, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à l’expiration du délai de trois mois à compter de la signification du jugement à réitérer par acte authentique devant Me [K] ou tel autre notaire de leur choix, la vente de l’immeuble à usage commercial situé [Adresse 8] à [Localité 8], cadastré section 9, numéro 124/55 et 126/55 lieudit [Adresse 8] à la société [W] en qualité d’acquéreur au prix de 115 000 euros,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit qu’à défaut de réitération de la vente dans le délai de 3 mois à compter de la signification du jugement celui-ci vaudra acte de vente définitif de l’immeuble entre les parties,

Y ajoutant,

condamner M. [L] [H], M. [O] [H] et Mme [Y] [D] conjointement et in solidum à payer à la société [W] un montant de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

les condamner conjointement et in solidum à payer un montant de 10 000 euros au titre de l’amende civile,

les condamner conjointement et in solidum à payer à la société [W] à un montant de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [L] [H], M. [O] [H] et Mme [Y] [D] conjointement et in solidum à payer à M. [I] [W] un montant de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

les condamner conjointement et in solidum à payer à M. [I] [W] à un montant de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner conjointement et in solidum aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel ;

condamner M. [L] [H], M. [O] [H] et Mme [Y] [D] conjointement et in solidum à payer à Mme [Q] [S] un montant de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

les condamner conjointement et in solidum à payer à Mme [Q] [S] un montant de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les condamner conjointement et in solidum aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Les intimés soutiennent que l’article 768 du code de procédure civile n’a pas été respecté par les appelants dès lors qu’aucun moyen n’était développé au soutien de leurs prétentions dans leurs premières conclusions du 29 décembre 2023 ; que les appelants tentent de rattraper leurs manquements dans leurs conclusions du 6 juin 2024, mais que seules les conclusions déposées initialement dans le délai de trois mois permettent d’apprécier la régularité de la procédure ; qu’aucune pièce n’était produite au soutien des conclusions du 29 décembre 2023, ni du 6 juin 2024 ; que dans le dispositif des conclusions d’une demande d’infirmation ou de confirmation d’un chef de jugement, l’absence d’exposé des moyens en fait ou en droit au soutien de la demande ne met pas la cour en mesure de statuer sur cette demande.

Subsidiairement, s’agissant de la vente du bien immobilier, ils rappellent que la société [W] ayant répondu favorablement à l’offre de vente conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, ladite société s’était substituée purement et simplement aux époux [W]. Concernant le droit de préemption de la collectivité publique, ils relèvent que la déclaration d’intention d’aliéner lui a été notifiée, que le délai de deux mois est expiré et a par conséquent définitivement purgé cette problématique.

Sur la nullité de la substitution, ils relèvent que les appelants confondent la substitution prévue au compromis avec le droit de préférence du locataire ; que le droit de substitution prévu à l’article 2 du compromis est une substitution faite par l’acquéreur lui-même au profit de toute autre personne physique ou morale et que tel n’est pas le cas puisque s’agissant de l’intimé, il s’agit uniquement de l’exercice du droit de préférence prévu par la législation. Sur le droit de préemption du preneur, ils rappellent que la société [W] a exercé son droit de préemption par courrier recommandé du 24 juin 2015 et que ce droit est d’ordre public ; que ladite société existait dans la mesure où elle a été inscrite au registre du commerce le 5 juin 2008.

De surcroît, ils soulignent que le compromis signé les 22 et 23 avril 2015 engageait initialement les vendeurs ainsi que les époux [W] ; que la condition suspensive liée au prêt les concernait eux seuls et non pas la société [W] et qu’il est donc vain d’évoquer une réalisation au plus tard le 14 septembre 2015 comme n’ayant pas été respectée ; que s’agissant des époux [W] la condition suspensive était remplie, et ce bien avant le 14 septembre 2015 dans la mesure où la caisse d’épargne d’Alsace avait donné son accord le 4 juin 2015 ; que la société [W] a répondu le 24 juin 2015 à l’offre de vente, précisant qu’elle souhaitait recourir à un prêt immobilier pour effectuer cet achat et disposait de 4 mois pour l’obtention d’un prêt ; qu’il est justifié de l’obtention du prêt par l’attestation du 17 septembre 2015 de la Caisse d’épargne confirmant l’accord bancaire, intervenu dans le délai ; que la condition suspensive doit donc être considérée comme réalisée.

Ils rappellent également que dans un jugement rendu le 15 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, les appelants ont été condamnés en qualité de bailleur pour la période antérieure au transfert de propriété à réaliser un certain nombre de travaux ; que les appelants sont toujours défaillants dans l’exécution des travaux, s’exposant en outre à la liquidation d’une astreinte ; que cette condamnation n’interfère aucunement avec la présente procédure s’agissant de deux procédures distinctes, la procédure portant sur les travaux intéressant la période antérieure à la réalisation de la vente.

En outre, ils soulèvent que les demandes de dommages et intérêts des appelants sont abusives, que l’appel n’était pas motivé et que s’il devait être déclaré recevable, il devra en tout état de cause être considéré comme dilatoire. S’agissant de la demande formée à leur encontre, ils relèvent à nouveau que cette demande n’est pas motivée et ne comporte aucun fondement.

Enfin, sur l’appel incident, ils sollicitent un montant de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en considération de la mauvaise foi évidente des appelants, relevant que plus de 8 ans se sont écoulés depuis le 'compromis', qu’aucune explication n’a été donnée au refus de signature de l’acte de vente définitif et que pendant ce temps, l’immeuble s’est dégradé progressivement.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises aux dates susvisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les intimés, qui invoquent le non-respect par les appelants des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile dans leurs conclusions du 29 décembre 2023 en ce qu’elles ne comportent aucun exposé des moyens au regard des prétentions, n’en tirent aucune conséquence juridique, étant en outre relevé que le texte sus-visé ne prévoit aucune sanction et que la cour est saisie par les dernières conclusions déposées au fond.

Sur la demande tendant à la réitération de la vente de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 8] au profit de la société [W]

Il résulte de l’article L. 145-46-1 du code de commerce dans sa version en vigueur du 18 décembre 2014 au 23 février 2022 que ' Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.'

En outre, selon l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation française des les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle 'Tout acte portant sur un droit susceptible d’être inscrit doit être, pour les besoins de l’inscription, dressé, en la forme authentique, par un notaire, un tribunal ou une autorité administrative. Tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte.'

Le premier juge a justement relevé au regard de l’extrait Kbis, des statuts et annonces publiées au BODACC, que la société [W], inscrite au RCS de Strasbourg sous le numéro SIREN 504 193 228, était une société à responsabilité limitée à associé unique, et que dès lors qu’il était fait référence à la SARL [W], la SARLU [W] ou l’EURL [W], il s’agissait bien de la même personne morale.

Selon 'compromis de vente’ signé les 22 et 23 avril 2015, [N] [P] épouse [D] et [X] [P] épouse [H] ont vendu aux époux [W] l’immeuble situé [Adresse 8] à Herrlisheim au prix de 115 000 euros, sous condition suspensive de purge de tout droit de préemption, en ce compris le droit de préemption accordé au locataire en application de l’article L.145-46-1 du code de commerce, ainsi que du droit de préférence instauré au profit de la SCI Saint Arbogast.

Il est justifié que la déclaration d’intention d’aliéner à la collectivité publique a été réceptionnée le 23 mai 2015 par la commune de [Localité 8], sans qu’il ne soit établi ni même soutenu que cette dernière ait exercé son droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui était imparti en application de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, de sorte que ce droit de préemption doit être considéré comme étant purgé.

Par ailleurs, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 mai 2015, le notaire rédacteur a notifié à M. [W], gérant de la société [W], l’intention des propriétaires de vendre les locaux objet du contrat de bail commercial, lui notifiant ainsi l’offre de vente à son profit en application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Selon lettre recommandée datée du 24 juin 2015 et réceptionnée par le notaire le 26 juin 2015, soit dans le délai d’un mois prévu par le texte susvisé, la société [W] a informé ce dernier de son acceptation de l’offre de vente et de son intention de recourir à un prêt immobilier pour financer cet achat. Ce courrier constituait donc le point de départ du délai de quatre mois pour la réalisation de la vente, l’acte devant être reçu le 24 octobre 2015 au plus tard.

Dès lors que la société [W] a exercé son droit de préemption, la condition suspensive de non exercice de ce droit a défailli, entraînant la caducité du compromis de vente signé entre [N] [P] épouse [D] et [X] [P] épouse [H] d’une part et les époux [W] d’autre part, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner la réalisation d’autres conditions suspensives relatives à l’obtention par les époux [W] d’un crédit immobilier ou encore du droit de préférence de la SCI Arbogast, propriétaire de biens immobiliers attenants au bien vendu.

En outre, l’exercice du droit de préemption par le locataire commercial est distinct de la faculté de substitution prévue au 'compromis’ au profit de toute autre personne physique ou morale, de sorte que les appelants ne sont pas fondés à soutenir que le courrier aux termes duquel la société [W] a informé le notaire de son acceptation de l’offre de vente devait intervenir avant le 22 mai 2015, délai fixé pour l’exercice de la faculté de substitution.

En considération de l’accord du locataire sur la chose et le prix, la vente est parfaite, sous réserve de la réalisation effective de la vente dans le délai imparti.

Il n’est pas contesté que l’acte authentique n’a pas été réitéré dans le délai de 4 mois de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ou même dans les 6 mois de l’article 42 de la loi du 1er juillet 1924.

Il est versé aux débats un courriel adressé le 16 octobre 2015 par le notaire au conseil de la société [W] et des époux [W], indiquant 'Je viens enfin d’avoir M. [H] en ligne qui m’a indiqué que son épouse et sa soeur ne souhaitaient pas régulariser un nouveau compromis de vente au profit de M. [W]. Ils ne renverront donc pas les procurations que je leur ai adressées en date du 5 octobre dernier et réceptionnées par eux le 7 octobre.' Les appelants invoquent en effet un nouveau compromis proposé à la signature de [N] [P], épouse [D] et [X] [P], épouse [H], sans que cette pièce n’ait été produite à hauteur de cour. En considération de l’exercice du droit de préemption par le locataire entraînant la caducité du 'compromis’ signé par les époux [W], il ne pouvait s’agir que de la signature d’un acte avec la société [W], représentée par M. [W].

Il est par ailleurs justifié par la production d’un courrier de la Caisse d’épargne d’Alsace, daté du 17 septembre 2015, soit avant l’expiration du délai de quatre mois, d’un 'accord bancaire ferme de financement pour le projet professionnel de reprise de l’immeuble à usage commercial situé [Adresse 8]', porté par la société [W].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société [W] disposait du financement bancaire nécessaire avant l’expiration du délai de quatre mois prévu pour la réitération de la vente. Il n’est pas contesté que les venderesses n’ont pas été convoquées en vue de la réitération de la vente au profit de la société [W]. Toutefois, une telle démarche était vaine dès lors qu’elles avaient fait savoir qu’elle ne souhaitaient plus signer avec M. [W]. Tirant les conséquences de cette situation, l’assignation en réitération de la vente délivrée par la société [W] et les époux [W] aux venderesses le 21 octobre 2015, soit avant l’expiration du délai de quatre mois prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, était fondée sans qu’une mise en demeure préalable n’ait été nécessaire.

Aucun élément ne permet de remettre en cause le prix de vente convenu entre les parties aux termes du 'compromis de vente’ sur la base duquel le droit de préemption s’est exercé.

En outre, le droit de préemption s’exerçant aux conditions prévues par la promesse synallagmatique signée par les époux [W], aux termes de laquelle, en page 18 'le vendeur paiera tous les frais, droits et émoluments des présentes et ceux qui en seront la suite ou la conséquence, la vente ayant lieu acte en mains', il appartiendra aux vendeurs, et par conséquent à M. [O] [H], M. [L] [H] et Mme [Y] [D] d’assumer les frais notariés de l’acte.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu’il a condamné M. [L] [H] et M. [O] [H], ayant-droits de Mme [X] [P], épouse [H] ainsi que Mme [Y] [D], ayant-droit de Mme [N] [P], épouse [D], en qualité de vendeurs, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à l’expiration du délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, à réitérer par acte authentique, devant Me [K] ou tel autre notaire de leur choix, la vente de l’immeuble à usage commercial situé [Adresse 8] à [Localité 8], cadastré section [Cadastre 2], numéro [Cadastre 1] et [Cadastre 1], lieudit [Adresse 8], à la SARLU [W], inscrite sous le numéro SIREN 504 193 228 au RCS de Strasbourg, en qualité d’acquéreur, au prix de 115 000 euros, à l’exception des frais de l’acte notarié, mis à la charge des vendeurs à hauteur de cour, le jugement étant infirmé sur ce seul point.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. [O] [H], M. [L] [H] et Mme [Y] [D]

En application de l’article 1241 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne peut constituer un abus de droit susceptible de donner lieu à dommages-intérêts que dans des circonstances particulières le rendant fautif, et notamment lorsqu’est caractérisée une intention malveillante ou une volonté de nuire de la part de celui qui l’exerce.

L’action de la société [W] était bien fondée, de sorte qu’elle ne peut être ni abusive ni malicieuse.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. [O] [H], M. [L] [H] et Mme [Y] [D].

Sur la demande d’indemnisation présentée par la société [W]

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société [W] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi qu’elle oppose aux vendeurs ni d’une faute qui leur soit imputable, ou encore d’un préjudice en résultant pour elle.

Il résulte en effet des éléments de la procédure qu’elle s’inscrit dans un contentieux plus large opposant les parties depuis plusieurs années et que les intimés ont eux-même entretenu une certaine confusion s’agissant de l’identité de l’acquéreur, entre les époux [W] et la société [W], tel que l’a justement relevé le premier juge. Il apparaît en outre que la durée particulièrement longue de la procédure est notamment due aux diverses interruptions d’instance.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la société [W].

Sur les demandes de dommages et intérêts présentée par la société [W] et des époux [W] pour appel abusif

Les consorts [W], qui invoquent le caractère abusif de l’appel interjeté par M. [O] [H], M. [L] [H] et Mme [Y] [D], ne rapportent pas la preuve d’une faute imputable aux appelants dans l’exercice de leur action en justice. En outre, le fait d’interjeter appel ne constitue que l’exercice d’une voie de recours et n’apparaît pas fautif en l’espèce.

Au-delà du rejet des prétentions des appelants, les consorts [W] ne rapportent pas la preuve d’une quelconque intention de nuire ou légèreté blâmable de la part de la partie adverse, et n’établissent pas davantage l’existence d’un préjudice autre que celui subi du fait des frais de défense exposés et qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, les demandes de dommages et intérêts présentées par les époux [W] et la société [W] pour appel abusif seront rejetées.

Sur la demande d’amende civile

Les consorts [W] ne sont pas fondés à solliciter le prononcé d’une amende civile qui ne peut leur profiter et relève exclusivement de l’appréciation souveraine de la juridiction saisie, en vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Leur demande sera par conséquent rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement entrepris étant confirmé, il le sera également dans ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] [H], M. [L] [H] et Mme [Y] [D], qui succombent en leur appel seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel, ainsi qu’à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à la société [W] la somme de 5 000 euros et aux époux [W], la somme de 2 500 euros, chacun.

La demande des appelants sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 24 août 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, sauf en ce qu’il a mis les frais de l’acte notarié à la charge de l’acquéreur en mentionnant 'outre les frais notariés',

L’INFIRME de ce seul chef,

Statuant à nouveau du seul chef infirmé et y ajoutant ;

CONDAMNE M. [O] [H], M. [L] [H] et Mme [Y] [D] à supporter les frais de l’acte notarié ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts pour appel abusif présentées par la SARLU [W] d’une part et M. [I] [W] et Mme [Q] [S], épouse [W] d’autre part ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [H], M. [L] [H] et Mme [Y] [D] aux dépens de la procédure d’appel ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [H], M. [L] [H] et Mme [Y] [D] à payer à la SARLU [W] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [H], M. [L] [H] et Mme [Y] [D] à payer à M. [I] [W] et Mme [Q] [S], épouse [W] la somme de 2 500 euros, chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [O] [H], M. [L] [H] et Mme [Y] [D] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, Le président,