COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 27 FEVRIER 2025

N° 2025 / 051

Rôle N° RG 19/09533 N° Portalis DBVB-V-B7D-BENQ6

SCI VILLA BARBARA

C/

[E] [U] épouse [S]

[O] [S] [A]

[G] [S]

[I] [S]

[F] [V]

[D] [Y]

[N] [T]

SARL [W] [J] ARCHITECTURE

SA ALLIANZ

S.A. SMA SAANCIENNEMENT SAGENA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Françoise BOULAN

M^e Martine DESOMBRE

M^e Paul GUEDJ

M^e Jean bernard GHRISTI

M^e Isabelle FICI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 16 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/06935.

APPELANTE

SCI VILLA BARBARA

demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Rebecca VANDONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Philippe BARTHELEMY de la SCP BARTHELEMY-DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

INTIMES

Madame [E] [U] épouse [S]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Martine DESOMBRE de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [O] [S] [A]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Martine DESOMBRE de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [G] [S]

demeurant [Adresse 12] (SUISSE)

représentée par M^e Martine DESOMBRE de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [I] [S]

demeurant [Adresse 11] (SUISSE)

représentée par M^e Martine DESOMBRE de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [F] [V]

demeurant [Adresse 2]

défaillant

Madame [D] [Y]

demeurant [Adresse 2]

défaillante

Maître [N] [T]

demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Virginie DUBOUCHET de la SELARL ENOTIKO AVOCATS, avocat au barreau de CHAMBERY

SARL [W] [J] ARCHITECTURE

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Rebecca VANDONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SA ALLIANZ,

demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Jean bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par M^e Eve MUZZIN de la SCP DESPLATS – MUZZIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A. SMA SA ANCIENNEMENT SAGENA

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Grégory KERKERIAN de la SELARL SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Décembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

M^me Véronique MÖLLER, Conseillère

M. Adrian CANDAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Patricia CARTHIEUX.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025.

ARRÊT

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES':

'

[F] [V], gérant de la SCI VILLA BARBARA, a fait édifier une maison sur un terrain situé [Adresse 10], cadastré section [Cadastre 5]. Les travaux de gros 'uvre, couverture, charpente de la villa ainsi que construction de la maçonnerie de la piscine ont été confiés à la SARL SUD BATIMENT assurée successivement auprès de la compagnie AGF devenue ALLIANZ puis de la compagnie SAGENA.

'

L’architecte était Monsieur [W] [J] et le lot jardin et la fourniture des pompes de relevage en sous-sol ont été confiés à la SARL TORCHIA qui a par la suite fait l’objet d’une liquidation judiciaire.

'

La DROC est datée du 15 novembre 2005, la déclaration d’achèvement des travaux du 1er juin 2008 et le certificat de conformité du 23 juin 2010.

'

Suivant acte reçu le 18 février 2012 par Maître [X], notaire à [Localité 7], avec la participation de Maître [T], Notaire associé à [Localité 14], la SCI VILLA BARBARA et Madame [D] [Y] ont vendu cette maison à Madame [E] [U] épouse [S], Monsieur [O] [S]-[A], Madame [G] [S] et Madame [I] [S], ainsi qu’une une parcelle non bâtie cadastrée section [Cadastre 6], située sur la commune de [Adresse 10], pour une somme de 6.000.000€.

'

Exposant avoir constaté l’apparition de désordres, les consorts [S] ont sollicité en référé l’organisation d’une expertise devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN.

'

Par ordonnance du 29 janvier 2013, le juge des référés a fait droit à leur demande et nommé Monsieur [R] [Z] pour y procéder.

'

L’expert a déposé son rapport le 18 avril 2016.

'

Sur la base de ce rapport, et par actes d’huissier de justice des 13 juillet, 2 août, 31 août et 20 septembre 2016, Madame [E] [U] épouse [S], Monsieur [O] [S]-[A], Madame [G] [S] et Madame [I] [S] ont fait assigner la compagnie d’assurance ALLIANZ, la société SAGENA, la SARL [W] [J] ARCHITECTURE, Monsieur [F] [V], Mademoiselle [D] [Y] et Maître [N] [T] aux fin de les voir condamner à les indemniser des préjudices qu’ils subissent.

'

Par jugement en date du 16 mai 2019, le Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN :'

'

— ''''''''' Met hors de cause la SARL SUD BATIMENT et la SARL [W] [J],

— ''''''''' Déclare la SCI VILLA BARBARA responsable des désordres sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

— ''''''''' Condamne la SCI VILLA BARBARA à payer à Madame [E] [U] épouse [S], Monsieur [O] [S]-[A], Madame [G] [S] et Madame [I] [S] la somme de 16.376,46 euros HT au titre des pompes de relevage et de 92.134,94 euros HT au titre des travaux de reprise de l’étanchéité,

— ''''''''' Dit qu’a ces sommes précitées exprimées hors taxe, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date de l’exécution,

— ''''''''' Dit que ces sommes seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BTO1 depuis le 18 avril 2016 jusqu’à la date du jugement,

— ''''''''' Condamne la SCI VILLA BARBARA à payer à Madame [E] [U] épouse [S], Monsieur [O] [S]-[A], Madame [G] [S] et Madame [I] [S] la somme de 150.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— ''''''''' Déboute Madame [E] [U] épouse [S], Monsieur [O] [S]-[A], Madame [G] [S] et Madame [I] [S] de leurs demandes à l’encontre de Madame [D] [Y], Monsieur [F] [V], Maître [N] [T], la SARL ALIN [J], la SMA SA et la compagnie d’assurance ALLIANZ SA,

— ''''''''' Condamne la SCI VILLA BARBARA à payer les dépens, comprenant les frais d’expertise et les procès-verbaux d’huissier,

— ''''''''' Admet Maître Jean-Bernard GHRISTI et la SCP LOUSTAUNAU FORNO au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ''''''''' Condamne la SCI VILLA BARBARA à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de : – 6.000 euros à Madame [E] [U] épouse [S], Monsieur [O]

— ''''''''' [S]-[A], Madame [G] [S] et Madame [I] [S] ensemble – 2.000 euros à la SMA SA – 2.000 euros à la compagnie d’assurances ALLIANZ SA – 2.000 euros à Maître [N] [T],

— ''''''''' Ordonne l’exécution provisoire du jugement,

— ''''''''' Rejette toutes les autres demandes plus amples ou contraires

'

Par déclaration d’appel enregistrée au greffe le 14 juin 2019 (RG n°19.9533), la SCI VILLA BARBARA a interjeté appel de ce jugement à l’encontre de Madame [E] [U], Monsieur [O] [S] [A], Madame [G] [S], Madame [I] [S], la SA ALLIANZ, la SMA SA, Monsieur [F] [V], Madame [D] [Y] et Maître [N] [T] en ce qu’il :

'

— '''''''' Déclare la SCI VILLA BARBARA responsable des désordres sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

— '''''''' Condamne la SCI VILLA BARBARA à payer à Madame [E] [U] épouse [S], Monsieur [O] [S]-[A], Madame [G] [S] et Madame [I] [S] la somme de 16.376,46 euros HT au titre des pompes de relevage et de 92.134,94 euros HT au titre des travaux de reprise de l’étanchéité,

