MINUTE N° 26/267

Copie exécutoire à :

— M^e Céline RICHARD

— M^e Dominique HARNIST

Copie conforme à :

— M^e Marion BORGHI

— greffe JCP TJ [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 01 Juin 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/00842

N° Portalis DBVW-V-B7J-IPJG

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' :

Monsieur [J] [G]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Céline RICHARD, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS ET INCIDEMMENT APPELANTS :

Madame [K] [R]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Marion BORGHI, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [U] [R]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Marion BORGHI, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

Société AREAS DOMMAGES prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

Représentée par M^e Dominique HARNIST, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 mars 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M. LAETHIER, vice-président placé.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 1er août 2017, M. [J] [G] a donné en location à Mme [K] [R] un logement meublé situé [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 430 euros, outre une provision sur charges de 41 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, M. [U] [R] s’est porté caution solidaire de Mme [K] [R].

Par courrier du 23 novembre 2021, Mme [R] a résilié le contrat de location.

L’état des lieux de sortie a été réalisé par un huissier de justice le 22 décembre 2021 en présence de M. [G] et de M. [R] représentant la locataire.

Par actes de commissaire de justice du 21 novembre 2022, M. [G] a fait assigner Mme [R], M. [R] et la société Areas dommages, assureur de Mme [R], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, sollicitant en dernier lieu de voir :

— condamner solidairement Mme et M. [R] au paiement de la somme de 718,55 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au 22 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamner solidairement Mme et M. [R] et la société Areas dommages au paiement de la somme de 16 521 euros au titre des travaux de remise en état du logement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamner solidairement Mme et M. [R] au paiement de la somme de 1 655 euros au titre des travaux de remise en état de la cage d’escalier du rez-de-chaussée et du 1er étage, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamner solidairement Mme et M. [R] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre du mobilier manquant ou mis hors d’usage, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamner solidairement Mme et M. [R] au paiement de la somme de 1 200 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Mme et M. [R] et la société Areas dommages aux dépens comprenant le coût du constat d’huissier d’un montant de 154,60 euros.

M. [G] a fait valoir que Mme [R] avait causé des dégradations dans le logement et dans les parties communes et que du mobilier avait disparu ou avait été dégradé.

Il a soutenu que la condamnation solidaire de M. [R] se justifiait, en sa qualité de caution solidaire, ainsi que celle de la société Areas dommages, en sa qualité d’assureur du locataire, au titre de la garantie des dommages matériels subis par les biens immobiliers et mobiliers issus de la location.

Mme et M. [R] ont conclu au rejet des demandes et à la condamnation de M. [G] au remboursement du dépôt de garantie de 430 euros augmenté de 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard, outre la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance.

Ils ont soutenu que les parties communes étaient partagées par différents occupants de l’immeuble et que les désordres allégués ne pouvaient être imputés à Mme [R]. Ils ont fait valoir que les désordres constatés dans l’état des lieux de sortie relevaient de l’usure normale du logement et que le coût avancé pour les travaux de remise en état était infondé et disproportionné. Les défendeurs ont indiqué que le mobilier n’avait pas été dégradé et que le propriétaire avait donné son accord pour sortir le canapé de l’appartement et changer la plaque à induction.

La société Areas dommages a conclu au rejet des demandes et à la condamnation de M. [G] au paiement d’une somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

La défenderesse a fait valoir que les garanties souscrites ne couvraient que les dommages résultant d’un fait accidentel et non ceux résultant de l’occupation du logement par l’assurée. Il a soutenu que les dommages relevaient de la vétusté et devaient être assumés par le propriétaire.

Par jugement contradictoire du 29 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— condamné solidairement Mme et M. [R] à verser à M. [G] la somme de 800 euros en réparation des dégradations commises dans le logement situé au premier étage de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1],

— condamné solidairement Mme et M. [R] à verser à M. [G] la somme de 200 euros en réparation de la perte de mobilier subie dans le logement situé au premier étage de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1],

— condamné solidairement Mme et M. [R] à verser à M. [G] la somme de 41,80 euros au titre de l’arriéré locatif,

— dit que ces sommes seront assorties de l’intérêt au taux légal à compter du jugement,

— débouté M. [G] de sa demande indemnitaire au titre des travaux de remise en état de la cage d’escalier du rez-de-chaussée et du 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1],

— dit que le dépôt de garantie, soit la somme de 430 euros, viendra en déduction des sommes précitées restant dues au bailleur,

— débouté en conséquence Mme [R] de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

— débouté M. [G] de sa demande de remboursement de la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie,

— débouté M. [G] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société d’assurance mutuelle Areas dommages,

— condamné in solidum Mme et M. [R] aux dépens,

— condamné in solidum Mme et M. [R] à payer à M. [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le juge a retenu que les parties communes n’étaient pas à l’usage exclusif de Mme [R] et qu’aucun élément du dossier ne permettait d’imputer les dégradations alléguées à Mme [R].

Il a relevé, après analyse des états des lieux d’entrée et de sortie, que seul un nettoyage complet des lieux pouvait être mis à la charge de la locataire, à hauteur du devis de 800 euros établi pour le nettoyage complet du logement.

S’agissant du mobilier, il a considéré que l’état des lieux de sortie faisait mention de l’absence du canapé et que la locataire ne justifiait pas que le propriétaire avait donné son accord pour l’évacuer de l’appartement, de sorte qu’il convenait d’indemniser M. [G] à ce titre.

Le premier juge a également retenu que le propriétaire ne produisait pas les pièces justificatives des charges qu’il réclamait et que la locataire restait devoir la somme de 41,80 euros au titre des loyers et de la provision sur charges impayés.

Enfin, il a relevé que les dégradations et pertes pour lesquelles Mme [R] était condamnée ne rentraient pas dans les garanties contractuelles du contrat d’assurance conclu avec la société Areas dommages.

M. [G] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 13 février 2025.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 24 février 2026, M. [G] demande à la cour de :

— déclarer l’appel recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement en ce qu’il déboute M. [G] de sa demande indemnitaire au titre des travaux de remise en état de la cage d’escalier du rez-de-chaussée et du 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] à Mme [R],

statuant à nouveau,

— condamner solidairement Mme et M. [V] à payer à M. [G] la somme de 1 655 euros, au titre des travaux de remise en état de la cage d’escalier du rez-de-chaussée et du 1er étage, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

— infirmer le jugement en ce qu’il limite la condamnation solidaire de Mme et M. [R] à verser à M. [G] la somme de 800 euros en réparation des dégradations commises dans le logement situé au premier étage de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] et déboute M. [G] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société d’assurance mutuelle Areas dommages,

statuant à nouveau,

— condamner solidairement Mme et M. [R] et la compagnie d’assurance Areas dommages à lui payer la somme de 16 521 euros (16 951 euros – le dépôt de garantie de 430 euros), au titre des travaux de remise en état du logement, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— infirmer le jugement en ce qu’il limite la condamnation solidaire de Mme et M. [R] à verser à M. [G] la somme de 41,80 euros au titre de l’arriéré locatif,

statuant à nouveau,

— condamner solidairement Mme et M. [R] à payer à M. [G] la somme de 718,55 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 22 février 2022, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— infirmer le jugement en ce qu’il limite la condamnation solidaire de Mme et M. [R] à verser à M. [G] la somme de 200 euros (deux cents euros) en réparation de la perte de mobilier subie dans le logement situé au premier étage de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1],

statuant à nouveau,

— condamner solidairement Mme et M. [R] à payer à l’appelant la somme de 1 500 euros au titre du mobilier manquant ou mis hors d’usage par la locataire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— infirmer le jugement en ce qu’il déboute M. [G] de sa demande de remboursement de la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie,

statuant à nouveau,

— condamner solidairement Mme et M. [R] et la compagnie d’assurance Areas dommages aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais du procès-verbal de constat d’huissier de justice d’un montant de 154,60 euros,

— infirmer le jugement en ce qu’il limite la condamnation in solidum de Mme et M. [R] à payer à M. [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— condamner solidairement Mme et M. [R] et la compagnie d’assurance Areas dommages à payer à M. [G] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance,

en tout état de cause,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— débouter les intimés de toute demande contraire y compris leur appel incident,

— condamner les intimés aux entiers frais et dépens de cour,

— condamner solidairement Mme et M. [R] à payer à M. [G] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur de cour.

Sur les dégradations du logement, l’appelant soutient que l’état des lieux d’entrée permet d’établir le bon état des éléments du logement alors que l’état des lieux de sortie met en évidence un appartement dans un état particulièrement dégradé, sale et taché, présentant notamment des marques et taches maculées, non nettoyables et ineffaçables, avec une multitude d’écailles, de fissures, d’impacts et trous. Le bailleur indique qu’il a été contraint à une réfection totale des murs et plafonds de l’appartement ainsi qu’à la réfection partielle d’autres éléments affectés et que la valeur des travaux de remise en état s’élève à 16 951 euros selon le devis le moins cher.

Sur les dégradations de la cage d’escalier et des parties communes, l’appelant soutient que la locataire et son compagnon ont causé des dégâts avec leurs vélos sur les murs, précisant qu’une première remise en état avait été faite à l’été 2021 et qu’il leur avait été demandé d’enlever leurs vélos.

Sur le mobilier du logement, le bailleur expose qu’il a été contraint de racheter du mobilier manquant ou détérioré pour une valeur de 2 537,11 euros, indiquant qu’il limite sa demande à la somme de 1500 euros dans la mesure où il ne peut justifier de la valeur de l’armoire initialement fournie. Il ajoute qu’il n’a jamais donné son accord pour un changement des plaques de cuisson.

Sur l’arriéré locatif, M. [G] affirme que M. et Mme [R] restent redevables des sommes de 539,87 euros au titre des charges locatives, 136,88 euros au titre de la facture d’entretien de la chaudière et 41,80 euros au titre des loyers impayés.

Sur la condamnation de la société Areas dommages, l’appelant fait valoir que l’attestation d’assurance qui lui a été fournie mentionne que les dommages matériels subis par les biens immobiliers et mobiliers issus de la location sont garantis, qu’elle ne fait pas mention de la clause d’exclusion des conditions générales de contrat d’assurance et que l’assureur a manqué à son obligation d’information et de conseil sur la garantie souscrite, de sorte qu’il engage sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 19 janvier 2026, Mme et M. [R] demandent à la cour de :

— rejeter l’appel de M. [G] comme étant mal fondé,

— le débouter de ses demandes, fins et conclusions,

— recevoir l’appel incident de Mme et M. [R],

y faisant droit,

à titre principal,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

' condamné solidairement Mme et M. [R] à verser à M. [G] la somme de 800 euros en réparation des dégradations commises dans le logement situé au premier étage de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1],

' condamné solidairement Mme et M. [R] à verser à M. [G] la somme de 200 euros en réparation de la perte de mobilier subie dans le logement situé au premier étage de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1],

' condamné solidairement Mme et M. [R] à verser à M. [G] la somme de 41,80 euros au titre de l’arriéré locatif,

' dit que ces sommes seront assorties de l’intérêt au taux légal à compter du jugement,

' dit que le dépôt de garantie, soit la somme de 430 euros, viendra en déduction des sommes précitées restant dues au bailleur,

' débouté en conséquence Mme [R] de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

' condamné in solidum Mme et M. [R] aux dépens,

' condamné in solidum Mme et M. [R] à payer à M. [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure pénale,

' rejeté les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— débouter M. [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [G] à la restitution du dépôt de garantie de 430 euros augmenté de 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard,

— condamner M. [G] à régler à Mme et M. [R] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

en tout état de cause,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

' débouté M. [G] de sa demande indemnitaire au titre des travaux de remise en état de la cage d’escalier du rez-de-chaussée et du 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1],

' débouté M. [G] de sa demande de remboursement de la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie,

— condamner M. [G] à régler à Mme et M. [R] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

Sur les dégradations du logement, les intimés soutiennent que le logement était déjà défraichi lors de l’entrée dans les lieux, à l’exception de la plaque d’induction et l’évier, et que la locataire a occupé les lieux pendant plus de quatre ans. Ils indiquent que le bailleur produit exclusivement des devis sans justifier d’une facture, ce qui démontre l’absence de réalisation des travaux. Ils ajoutent que la preuve des désordres, leur imputabilité au locataire et le coût de la remise en état ne sont pas démontrés. Les intimés affirment avoir alerté le propriétaire sur l’état du logement. Ils précisent qu’aucune facture n’est produite concernant le nettoyage du logement et que le devis produit à hauteur de 800 euros apparaît disproportionné en ce qu’il concerne tous les volets et fenêtres du logement.

Sur les dégradations de la cage d’escalier et des parties communes, ils soutiennent qu’aucun état des lieux ne permet de déterminer leur état au moment de la prise de possession du logement, que tous les occupants de l’immeuble ont la jouissance et l’usage des parties communes et que le lien entre la présence du vélo de Mme [R] et les dégradations n’est pas établi.

Sur le mobilier du logement, les intimés indiquent que la plaque à induction a été changée avec l’accord du propriétaire, que le canapé a été sorti par le fils du propriétaire, que la nécessité de changer le frigidaire n’est pas démontrée, que l’armoire était déjà usée lors de l’entrée dans les lieux et qu’aucun élément de cuisine n’apparaît manquant.

Sur l’arriéré locatif, M. et Mme [R] font valoir que le bailleur ne justifie pas des loyers impayés qu’il réclame, que l’entretien de la chaudière est prévu à la charge du bailleur dans le contrat de location et qu’aucune facture n’est produite à ce titre, et qu’aucun justificatif des charges n’est produit malgré plusieurs demandes en ce sens.

Sur les frais de constat d’huissier, ils exposent que Mme [R] n’a pas été convoquée 7 jours à l’avance pour réaliser l’état des lieux de sortie et que M. [G] doit assumer les conséquences financières de son choix de recourir à un huissier de justice.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 23 février 2026, la société Areas dommages demande à la cour de :

— déclarer l’appel de M. [G] à l’encontre de la compagnie d’assurance Areas dommages mal fondé,

— l’en débouter ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions,

— en conséquence, confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions relatives à la concluante,

— le condamner aux entiers dépens de la procédure d’appel, ainsi qu’à payer à la concluante la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée fait valoir que M. [G] ne fait état d’aucun événement accidentel à l’origine des dommages qu’il invoque, de sorte que les garanties souscrites par la locataire ne peuvent être mobilisées. Elle ajoute que les dommages causés par la vétusté sont à la charge du propriétaire et que ce dernier n’a pas interdit à ses locataires de fumer dans l’appartement.

La société Areas dommages soutient que l’attestation d’assurance ne peut prévaloir sur les dispositions contractuelles de la police d’assurance et que l’assureur est fondé à opposer aux tiers les clauses d’exclusion ou de limitation de garantie opposables à l’assuré, qu’elles soient reproduites ou non sur l’attestation d’assurance. Elle ajoute que l’engagement d’une éventuelle responsabilité délictuelle suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité qui font défaut en l’espèce et que M. [G] ne démontre pas en quoi l’assureur aurait manqué à son obligation d’information et de conseil, surtout à son égard alors qu’il n’est aucunement son cocontractant.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 16 mars 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les réparations locatives :

Il ressort de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, des menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuits ou force majeure.

En l’espèce, M. [G] fait état de frais de remise en état du logement d’un montant de 16 521 euros (16 951 euros – 430 euros au titre du dépôt de garantie) et de la cage d’escalier d’un montant de 1 655 euros.

A titre liminaire, il convient de relever que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la production de factures dès lors que les dégradations alléguées sont établies et qu’il est indifférent à la solution du litige que M. [G] ait reloué l’immeuble sans effectuer les travaux de réparation.

1. Sur la remise en état du logement :

M. [G] se prévaut d’un devis établi le 19 janvier 2022 par la société Bati GP Est d’un montant de 16 951 euros qui concerne la remise en état des murs du salon et de la chambre, des plafonds du salon, de la chambre et de la cuisine, des sols du salon et de la chambre, le remplacement des carreaux de carrelage fissurés du sol et des murs de la cuisine, le ponçage et la mise en peinture de trois portes, le remplacement d’un WC et d’un extracteur d’air, la réfection des joints de silicone de la cuisine et de la salle de bains, le nettoyage des radiateurs, des fenêtres, tablettes et volets, le nettoyage et la mise en peinture de la cage d’escalier et l’évacuation et la mise en déchetterie des meubles et déchets.

Le salon :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 1er août 2017 que le sol et le plafond du salon étaient dans un état moyen tandis que les murs étaient en bon état.

L’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 22 décembre 2021 mentionne que le parquet du salon est recouvert de nombreuses écailles, que les plinthes murales présentent un écart et des traces de peintures blanches et que les murs ont des traces noirâtres, des trous, de trous rebouchés et que le plafond est maculé de points noirs. D’une manière générale, cette pièce est décrite comme étant poussiéreuse et sale.

Les photographies illustrant ces constatations conduisent à retenir qu’aucune dégradation locative n’est caractérisée s’agissant du sol et du plafond, leur état de restitution pouvant être qualifié de moyen conformément à l’état des lieux d’entrée. De plus, il n’est nullement établi, comme le soutient le bailleur, que les points noirs du plafond ne seraient pas nettoyables.

En ce qui concerne les murs, il ressort des photographies que les traces décrites sont des traces de meubles qui relèvent de l’usage normal de la chose louée, tout comme les trous rebouchés. Aucune dégradation n’apparaît caractérisée, le ternissement des murs relevant de la vétusté et de l’occupation du logement pendant plus de 4 années.

Seul l’état de saleté du salon sera imputé à la locataire.

La chambre :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le sol et les murs de la chambre étaient dans un état moyen tandis que le plafond était en bon état.

L’état des lieux de sortie mentionne que le parquet de la chambre présente quelques écailles, la présence de peinture blanche sur les plinthes murales, l’absence d’un morceau de plinthes, des traces noirâtres sur les murs et du papier peint absent. D’une manière générale, cette pièce est décrite comme étant poussiéreuse et sale.

Les photographies illustrant ces constatations conduisent à exclure toute dégradation locative en ce qui concerne le sol et les murs de la chambre, leur état de restitution pouvant être qualifié de moyen conformément à l’état des lieux d’entrée.

S’agissant du plafond, l’huissier de justice ne fait état d’aucune dégradation.

A l’instar du salon, seul l’état de saleté de la chambre sera imputé à la locataire.

La cuisine :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que la cuisine était dans un bon état, l’évier en très bon état et la plaque à induction à l’état neuf.

L’état des lieux de sortie mentionne que le sol carrelé de la cuisine est fissuré pour certains carreaux et qu’il y a des impacts et des trous pour d’autres. Il est également mentionné que le mur, sur sa partie carrelée, présente deux carreaux fissurés. Il est relevé, outre un état de saleté, que le joint de l’évier de la cuisine est à changer.

Il ressort de ces constatations et des photographies annexées au constat que les carreaux fissurés constituent des dégradations locatives imputables à la locataire.

Leur remplacement, à hauteur de 704 euros selon le devis produit, sera mis à la charge de M. et Mme [R].

Le remplacement du joint de l’évier et le nettoyage de la pièce seront également imputés à la locataire.

La salle de bains et le WC :

L’état des lieux d’entrée fait mention d’une salle de bains et de WC en bon état, précisant que deux carreaux sont cassés sous la cabine de douche, que le WC présente un battant défectueux et que les portes du lavabo et des meubles sont abîmées.

L’état des lieux de sortie mentionne des joints détériorés ou décollés, un état de saleté, la présence de tartre dans les toilettes et la douche et le battant du WC détérioré.

Il ressort des ces éléments que seule la réfection des joints pour un montant de 379,50 euros (incluant les joints de la cuisine et de la salle de bains) et le nettoyage de la pièce doit être mis à la charge de la locataire, à l’exclusion du remplacement du WC et de l’extracteur d’air qui ne se justifie pas en l’absence de dégradation imputable à la locataire.

Les portes :

L’état des lieux de sortie mentionne que la porte d’accès à la chambre comporte des traces noirâtres en particulier sur sa face intérieure.

Cependant, il n’est pas établi que ces traces ne seraient pas nettoyables et le devis produit mentionne le ponçage et la mise en peinture de trois portes, ce qui n’apparaît nullement justifié en l’absence de démonstration d’une dégradation des portes imputable à la locataire.

Nettoyage du logement :

L’état des lieux de sortie fait ressortir la nécessité d’un nettoyage complet du logement.

Une somme forfaitaire de 400 euros sera mise à la charge de M. et Mme [R] à ce titre.

Evacuation et mise en déchetterie des meubles :

Ce poste ne se justifie pas au vu des dégradations locatives effectivement imputables à la locataire.

Il en résulte que M. et Mme [R] sont redevables d’une somme totale de 1 483,50 euros (704 euros + 379,50 + 400) au titre des dégradations locatives du logement.

2. la remise en état de la cage d’escalier :

L’appelant sollicite le paiement d’une somme de 1 655 euros sur la base d’une facture du 27 septembre 2021, étant précisé que le devis du 19 janvier 2022 contient également un poste relatif au nettoyage des traces de pneus et de la mise en peinture de la cage d’escalier pour un montant de 682 euros.

M. [G] explique cette double demande d’indemnisation par le fait qu’une première remise en état avait été faite à l’été 2021 et que la locataire a persisté à entreposer son vélo dans les parties communes.

L’état des lieux de sortie mentionne l’existence de traces noirâtres et de rayures sur le bois et le pilier central des escaliers de l’immeuble.

Cependant, si le bailleur justifie par la production d’attestations de plusieurs locataires que Mme [R] entreposait son vélo dans les parties communes, sa responsabilité dans les désordres affectant la cage d’escalier n’est pas démontrée, s’agissant de parties communes qui n’étaient pas à son usage exclusif.

Le lien de causalité entre la présence de vélos dans les parties communes et les dégradations alléguées ayant justifié les travaux visés par la facture du 27 septembre 2021 et celles constatées dans l’état des lieux de sortie n’est donc pas démontré.

Par conséquent, l’appelant sera débouté de sa demande au titre de la remise en état de la cage d’escalier, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

Sur le mobilier garnissant le logement :

L’appelant affirme dans ses conclusions qu’il a été contraint de racheter du mobilier manquant ou détérioré (plaque à induction, canapé, frigidaire, armoire, éléments cuisine 1, 2 et 3) pour une valeur de 2 537,11 euros.

La cour relève que M. [G] ne produit aucune pièce, telle que facture ou devis, justifiant l’achat du matériel concerné.

Par ailleurs, l’examen comparatif de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie permet d’établir que le remplacement du frigidaire, de l’armoire et des éléments de cuisine ne se justifie pas.

En effet, le frigidaire est seulement qualifié de sale et malodorant, ce qui relève du nettoyage du logement.

L’armoire dans la chambre est bien présente, étant relevé que l’état de ce meuble était qualifié de moyen lors de l’état des lieux d’entrée et que l’huissier de justice mentionne dans l’état des lieux de sortie que les charnières sont détachées et non détériorées. Par ailleurs, si le bailleur affirme que l’armoire serait une autre armoire que celle fournie à l’entrée dans les lieux, aucune pièce du dossier ne permet de l’établir.

En ce qui concerne les éléments de cuisine, ils ne sont pas détériorés puisque les éléments hauts sont qualifiés de sale et les éléments bas en bon état avec seulement quelques traces et quelques écailles.

S’agissant de la plaque à induction, l’huissier de justice a constaté la présence d’une plaque électrique deux feux alors que l’état des lieux d’entrée fait mention d’une plaque à induction.

Cependant, il est établi par les échanges de SMS produits par la locataire que la plaque électrique a été proposée par M. [Z] [G], fils du propriétaire, en remplacement de la plaque à induction initialement présente, de sorte que le bailleur ne peut prétendre à aucune indemnisation à ce titre.

Enfin, l’huissier de justice a constaté l’absence de canapé lors de l’état des lieux de sortie alors que l’état des lieux d’entrée mentionne la présence d’un canapé dans le salon.

Les intimés ne démontrent pas que le canapé a été sorti de l’appartement par M. [Z] [G] comme ils le soutiennent, M. [G] n’ayant apporté aucune réponse aux SMS qui lui ont été adressés afin d’obtenir une confirmation sur ce point.

En l’absence de tout élément produit concernant le prix du canapé initialement présent et compte tenu de la vétusté résultant d’une occupation du logement pendant 4 ans et 4 mois, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnisation du bailleur à la somme de 200 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de canapé.

Sur l’arriéré locatif :

M. [G] sollicite le paiement d’une somme de 718,55 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 22 février 2022, se décomposant comme suit :

—  41,80 euros au titre des loyers impayés

—  539,87 euros au titre des charges locatives

—  136,88 euros au titre de la facture d’entretien de la chaudière individuelle

Sur les loyers impayés :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte arrêté à la date du 22 décembre 2021, date de départ de la locataire, dont il résulte un solde débiteur de 41,80 euros à la charge de la locataire.

Les sommes réclamées correspondent au montant du loyer (430 euros) et des provisions sur charges (41 euros) prévus par le contrat de location.

Mme [R], à qui incombe la charge de la preuve, ne justifie pas du paiement de cette somme.

Par conséquent, M. et Mme [R] seront condamnés au paiement de la somme de 41,80 euros, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

Sur les charges locatives :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

— un décompte des charges selon leur nature,

— dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

A compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire.

Les décomptes doivent être détaillés par nature de charge et être individualisés.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge.

En l’espèce, M. [G] sollicite le paiement d’une somme de 539,87 euros correspondant à un reliquat de charges au titre des années 2019 (67,65 euros), 2020 (233,01 euros) et 2021 (239,21 euros).

Il résulte des pièces produites que les décomptes de charges des années 2019 à 2021 ont été adressés à la locataire par courrier du 21 février 2022.

Cependant, ces décomptes ne sont pas produits aux débats par le bailleur, pas plus que les pièces justificatives afférentes.

M. [G] ne peut se contenter de soutenir que les décomptes et les pièces justificatives ont été téléchargés par Mme [R] sur le site « wetransfer », sans les produire, alors que cette dernière conteste les charges qui lui sont réclamées en sollicitant leur détail et les pièces justificatives.

Aucun élément du dossier ne permet de vérifier les montants mis en compte en l’absence de décomptes et de tous documents justificatifs.

Par conséquent, l’appelant sera débouté de sa demande, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur la facture d’entretien de la chaudière individuelle :

M. [G] réclame le paiement d’une somme de 136,88 euros au titre de l’entretien de la chaudière individuelle.

Il produit la facture acquittée du même montant émise par la société Elm leblanc au titre de la période du 30/09/2021 au 30/09/2022.

Le contrat de location liant les parties prévoit que la provision de 41 euros par mois comprend le contrat de maintenance de la chaudière individuelle soit un montant de 11 euros par mois.

Il en résulte que le bailleur est fondé à réclamer la différence entre le montant de la provision (132 euros) et le montant de la facture (136,88 euros), soit la somme de 4,88 euros.

Sur les frais d’état des lieux de sortie :

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, le bailleur ne démontre pas que l’état des lieux de sortie ne pouvait pas être établi dans les conditions prévues au premier alinéa de l’article précité.

De plus, il n’est pas établi que Mme [R] a été valablement convoquée par l’huissier de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Par conséquent, l’appelant sera débouté de sa demande de paiement de la moitié des frais d’état des lieux de sortie.

Sur la garantie de la société Areas dommages :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il résulte de l’article 107 des conditions générales du contrat conclu entre Mme [R] et la société Areas dommages que les dommages qui sont la conséquence des obligations incombant au locataire en application du contrat de location sont exclus de la garantie.

Les condamnations prononcées à l’encontre de Mme [R] au titre des dégradations locatives, des loyers impayés et de l’entretien de la chaudière ne sont donc pas couvertes par les garanties contractuelles.

L’absence de reproduction de la clause exclusive de responsabilité sur l’attestation d’assurance remise au bailleur par la locataire ne saurait caractériser l’existence d’une faute imputable à l’assureur qui n’est débiteur d’aucune obligation d’information et de conseil à l’égard de M. [G], ce dernier n’étant pas son cocontractant.

Par conséquent, M. [G] sera débouté de ses demandes dirigées à l’encontre de la société Areas dommages, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

Sur les comptes entre les parties :

Il résulte des développements qui précèdent que M. et Mme [R] restent redevables des sommes suivantes :

— dégradations locatives du logement : 1 483,50 euros

— mobilier manquant (canapé) : 200 euros

— loyers impayés : 41,80 euros

— entretien de la chaudière : 4,88 euros

Soit la somme totale de 1 730,18 euros, dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie (430 euros).

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant pour l’essentiel, M. et Mme [R] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel et seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés à payer à M. [G] la somme de 800 euros sur le même fondement.

Par ailleurs, M. [G] sera condamné à payer à la société Areas dommages la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré SAUF en ce qu’il a :

— condamné solidairement Mme [K] [R] et M. [U] [R] à verser à M. [J] [G] la somme de 800 euros en réparation des dégradations commises dans le logement situé au premier étage de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1],

— débouté M. [J] [G] de sa demande au titre de l’entretien de la chaudière,

Statuant à nouveau des chefs de demande infirmés,

CONDAMNE solidairement Mme [K] [R] et M. [U] [R] à verser à M. [J] [G] la somme de 1 483,50 euros en réparation des dégradations commises dans le logement situé au premier étage de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1],

CONDAMNE solidairement Mme [K] [R] et M. [U] [R] à verser à M. [J] [G] la somme de 4,88 euros au titre de l’entretien de la chaudière,

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme [K] [R] et M. [U] [R] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [K] [R] et M. [U] [R] à payer à M. [J] [G] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [G] à payer à la société Areas dommages la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [K] [R] et M. [U] [R] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente