Cour d’appel de Dijon, 2 e chambre civile, 2 septembre 2021, n° 21/00289

Chronologie de l’affaire

TJ Dijon 24 février 2021 > CA Dijon Infirmation partielle

2 septembre 2021

Sur la décision

Référence :CA Dijon, 2 e ch. civ., 2 sept. 2021, n° 21/00289

Juridiction :Cour d’appel de Dijon

Numéro(s) : 21/00289 Décision précédente :Tribunal de grande instance de Dijon, 24 février 2021, N° 20/00661

Dispositif :Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les personnes

Président :Françoise VAUTRAIN, président

Avocat(s) :Claire GERBAY, Emmanuel MOUCHTOURIS, X BLATTER, Michel ROUSSEAU

Parties :S.A.S. ODALYS RESIDENCES

Texte intégral né le […] à […] MW/IC domicilié : A X

[…] B C épouse X

[…] C/ Madame B C épouse X S.A.S. ODALYS RESIDENCES née le […] à […] Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le domiciliée : COUR D’APPEL DE Y

[…] 2e Chambre Civile

[…]

ARRÊT DU 02 SEPTEMBRE 2021 représentés par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau N° RG 21/00289 – N° Portalis DBVF-V-B7F-FUP3 de Y, vestiaire : 126

MINUTE N° assistée de M^e Emmanuel MOUCHTOURIS, membre de la SELARL SAINT CYR AVOCATS, avocat au barreau Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé de LYON rendue le 24 février 2021,

INTIMÉE : par le Président du tribunal judiciaire de Y – RG : 20/00661 SAS ODALYS RESIDENCES, représentée par son président domicilié en cette qualité au siège social sis : APPELANTS :

[…] Monsieur A X

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[…]

[…]

représentée par M^e Michel ROUSSEAU, avocat au barreau de Y, vestiaire : 104

assisté de M^e X BLATTER, membre de la SCP

BLATTER, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 juin 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 02 Septembre 2021,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, et par Sylvie RANGEARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé en date du 30 décembre 2009, M. A X a donné à bail commercial à la SAS Odalys Résidences le lot n°40 de l’immeuble en copropriété à usage de résidence de tourisme dénommé les Cordeliers, situé 3 et […] à Y, pour une durée de dix ans et moyennant un loyer mensuel de 683,08 ' HT.

Par actes sous seing privé en date du 21 septembre 2015, M. X a également donné à bail commercial à la société Odalys Résidences :

— le lot n°55 du même immeuble, pour une durée de dix ans et moyennant un loyer annuel de 10 154 ' HT ;

— le lot n°66 du même immeuble, pour une durée de dix ans et moyennant un loyer annuel de 10 841 ' HT ;

— le lot n°78 du même immeuble, pour une durée de dix ans et moyennant un loyer annuel de 11 747 ' HT.

Par exploit du 3 décembre 2020, M. X et son épouse, née B C, ont fait assigner la société Odalys Résidences devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Y en paiement de la somme de 14 641,03 ' au titre des loyers impayés, ainsi que de celle de 3 000 ' à titre de dommages et intérêts.

Les demandeurs ont exposé :

— que les loyers étaient restés impayés à compter du mois de mars 2020 ; qu’ayant mis en demeure la société Odalys Résidences de procéder à leur paiement, celle-ci les a informés qu’elle ne réglerait les loyers de l’année 2020 qu’à hauteur de 60 %, au motif qu’au regard des dispositions gouvernementales relatives à la crise sanitaire de la Covid 19, elle n’avait pu louer les appartements ;

— que les dispositions de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 ne permettaient cependant pas au preneur de s’abstenir de régler les loyers, même de manière provisoire, comme ne prévoyant pas de suspension de l’exigibilité du loyer par le locataire commercial ;

— que leur créance était certaine, liquide et exigible, de sorte qu’ils étaient fondés à en réclamer le règlement à titre provisionnel.