— '''''''' Dit qu’a ces sommes précitées exprimées hors taxe, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date de l’exécution,

— '''''''' Dit que ces sommes seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BTO1 depuis le 18 avril 2016 jusqu’à la date du jugement,

— '''''''' Condamne la SCI VILLA BARBARA à payer à Madame [E] [U] épouse [S], Monsieur [O] [S]-[A], Madame [G] [S] et Madame [I] [S] la somme de 150.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— '''''''' Condamne la SCI VILLA BARBARA à payer les dépens, comprenant les frais d’expertise et les procès-verbaux d’huissier,

— '''''''' Admet Maître Jean-Bernard GHRISTI et la SCP LOUSTAUNAU FORNO au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— '''''''' Condamne la SCI VILLA BARBARA à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de : – 6.000 euros à Madame [E] [U] épouse [S], Monsieur [O]

— '''''''' [S]-[A], Madame [G] [S] et Madame [I] [S] ensemble – 2.000 euros à la SMA SA – 2.000 euros à la compagnie d’assurances ALLIANZ SA – 2.000 euros à Maître [N] [T],

'

Par déclaration d’appel enregistrée au greffe le 14 juin 2019 (RG n°19.09548), Monsieur [O] [S] [A], Madame [E] [U], Madame [G] [S] et Madame [I] [S] ont interjeté appel de ce jugement à l’encontre de la SCI VILLA BARBARA, de la SARL [W] [J] ARCHITECTURE, de la SA ALLIANZ IARD, de la SA SMA, de Monsieur [F] [V], de Madame [D] [Y] et de Maître [N] [T] en ce qu’il a':

'

— '''''''' Mis hors de cause la SARL SUD BATIMENT et la SARL [W] [J],

— '''''''' Débouté Madame [E] [U] épouse [S], Monsieur [O] [S]-[A], Madame [G] [S] et Madame [I], [S] de leurs demandes à l’encontre de Madame [D] [Y], Monsieur [F], [V], Maître [N] [T], la SARL ALIN [J], la SMA SA et, la compagnie d’assurance ALLIANZ SA.

'

Par ordonnance de jonction, le magistrat de la mise en état de la chambre 1-4 de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 19 novembre 2019, a ordonné la jonction des deux instances sous le numéro unique.

'

***

'

Les parties ont exposé leur demande ainsi qu’il suit, étant rappelé qu’au visa de l’article 455 du code de procédure civile, l’arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens':

'

La SCI VILLA BARBARA et la SARL [W] [J] ARCHITECTURE, par conclusions notifiées le 24 janvier 2020demande à la Cour de :

'

— ''''''''' Voir réformer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 16.05.2019.

— ''''''''' Voir réformer ce jugement dans sa totalité et le mettre à néant.

— ''''''''' Dire et juger que la SCI VILLA BARBARA n’a jamais vendu que le bien décrit dans l’acte notarié et que les biens qui ont subi des infiltrations n’étaient pas habitables et que s’ils ne l’étaient pas, les infiltrations n’aurait pas été de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

— ''''''''' S’agissant des problèmes de l’étanchéité, dire et juger que le rapport d’expertise est contradictoire entre la description des travaux à effectuer pour remédier aux soi-disant désordres d’infiltrations et la réfection totale de l’étanchéité y compris de celle d’une route qui n’a jamais à l’être et ce pour des montants astronomiques.

— ''''''''' Mettre donc à néant le rapport d’expertise et décharger la SCI VILLA BARBARA des montants des condamnations prononcées à son encontre pour 92.134,94 € au titre des travaux d’étanchéité, de 16.376,46 € au titre de l’installation des pompes de relevage.

— ''''''''' S’agissant du trouble de jouissance, dire et juger que celui-ci devra être mis à néant, les consorts [S] ne prouvant pas qu’ils l’ont subi et les voir débouter de leur appel incident demandant la condamnation de la SCI VILLA BARBARA à régler une somme de 640.000€.

— ''''''''' Voir accueillir l’appel de la SCI VILLA BARBARA et voir condamner Maître [T] à relever et garantir cette société de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en fonction de l’acte erroné rédigé mentionnant l’existence d’une dommage ouvrage.

— ''''''''' Débouter la SA SMA, Maître [N] [T] et toute autre partie de toutes demandes incidentes ou appels incident dirigés à l’encontre de la concluante.

— ''''''''' Voir condamner les consorts [S] aux entiers dépens de l’instance outre au paiement d’une somme de 6000€ à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

'

Ils font valoir, s’agissant des désordres, que le dysfonctionnement de la pompe de relevage et son mode d’alimentation ont pu être modifiés postérieurement à la vente de la villa aux époux [S] en 2012'; que ces derniers n’ignoraient pas que la maison a été édifiée sur une nappe phréatique'; que les infiltrations concernent une partie de la villa qui a subi un changement de destination, s’agissant d’un sous-sol converti en espace d’habitation'; qu’il n’y a donc pas lieu de considérer que cet espace ait été rendu impropre à sa destination. Ils soutiennent également qu’une pompe de relevage doit faire l’objet d’un entretien régulier et qu’il n’est pas démontré qu’il ait été réalisé en l’espèce. Concernant les problèmes d’étanchéité, ils indiquent en outre que la SCI VILLA BARBARA avait contesté le fait que cette étanchéité était déficiente.

'

S’agissant du préjudice de jouissance, ils font valoir que le calcul retenu pour son évaluation est arbitraire et ne repose sur aucun élément probant'; ils soutiennent que la volonté des consorts [S] de procéder à la location de la villa n’est pas démontrée.

'

Ils font valoir que lors de la vente de la villa, les acquéreurs savaient que le garage avait été transformé et qu’ils en ont accepté les risques'; que les locaux qui ont été considérés comme impropres à leur destination par le premier juge étaient en réalité un sous-sol. Ils soulignent le fait que les désordres sont apparus après la prise de possession des lieux et reprochent également à l’expert d’avoir entériné des reprises totales d’étanchéité sans que celles-ci ne soient justifiées.

'

A titre subsidiaire, la SCI VILLA BARBARA entend être relevée et garantie par l’étude du Notaire Maître [N] [T] qui avait indiqué de manière erronée qu’une assurance dommages-ouvrage avait été souscrite induisant ainsi en erreur le vendeur la SCI VILLA BARBARA'; que si cette assurance avait été souscrite, ce qui n’était pas le cas, elle aurait pu prendre en charge le sinistre

'

Madame [E] [U] épouse [S], Monsieur [O] [S] [A], Madame [G] [S], et Madame [I] [S], par conclusions portant demande de révocation de l’ordonnance de clôture notifies le 5 novembre 2024, demandent à la Cour de :

'

— ''''''''' Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,

— ''''''''' A défaut, DECLARER irrecevables les conclusions et pièces notifiées par Maître [N] [T] le 31 octobre 2024,

— ''''''''' DEBOUTER la SCI BARBARA et Monsieur [J] de leur l’appel incident.

— ''''''''' REFORMER le Jugement rendu le 16 Mai 2019,

— ''''''''' CONDAMNER in solidum La SCI VILLA BARBARA, Madame [Y], Monsieur [F] [V], Me [T], la société ALLIANZ, la société SAGENA, la SCI VILLA BARABRA, la SARL [W] [J] des parties requises à payer à Monsieur [O] [S] [A], à Madame [E] [S], à Madame [I] [S] et Madame [G] [S] la somme de 640.000€ à titre de préjudice de jouissance.

— ''''''''' DECLARER recevable et bien fondée la demande de Monsieur [O] [S] [A], Madame [E] [U] épouse [S], Madame [I] [S] et Madame [G] [S] en condamnation de Maître [N] [T] à leur payer la somme de 1.120.000 euros pour la perte d’une chance d’acquérir le bien à un prix plus faible.

— ''''''''' CONDAMNER Maître [T] à payer à Monsieur [O] [S] [A], à Madame [E] [S], à Madame [I] [S] et Madame [G] [S] la somme de 1 120 000 euros pour la perte d’une chance d’acquérir ce bien à un prix plus faible,

— ''''''''' CONDAMNER in solidum les parties succombantes, à payer les dépens, en ceux compris le coût de l’expertise, ainsi que les procès-verbaux d’huissier,

— ''''''''' CONDAMNER les parties succombantes, in solidum, à payer la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

'

S’agissant de la révocation de l’ordonnance de clôture, ils font valoir qu’ils n’ont pas été en mesure de répondre avant clôture aux dernières conclusions de Me [T] notifiées le 31 octobre 2024'; que ces conclusions tardives comportant des demandes nouvelles justifient qu’il leur soit permis d’y répondre.

'

A titre liminaire, les consort [S] soulèvent l’irrecevabilité de l’appel incident de la SCI VILLA BARBARA au motif que la décision de première instance n’a pas été exécutée. Cette demande n’est cependant pas reprise dans le dispositif de leurs écritures.

'

Ils soutiennent que Monsieur [J] qui a assuré la maîtrise d''uvre du projet n’avait pas à être mis hors de cause et qu’il est inexact de soutenir que les parties de l’habitation concernées par le litige n’étaient pas des parties habitables. Ils exposent qu’ils ont acheté cette maison sans savoir qu’aucun permis n’avait été obtenu pour le sous-sol, qu’il s’agit bien d’un vice dissimulé rendant cette partie impropre à sa destination justifiant l’engagement de la responsabilité de la SCI BARBARA, venderesse du bien, sur le fondement de la garantie des vices cachés et de la garantie décennale. Ils considèrent que leurs préjudices sont caractérisés (étanchéité, pompes de relevage, jouissance) et que, notamment, ils n’ont pas pu utiliser normalement cette maison, ni la mettre en location pendant la période estivale.

'

S’agissant des responsabilités encourues, ils considèrent que l’assureur décennal de la société SUD BATIMENT doit sa garantie (ALLIANZ et SAGENA), celle-ci ayant réalisé les fondations en sous-sol et les étanchéités sur murs et drainages. Ils font valoir que Monsieur [J] ayant réalisé la maîtrise d''uvre, il est également tenu à garantie sur le fondement de l’article 1792 du Code civil, de même que la SCI VILLA BARBARA. S’agissant de [F] [V] et de [D] [Y], ils considèrent qu’ils se sont rendus responsable de l’infraction de réalisation de travaux sans permis de construire s’agissant de l’aménagement du sous-sol et que leur responsabilité personnelle peut en conséquence être engagée en raison d’une telle faute. Ils considèrent également que des fautes de nature délictuelle ont été commises par Maître [T] pour non-respect de son devoir d’authentification, de conseil et de mise en garde'; que ces fautes sont à l’origine du préjudice consistant en une perte de chance de ne pas avoir pu acquérir le bien à un prix moindre.

'

Mme [T] [N], par conclusions notifiées le 31 octobre 2024 demande à la Cour de :

'

Vu les dispositions : des articles 1240 et 2224 du Code civil, des articles 4 et 554 du Code de procédure civile,

'

— ''''''''' Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN du 16 mai 2019 en ce qu’il a :

Ø’ Débouté les consorts [S]-[A] de leurs demandes à l’encontre de Maître [N] [T],

Ø’ Condamné la société VILLA BARBARA à payer les dépens, comprenant les frais d’expertise les procès-verbaux d’huissier,

Ø’ Condamné la société VILLA BARBARA à payer à Maître [N] [T] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ''''''''' Á titre subsidiaire, fixer le montant du préjudice que Maître [N] [T] pourrait être tenue d’indemniser à la somme maximale de 108 511,40 euros,

— ''''''''' Dans tous les cas, déclarer irrecevables ou mal fondées la demande formée par les consorts [S]-[A] à l’encontre de Maître [N] [T] en cause d’appel pour obtenir sa condamnation à leur payer une somme de 1 120 000 euros pour la perte d’une chance d’acquérir ce bien à un prix plus faible,

— ''''''''' Dans tous les cas, déclarer irrecevables, prescrites ou mal fondées les demandes formées par la société VILLA BARBARA à l’encontre de Maître [N] [T] en cause d’appel,

— ''''''''' Condamner les consorts [S]-[A], ou la société VILLA BARBARA, ou tous in solidum, à payer à Maître [N] [T] la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ''''''''' Condamner les consorts [S]-[A], ou la société VILLA BARBARA, ou tous in solidum, aux entiers dépens d’appel distraits au profit de la société COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ, Avocat, par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

'

En premier lieu, Maître [N] [T] soulève l’irrecevabilité de la nouvelle demande des consorts [S] à son égard en ce qu’ils se prévalent d’une nouvelle faute qu’elle aurait commise en n’attirant pas leur attention sur l’absence de déclaration dans l’acte d’un sous-sol habitable, l’absence de permis de construire correspondant et sur l’absence d’assurance correspondante. Elle se prévaut également du fait que l’immeuble a été construit conformément au permis de construire accordé et que les travaux de transformation ont été réalisés à une époque inconnue'; que l’existence d’une assurance décennale n’aurait été applicable qu’à la construction initiale et non pas aux travaux accomplis postérieurement'; qu’ainsi, indépendamment de sa souscription, les désordres survenus ne relevaient pas de cette garantie.

'

Madame [T] considère en tout état de cause que les demandes formulées à son encontre sont infondées'; que si en effet, elle n’a pas procédé à la vérification de la souscription des assurances décennales obligatoires, cet élément est sans lien de causalité avec les préjudices invoqués'; que concernant l’absence de mise en garde, aucun élément ne justifie qu’elle avait connaissance de la discordance entre les aménagements réels de la maison et le permis de construire. Elle précise qu’elle n’avait pas été informée des travaux de transformation postérieurs à l’achèvement de la construction. Elle fait également valoir à titre subsidiaire que le préjudice de jouissance dont se prévalent les consorts [S] ne saurait faire l’objet d’une demande d’indemnisation à son encontre'; que les demandes indemnitaires formées sont par ailleurs infondées.

'

Concernant les prétentions dirigées à son encontre par la société VILLA BARBARA, Maître [T] fait valoir que la demande d’appel en garantie de la société VILLA BARBARA est irrecevable car nouvelle en appel et, subsidiairement, prescrite. Elle la considère en outre infondée au motif que la société VILLA BARBARA ne peut lui reprocher d’avoir induit en erreur les acheteurs sur la souscription d’un dommage ouvrage alors qu’une telle information ne figure pas dans l’acte de vente, et qu’en tout état de cause, elle doit supporter sa propre turpitude dans l’absence de souscription de cette garantie.

'

La SA ALLIANZ, par conclusions récapitulatives notifiées le 22 octobre 2024 demande à la Cour de :

'

Vu l’article 1792 du Code civil,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] et ses annexes,

Vu les conditions générales et particulières du contrat souscrit auprès de la compagnie ALLIANZ SA,

'

A titre principal,'

— ''''''''' Confirmer purement et simplement le Jugement rendu en ce qu’il a mis hors de cause la Sté SUD BATIMENT et la C^ie ALLIANZ hors de cause.

'

A titre subsidiaire,'

— ''''''''' JUGER que la SARL SUD BATIMENT n’a pas réalisé les travaux d’étanchéité.'

— ''''''''' JUGER qu’en tout état de cause, la SARL SUD BATIMENT n’était pas assurée pour les travaux d’étanchéité.'

En conséquence,'

— ''''''''' METTRE HORS DE CAUSE, la compagnie ALLIANZ SA.'

— ''''''''' DEBOUTER les consorts [S] de toutes demandes dirigées contre la compagnie ALLIANZ SA, assureur décennal de la SARL SUD BATIMENT.'

'

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance,'

— ''''''''' DEBOUTER les consorts [S] de leur demande au titre du préjudice de jouissance,'

— ''''''''' CONDAMNER seule la SCI BARBARA au titre du préjudice de jouissance,

— ''''''''' METTRE HORS DE CAUSE, la compagnie ALLIANZ SA.'

— ''''''''' A titre subsidiaire, sur ce point, JUGER que la compagnie ALLIANZ SA sera relevée et garantie indemne par la SAGENA de toutes condamnations mises à sa charge au titre du préjudice de jouissance.

— ''''''''' REJETER toute autre demande adverse plus ample ou contraire.''

— ''''''''' CONDAMNER in solidum les consorts [S] ou tout succombant à régler à la compagnie ALLIANZ SA la somme de 2 500 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.''

— ''''''''' CONDAMNER in solidum les consorts [S] ou tout succombant aux entiers dépens distraits au profit de Maître Jean-Bernard GHRISTI, Avocat, sur sa due affirmation de droit.

'

La société d’assurance fait valoir qu’il n’est pas démontré que les dommages donnant lieu au litige trouvent leur origine dans des désordres qui auraient été commis par son assurée'; qu’en effet, il a été procédé à l’aménagement du sous-sol postérieurement à la vente par la SCI VILLA BARBARA. Subsidiairement, elle expose que la société SUD BATIMENT n’est pas intervenue pour la réalisation de travaux d’étanchéité'; qu’il s’agit en outre d’une activité non souscrite et ne pouvant donc pas donner lieu à garantie. Elle considère enfin que le préjudice de jouissance allégué par les consorts [S] n’est pas démontré et qu’aucune condamnation ne peut intervenir à son encontre sur ce fondement en l’état du changement de destination qui a été opéré pour ce sous-sol.

'

La SA SMA (anciennement SAGENA), par conclusions notifiées le 4 février 2020 demande à la Cour de':

Vu les articles A.243-1 et suivants du Code des Assurance,

Vu que la SARL SUD BÂTIMENT a souscrit un contrat d’assurance responsabilité décennale auprès de la SMA SA avec prise d’effet au 1er janvier 2008,

Vu que la SARL SUD BÂTIMENT a souscrit un contrat d’assurance décennale auprès de la Compagnie ALLIANZ à la date de la déclaration d’ouverture de chantier,

Vu que la Compagnie ALLIANZ reconnaît être l’assureur de la SARL SUD BÂTIMENT à la date d’ouverture de chantier,

Vu que la SARL SUD BÂTIMENT n’a pas souscrit de garantie responsabilité contractuelle de droit commun auprès de la SMA SA,

'

— ''''''''' Dire et juger que les garanties souscrites par la SARL SUD-BÂTIMENT n’ont pas vocation à être mobilisées pour les désordres matériels dans la mesure où la déclaration d’ouverture de chantier ne se situe pas pendant la période de validité du contrat.

'

Par conséquent,

— ''''''''' Confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la mise hors de cause de la SMA SA.

— ''''''''' Prononcer la mise hors de cause de la SMA SA pour les désordres matériels.

'

Vu que les préjudices immatériels allégués ne sont pas la conséquence directe de désordres matériels garantis,

Vu que la SARL SUD BÂTIMENT n’a pas souscrit d’activité étanchéité tant auprès de la Compagnie ALLIANZ qu’auprès de la SMA SA,

Vu que le défaut d’activité déclaré constitue un cas de non assurance

— ''''''''' Débouter les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions relatives à un prétendu préjudice immatériel à l’encontre de la SMA SA.

— ''''''''' Prononcer la mise hors de cause de la SMA SA.

'

Subsidiairement,

Vu l’absence de preuve d’un quelconque préjudice de jouissance,

Vu l’aveu des consorts [S] dans le rapport d’expertise qu’ils n’ont pas subis de préjudices locatifs ni de jouissance,

Vu l’absence de lien de causalité entre les travaux exécutés par la SARL SUD BÂTIMENT et les désordres dont se plaignent les consorts [S],

Vu que c’est la SCI BARBARA qui a entrepris le changement de destination du rez-de-chaussée en partie habitable hors le marché des constructeurs d’origine,

— ''''''''' Prononcer la mise hors de cause de la SMA SA.

'

Encore plus subsidiairement,

Vu que l’expert judiciaire ne retient aucun préjudice locatif de jouissance,

Vu qu’aucune pièce n’est communiquée aux débats de manière à vérifier ou justifier le préjudice locatif ou de jouissance allégués,

— '''''''' Débouter les consorts [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions sur ce point.

'

En tout état de cause,

— '''''''' Déclarer opposables erga omnes le montant de la franchise contractuelle de 528 € et le plafond de garantie du contrat d’assurance souscrit par la SARL SUD BÂTIMENT auprès de la SMA SA d’un montant de 458 000 € en tant que de besoin,

— '''''''' Condamner la Compagnie ALLIANZ, la SARL [J] et la SCI BARBARA à relever et garantir la SMA SA de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre. Y AJOUTANT, Condamner tout succombant à payer à la SMA SA la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

'

La SMA SA expose en premier lieu qu’elle n’est pas l’assureur responsabilité décennale de la SARL SUD BATIMENT à la date de la déclaration d’ouverture du chantier à savoir le 15 novembre 2005 et que les désordres ne sont pas imputables à l’intervention de son assuré la SARL BATIMENT puisque celle-ci n’a pas réalisé les travaux d’étanchéité et qu’elle est intervenue sur la construction d’origine, avant les travaux de modification du sous-sol.

'

A titre subsidiaire sur le préjudice de jouissance, les demandes d’indemnisation au titre du préjudice immatériel de jouissance doivent selon elle être rejetées, les garanties souscrites n’étant pas mobilisables à ce titre et le préjudice de jouissance n’étant pas justifié.' Elle soutient également qu’il n’existe aucun lien de causalité entre l’intervention de la SARL SUD BATIMENT et les désordres dont se plaignent les consorts [S].

'

A titre infiniment subsidiaire, elle considère être fondée à opposer le montant de sa franchise contractuelle et son plafond de garantie.

'

Monsieur [V] [F], et Madame [Y] [D] n’ont pas constitué avocat. Dans la procédure avant jonction n°19.9548, la déclaration d’appel leur a été signifiée le 12 août 2019 selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile.

'

Dans la procédure avant jonction n°19.9533, la déclaration d’appel leur a été signifiée le 31 juillet 2019 selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile (Monsieur [V]) et le 5 août 2019 par acte remis en l’étude de l’huissier (Madame [Y]).

'

L’affaire a été clôturée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 4 Novembre 2024 et appelée en dernier lieu à l’audience du 10 Décembre 2024.

'

Maître [T] a conclu le 31 octobre 2024. En réponse, les consorts [S] ont conclu le 5 novembre 2024 en demandant la révocation de l’ordonnance de clôture ou, subsidiairement, le rejet des dernières écritures de Me [T].

'

La SCI VILLA BARBARA a conclu le 25 novembre 2024 par conclusions de procédure aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture compte tenu de la notification de nouvelles conclusions par la société ALLIANZ le 22 octobre 2024 et de Me [T] le 31 octobre 2024 qui ne permettaient pas de répliquer avant la clôture.

'

Lors de l’audience de plaidoirie du 10 décembre 20024, les parties se sont accordées sur une révocation de l’ordonnance de clôture et la fixation d’une nouvelle date de clôture au jour des plaidoiries afin que soient accueillies l’ensemble des dernières écritures des parties. Elles ne se sont pas opposées à ce que cette révocation suivie d’une nouvelle clôture soit ordonnée dans le corps du présent arrêt.'

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MOTIFS DE LA DECISION

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Sur la révocation de l’ordonnance de clôture':

'

En l’état de l’accord des parties sur ce point et afin que puissent être admises l’ensemble des conclusions prises par ces dernières, il convient d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et de fixer la nouvelle date de clôture à la date du 10 décembre 2024.

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Sur la recevabilité des demandes’à l’égard de Me [T] :

'

En application des dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile':

'

«'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'».

'

Selon l’article 565 de ce Code':

'

«'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent'».

'

Selon l’article 566 de ce Code':

'

«'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'».

'

— ''''''''' Sur les demandes des consorts [S]':

'

Maître [T] soutient qu’en première instance, les prétentions des consorts [S] à son égard se sont limitées à se prévaloir d’une faute liée à l’absence de vérification de la souscription des assurances obligatoires et de solliciter la réparation des préjudices en résultant (pompes de relevage, travaux d’étanchéité et préjudice de jouissance)'; qu’en appel, ils lui reprochent également de ne pas les avoir alertés sur le fait que la désignation de la maison dans l’acte de vente n’était pas conforme à la configuration des lieux et leur avoir fait perdre une chance d’acquérir le bien à un moindre prix.

'

Elle considère qu’ils se prévalent en appel d’un nouveau préjudice fondé sur un grief nouveau.

'

Les consorts [S] opposent qu’une demande complémentaire tendant aux mêmes fins ne peut pas être considérée comme une demande nouvelle'; qu’ils sollicitent en appel, comme en première instance, la condamnation de Maître [T] à les indemniser des préjudices résultant des fautes qu’elle a commises, cette perte de chance étant un préjudice complémentaire à ceux qui étaient sollicités en première instance et que cette demande tend aux mêmes fins que les précédentes.

'

Il est constant que devant le premier juge, les consorts [S] ont sollicité la condamnation de Maître [T] au titre de trois postes de préjudice': installation défectueuse des pompes de relevage, reprise des travaux d’étanchéité et préjudice de jouissance. Ils faisaient valoir que la responsabilité de la notaire devait être engagée pour avoir mentionné de façon erronée dans l’acte de vente qu’une assurance dommage ouvrage avait été souscrite. La question de la perte de chance d’acquérir le bien à un meilleur prix au motif que sa désignation n’était pas conforme à la configuration des lieux n’a donc pas été évoquée devant le premier juge.

'

Au sens des articles précités, lorsque le droit qui sert de fondement à la prétention formulée en appel demeure identique à celui qui avait été invoqué en première instance, la demande n’a pas lieu d’être considérée comme nouvelle.

'

En l’espèce, il convient de relever que la prétention dirigée à l’encontre de Maître [T] en cause d’appel repose sur la reconnaissance d’une faute distincte de celle invoquée en première instance et vise à obtenir l’indemnisation d’un poste de préjudice qui n’avait pas été préalablement invoqué. Certes, cette prétention repose sur le même fondement juridique général à savoir la responsabilité délictuelle de l’officier ministériel. Elle se fonde toutefois sur des éléments factuels distincts qui n’ont pas été soumis au premier juge et vise à obtenir l’indemnisation d’un préjudice qui n’a pas davantage été évoqué devant le premier juge. Or, la perte de chance d’acquérir un bien à un prix moindre n’a pas lieu d’être considérée comme l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire’des demandes visant à obtenir l’indemnisation des désordres litigieux. L’appréciation du bienfondé de cette prétention suppose de prendre en considérations des éléments factuels autonomes (faute quant à la non-conformité entre l’acte de vente et la situation du bien, considérations relatives à la valeur de ce bien) et d’y appliquer une règle de droit spécifique (celle de la perte de chance) sans que le premier juge n’ait été conduit à se prononcer sur ces points.

'

Il s’agit en conséquence d’une prétention nouvelle qui doit être déclarée irrecevable en cause d’appel.

'

— ''''''''' Sur les demandes de la SCI BARBARA':

'

La SCI BARBARA a formé un appel à l’encontre du jugement du Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN du 16 mai 2019. Elle sollicite en cause d’appel la condamnation de Maître [T] à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en fonction de l’acte erroné rédigé mentionnant l’existence d’une assurance dommages-ouvrage.

'

Maître [T] soutient également sur ce point que cette prétention doit être considérée comme nouvelle en cause d’appel. Elle fait valoir que la SCI n’a formé aucune demande à son encontre en première instance.

'

Il est constant que le droit d’intimer en’appel’tous ceux qui ont été parties en première instance n’emporte pas celui de présenter des prétentions à l’encontre des parties contre lesquelles l’appelant n’avait pas conclu en première instance'(Cass. 1re civ., 18 mars 2003, n° 01-01.073). En l’espèce, la SCI BARBARA n’a formé aucune prétention à l’encontre de Maître [T] devant le premier juge et il n’est pas démontré qu’un fait survenu postérieurement à la première décision puisse justifier qu’elle formule pour la première fois des prétentions à son encontre en cause d’appel.

'

Il en résulte que cette demande d’appel en garantie est une demande nouvelle qui doit être déclarée irrecevable.

'

Sur la responsabilité de la SCI VILLA BARBARA et de la maîtrise d’oeuvre':

'

La garantie décennale crée un régime de responsabilité de plein droit qui profite aux bénéficiaires de cette garantie dans les conditions fixées notamment par les articles 1792 et 1792-1 du Code civil. Cette garantie est encourue lorsque la solidité de l’ouvrage est compromise ou qu’il est rendu impropre à sa destination normale.

'

Les notions de compromission de la solidité de l’ouvrage et de dommage rendant celui-ci impropre à sa destination sont soumises à l’appréciation des juges du fond. Il doit être en outre rappelé que la mise en 'uvre des dispositions de l’article 1792 du Code civil suppose que soit établie une certitude dans la survenance des désordres portant atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination de sorte qu’un risque hypothétique et futur ne permet pas de mobiliser une telle garantie. En revanche, si l’aggravation apparaît inéluctable, il suffit que les désordres concernés soient apparus dans le délai d’épreuve de dix ans pour qu’il puisse être fait application de cette garantie légale.

'

L’action en vue de mise en 'uvre de la garantie décennale doit être engagée dans un délai de 10 ans à compter de la date de réception des travaux, cela à peine de forclusion.

'

Il convient en outre de rappeler que tout vendeur d’un ouvrage après achèvement est débiteur de cette garantie légale. Sont également débiteurs de cette garantie les architectes et maîtres d''uvre ainsi que les entrepreneurs et coordonnateurs de chantier.

'

Le premier juge a retenu la nature décennale des désordres litigieux et considéré que ceux-ci étaient imputables uniquement à la société VILLA BARBARA qui avait fait réaliser les travaux d’aménagement du sous-sol. La responsabilité de l’architecte n’a pas été retenue compte tenu du fait qu’il n’était pas établi que les désordres soient directement en lien avec l’activité de celui-ci.

'

La SCI BARBARA oppose que le bien n’a pas été vendu avec un sous-sol aménagé’et qu’il est certain que celui-ci n’est pas rendu impropre à sa destination'; elle soutient que les acquéreurs avaient une parfaite connaissance de la situation de la maison.

'

Les consorts [S] ont acquis le 18 février 2012 de la SCI VILLA BARBARA la maison litigieuse située à [Localité 13] qualifiée de «'maison à usage d’habitation élevé d’un étage sur rez-de-chaussée avec parcelle de terre attenante'» par l’acte reçu par Maître’ [B] [X] avec la participation de Maître [N] [T]. La vente a été conclue au prix de 6 millions d’euros.

'

Est versé aux débats par les consorts [S] (pièces n°3 et 19) une demande de permis de construire concernant ce bien, demande établie par Monsieur [J], Architecte, le 9 novembre 2004.

'

Le 23 juillet 2010, la Mairie de [Localité 13] a délivré un certificat de conformité pour les travaux dont il n’est pas contesté qu’ils concernent cette villa. Ce certificat mentionne une ouverture de chantier le 15 novembre 2015 et un achèvement de celui-ci le 1er juin 2008. La société d’assurance SMA soutient que les travaux exécutés par la SARL SUD BATIMENT ont donné lieu à une réception tacite au cours de l’année 2008. En l’absence de contestation sur ce point, compte tenu de ce qu’une réception est nécessaire afin que puisse prendre effet la garantie légale, il convient de considérer que la réception tacite du bien est intervenue le 1er juin 2008, date d’achèvement des travaux. En effet, le premier juge a considéré que les travaux avaient bien été réceptionnés dès lors que ceux-ci avaient été intégralement réglés et que le maître d’ouvrage avait pris possession des lieux. Ce point ne fait l’objet d’aucune discussion entre les parties. Dès lors le régime des articles 1792 et suivants du Code civil est bien applicable au litige.

'

Après la vente, par procès-verbal d’huissier en date du 22 juin 2012, Monsieur [S] a fait constater l’état du sous-sol de sa villa. Les photos des lieux montrent un espace aménagé donnant lieu à des phénomènes de tuilage du plancher, de décollage des plinthes, de présence de moisissures et de remontées d’humidité.

'

Ce procès-verbal de constat a été retenu par l’expert comme date d’apparition des désordres. Les désordres suivants sont constatés':

— ''''''''' «'Etanchéité fuyarde du patio,

— ''''''''' Présence de palmiers dans le jardin et hauteur de terre trop importante,

— ''''''''' Etanchéité non conforme sur l’allée goudronnée côté Nord de la villa

— ''''''''' Etanchéité non conforme sur le mur extérieur de la cuisine côté Sud et Est de la villa

— ''''''''' Poste extérieur des eaux usées et eaux pluviales': non conforme et sans possibilité d’entretien

— ''''''''' Pompes de relevage des eaux du vide sanitaire non conformes': les pompes et l’installation présentent des dysfonctionnements et l’installation n’est pas dimensionnée afin de permettre une mise hors d’eau du sous-sol,

— ''''''''' L’évacuation des condensats de climatisation du groupe de climatisation présente dans le dressing est non conforme'».

'

Il est considéré par l’expert que «'les désordres constatés (') pendant les réunions expertales sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination':

— ''''''''' Nombreuses infiltrations d’eau en partie haute des cloisons du sous-sol,

— ''''''''' Nombreuses remontées d’eau à partir du vide sanitaire en sous-sol'».

'

S’agissant des non-conformités au permis de construire, il est relevé que le sous-sol est aménagé en locaux d’habitation et le garage a également été transformé en partie habitable, les lieux n’étant donc pas conformes au permis. La surface habitable en sous-sol est de 199,43m². Il est en revanche indiqué dans le rapport (p.17) qu’il n’a pas été possible de déterminer par qui et quand les travaux d’aménagement ont été réalisés «'car les parties interrogées sont restées muettes'»'; qu’en revanche, «'Monsieur et Madame [S] ont pris possession de la villa avec le sous-sol aménagé en surface habitable'». L’expert précise également': «'par contre, les désordres constatés n’auraient pas été de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination si les locaux en sous-sol étaient restés conformes au permis de construire (annexes et garages) car ils n’étaient pas suffisamment conséquents pour interdire l’usage de garage et d’annexes'».

'

La Cour relève qu’aucune distinction n’est faite par l’expert dans la qualification de ces désordres. Il doit donc être considéré que tant les désordres relatifs au défaut d’étanchéité que ceux relatifs au dysfonctionnement des pompes de relevage entrent dans le périmètre de la garantie décennale. Aucun élément ne permet d’imputer le dysfonctionnement des pompes aux consorts [S] au titre d’un défaut d’entretien.

'

De ces éléments il résulte d’une part que les désordres constatés dans le cadre de l’expertise sont de nature décennale en ce qu’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination s’agissant du sous-sol ayant fait l’objet d’un aménagement. D’autre part, cette impropriété à destination n’aurait pas été retenue dans l’hypothèse ou les travaux d’aménagement du sous-sol n’auraient pas été réalisés puisque les défauts d’étanchéité et de présence d’eau n’auraient pas eu des conséquences suffisantes pour rendre le même espace impropre à sa destination s’il avait été maintenu à l’état de sous-sol. Enfin, l’imputabilité des travaux d’aménagement du sous-sol n’a pas été déterminée puisque l’expert n’a pas été mis en mesure de savoir quelles entreprises étaient intervenues pour les travaux du sous-sol entre 2008 et 2011.

'

Il se déduit des pièces produites que les travaux d’aménagement litigieux ont en effet nécessairement eu lieu entre la délivrance de la conformité le 23 juillet 2010 et le 2 mars 2011, date de réalisation du rapport FONCIER EXPERTISE. En effet, ce dernier rapport a eu pour objet de déterminer la valeur de la villa BARBARA et il fait bien mention de la présence d’un sous-sol aménagé':'«'hall, toilettes invités, buanderie, salle de jeu, 1 chambre avec salle de bains et 2 dressings, 2 chambres avec salles d’eau, 2 caves et 1 local de stockage accessible par l’extérieur'».

'

Dès lors, la responsabilité des intervenants à l’acte de construire tel qu’il a été réalisé en conformité avec le permis de construire ne peut pas être retenue. En effet, il est établi que les désordres caractérisés au cours de l’expertise proviennent d’une cause étrangère à l’intervention des constructeurs au sens de l’article 1792 du Code civil.

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Il convient en conséquence de confirmer la décision attaquée en ce qu’elle a retenu la seule responsabilité de la SCI VILLA BARBARA à l’exclusion des intervenants à l’acte de construire.

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A ce titre, les demandes formulées contre les assureurs de la société SARL SUD BÂTIMENT avaient également lieu d’être rejetées.

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Sur la responsabilité de Maître [T]':

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Les consorts [S] reprochent plusieurs manquements à Maître [T] dans la passation de l’acte de vente. Ils relèvent en premier lieu que cet acte indique qu’il a été reçu à [Localité 7] alors qu’en réalité il a été signé dans la maison de [Localité 13]. Ils reprochent essentiellement l’absence de vérification de la souscription des assurances obligatoires'; qu’en effet, dans le cadre de la vente, les vendeurs n’ont pas justifié de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, ce point n’ayant pas été mentionné par la Notaire.

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Ils soutiennent également que Maître [T] était au courant, avant la vente, des modifications qui avaient été apportées au bien.

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Le manquement relatif au défaut de vérification des assurances dommages-ouvrage n’est pas contesté par Maître [T].

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Il convient cependant de rappeler que la responsabilité de la Notaire est en l’espèce recherchée pour n’avoir pas accompli les diligences relatives à la souscription d’une assurance dommages-ouvrage par les vendeurs. Le chef de prétention relatif au défaut de concordance entre la description du bien dans l’acte de vente et la configuration des lieux a en effet été déclaré irrecevable.

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Or, c’est à juste titre que le premier juge a relevé que ce manquement ne peut se rapporter qu’aux travaux de construction de la villa qui ont été initialement accomplis et non pas au regard des aménagements ultérieurs qui sont les seuls à permettre de qualifier de décennaux les désordres survenus.

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S’agissant de la connaissance que Maître [T] avait de la réalisation des travaux d’aménagement du sous-sol et de l’éventuelle faute résultant du fait de ne pas avoir vérifié l’existence d’une assurance dommages-ouvrage au titre de ces travaux, les consorts [S] versent aux débats une attestation de Monsieur [L] [M] en date du 12 septembre 2024 dans laquelle il indique': «'Lors de la signature de l’acte d’achat de la maison qu’il a choisi à 100 m de la mienne, je l’ai accompagné. A cette occasion nous nous sommes retrouvés avec [O] [S], son épouse [E], ses deux filles [I] et [G], Mr [F] [V], vendeur et le notaire de ce dernier ainsi que le notaire de [O] [S]. Nous avons fait le tour de la maison (')'».

'

Maître [T] conteste avoir eu connaissance des travaux de transformation de la villa qui ont été selon elle révélés par les opérations d’expertise'; elle précise que lors de la régularisation de l’acte de vente, elle était en possession du certificat attestant de la conformité de la construction au permis de construire. S’agissant de l’attestation de Monsieur [M], elle soutient que celle-ci est de complaisance et qu’elle est dépourvue de toute valeur probante.

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Les éléments produits ne permettent pas d’objectiver la connaissance que pouvait avoir Maître [T] de la situation du sous-sol de la villa. En effet, la seule attestation produite qui ne fait pas mention du nom de la notaire de Monsieur [S] et n’est corroborée par aucun autre élément ne dispose pas de la force probante suffisante pour établir que la notaire avait connaissance des travaux réalisés dans le sous-sol et que des transformations avaient été opérées depuis la délivrance de la conformité par la mairie de [Localité 13].

'

Ainsi, d’une part l’omission de Maître [T] de s’assurer de l’existence d’une assurance dommages-ouvrage pour les travaux initiaux de construction est dépourvue de tout lien de causalité avec les préjudices subis dès lors que ces premiers travaux n’étaient pas de nature à permettre l’application de la garantie décennale. D’autre part, la faute de Maître [T] pour n’avoir pas vérifié l’existence d’une assurance dommages-ouvrage s’agissant des travaux d’aménagement du sous-sol n’est pas établie.

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Les demandes des consorts [S] à l’encontre de la notaire ont donc lieu d’être rejetées. La décision contestée sera confirmée en ce sens.

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Sur la responsabilité de Monsieur [V] et de Madame [Y]':

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Les Consorts [S] concluent à la responsabilité de Monsieur [V] et de Madame [Y] au motif qu’ils n’avaient pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage pour leurs travaux et qu’ils ont procédé sans autorisation à l’aménagement de leur sous-sol. Ils soutiennent que ces fautes constituent des manquements graves et s’appréhendent comme une faute détachable susceptible d’engager la responsabilité personnelle des représentants légaux de la SCI justifiant leur condamnation in solidum à les indemniser de leurs préjudices.

'

Par ailleurs, il convient de rappeler que par application des dispositions de l’article 1850 du Code civil, «'chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion.

Si plusieurs gérants ont participé aux mêmes faits, leur responsabilité est solidaire à l’égard des tiers et des associés. Toutefois, dans leurs rapports entre eux, le tribunal détermine la part contributive de chacun dans la réparation du dommage'».

'

Toutefois, en application de ces dispositions, la responsabilité personnelle d’un dirigeant de société civile ne peut être retenue à l’égard d’un tiers que s’il a commis une faute séparable de l’exercice de ses fonctions. Or, en l’espèce, les circonstances de réalisation des travaux d’aménagement du sous-sol ne sont pas définies, la Cour n’étant notamment pas en mesure de savoir si ces travaux ont été engagés par la SCI VILLA BARBARA elle-même ou par ses gérants de façon personnelle. Ainsi, les éléments permettant d’appréhender l’existence de faute séparables des fonctions de gérants de la SCI VILLA BARBARA n’étant pas versés aux débats, cette demande doit être rejetée.

'

La décision du premier juge sera confirmée sur ce point.

'

Sur l’indemnisation du préjudice':

'

La SCI VILLA BARBARA demande à être déchargée des montants des condamnations prononcées à son encontre pour 92.134,94€ au titre des travaux d’étanchéité, de 16.376,46€ au titre de l’installation des pompes de relevage en soutenant notamment que les vices qui ont donné lieu à cette estimation de préjudice n’étaient pas cachés et que les Consorts [S] étaient parfaitement informés de la situation de cette villa et qu’ils n’ont posé aucune question quant à la discordance entre la situation de cette villa et sa description dans l’acte de vent.

'

Cependant, il s’évince des éléments évoqués ci-dessus que la responsabilité de la SCI VILLA BARBARA n’est pas engagée au titre d’une discordance entre le contenu de l’acte de vente et la configuration des lieux, ni pour avoir vendu le bien après avoir aménagé le sous-sol alors que cet aménagement n’avait pas été prévu dans le permis de construire. En effet, sa responsabilité est retenue sur le fondement de la garantie légale prévue aux articles 1792 et suivants du Code civil, pour avoir vendu un bien sur lequel son apparus dans le délai décennal des désordres relevant de cette garantie. Il en résulte que le droit à indemnisation pour les préjudices matériels des époux [S] n’est pas contestable. Aucun élément n’étant de nature à remettre en cause l’évaluation des préjudices faite par l’expert, les montants mentionnés au rapport seront retenus à savoir 108.511,40€ HT au titre des travaux de reprise.

'

La décision du premier juge sera confirmée sur ce point.

'

S’agissant du préjudice de jouissance': les Consorts [S] exposent que la villa avait vocation à être partiellement financée par des locations saisonnières, ce qui n’a pas été possible compte tenu de l’état dans lequel elle se trouvait. Ils soutiennent qu’un bien de cette catégorie se loue entre 3.000 et 5.000€ la nuit. Ils considèrent que la location aurait été possible au prix de 20.000€ par semaine au cours des périodes d’été, soit 160.000€ par an et un total de 640.000€ pour les quatre années qui ont suivi l’acquisition.

'

Ils versent aux débats une offre de location issue du site «'le collectionist'» présentant une villa d’une surface de 450m² (6 chambres et salles de bain) à un prix de 3.000€ à 5.000€ par nuit ainsi qu’un courriel de la société «'rendezvousluxe'» en date du 10 août 2017 adressé à Monsieur [S] qui indique que la villa Rosalie'«'n’est pas apte à être mise en location. Elle n’offre ni les conditions de bien-être, ni les conditions de sécurité aux locataires qui y séjournent'». Elle fait notamment mention dans son courriel de difficultés avec l’électricité qui disjoncte régulièrement, de problèmes de fonctionnement de la climatisation et de remplissage de la piscine ainsi que des difficultés avec les stores.

'

Ces difficultés ne sont pas en lien avec les désordres du litige.

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La SCI VILLA BARBARA oppose qu’il n’y a aucun justificatif quant au préjudice de jouissance subi et qu’il n’est pas démontré de volonté univoque des consorts [S] pour louer cette maison pendant une période déterminée. Elle reproche également au premier jugement d’avoir procédé à une indemnisation arbitraire et sans fondement et fait valoir qu’il n’est pas démontré que les désordres affectant le sous-sol aient pu faire obstacle à la location de la maison.

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S’agissant du préjudice de jouissance, celui-ci n’a pas pu être évalué par l’expert qui indique qu’il «'n’a pas reçu de la part de Monsieur et Madame [S] les préjudices matériels et de jouissance subis depuis l’apparition des désordres'»'; il est précisé que ce préjudice de jouissance a été évoqué par Monsieur [S] et que «'ce dernier a réalisé des travaux de rafraichissement de la villa afin de pouvoir louer la maison après la troisième réunion des opérations en date du 12 mai 2014'».

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De ces éléments, il ressort que le préjudice de jouissance du fait de l’impossibilité de louer la villa n’est pas démontré. En effet, les désordres subis ne remettent pas en cause la possibilité de jouir de l’ensemble du bien, seul le sous-sol étant concerné par ces désordres. Ensuite, la volonté effective des consorts [S] de procéder à la location de cette villa n’est pas objectivée. En effet, il n’est pas établi que des démarches effectives aient été engagées et qu’elles aient été mises en échec du fait de l’état du sous-sol. Le courriel de la société «'rendezvousluxe'» fait mention de difficultés qui ne correspondent pas aux désordres du litige'; ce courriel a en outre été émis en 2017, soit une période qui n’est pas concernée par le préjudice de jouissance dont l’indemnisation est demandée. Enfin, il a été indiqué en cours d’expertise que Monsieur [S] avait entrepris des travaux de rafraichissement en vue de permettre la mise en location de la maison et ce dès l’année 2014. Il n’est pourtant versé aucun justificatif à ce titre afin de démontrer d’une part une mise en location effective de ce bien suite à ces rafraichissements et, d’autre par la valeur locative réelle pendant la saison d’été. Quant à la valeur locative dont se prévalent les consorts [S] à hauteur de 181.000€ par an, cette seule estimation ne saurait valoir préjudice en l’absence de la démonstration d’une volonté de louer le bien et compte tenu de ce que les désordres n’emportaient pas atteinte à la jouissance de l’ensemble de la villa.

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Il en résulte que le préjudice de jouissance au titre d’une impossibilité de mettre le bien en location n’est pas démontré.

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Concernant le préjudice subi par les consorts [S] au titre de leur jouissance personnelle, ils indiquent que leur demande formulée à hauteur de 640.000€ «'ne tient pas compte du trouble de jouissance subi par les consorts [S] privés de l’utilisation normale de leur maison hors saison'». En l’absence de demande spécifique, il n’y a donc pas lieu de retenir un préjudice de jouissance à ce titre.

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Il convient en conséquence d’infirmer le premier jugement en ce qu’il a condamné la SCI VILLA BARBARA à payer aux consorts [S] une somme de 150.000€ au titre de leur préjudice de jouissance.

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Sur les demandes annexes':

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Compte tenu de la solution, il convient également de condamner la SCI VILLA BARBARA à payer, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile':

— ''''''''' Aux consorts [S], la somme de 3.000€,

— ''''''''' A Maître [T] la somme de 3.000€,

— ''''''''' A SA ALLIANZ IARD la somme de 2.000€,

— ''''''''' A la SMA SA la somme de 2.000€.

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La SCI VILLA BARBARA sera également condamnée aux entiers dépens de l’instance.

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PAR CES MOTIFS':

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La Cour,

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Statuant par défaut, par mise à disposition au greffe,

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Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture et fixe la nouvelle date de clôture au 10 décembre 2024';

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Déclare irrecevable la demande de Madame [E] [U] épouse [S], Monsieur [O] [S]-[A], Madame [G] [S] et Madame [I] [S] dirigée à l’encontre de Maître [N] [T] sur le fondement de la perte de chance';

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Déclare irrecevable la demande de la SCI VILLA BARBARA visant à obtenir la condamnation de Maître [T] à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre';

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Confirme le jugement du Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN en date du 16 mai 2019 sauf en ce qu’il a condamné la SCI VILLA BARBARA à payer à Madame [E] [U] épouse [S], Monsieur [O] [S]-[A], Madame [G] [S] et Madame [I] [S] la somme de 150.000€ au titre du préjudice de jouissance';

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Statuant à nouveau,

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Déboute Madame [E] [U] épouse [S], Monsieur [O] [S]-[A], Madame [G] [S] et Madame [I] [S] de leur demande formulée au titre du préjudice de jouissance';

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Y ajoutant,

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Condamne la SCI VILLA BARBARA à payer, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile':

— ''''''''' Aux consorts [S], la somme de 3.000€,

— ''''''''' A Maître [T] la somme de 3.000€,

— ''''''''' A SA ALLIANZ IARD la somme de 2.000€,

— ''''''''' A la SMA SA la somme de 2.000€.

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Condamne SCI VILLA BARBARA aux entiers dépens de l’instance';

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Alloue aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de la distraction des dépens.

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Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025,

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et , Christiane GAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente