[N] [G]

C/

[D] [X]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

3ème Chambre Civile

ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2024

N° RG 23/01367 – N° Portalis DBVF-V-B7H-GJKH

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 13 juillet 2023,

rendue par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Dijon

RG : 19/01446

APPELANT :

Monsieur [N] [G]

né le [Date naissance 7] 1957 à [Localité 10] (21)

domicilié :

[Adresse 8]

[Localité 6]

représenté par M^e Loïc DUCHANOY, membre de la SCP LDH AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 16

INTIMÉE :

Madame [D] [X]

née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 10] (21)

domiciliée :

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Karine SARCE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 103

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 juin 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Frédéric PILLOT, Président de Chambre,

Anne SEMELET-DENISSE, Conseiller,

Marie-Dominique TRAPET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Sylvie RANGEARD,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 12 Septembre 2024,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Frédéric PILLOT, Président de Chambre, et par Sylvie RANGEARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [D] [X] et M. [N] [G] ont vécu en concubinage et ont conclu un pacte civil de solidarité le 13 juillet 2010, sans avoir dérogé au régime légal.

Ils ont acquis ensemble le 23 juillet 2010 un bien immobilier situe [Adresse 1] a [Localité 6] pour un montant de 237 000 euros.

Depuis leur séparation le 16 juillet 2018 M. [N] [G] occupe ce bien immobilier.

Par acte du 2 mai 2019, Mme [D] [X] a fait assigner M. [N] [G] devant le tribunal judiciaire de Dijon afin, notamment, de voir ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre eux.

Par jugement du 13 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Dijon a :

— ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Mme [D] [X] et M. [N] [G],

— fixé la valeur du bien immobilier indivis situe [Adresse 1] a [Localité 6] a la somme de 285 000 euros,

— dit que M. [N] [G] est redevable à la masse indivise d’une indemnité mensuelle pour jouissance privative du bien immobilier indivis de 950 euros à compter du 17 juillet 2018 et jusqu’à la date de jouissance divise convenue entre les parties ou fixée par le tribunal,

— débouté M. [N] [G] de sa demande de créance relatives aux travaux réalisés,

— débouté M. [N] [G] de sa demande de créance relative aux charges de la vie courante,

— rejeté la demande de M. [N] [G] aux fins de justification par Mme [D] [X] de son lieu de résidence et de sa situation financière,

— débouté M. [N] [G] de sa demande de dommages-intérêts,

— commis Me [Y] [C], notaire associées [Adresse 4] à [Localité 10] pour procéder aux opérations de liquidation partage,

— réservé les autres demandes en ce compris celles formées au titre de la licitation du bien immobilier, des frais irrépétibles et des dépens jusqu’au dépôt du projet d’acte liquidatif par le notaire ou, à défaut, la transmission de l’acte de partage régularisé par les parties.

Par déclaration en date du 25 octobre 2023, M. [N] [G] a interjeté appel du jugement entrepris.

Selon le dernier état de ses conclusions transmises par voie électronique le 13 mai 2024, M. [N] [G], appelant, demande à la cour de réformer le jugement du 13 juillet 2023 et statuant à nouveau de :

— fixer la valeur du bien immobilier sis au [Adresse 8] à [Localité 6] à la somme de 316 800 euros et, si le bien est vendu, au prix net vendeur,

— débouter Mme [D] [X] de sa demande d’indemnité d’occupation,

— fixer la créance de M. [N] [G] pour travaux de conservation et d’amélioration réalisés sur le bien indivis au bénéfice de l’indivision à la somme de 53 355,40 euros,

— juger que M. [N] [G] est bien fondé à solliciter une créance, au titre du règlement des échéances des prêts immobiliers auquel il a procédé du mois de juillet 2018 à la date de la liquidation,

— juger que le notaire désigné pour procéder aux opérations de liquidation partage intégrera ces créances à son acte liquidatif,

— condamner Mme [D] [X] à payer à M. [N] [G] la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [D] [X] aux dépens d’instance et d’appel.

Selon le dernier état de ses conclusions transmises par voie électronique le 14 mai 2024, Mme [D] [X], intimée, demande à la cour de confirmer le jugement rendu par le tribunal en date du 13 juillet 2023 sauf :

— à voir fixer la valeur de l’immeuble à la somme de 318 500 euros,

— à voir fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1 062 euros par mois,

— débouter M. [N] [G] de l’ensemble de ses autres demandes,

— condamner M. [N] [G] au versement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux dépens.

La clôture a été ordonnée le 04 juin 2024 et l’affaire a été fixée pour être examinée à l’audience du 13 juin 2024.

La cour fait référence, pour le surplus de l’exposé des moyens des parties et de leurs prétentions, à leurs dernières conclusions récapitulatives sus-visées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la valeur du bien immobilier

Le jugement entrepris a fixé à 285 000 euros la valeur du bien immobilier indivis.

M. [N] [G] sollicite la réformation du jugement entrepris sur ce point et la fixation de la valeur du bien immobilier à la somme de 316 800 euros, si le bien est vendu au prix net vendeur.

Il rappelle que dans ses écritures de première instance Mme [D] [X] avait indiqué que l’immeuble avait été valorisé entre 270 000 et 280 000 euros par l’agence immobilière en mars 2019, mais que compte tenu de l’évolution du marché elle sollicitait la fixation de sa valeur à 355 000 euros et qu’elle se fondait sur une étude du marché et une évaluation faite par l’agence immobilière dans laquelle travaillait son compagnon, qu’il soutient que cette somme ne correspondait pas à l’estimation faite par Me [I] à 240 000 euros compte tenu du dégât des eaux survenu le 10 mai 2018 et qui n’est toujours pas réglé, que l’expertise réalisée le 17 octobre 2018 a attribué la responsabilité du sinistre aux propriétaires mais qu’il a contesté ce rapport d’expertise, que la reprise de l’étanchéité et la remise en état du bien représente un coût conséquent qui diminue évidement la valeur de la maison, qu’il a fait procéder à plusieurs estimations du bien et que le tribunal a retenu la valeur de 285 000 euros en faisant la moyenne entre les différentes valorisations, mais que compte tenu de l’évolution du marché de l’immobilier, il a sollicité une nouvelle évaluation auprès de la société [11] qui a estimé le bien entre 200 000 et 300 000 euros, qu’il a communiqué cette estimation à Mme [D] [X], et que, finalement, un accord a pu intervenir entre les parties pour confier un mandat de vente à la société [9] au prix de 330 000 euros frais d’agence inclus, soit 316 000 euros net vendeur.

Il ajoute qu’une offre a été faite à ce prix le 26 avril 2024 et que les parties ont immédiatement acceptée cette offre.

Mme [D] [X] sollicite également la réformation du jugement entrepris sur ce point, en considérant que la somme de 330 000 euros, soit 316 800 euros net vendeur, doit être retenue à titre de valeur de l’immeuble s’agissant du prix de vente de l’immeuble.

Elle rappelle que l’immeuble avait été valorisé entre 270 000 et 280 000 euros par l’agence immobilière en mars 2019, que l’évaluation avait été faite après le dégât des eaux et avant les travaux de remise en état du bien, qu’il n’y a pas lieu de tenir compte du dégât des eaux pour diminuer la valeur de l’immeuble, dès lors que l’immeuble est régulièrement assuré et que les travaux de repris du dégât des eaux devront avoir lieu, que M. [N] [G] prend tout son temps pour ne pas effectuer les travaux de rénovation, dans le but de dévaloriser la maison, qu’il a été indemnisé récemment par l’assurance et que il ne peut plus être tenu compte de l’absence de remise en état du bien pour le sous évaluer.

Elle précise qu’une nouvelle évaluation du bien a été effectuée en présence de M. [N] [G] à hauteur de 358 000 euros, valeur qu’il convient de retenir, que les parties ont accepté une offre d’achat à hauteur de 330 000 euros, soit 316 800 euros net vendeur.

En l’espèce, compte tenu de l’offre d’achat accepté (PA42), et de l’accord des parties, il convient de fixer la valeur du bien immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 6] à la somme de de 330 000 euros, soit 316 800 euros net vendeur.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

— Sur l’indemnité d’occupation

Le jugement entrepris dit que M. [N] [G] est redevable d’une indemnité d’occupation du bien immobilier indivis d’un montant mensuel de 950 euros à compter du 17 juillet 2018 et jusqu’à la date de jouissance divise convenue entre les parties ou fixée par le tribunal.

M. [N] [G] sollicite la réformation du jugement entrepris sur ce point et souhaite que Mme [D] [X] soit déboutée de sa demande d’indemnité d’occupation.

Il indique que les parties sont restées liées par leur pacte civil de solidarité, même après que Mme [S] [X] ait décidé seule de quitter le domicile commun le 16 juillet 2018, qu’elle a conservé les clés et qu’elle a emporté certains de ses meubles, qu’il occupe le bien suivant la convention de PACS en vigueur, que Mme [D] [X], en tant que partenaire pouvait continuer à résider dans le bien indivis, qu’elle pouvait user et jouir du bien immobilier, ce qu’elle a fait en partie en laissant entreposer certains de ses meubles, et que, alors que Mme [D] [X] doit démontrer l’impossibilité d’usage et de jouissance du bien immobilier pour pouvoir bénéficier d’une indemnité d’occupation, elle n’apporte pas la preuve de ces éléments puisqu’il ne lui a jamais interdit l’accès au domicile.

Mme [D] [X] sollicite la réformation du jugement entrepris sur ce point, et souhaite le versement d’une indemnité d’occupation à compter de son départ du domicile indivis le 16 juillet 2018 qui sera calculée selon le même mode de calcul que celui utilisé par le tribunal, mais en tenant compte de la nouvelle valorisation du bien à la somme de 318 500 euros.

Elle rappelle que M. [N] [G] occupe privativement le bien indivis depuis le 16 juillet 2018, qu’elle ne s’est plus rendue au domicile commun depuis la séparation, que depuis lors elle doit faire face au remboursement d’un loyer, qu’elle n’avait plus la possibilité de se rendre domicile commun et que c’est leur fille qui a demandé à pouvoir venir chercher ses meubles, M. [N] [G] s’étant par ailleurs opposé à la dissolution du Pacs.

En droit, en application des dispositions du dernier alinéa de l’article 815-9 du code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité en ce qu’il use et jouit privativement de ce bien indivis, cette indemnité devant être calculé en fonction de la privation de revenus qu’elle implique pour l’indivision qui ne peut valoriser ce bien, étant cependant relevé que ce texte n’exige pas, pour l’attribution de l’indemnité qu’il prévoit, qu’il soit établi que l’occupation du bien indivis ait causé une perte à l’indivision.

L’indemnité d’occupation est par principe égale à la valeur locative du bien sur la période considérée affectée d’un correctif à la baisse en raison du caractère précaire de l’occupation, l’occupant ne bénéficiant pas de la protection accordée au locataire.

Sauf circonstances particulières, la fin de la période à prendre en compte tient à la fin de la jouissance privative.

Celui qui revendique l’indemnité d’occupation doit établir son impossibilité d’usage.

En l’espèce, il est établi, et par ailleurs non contesté, que Mme [X] a quitté le bien indivis le 16 juillet 2018, étant relevé que la rupture du couple lui interdisait nécessairement de réintégrer ce bien, la détention des clés étant sans emport en cette circonstance comme en atteste la reprise des meubles par sa propre fille (PI23), le bien indivis se trouvant ainsi privativement occupé par M. [G] depuis cette date, l’indivision ne pouvant dès lors plus en retirer fruits ou revenus.

Certes le pacte n’a pas été dissous, mais, alors que rien n’interdit de sortir d’une indivision lors d’un PACS, il n’en demeure pas moins que M. [G], qui n’était pas locataire du bien indivis, a bénéficié seul de la jouissance du bien indivis depuis la séparation, privant l’indivision de toute possibilité d’en tirer des revenus.

L’indemnité d’occupation étant évaluée en fonction de la valeur du bien immobilier, laquelle est fixée à la somme de 330 000 euros par le présent arrêt, l’indemnité due par M. [G] sera donc fixée, selon les modalités retenues par le premier juge et dans la limite de la demande de Mme [X], à la somme mensuelle de 1 062 euros.

Dans ces conditions, M. [G] sera tenu à compter du 17 juillet 2018 et jusqu’à réalisation du partage d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 062 euros au profit de la masse indivise.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

— Sur les demandes de créances de M. [N] [G]

Le jugement entrepris a débouté M. [N] [G] de ses demandes de créance relative aux travaux réalisés et aux charges de la vie courante.

M. [N] [G] sollicite la réformation du jugement entrepris sur ce point et demande que soit fixée une créance pour les travaux d’un montant de 53 355,40 euros, outre une créance au titre du règlement des échéances des emprunts immobiliers.

Il indique que le tribunal a écarté sa demande de créance relative aux travaux réalisés en retenant que le contrat de PACS mentionnait l’absence de compte entre les parties concernant la participation aux besoins de la vie commune, mais que la réalisation de travaux importants qui accroissent la valeur du bien ne saurait être considérée comme une participation à la vie commune, qu’il a financé l’acquisition d’une piscine, des aménagements extérieurs, la réalisation d’enduits et le changement de fenêtres, ce qui ne correspond pas à des dépenses nécessaires à la vie courante qui englobe seulement l’entretien du ménage et l’éducation des enfants.

Il soutient que sans les travaux qu’il a financés, le bien n’aurait jamais trouvé preneur.

Mme [D] [X] sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Elle considère que si M. [N] [G] a pris à sa charge certains travaux, cela relève d’une contribution aux charges du PACS, pour laquelle il ne peut faire valoir aucune créance sur l’indivision, qu’il disposait de revenus plus importants qu’elle, que le tribunal a déduit de l’article 2 de la convention de PACS régularisé entre les parties qu’il existait une présomption irréfragable de dispense de compte entre les parties et qu’en conséquence M. [N] [G] devait être débouté de sa demande de créance au titre des travaux, en soutenant que M. [N] [G] ne démontre pas la réalité d’une disproportion justifiant sa demande au titre de la créance.

Concernant les échéances de prêt, elle reconnait que M. [G] assume seul le remboursement des échéances de prêt depuis qu’il a été mis fin à la suspension des échéances de prêt en février 2021, qu’il a aussi assumé seul les échéances de prêt quand elle est partie soit d’août 2018 à février 2019, mais, produisant aux débats l’ordonnance de référé du 8 février 2019, qu’il ne peut revendiquer le remboursement d’échéances de prêts qui n’ont pas été prélevées pendant 24 mois de février 2019 à février 2021.

En droit, aux termes de l’article 515-7 du Code civil, « Sauf convention contraire, les créances dont les partenaires sont titulaires l’un envers l’autre sont évaluées selon les règles prévues à l’article 1469. Ces créances peuvent être compensées avec les avantages que leur titulaire a pu retirer de la vie commune, notamment en ne contribuant pas à hauteur de ses facultés aux dettes contractées pour les besoins de la vie courante ».

Selon l’article 515-4 du code civil, les partenaires liés par un pacte civil de solidarité s’engagent à une vie commune, ainsi qu’à une aide matérielle et une assistance réciproque. Si les partenaires n’en disposent autrement, l’aide matérielle est proportionnelle à leurs facultés respectives.

Dès lors, l’aide mutuelle et matérielle s’analyse comme un devoir entre partenaires du pacte, et il en résulte implicitement mais nécessairement que, si la libre volonté des partenaires peut s’exprimer dans la détermination des modalités de cette aide, serait nulle toute clause méconnaissant le caractère obligatoire de ladite aide et que, par ailleurs, dans le silence du pacte, il appartient au juge du contrat, de définir les modalités de cette aide en fonction de la situation respective des partenaires.

Il est considéré qu’en résulte que la contribution aux charges inclut non seulement des dépenses de consommation, mais aussi des dépenses d’investissements, dès lors en tout cas que le niveau de revenus du couple et le train de vie du ménage le justifient.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la convention de Pacs du 21 juin 2010 prévoyait que les partenaires, s’agissant de la contribution aux besoins de la vie commune sont convenu que chacun contribuerait aux besoins de la vie commune selon ses facultés, éventuellement par son activité dans le cadre de la vie commune ou une aide professionnelle non rémunéré, l’article 2 de la cette convention précisant que chacun sera réputé avoir fourni au jour le jour sa part contributive, en sorte qu’ils ne seront assujettis à aucun compte entre eux, ni à retirer à ce sujet aucune quittance I’un de I’autre, mais que les dépenses de la vie commune qui se trouveront dues et engagées au moment de la dissolution du pacte incomberont à chacun des deux partenaires à concurrence de moitié chacun.

Concernant le prêt bancaire, si Mme [X] dans le corps de ses conclusions semble ne pas contester le principe des paiements par M. [G], il n’en demeure pas moins que le dispositif, qui seul tient la Cour, ne tend qu’au rejet des prétentions de celui-ci, et donc ce compris sa demande de créance au titre des mensualités d’emprunt, la cour devant donc faire application des règles de droit.

Certes, les prélèvements de remboursement de l’emprunt ont été effectués sur le compte bancaire de M. [G].

Mme [X] justifie qu’entre 2011 et 2017 elle a perçu au total des revenus de 194 578 euros, contre 310 043 euros pour M. [G], soit un ratio différentiel de de 1.59 au profit de celui-ci.

Or il est jugé dans l’hypothèse d’un financement par un seul des partenaires de l’acquisition du logement en indivision, que ce financement ne permet pas, sauf clause contraire, la revendication d’une créance lors de la séparation, dès lors que les paiements accomplis ont été proportionnés aux facultés contributives de ce partenaire solvens, de sorte que, alors qu’en la cause le contrat de PACS précité ne contient aucune clause contraire, M. [G] ne peut revendiquer une créance au titre de la prise en charge des échéances d’emprunt immobilier réglées par lui au moyen de ses deniers personnels, alors également que bénéficiant de revenus plus élevés que sa partenaire, il échoue à rapporter la preuve d’une contribution excessive.

Sa demande de créance à ce titre sera donc rejetée.

Concernant les autres demandes de créances, M. [G] verse aux débats les justificatifs des factures réglées sur ces fonds personnels pour un total de 53 355,40 euros et concernant l’acquisition d’une piscine, avec tout l’équipement (pompe à chaleur etc'), les aménagements extérieurs, la réalisation d’enduits, le changement de fenêtres, en estimant que ces travaux ne sont pas des dépenses nécessaires à la vie courante, mais des travaux de conservation et d’amélioration du bien indivis au sens de l’article 815-13 du code civil.

Or, s’agissant également de dépenses d’investissement, en application des dispositions de l’article 515-4 al 1 précité, dès lors que M. [G] ne démontre pas que les paiements effectués excèdent ses facultés contributives, les divers règlements relatifs au bien immobilier opérés par lui au titre d’amélioration et de travaux, sauf clause contraire du PACS, participent de l’exécution de l’aide matérielle entre partenaires, de sorte que, sans que Mme [X] n’ait à démontrer d’autres circonstances venant neutraliser sa créance, M. [G] ne peut prétendre en bénéficier à ce titre.

Au surplus, comme justement relevé par le premier juge, l’article 2 du pacte ne prévoit aucunement la possibilité pour les partenaires de rapporter la preuve que l’un deux aurait sur-contribué aux charges de la vie commune.

Dans ces conditions, c’est par une juste appréciation que le premier juge a débouté M. [G] de sa demande de créance au titre des travaux réalisés dans le bien indivis.

— Sur les autres demandes

M. [N] [G], qui succombe au principal, supportera les entiers dépens d’appel.

Il est équitable de condamner M. [N] [G] à verser à Mme [D] [X] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la Cour, sauf en ce qu’il a fixé la valeur du bien indivis à la somme de 285 000 euros et a fixé l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 950 euros,

Et statuant à nouveau dans cette limite,

Fixe la valeur du bien immobilier indivis situé au [Adresse 1] à [Localité 6]) à la somme de 330 000 euros,

Dit que M. [N] [G] est redevable à la masse indivise d’une indemnité mensuelle pour jouissance privative du bien indivis de 1 062 euros à compter du 17 juillet 2018 et jusqu’au partage ou la date de jouissance divise convenue entre les parties ou fixées par le tribunal,

Y ajoutant,

Rejette la demande de M. [N] [G] en créance au titre du règlement des échéances des emprunts immobiliers du bien indivis,

Condamne complémentairement M. [N] [G] à payer à Mme [D] [X] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [N] [G] aux dépens d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Le Greffier, Le Président,