[K] [M], ÉPOUSE [W] [N]

C/

[S] [C]

SARL 4R SOLUTIONS

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00613 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GNUP

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue le 02 mai 2024,

par le Président du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 23/639

APPELANTE :

Madame [K] [M] épouse [W] [N]

née le 07 Août 1983 à [Localité 4] (21)

domiciliée :

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Maxence PERRIN, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 108

INTIMÉS :

Monsieur [S] [C]

né le 14 Janvier 1960 à [Localité 7] (MAROC)

domicilié :

[Adresse 1]

[Localité 5]

SARL 4R SOLUTIONS, venant aux droits de Maître [Z] [P], mandataire judiciaire, es qualité de liquidateur de Mme [N] [W], prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié de droit au siège :

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Claude POLETTE, membre de la SCP ARGON-POLETTE- NOURANI – APPAIX AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 4

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 septembre 2024 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Marie-Pascale BLANCHARD, Président de Chambre, et Michèle BRUGERE, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Président de Chambre,

Michèle BRUGERE, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 28 Novembre 2024 pour être prorogée au 05 Décembre 2024,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2012, M. [S] [C] a donné à bail à Mme [K] [W]-[N] un local commercial à destination de salon de coiffure, situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer de 6 000 euros par an.

Le 7 novembre 2017, le tribunal de commerce de Dijon a ordonné la liquidation judiciaire de Mme [M] et a désigné Me [P] en qualité de liquidateur judiciaire.

La procédure collective a été clôturée pour insuffisance d’actif le 29 mai 2018.

Mme [W]-[N] a poursuivi l’exploitation d’une activité de salon de coiffure dans le local au travers d’une société Hair Mod qui a été placée en liquidation judiciaire le 12 mars 2019.

Par courrier du 15 avril 2019, puis par lettres recommandées des 11 mai, 7 septembre 2020 et 11 mars 2022, M.[C] a vainement réclamé paiement de loyers impayés.

Par acte d’huissier du 5 septembre 2023, M. [C] a fait délivrer à Mme [W]-[N] un commandement de payer la somme totale de 32 337,24 euros visant la clause résolutoire.

Sur son assignation du 28 novembre 2023 et par ordonnance du 2 mai 2024, la présidente du tribunal judiciaire de Dijon a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la SARL 4R Solutions, en sa qualité de liquidateur de Mme [K] [M] épouse [W] [N] ;

— débouté Mme [K] [M] épouse [W] [N] de l’ensemble de ses demandes ;

— constaté la résiliation de plein droit du bail commercial entre M. [S] [C] et Mme [K] [M] épouse [W]-[N] à compter du 6 octobre 2023 ;

— ordonné à Mme [K] [M] épouse [W] [N] et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objet du bail, dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— à défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonné l’expulsion de Mme [K] [M] épouse [W] [N] et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— ordonné en cas de besoin que les meubles se trouvant sur les lieux seront remisés aux frais de Mme [K] [W] [N] dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à Mme [K] [W] [N] d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution,

— condamné Mme [K] [M] épouse [W] [N] à payer à titre provisionnel à M. [S] [C] la somme de 30100 euros au titre des loyers et charges impayées à la date dun 5 septembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 septembre 2023 ;

— condamné Mme [K] [M] épouse [W] [N] au paiement à titre de provisionnel d’une somme de 700 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 6 octobre 2023, date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à justification de la libération totale des lieux et de la remise des clés ;

— condamné Mme [K] [M] épouse [W] [N] à verser à M. [C] une somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [K] [M] épouse [W] [N] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 5 septembre 2023.

Suivant déclaration au greffe du 10 mai 2024, Mme [W] [N] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions ainsi qu’elles les a énumérées dans son acte d’appel.

Prétentions de Mme [W] [N] :

Au terme de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 juillet 2024, Mme [W] [N] demande à la cour de :

— réformer intégralement l’ordonnance rendue par la présidente du tribunal judiciaire de Dijon statuant en référé en date du 2 mai 2024,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— débouter M. [S] [C] de l’intégralité de ses demandes tenant le défaut de qualité à agir de la défenderesse et le défaut de pouvoir du juge des référés,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,

à titre subsidiaire,

— débouter M. [S] [C] de l’intégralité de ses demandes tenant l’exception d’inexécution,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,

à titre très subsidiaire,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le commandement de payer du 5 septembre 2023,

— octroyer à Mme [W] [N] des délais de paiement égaux à deux ans,

— autoriser Mme [W] [N] à consigner les loyers non réglés et à venir entre les mains d’un séquestre qu’il plaira à la présente juridiction de désigner,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,

en tout état de cause,

— condamner à titre provisionnel M. [S] [C] à régler à Mme [W] [N] une somme d’un montant de 6944,67 euros TTC au titre du trouble de jouissance subi ;

— opérer un compte entre les parties ;

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires ;

— condamner M. [S] [C] à payer à Mme [W] [N] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [S] [C] aux entiers dépens de l’instance.

Prétentions de M. [C] et de la Selarl 4R Solutions en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [W] [N] :

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2024, les intimés entendent voir :

— confirmer l’ordonnance déférée du 2 mai 2024 en toutes ses dispositions,

y ajoutant

— condamner Mme [K] [M] épouse [W]-[N] à verser à M. [S] [C] une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel,

— condamner Mme [K] [M] épouse [W]-[N] aux dépens d’appel.

— - – - – -

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

1°) sur la recevabilité des demandes :

Mme [W]-[N] soutient qu’elle n’a pas qualité à défendre et que les demandes de M. [C] sont irrecevables à son encontre aux motifs que le local commercial est exploité par la SAS Infinity Coiff, gérée par M.[E] [W]-[N], qui a réglé plusieurs loyers et qui bénéficie donc d’un bail verbal consenti par le propriétaire depuis le 1er mars 2019, qu’elle n’a pas de liens avec cette société, qu’elle exerce une activité d’aide soignante et que le bail commercial a été résilié du fait de sa liquidation judiciaire.

M. [C] considère que ses demandes sont recevables à l’encontre de Mme [W]-[N] aux motifs que cette dernière est la seule titulaire du bail, que la liquidation judiciaire n’a pas entraîné la résiliation du bail, qu’elle a poursuivi l’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux après la liquidation judiciaire par une société Hair Mod, puis par la société Infinity Coiff, que ces locataires n’ont jamais été agréés par le bailleur et que les éléments constitutifs d’un bail verbal à leur bénéfice ne sont pas établis, le règlement de cinq loyers par la société Infinity Coiff étant insuffisant à en justifier.

Ainsi qu’il résulte de l’article L.641-11-1 du code de commerce, l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire n’emporte pas résiliation des contrats en cours et il n’est pas établi que le liquidateur de Mme [W] [N] a procédé à la résiliation du bail, ni même à la cession de son fonds de commerce assorti du droit au bail.

Ainsi que l’a parfaitement relevé le premier juge, le paiement au bailleur par un tiers, en l’occurrence la société Infinity Coiff, de cinq échéances de loyers est insuffisant à caractériser un bail verbal entre eux alors, de surcroît, qu’il n’est nullement démontré que l’occupation du local par ce tiers procède de la volonté ou du consentement du propriétaire.

Le fait que Mme [W] [N] exerce une activité professionnelle d’aide-soignante n’est pas non plus une preuve de la résiliation du bail conclu entre elle et M. [C].

C’est donc par de justes motifs que le juge des référés a considéré que l’action de M. [C] était recevable à l’encontre de Mme [W] [N], en sa qualité de titulaire du bail.

2°) sur l’exception d’inexécution :

Mme [W] [N] soulève l’existence d’une contestation sérieuse tenant à l’exception d’inexécution par le bailleur de ses obligations de délivrance et de réparation et fait valoir que la société Infinity Coiff a subi la coupure de l’alimentation en eau du local pendant deux années, rendant impossible l’utilisation des lieux, les dégradations de la porte et de la vitrine du local, l’encombrement d’une partie de ce dernier par du matériel ayant appartenu au précédent locataire.

Elle considère que ces manquements du propriétaire justifiait l’arrêt du paiement des loyers et subsidiairement l’octroi de dommages-intérêts indemnisant les troubles de jouissance subis.

M. [C] réplique qu’il n’a jamais été informé des dégradations commises sur la porte et la vitrine du local et qu’il ressort du rapport établi par le liquidateur judiciaire que c’est Mme [W]-[N] qui a entreposé du matériel dans le local.

Il conteste les allégations relatives à la coupure d’eau et considère que l’appelante ne démontre pas l’existence d’une contestation sérieuse.

Il y a lieu de rappeler que le loyer dû par le locataire est la contrepartie de la jouissance des lieux transmise et assurée par le bailleur pendant toute la durée du bail.

Le commandement de payer sur lequel est fondée la demande en résiliation du bail porte sur des loyers impayés entre avril 2020 et septembre 2023 pour un montant total de 32 337,24 euros.

Si par procès-verbal d’huissier du 28 octobre 2020, il a été constaté que le local présentait une vitrine cassée à deux endroits, n’était pas alimenté en eau courante et se trouvait partiellement encombré de matériel et mobilier, Mme [W] [N] ne justifie d’aucune réclamation adressé au propriétaire à ces sujets, ni encore de mise en demeure de remplir son obligation de délivrance du local dans un état permettant son exploitation. C’est en outre avec raison que le juge des référés a relevé que ce seul constat ne permettait pas d’établir l’imputabilité des faits au propriétaire du local.

De plus, il doit être constaté que l’établissement de ce constat est postérieur de plusieurs mois à l’arrêt de paiement des loyers qu’il ne peut justifier entre avril et novembre 2020, alors que la clause résolutoire figurant au bail sanctionne le défaut de paiement d’un seul terme de loyer.

En conséquence, la contestation élevée par Mme [W] [N] n’apparaît pas sérieuse.

3°) sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

Mme [W] [N] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire insistant sur le fait que n’exploitant plus aucune société, elle n’est pas en mesure de fournir un prévisionnel d’exploitation.

M. [C] s’oppose à la demande de délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire aux motifs que Mme [W]-[N], sous le coup d’une faillite personnelle, ne peut plus exploiter le fonds de commerce, que la société Infinity Coiff n’a pas été agréée par le bailleur et qu’aucun loyer n’est plus réglé depuis 2020.

Ainsi qu’elle le soutient elle-même, la locataire n’exerce plus d’activité commerciale, ce que lui interdit au demeurant, la faillite personnelle d’une durée de 15 ans prononcée à son encontre par jugement du tribunal de commerce de Dijon du 1er mars 2021.

Par ailleurs, elle ne justifie d’aucun paiement de nature à démontrer sa bonne foi.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire qui doit produire son plein effet.

En conséquence, l’ordonnance critiquée sera confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial, ordonné la libération des lieux et à défaut l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef et condamné Mme [K] [M] épouse [W] [N] à payer à titre provisionnel à M. [S] [C] la somme de 30 100 euros au titre des loyers et charges impayées

4°) sur la demande reconventionnelle indemnitaire :

Mme [W] [N] sollicite le paiement d’une indemnité provisionnelle au titre d’un préjudice de jouissance dont, ainsi qu’il a été précédemment constaté, elle ne rapporte pas la preuve et alors qu’elle soutient ne plus exploiter le local depuis 2019.

C’est de manière justifiée que le juge des référés l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance de référé de la présidente du tribunal judiciaire de Dijon en date du 2 mai 2024 en toutes ses dispositions soumises à la cour,

y ajoutant,

Condamne Mme [K] [M] épouse [N] [W] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne Mme [K] [M] épouse [N] [W] à payer à M. [S] [C] la somme complémentaire de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,