La société Odalys Résidences s’est opposée aux demandes des époux X, au motif qu’elles étaient sérieusement contestables. Elle a fait valoir à l’appui de sa position :

— que la demande en paiement se heurtait à une première contestation sérieuse en tant qu’elle était formée par M^me X, laquelle n’était signataire d’aucun des baux, de sorte qu’elle ne pouvait prétendre au paiement des loyers afférents ;

— que la résidence de tourisme avait dû être fermée pendant les périodes du 14 mars 2020 au 1er juin

2020, puis du 30 octobre 2020 au 15 décembre 2020, en application des mesures gouvernementales prises pour lutter contre l’épidémie de Covid 19, de sorte que les locaux loués avaient été rendus inaptes à remplir leur destination contractuelle, ce qui avait amené un grave dysfonctionnement dans son activité ;

— que, pendant les périodes considérées, le bailleur s’était trouvé dans l’impossibilité objective d’assurer son obligation de délivrance et de jouissance paisible, alors qu’il était responsable à ce titre de l’aptitude juridique des lieux loués à être affectés à la destination convenue dans le bail, cette destination devant être assurée tout au long du contrat ;

— qu’elle était dès lors en droit de se prévaloir de l’exception d’inexécution, et de ne pas payer les loyers afférents à ces périodes ;

— que l’impropriété à l’exploitation prévue par le bail caractérisait la perte de la chose louée au sens de l’ article 1722 du code civil, ce texte prévoyant une diminution de loyer en cas de perte partielle ;

— que l’exigence de bonne foi contractuelle résultant des dispositions de l’article 1104 du code civil imposait aux parties, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si elles ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives ;

— que les baux stipulaient que le loyer serait réduit à 30 % des recettes effectivement encaissées en cas de force majeure interrompant l’activité touristique du lieu de situation des biens loués ou d’événement amenant un dysfonctionnement grave, dont la durée viendrait à excéder trois jours consécutifs dans l’activité du preneur ; que, n’ ayant pu louer les locaux

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pendant les périodes du 14 mars 2020 au 1er juin

2020, puis du 30 octobre 2020 au 15 décembre 2020, elle n’ avait, par hypothèse, pas pu encaisser de recettes à ce titre.

Par ordonnance du 24 février 2021, le juge des référés a d’abord dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision en tant qu’elle émanait de M^me X, en raison

d’une contestation sérieuse tenant au fait que l’absence de signature des baux par celle-ci était susceptible d’affecter la recevabilité de sa demande. Après avoir rappelé qu’en application de l’article 1104 du code civil, les contrats devaient être négociés, formés et exécutés de bonne foi, il a considéré que les circonstances exceptionnelles et imprévisibles auxquelles s’était objectivement trouvée confrontée la société Odalys Résidences en suite des dispositions réglementaires successives faisant obstacle à l’exploitation de son activité de location touristique suscitaient une interrogation quant au point de savoir si M. X, en sa qualité de bailleur, avait ou non manqué à son obligation de bonne foi en refusant toute adaptation des modalités d’exécution des obligations de la locataire, et a retenu que le moyen tiré du manquement du bailleur à son obligation d’exécuter les contrats de bonne foi s’analysait en une contestation sérieuse, dont l’ examen relevait du seul juge du fond. Il a encore ajouté que constituaient également des contestations sérieuses le moyen tiré de ce que l’interdiction d’ouverture au public constituerait une perte partielle de la chose louée au sens des dispositions de l’article 1722 du code civil, et le moyen tiré de l’exception d’inexécution, le bailleur ayant objectivement manqué à ses obligations de délivrance les lieux loués conformément à leur destination et de faire jouir paisiblement le locataire de la chose louée, même si l’impossibilité d’exploiter les lieux loués ne résultait pas de la faute du bailleur mais des dispositions réglementaires prises dans le contexte de l’état d’urgence sanitaire. Le juge des référés a en conséquence :

— dit n’ y avoir lieu à référé ;

— débouté M. et M^me A et B X de leur demande ;

— débouté la SAS Odalys Résidences de sa demande d’indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. et M^me X aux dépens.

Les époux X ont relevé appel de cette décision le 4 mars 2021.

Par conclusions notifiées le 1er avril 2021, les appelants demandent à la cour :

Vu les articles 808 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 1134 du code civil,

Vu l’ordonnance du 25 mars 2020 n°2020-316,

— d’infirmer l’ordonnance déférée ;

— de condamner la société Odalys Résidences à verser à M. et M^me X la somme de 26 879,19 ' à titre de

provision sur les loyers impayés, cette somme étant assujettie à l’intérêt légal à compter de l’exigibilité des loyers ;

— de condamner la société Odalys Résidences à verser à M. et M^me X la somme de 3 000 ' à titre de dommages et intérêts ;

— de condamner la société Odalys Résidences à verser

à M. et M^me X la somme de 2 000 ' sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 7 avril 2021, la société Odalys Résidences demande à la cour :

Vu les articles 31, 853 du code de procédure civile et les articles 1104, 1719 et 1722 du code civil,

— de déclarer M^me X irrecevable en ses demandes, faute d’établir son intérêt à agir ;

— de constater que l’existence de l’obligation de la société Odalys Résidences de payer à M^me X des loyers au titre de baux auxquels celle-ci n’est pas partie est sérieusement contestable ;

— de constater que l’existence de l’obligation de la société Odalys Résidences de payer à M. et M^me X la somme de 26 879,19 ' au titre de loyers impayés est sérieusement contestable ;

— de constater que l’existence de l’obligation de la société Odalys Résidences de payer à M. et M^me X la somme de 3 000 ' à titre de dommages et intérêts est sérieusement contestable ;

— de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. et

M^me X, les a débouté derniers (sic) de leurs demandes et les a condamnés aux dépens ;

— de réformer l’ordonnance ntreprise en ce qu’elle a débouté la société Odalys Résidences de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, statuant à nouveau, de condamner M. et M^me X à payer à la société Odalys Résidences la somme de 4 000 ' en application de ce texte, au titre des frais irrépétibles exposés par cette dernière en première instance ;

— de condamner M. et M^me X aux dépens de l’appel, qui seront recouvrés par M^e Rousseau conformément à

l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à la société Odalys Résidences la somme de 4 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour

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—  Sur la recevabilité des demandes formées par M^me X

La société Odalys Résidences fait valoir que M^me X

n’est pas partie aux contrats de baux commerciaux fondant les demandes.

Cette question avait été soumise au premier juge sous l’angle, non pas de l’irrecevabilité des demandes, mais sous celui de la contestation sérieuse.

A la lecture du dispositif des dernières écritures de l’intimée, il apparaît que celle-ci sollicite tout à la fois l’irrecevabilité de M^me X en ses demandes, et la confirmation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a retenu à ce titre une contestation sérieuse. Or, ces deux prétentions ne sauraient se confondre, s’agissant pour l’une d’une fin de non-recevoir, et pour l’autre d’un moyen de défense.

La logique procédurale impose que soit en premier lieu examinée la fin de non-recevoir.

Il est constant que les baux litigieux mentionnent exclusivement M. A X en qualité de bailleur, et qu’ils ne sont signés que par celui-ci.

En l’état de ces documents, il n’est effectivement pas justifié de l’intérêt pour agir de M^me X, qui n’est pas contractante.

Or, force est de constater que les appelants sont totalement muets sur l’irrecevabilité qui leur est opposée, et ne proposent strictement aucun argument ou pièce de nature à justifier l’intervention en

demande de M^me X.

Dans ces conditions, les demandes seront déclarées irrecevables en tant qu’elles sont formées par M^me X, faute d’intérêt pour agir.

L’examen de la contestation sérieuse tirée de l’absence de signature des baux par M^me X est en conséquence sans objet.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce sens.

- Sur la demande en paiement des loyers à titre provisionnel, en tant qu’elle est formée par M. X

Il est constant que la société Odalys Résidences a cessé d’assurer le paiement régulier de ses loyers depuis le mois de mars 2020, et il n’est aucunement contesté par le bailleur que sa locataire s’est, à compter de cette date, trouvée confrontée à des difficultés majeures dans l’exercice de son activité d’exploitation de résidences de tourisme du fait des mesures gouvernementales ayant entraîné, sur certaines périodes, la fermeture de ses établissements, ou la baisse de leur fréquentation par l’effet des restrictions apportées à la libre circulation des personnes.

M. X fait valoir à bon droit que, pour autant, aucune disposition légale ou réglementaire prise dans le cadre de l’état d’urgence lié à la crise sanitaire de la Covid 19 n’autorise le preneur à bail commercial à suspendre, même partiellement, le paiement de ses loyers.

Toutefois, la société Odalys Résidences fait valoir à titre de contestation sérieuse que le bailleur est tenu, tout au long du contrat, d’assurer à son locataire la jouissance du bien loué conformément à la destination qui lui est donnée par le bail, et que, par l’effet des mesures gouvernementales, les lieux n’avaient pu être utilisés à la destination de location hôtelière qui leur était donnée par les baux, de sorte qu’elle était fondée à opposer l’exception d’inexécution au bailleur.

Elle argumente par ailleurs sur le fondement d’une perte partielle des biens loués du fait de l’impropriété temporaire de ces biens à l’exploitation prévue au bail, qui justifierait une réduction proportionnelle du loyer par application des dispositions de l’article 1722 du code civil.

Pour soutenir que ces moyens ne constituent pas des contestations sérieuses, M. X se borne à invoquer certaines décisions les ayant écartés. Or, l’intimée se prévaut quant à elle d’autres décisions les ayant accueillis. Il est en effet constant que, parmi d’autres, ces moyens ont été soumis à diverses juridictions dans le cadre de litiges de même nature, et qu’ils ont donné lieu, y compris de la part de juridictions statuant au fond, à des décisions divergentes, ce qui suffit à démontrer l’acuité du débat au fond, et, partant, le caractère sérieux de la contestation qu’ils appuient au stade du référé.

Au demeurant, la société Odalys se prévaut encore de l’article 6 de chacun des baux, intitulé 'condition particulière', qui stipule que 'de convention expresse entre les parties, le loyer sera fixé à 30 % des recettes nettes effectivement encaissées par le preneur (…) en cas de force majeure interrompant l’activité touristique du lieu de situation des biens loués (tels que (…) entrave administrative ou autre au libre accès aux lieux loués ou à la circulation des personnes ou des biens…) ou d’événement amenant un dysfonctionnement dans l’activité du preneur notamment une quelconque modification dans la destination ou l’accès des parties communes (…)'

M. X reste totalement taisant sur cet article, dont la mise en oeuvre aboutit à la suppression du loyer en cas d’absence de recettes pour le preneur, et qui, au regard de son libellé, n’apparaît pas manifestement inapplicable au cas d’espèce, de sorte que, sur ce point également, il est soulevé une contestation sérieuse nécessitant l’appréciation du juge du fond.

Au regard du caractère sérieux des diverses contestations ainsi soulevées par la société Odalys Résidences, c’est à juste titre que le premier juge a dit n’y avoir lieu à référé sur le paiement des loyers.

- Sur la demande de dommages et intérêts, en tant qu’elle est formée par M. X

Au regard du sort réservé à la demande principale en paiement provisionnel des loyers, la demande accessoire en dommages et intérêts ne peut qu’être rejetée, alors en tout état de cause qu’il n’appartient pas au juge des référés de porter l’appréciation au fond qu’impose l’examen des manquements invoqués au soutien d’une demande indemnitaire.

- Sur les autres dispositions

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L’ordonnance sera confirmée s’agissant des frais irrépétibles et des dépens.

Outre aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, les époux X seront condamnés à payer à la société Odalys Résidences la somme de 2 000 ' en application de l’article 700 du même code.

Par ces motifs

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance rendue le 24 février 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Y en ce qu’il

a débouté M. et M^me A et B X de leur demande ;

Statuant à nouveau de ce chef :

Déclare irrecevables les demandes en tant qu’elles sont formées par M^me B C, épouse X ;

Rejette les demandes en tant qu’elles sont formées par M. A X ;

Confirme l’ordonnance déférée pour le surplus ;

Y ajoutant :

Condamne les époux X à payer à la société Odalys Résidences la somme de 2 000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les époux X aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,