Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 29 octobre 2025, n° 23/11691

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 29 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect du principe du contradictoire
La cour a jugé que le moyen soulevé par le tribunal était irrecevable pour non-respect du principe du contradictoire.
Rejeté
Manquement à l'obligation de paiement du loyer
La cour a déclaré la demande de résiliation du bail irrecevable, car les conditions de notification n'avaient pas été respectées.
Rejeté
Demande d'expulsion suite à la résiliation du bail
La cour a déclaré la demande d'expulsion irrecevable, en raison de l'irrecevabilité de la demande de résiliation du bail.
Rejeté
Droit à une indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a déclaré la demande d'indemnité d'occupation irrecevable, en raison de l'irrecevabilité de la demande de résiliation du bail.
Accepté
Créance justifiée par des quittances subrogatives
La cour a confirmé la créance de la S.A. ACTION LOGEMENT SERVICES à l'égard de M. [D] [M], en raison des paiements effectués par la caution.
Accepté
Condamnation aux dépens en cas de perte
La cour a condamné M. [D] [M] aux dépens d'appel, conformément à la règle générale.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a accordé une somme à la S.A. ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, en tenant compte de l'équité.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 29 oct. 2025, n° 23/11691
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/11691
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Joseph FALBOCatherine GAUTHIER
Cabinet(s) :	LEVY ROCHE SARDA
Parties :	S.A. ACTION LOGEMENT SERVICE

Texte intégral

OUR D’APPEL D'[Localité 5]

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 29 OCTOBRE 2025

N° 2025 / 282

N° RG 23/11691

N° Portalis DBVB-V-B7H-BL4SD

S.A. ACTION LOGEMENT SERVICE

[D] [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Joseph FALBO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 16 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n°22/0396.

APPELANTE

S.A. ACTION LOGEMENT SERVICES

représentée par M. [E] [B], Directeur par délégation du représentant légal d’action logement services, en qualité de subrogé dans les droits du bailleur. Organisme de contrôle ANCOLS, [Adresse 1], dans les droits du bailleur M. [F] [N]

représentée par M^e Joseph FALBO, avocat au barreau de MARSEILLE, ayant pour avocat plaidant M^e Catherine GAUTHIER, membre de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON

INTIMÉ

Monsieur [D] [M]

né le 14 Janvier 1990 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

signification de la DA le 09 novembre 2023 déposée à l’étude

signification conclusions le 26/12/23 à domicile

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 05 octobre 2018, M. [N] [F] a donné à bail à M. [D] [M] un logement sis [Adresse 4] ([Adresse 2]).

La société par actions simplifiée (SAS) ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple de M. [D] [M] pour le paiement des loyers et charges.

Suite à divers incidents de paiement, M. [F] a fait jouer l’engagement de caution.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ou à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [M], l’expulsion du locataire et sa condamnation à lui verser la somme de 1.956,76 euros et une indemnité d’occupation mensuelle.

A l’audience du 28 février 2023, M. [M] n’était pas représenté et n’a pas comparu.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a versé aux débats deux quittances subrogatives du 18 novembre 2022 et du 15 décembre 2022 ainsi qu’un décompte du 16 janvier 2023 pour un montant de 7.322,70 euros.

Suivant jugement réputé contradictoire du 16 mai 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a :

débouté la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la demande au titre de la résiliation du bail et des demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation;

condamné M. [D] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.956,70 euros au titre des sommes dues selon quittance subrogative du 23 février 2022 outre intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2021 sur la somme de 1 060,70 euros et pour surplus à compter du 24 mars 2022 ;

condamné M. [D] [M] aux dépens de l’instance ;

débouté la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses plus amples demandes ;

rappelé que le jugement st assorti de l’exécution provisoire de droit.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que le bailleur n’étant pas dans la cause, la demande au titre de la résiliation du bail et les demandes subséquentes devaient être rejetées.

Il a relevé que la société requérante ne justifiait pas avoir contradictoirement porté à la connaissance du défendeur les quittances subrogatives du 18 novembre 2022 et du 15 décembre 2022 et le décompte du 16 janvier 2023 pour un montant de 7.322,70 euros.

Il a retenu que seule la somme mentionnée au dispositif de l’assignation sera retenue si bien que le requis devait être condamné au paiement de la somme de 1.956,70 euros correspondant au montant exact porté sur la quittance subrogative du 23 février 2022.

Suivant déclaration reçue au greffe en date du 14 septembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a relevé appel de cette décision en ce qu’elle :

l’a déboutée de la demande au titre de la résiliation du bail et des demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

l’a déboutée de ses plus amples demandes.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2023 et signifiées à l’intimé défaillant le 26 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande à la cour d’infirmer le jugement sur les chefs critiqués et, de :

dire et juger irrecevable pour non-respect du principe du contradictoire le moyen soulevé d’office par le tribunal sur le non appel dans la cause du bailleur quant à la demande en résiliation de bail et expulsion ;

débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

A titre subsidiaire,

prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [D] [M] ;

ordonner l’expulsion de M. [M] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

condamner M. [M] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

En réactualisant la créance,

condamner M. [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 12.217,70 euros arrêté au 11 décembre 2023 outre intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2021 sur la somme de 1.060,70 euros et pour surplus à compter du 24 mars 2022 ;

Y ajoutant,

condamner M. [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamner M. [M] en tous les dépens d’appel.

A l’appui de ses demandes, elle considère que le moyen soulevé par le tribunal est irrecevable pour non-respect du principe du contradictoire et sera déclaré comme tel par la cour d’appel et cela en application de l’article 16 du code de procédure civile.

Elle relève que le tribunal a dénaturé totalement le dispositif VISALE mis en place par l’Etat et ayant pour objectif d’inciter les bailleurs à louer au plus grand nombre (y compris les locataires présentant moins de garantie) et cela en les déchargeant de la procédure de résiliation de bail et d’expulsion et en la mettant à la charge d’ACTION LOGEMENT SERVICES.

Elle estime que, subrogée dans les droits du bailleur, elle est en droit d’agir en acquisition de clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire ; et indique qu’au cours du délai de deux mois court à compter de la signification du commandement de payer, les causes n’ont pas été réglées par M. [M].

A titre subsidiaire, elle sollicite la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [D] [M] pour manquement à l’obligation principale du preneur de régler le loyer.

Elle considère que le paiement des indemnités d’occupation par ACTION LOGEMENT SERVICES et la subrogation en résultant ne peuvent prêter à contestation dans leur principe et qu’il est donc constant que dès lors qu’ACTION LOGEMENT SERVICES aura payé lesdites indemnités d’occupation au bailleur, elle sera subrogée dans ses droits à ce titre.

Elle relève que depuis que le jugement, aucun loyer n’a été payé intégralement par le locataire.

M. [M], cité à étude le 09 novembre 2023, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 01 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025 et mise en délibéré le 29 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

Attendu qu’en vertu de l’article 2291du code civil, dans sa version applicable à la cause, l’on peut se rendre caution sans ordre de la personne pour laquelle on s’oblige, et même à son insu et que l’on peut se rendre caution du débiteur principal et de celui qui l’a cautionné ;

Que selon l’article 2305 du même code, dans sa version applicable à la cause, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, recours qui a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ;

Que néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle ;

Qu’elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s’il y a lieu ;

Qu’aux termes de l’article 2306 du même code, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ;

Attendu qu’en l’espèce, l’appelante produit la convention Etat-UESL pour la mise en 'uvre de Visale (« Visa pour le logement et l’emploi ») destiné à remplacer la garantie des risques locatifs (GRL), dès le 1er janvier 2016, dispositif de sécurisation du logement privé financé par Action Logement et piloté par l’association pour l’accès aux garanties locatives mentionnée à l’article L.313-33 du code de la construction et de l’habitation, conclue le 24 décembre 2015 ;

Qu’il permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ;

Qu’elle produit aux débats un contrat de location de logement nu conclu entre M. [F] et M. [M] le 05 octobre 2018 et un contrat de cautionnement Visale établi le même jour ;

Qu’en versant aux débats le contrat de cautionnement Visale établi le 05 octobre 2018 entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et M. [N] [F], représentée par son mandataire, INVESTICITE, et signé manuellement par ce dernier, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de sa qualité de caution à l’égard de M. [F] ;

Que l’appelante justifie en outre de sa créance à l’égard de M. [M] en produisant les quittances subrogatives établies au fil des paiements effectués par elle, la dernière étant signée manuellement par la société INVESTICITE, mandataire du bailleur avec la mention « bon pour acceptation, mandat et subrogation », ainsi qu’un décompte arrêté au 11 décembre 2023, dont il résulte que la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’élève à la somme de 12.217,70 euros, en raison de paiements intervenus de la part de la caution au profit du bailleur ;

Qu’en outre, l’appelante verse aux débats la nouvelle convention quinquennale 2023-2027 entre l’Etat et Action Logement pour la mise en 'uvre du Visale ;

Que le jugement critiqué sera ainsi infirmé et que M. [M] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 12.217,70 euros, arrêtée au 11 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.060,70 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Sur la résiliation du bail :

Attendu qu’en application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’en l’espèce, s’il est produit un accusé de réception de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les Bouches-du-Rhône, il n’est pas justifié qu’une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation ait été notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département dans les conditions, forme, et de délais prévues aux dispositions des II et III de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, de telle sorte que la demande de l’appelante est irrecevable ;

Que le jugement sera infirmé sur ce point et que la demande au titre de la résiliation du bail ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation formées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES seront déclarées irrecevables ;

Sur les mesures accessoires :

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Attendu qu’en l’espèce, la décision déférée sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et que, succombant, M. [M] supportera ceux d’appel ;

Que l’équité commande en outre de le condamner à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.200 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et à hauteur d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt réputé contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 16 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Marseille seulement en ce qu’il a :

débouté la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la demande de la résiliation du bail et des demandes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

condamné M. [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.956,70 euros au titre des sommes dues selon quittance subrogative du 23 février 2022 outre intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2021 sur la somme de 1 060,70 euros et pour surplus à compter du 24 mars 2022 ;

CONFIRME le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE M. [D] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 12.217,70 euros, arrêtée au 11 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 décembre 2021 sur la somme de 1.060,70 euros et à compter de l’assignation du 24 mars 2022 pour le surplus ;

DECLARE irrecevables la demande au titre de la résiliation du bail ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation formées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de M. [D] [M] ;

CONDAMNE M. [D] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.200 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [M] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT