XXX

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 'PETIT CITEAUX ET4" sis XXX et XXX à Dijon représenté par son syndic en exercice la SAS URBANIA

C/

Y X

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avoués le 21 Avril 2011

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE DIJON

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 21 AVRIL 2011

N°

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N° 10/00468

Décision déférée à la Cour : AU FOND du 20 JANVIER 2010, rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DIJON

RG 1^re instance : 09/2506

APPELANTE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 'PETIT CITEAUX ET4" sis XXX et XXX à Dijon représenté par son syndic en exercice la SAS URBANIA

ayant son siège XXX

XXX

représentée par M^e Philippe GERBAY, avoué à la Cour

assistée de la SCP MAGDELAINE- SIMARD, avocats au barreau de DIJON

INTIMEE :

Madame Y X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP FONTAINE TRANCHAND ET SOULARD, avoués à la Cour

assistée de M^e ARNAUD, membre de la SCP ARNAUD – KLEPPING, avocats au barreau de DIJON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Mars 2011 en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur MUNIER, Président de Chambre, Président, ayant fait le rapport,

Madame VIEILLARD, Conseiller, assesseur,

Monsieur LECUYER, Conseiller, assesseur,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS : M^me GRANDI-COURCHE,

ARRET rendu contradictoirement,

PRONONCE publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNE par Monsieur MUNIER, Président de Chambre, et par Madame Madame GRANDI-COURCHE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS

Madame Y X est propriétaire d’un appartement dans un immeuble soumis au régime de la copropriété situé à XXX et elle bénéficie de deux bow-windows ou oriels en façade. Des infiltrations sont apparues et les menuiseries de ces éléments doivent être rénovées. Lors d’une assemblée générale tenue le 16 mars 2009, les copropriétaires ont délibéré sur le changement de ces deux bow-windows (objet de la 7^e résolution) et en se fondant sur la décision d’une précédente assemblée générale du 7 juillet 2008 qui avait décidé de tenir compte 'du fait que la copropriété prendrait en charge exclusivement ce qui correspond à la toiture', la copropriété a voté pour l’exécution des travaux répartis à 33 % à la charge de la copropriété et 67 % à la charge exclusive de Madame Y X.

Celle-ci a saisi le tribunal pour obtenir l’annulation de la 7^e résolution et par jugement du 20 janvier 2010, le tribunal de grande instance de Dijon a, dans le litige entre Madame Y X d’une part, et le syndicat de copropriétaires de l’immeuble 'Petit Citeaux ET4" d’autre part :

— prononcé la nullité de la septième résolution de l’assemblée générale ordinaire du 16 mars 2009 en ce qu’elle a mis à la charge de Madame X 67 % des travaux de réfection d’oriels de son appartement ;

— dit que Madame Y X devra supporter 40 % du coût de la rénovation de ces oriels tandis que le syndicat de copropriétaires de la résidence 'Petit Citeaux ET 4" devra en supporter le coût à hauteur de 60 % ;

— dit que le syndicat de copropriétaires devra verser à Madame Y X la somme de 1 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dit que Madame Y X est dispensée conformément aux dispositions de l’article 10-1 avant dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, aux charges communes constituées par l’article 700 du Code de procédure civile, les dépens de procédure et les honoraires d’avocat exposés par le syndicat de copropriétaires à l’occasion de la présente procédure ;

— dit que le syndicat de copropriétaires devra supporter les dépens de l’instance.

Le syndicat de copropriétaires a fait appel de ce jugement par déclaration au greffe de la cour en date du 23 février 2010.

Dans ses conclusions du 31 mai 2010 auxquelles il est fait référence par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble 'Petit Citeaux ET4" demande de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— débouter Madame Y X de l’ensemble de ses prétentions ;

— la condamner à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Le syndicat de copropriétaires fait valoir

— Sur la nature des bow-windows : le règlement de copropriété ne donne aucune indication pour les classer en parties privatives ou communes. Les règles légales, articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 permettent de dégager des principes selon lesquels les parties privatives comprennent notamment en raison du critère de l’usage exclusif, l’intérieur de l’appartement y compris la porte palière, les fenêtres avec leurs volets et persiennes, les stores, les balustrades et les appuis de balcons ; en l’espèce, les bow-windows ne peuvent constituer des ornements de façade ni être considérés comme des éléments immobiliers essentiels de la façade ornementale de l’immeuble car il s’agit d’une fenêtre en saillie d’une façade sans originalité architecturale mais d’éléments vitrés affectés à l’usage exclusif de Madame X de sorte que les bow-windows dépendent des parties privatives selon une jurisprudence de la Cour d’appel ROUEN. En ce qui concerne leur participation structurelle à la couverture et à l’étanchéité de l’immeuble, si le tribunal a retenu cet élément, il y a lieu de constater que seule la couverture et l’étanchéité de l’espace privatif de Madame Y X sont en réalité assurées par la structure de cet élément. L’avis de l’architecte ne peut se substituer aux dispositions légales ni l’avis d’une copropriété voisine.

— Sur la répartition du coût de réfection : le syndicat de copropriétaires n’est donc pas tenu de prendre à sa charge une partie de la dépense de réfection qui aurait dû incomber en totalité à Madame Y X mais elle n’est pas recevable à contester une décision qui lui est favorable en ce qu’elle met 1/3 de la dépense à la charge de tous les copropriétaires pour l’entretien d’un élément dont Madame Y X a seule et exclusivement l’usage alors qu’il n’appartenait pas au tribunal de se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires pour décider d’une quelconque répartition en ses lieu et place.

— De même il y a lieu d’infirmer la disposition du jugement en ce qui concerne l’article 700 et les dépens à la charge du syndicat de copropriétaires alors que le tribunal n’a pas fait droit intégralement aux prétentions de Madame Y X.

Dans ses conclusions du 1^er octobre 2010 auxquelles il est fait référence par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, Madame Y X demande de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, en ses articles 10 et 10-1 et le règlement de copropriété :

— confirmer le jugement en ce qu’il a annulé la 7^e résolution de l’assemblée générale ordinaire du 16 mai 2009 en ce qu’elle a mis à la charge exclusive de Madame Y X 67 % des travaux de réfection de la copropriété ;

— dire que la charge des travaux d’entretien du bow-window litigieux se répartit entre :

* partie commune à la charge de la copropriété : 67 %

* partie privative à la charge de

Madame Y X : 33 %

— confirmer que Madame Y X n’aura pas à participer en sa qualité de copropriétaire aux charges communes constituées par l’article 700, les dépens de procédure et les honoraires exposés par le syndicat de copropriétaires à l’occasion de la présente procédure ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat de copropriétaires à payer à Madame Y X la somme de 1 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et le condamner à payer une indemnité complémentaire de 1 500 euros au titre des mêmes dispositions ;

— condamner le syndicat de copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La concluante fait valoir :

— Sur le règlement de copropriété : il énumère dans son article 5 les parties communes de façon énonciative et non limitative et dans son article 6 les parties privatives ; les bow-windows ne sont visés dans aucune des deux énumérations mais c’est à la Cour de se prononcer sur la qualification de cet élément architectural qui constitue pour l’essentiel une partie commune dont l’entretien relève de la copropriété , les parties ouvrantes relevant des parties privatives ;

— sur l’application du règlement au cas d’espèce : la copropriété a admis de participer aux travaux de remise en état des ouvrages et cela constitue une reconnaissance explicite de la double nature de l’oriel et non pas en raison d’une intention libérale ; ce point de vue est aussi celui de l’architecte de la copropriété et l’avis du constructeur n’est pas dépourvu de pertinence ; par ailleurs une assemblée générale d’une copropriété dans un immeuble identique a pris en charge la réfection de l’ouvrage à l’exception des ouvrants ;

— sur la nature juridique des bow-windows : ils constituent une partie intégrante de l’architecture générale de l’immeuble et sont destinés à en assurer l’ornementation ; ils participent indiscutablement à assurer le clos et le couvert général de l’immeuble et à ce titre relèvent de l’article 5 du règlement de copropriété ; il appartient à la cour de dire que la nature des bow-windows est double : partie commune pour la couverture et partie privative pour les ouvrants et de déterminer la quote part des parties communes et celle des parties privatives soit 33 % pour la façade et 67 % pour la partie ossature et toiture commune, sans laisser à l’assemblée générale le soin de se prononcer sur la répartition à effectuer.

Dans ces conditions, Madame Y X demande de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de la 7^e résolution de l’assemblée générale en ce qu’elle a mis 67 % des travaux de réfection à sa charge et de réformer le jugement en ce qu’il a dit qu’elle devrait supporter 40 % du coût de la rénovation et le syndicat de copropriétaires 60 %. De même elle sollicite la confirmation du jugement en ses autres dispositions.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 20 janvier 2011.

SUR CE, MOTIFS DE LA DÉCISION :

1) Sur la nature des bow-windows :

Attendu que les règles légales posées par les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que sont privatives, les parties des bâtiments réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et que sont communes les parties des bâtiments affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ; que l’article 3 de ladite loi précise que dans le silence des titres sont réputées parties communes 'le gros oeuvre des bâtiments’ ; que si le règlement de copropriété ne donne aucune indication précise pour classer les bow-windows en parties privatives ou en parties communes, il énonce dans son article 5 que les parties communes :

— les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons mitoyens ou non ;

— le gros oeuvre des planchers à l’exclusion du revêtement des sols ;

— les couvertures des bâtiments et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles ;

………………..

— les ornements de façade ….>> ;

Attendu que l’article 6 du règlement de copropriété décrit les parties privatives ainsi :

— les plafonds (à l’exclusion des ouvrages de gros oeuvre qui sont parties communes) ;

— les dalles, tous autres revêtements de sols ;

— les cloisons intérieures (mais non les gros murs ni les refends classées dans les parties communes) ;

— et en résumé tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux, la présente désignation n’étant qu’énonciative et non limitative…>> ;

Attendu qu’au regard de ces définitions, il est constant que le bow-window est à la fois partie commune et parties privative ; qu’en effet il est réservé à l’usage exclusif de son propriétaire ; qu’il assure un prolongement de l’appartement en façade ; qu’à ce titre il n’est pas contestable que les ouvrants sont des parties privatives comme le plafond et le revêtement de sol ; qu’en revanche le gros oeuvre qui constitue la structure et l’armature de l’avancée par rapport à la façade de l’immeuble ainsi que la couverture de cette structure relèvent des parties communes en ce que ces éléments sont intégrés dans la façade de l’immeuble et font partie de son ornementation dans la mesure où ils rompent la monotonie de celle-là qui serait sans leur présence uniformément plate ; que les photos des façades versées aux débats permettent à la cour de se convaincre de cette réalité contrairement à l’appréciation du syndicat de copropriétaires ; que le jugement mérite confirmation sur ce point ;

Attendu qu’en raison de la double nature du bow-window, à la fois partie commune et partie privative, les travaux de réfection doivent être partagés entre la copropriété et le copropriétaire ;

2) Sur la répartition des travaux :

Attendu que les travaux envisagés tels qu’ils résultent du devis de l’entreprise MTM consistent essentiellement dans le remplacement des ouvrants et des châssis fixes concernant la toiture des bow-windows ainsi que dans la pose de la descente d’eau pluviale et du chêneau ; que la nature de ces travaux se rapportant à l’ossature et à la toiture des bow-windows justifient qu’il y ait une répartition entre le syndicat de copropriétaires à hauteur de 67 %, et Madame Y X à hauteur de 33 % ; que le jugement sera réformé de ce chef ;

3) Sur l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame Y X la totalité des frais irrépétibles qu’elle a exposés à l’occasion de cet appel ; que le syndicat de copropriétaires sera condamné à lui payer une somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ; que les dispositions du jugement seront confirmées de ce chef ; que le syndicat de copropriétaires qui succombe en ses prétentions en appel ne peut bénéficier de ces mêmes dispositions ; qu’il sera également condamné aux dépens d’appel ; que le jugement sera confirmé en ce qu’il a précisé que Madame Y X n’aura pas à participer en sa qualité de copropriétaire aux charges communes constituées par l’article 700, les dépens de procédure et les honoraires exposés par le syndicat de copropriétaires à l’occasion de la présente procédure ;

PAR CES MOTIFS

La Cour : statuant publiquement , contradictoirement et en dernier ressort ;

Vu la loi du 10 juillet 1965 en ses articles 2, 3, 10 et 10-1 et le règlement de copropriété ;

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Dijon du 20 janvier 2010 ;

Confirme le jugement susvisé en ce qu’il a annulé la 7^e résolution de l’assemblée générale ordinaire du 16 mai 2009 du syndicat de copropriétaires de l’immeuble 'Petit Cîteaux ET4' qui a mis à la charge exclusive de Madame Y X 67 % des travaux de réfection de la copropriété, en ce qu’il a alloué une indemnité de 1 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en ce qu’il a dit que Madame Y X était dispensée conformément aux dispositions de l’article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, des charges communes constituées par l’article 700 du Code de procédure civile, les dépens de procédure et les honoraires d’avocat exposés par le syndicat de copropriétaires à l’occasion de la présente procédure et en ce qu’il a condamné le syndicat de copropriétaires aux dépens ;

Réforme le jugement pour le surplus et statuant à nouveau :

Dit que la charge des travaux d’entretien des bow-windows litigieux de Madame Y X se répartit entre :

* partie commune à la charge de la copropriété : 67 % ;

* partie privative à la charge de Madame Y X : 33 % ;

Condamne le syndicat de copropriétaires à payer à Madame Y X la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

Condamne le syndicat de copropriétaires aux dépens d’appel ;

Accorde à la SCP FONTAINE-TRANCHAND & SOULARD, avoué le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,