[Z] [W]

C/

[Y] [D] épouse [R]

[L] [R]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00381 – N° Portalis DBVF-V-B7J-GUNH

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 07 mars 2025,

rendu par le tribunal de proximité de Montbard – RG : 12-24-46

APPELANT :

Monsieur [Z] [W]

né le 25 Mai 1990 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025-4303 du 16/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Dijon)

Représenté par M^e Jean-Philippe SCHMITT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 77

INTIMÉS :

Madame [Y] [D] épouse [R]

née le 27 Octobre 1957 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [L] [R]

né le 02 Février 1952 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Marie-Hélène HETIER-DEBAURE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 57

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Olivier MANSION, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Cédric SAUNIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 21 Octobre 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Exposé du litige :

Mme et M. [R] (les bailleurs) ont donné à bail à M. [W] (le locataire), par acte du 14 janvier 2021, une maison d’habitation sise au [Adresse 2] à [Localité 4] avec paiement d’un loyer mensuel de 650 euros.

Estimant que ce logement présenterait divers défauts, le locataire a adressé un signalement à la CAF le 5 août 2024.

Le diagnostic réalisé le 20 août 2024 a conclu à l’existence d’un logement indécent.

Par la suite, le locataire a saisi, en référé, le tribunal de proximité qui, par ordonnance du 7 mars 2025, a renvoyé les parties à mieux se pourvoir, a condamné le locataire à payer une provision de 5 314,90 euros au titre des loyers dus et arrêtés en février 2025 et a dit n’y avoir lieu a référé pour le surplus des demandes.

Le locataire a interjeté appel le 25 mars 2025.

Il demande l’infirmation de la décision sauf en ce qu’elle rejette les demandes adverses et :

— la condamnation solidaire des bailleurs à faire réaliser les travaux de mise en conformité visés par le rapport de SOLIHA et l’injonction de l’ARS, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— la suspension à effet de juin 2024 des loyers jusqu’à parfaite exécution de l’intégralité des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement,

—  5 000 € de dommages et intérêts, à titre de provision, pour trouble de jouissance,

—  1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les propriétaires concluent à la confirmation partielle de l’ordonnance et sollicitent :

— la résiliation du bail aux torts du locataire,

— la libération des lieux et, à défaut d’exécution spontanée, l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef,

— la condamnation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges éventuellement révisée à compter du prononcé de la résiliation et jusqu’à la libération complète des lieux,

— la condamnation, à titre de provision, de la somme de 6 961,50 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de mai 2025 inclus ou, à titre subsidiaire, le paiement d’une provision de 4 275,50 euros au même titre après déduction des allocations logement versées par la CAF,

— le paiement de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions des parties remises au greffe par RPVA les 23 juillet et 15 septembre 2025.

MOTIFS :

Sur l’exécution du bail :

1°) L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 6 de cette loi, détaille les obligations du bailleur dont la remise d’un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ou encore la délivrance du logement loué en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Par ailleurs, il est jugé que dans le cas où le bailleur ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent, le locataire peut ne pas exécuter sa propre obligation de paiement des loyers lorsqu’il se trouve dans l’impossibilité totale de jouir de la chose louée ou lorsqu’il est dans l’impossibilité d’utiliser les lieux conformément à la destination du bail.

En l’espèce, le rapport réalisé le 27 septembre 2024 par l’agence SOLIHA, mandatée par la CAF, retient une non-conformité du logement aux normes de décence comme des infiltrations, une humidité importante (71 % dans l’encadrement des menuiseries du salon, 70 % de ma dalle du plafond, 100 % dans la cave), une absence de ventilation, une installation électrique non-conforme et une suspicion d’insectes xylophages dans la poutre maîtresse du salon.

Le rapport d’enquête de l’agence régionale de la santé (ARS) du 15 novembre 2024 relève un logement insalubre en raison des risques de maladies infectieuses ou parasitaires et de nuisances olfactives en raison d’un dispositif d’assainissement non conforme, des installations électriques non suffisamment sécurisées, des risques de chute en raison du défaut de main courante et d’un garde-corps non-conforme et peu solide, de revêtements de sols dégradés et d’un garde-corps incomplet, des risques de chute de matériaux en raison de la suspicion de la présence d’insectes xylophages, des risques d’apparition ou d’aggravation de pathologies respiratoires en raison d’une humidité excessive, d’infiltrations, de fuites d’eau, de défaut de ventilation et d’un défaut de chauffage, des risques d’intoxication au monoxyde de carbone et d’incendie liés à un défaut de ventilation de la chaufferie de la cuisine.

Le préfet a pris un arrêté, le 29 novembre 2024, de constat de danger imminent pour la santé et la sécurité des occupants et a invité les bailleurs a faire effectuer divers travaux sous un délai de 30 jours.

L’arrêté d’insalubrité définitif a été notifié le 7 mars 2025.

Par ailleurs, le locataire a fait réaliser un diagnostic énergétiques le 26 mars 2025 qui retient une classe G.

Enfin, le 17 juillet 2025, l’ARS a procédé à un contrôle dont il résulte que les propriétaires n’ont pas fait exécuter totalement les travaux (mise en sécurité électrique, intervention sur le garde-corps).

Il en résulterait un trouble manifestement illicite que la réalisation des travaux demandés ferait cesser.

Les bailleurs répondent qu’ils ont respecté leurs obligations et que les désordres constatés résultent de l’occupation des lieux par le locataire.

Ils rappellent que l’état des lieux d’entrée du 25 octobre 2019 permet de retenir que le logement était en parfait état, peu important qu’il ne soit signé que par la compagne de M. [W], Mme [A], et que le nouveau contrat signé le 14 janvier 2021, après le départ de Mme [A], n’a pas été précédé d’un état des lieux, le locataire assumant la responsabilité de cet état.

Ils précisent que M. [W] a exercé une activité professionnelle de nettoyage de véhicules automobiles dans les lieux, d’où une humidité importante et une sollicitation excessive de l’installation électrique et a effectué divers travaux.

La cour relève, d’abord, que les rapports SOLIHA et de l’ARS ont été soumis à la discussion contradictoire des parties et ne sont pas les seuls éléments probants communiqués par le locataire qui se reporte à l’arrêté préfectoral du 7 mas 2025 et au contrôle du 17 juillet 2025.

Ensuite, les constats de ces rapports ne sont pas valablement contestés et les désordres ainsi listés contredisent l’état d’entrée des lieux, même si le locataire a admis, par lettre du 13 janvier 2020, qu’il assume la responsabilité de l’état des lieux depuis le 10 novembre 2019 et ce avant la signature du nouveau bail du 14 janvier 2021 lequel n’a pas été précédé ni immédiatement suivi d’un état des lieux d’entrée qui aurait dû être effectué.

Par ailleurs, les attestations de Mmes [O] et [B] permettent de retenir que le locataire effectuait, dans les lieux loués, des travaux de nettoyage de véhicules automobiles ou d’autres objets, sans l’accord des bailleurs, ce qui générait des nuisances sonores et une surconsommation d’eau et d’électricité dans des locaux non-adaptés pour l’évacuation des eaux usées et polluées.

De plus, le locataire a signé le 20 août 2020, un document où il admet avoir effectué des travaux et des modifications sans autorisation ni accord des propriétaires.

Il existe donc une contestation sérieuse quant à l’origine des désordres, ce qui exclut la possibilité de les faire cesser par la voie du référé.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite, il convient de rappeler que la preuve de l’existence de celui-ci incombe à celui qui s’en prévaut.

Force est de constater que l’origine des désordres est contestée et que les bailleurs justifient avoir fait effectuer certains travaux (chauffage et chaudière), que la poutre a été examinée selon un diagnostic effectué le 26 février 2025 et nécessite une intervention sans qu’un affaiblissement de la poutre soit relevé et que les travaux prévus sur l’installation électrique prévus le 12 mai 2025 ont été reportés le 4 juin, en raison de l’indisponibilité du locataire.

De plus, la cour reprend les motifs de l’ordonnance quant à l’analyse des rapports de SOLIHA et de l’ARS qui ne permettent pas de caractériser un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Enfin, l’arrêté du 7 mars est intervenu alors qu’une partie des travaux avait été effectué et sans tenir compte des interventions ultérieures, étant précisé que le trouble manifestement illicite s’apprécie au jour où le juge statue.

Il en résulte que l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle rejette la demande de réalisation de travaux, sous astreinte.

En conséquence, la demande de suspension de paiement des loyers devient sans objet.

2°) Le locataire ne démontre pas, par ailleurs, l’existence d’un trouble de jouissance indemnisable lequel ne peut résulter de la production de photographies ni encore du procès-verbal de constat réalisé le 27 janvier 2025.

De plus, il ne démontre pas que les enfants résidant dans ces lieux ont été souvent malades en raison de l’état de ceux-ci ni qu’il a chuté récemment dans les escaliers.

La demande sera donc rejetée.

3°) Les bailleurs réclament une provision au titre des loyers impayés depuis juillet 2024, en formant une demande subsidiaire en excluant la part correspondant à l’APL.

Le locataire soutient que cette part doit être exclue du montant réclamé, qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant à accorder faute pour le contrat de prévoir des conditions particulières de révision du montant du loyer mensuel même si l’article VI des conditions générales stipule une révision automatique chaque année et que le dossier de surendettement qu’il a présenté a été déclaré recevable le 25 février 2025.

La cour rappelle que la recevabilité d’un dossier de surendettement ne fait pas obstacle à la fixation d’une créance provisionnelle ni à la condamnation au paiement de celle-ci, alors que les bailleurs justifient avoir contesté la recevabilité de cette demande.

Par ailleurs, s’il existe une contestation sérieuse quant à l’existence ou non d’une indexation du montant du loyer, celui-ci est dû, au moins à hauteur de 650 euros par mois comme il résulte de l’exécution du contrat, montant non contesté par les parties.

Enfin, il est jugé qu’il résulte de la lecture combinée des articles L. 822-9, L. 842-1, L. 843-1 et L. 843-2 du code de la construction et de l’habitation et 7, a), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que, lorsque la caisse d’allocations familiales fait application de la procédure de conservation des allocations de logement pour non-décence de celui-ci, laquelle relève, en cas de recours, de la compétence du juge administratif en application de l’article L. 825-1 du code de la construction et de l’habitation, le bailleur ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement.

En conséquence, il convient de déduire de la créance de loyers, le montant des allocations logement.

La créance provisionnelle sera donc évaluée sur la période de juillet 2024 à juillet 2025, soit en tenant compte des paiements intervenus et de la déduction de l’APL, sur la base d’un loyer mensuel de 650 euros, la somme de 4 058,90 euros, ce qui implique d’infirmer l’ordonnance sur ce point.

Sur la résiliation du bail :

Les bailleurs demandent la résiliation du bail en reprochant au locataire des dégradations de l’immeuble, une modification de certains équipements sans autorisation ni respect des normes de sécurité, l’exercice d’une activité professionnelle au sein des lieux loués, l’absence de justificatif de l’entretien annuel de la chaudière et l’absence de paiement des loyers depuis juillet 2024.

Le locataire conteste les dégradations et modifications, soutient que son activité de lavage est faible voire dérisoire et justifie de l’entretien de la chaudière en 2023 et 2024.

Il ajoute que le juge des référés n’est pas 'compétent’ s’agissant d’un débat de fond.

Il est jugé que si le juge des référés peut constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit, il ne peut prononcer la résiliation d’un bail d’habitation.

En l’espèce, dès lors que les bailleurs ne demandent pas la constat de l’application d’une clause résolutoire de plein droit mais de prononcer la résiliation du bail, celle-ci ne peut être prononcée par le juge des référés.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur les autres demandes :

Les demandes formées au visa de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Le locataire supportera les dépens d’appel lequel ne comprend pas le coût du constat d’huissier du 27 janvier 2025 faute d’être un débours tarifé au sens de l’article 695 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement, par décision contradictoire :

— Confirme l’ordonnance du 7 mars 2025 sauf en ce qu’elle condamne M. [W] à payer à Mme et M. [R] la somme provisionnelle de 5 314,90 euros au titre des loyers et charges dus et arrêtés au mois de février 2025 ;

Statuant à nouveau sur ce chef :

— Condamne M. [W] à payer à Mme et M. [R] la somme provisionnelle de 4 058,90 euros au titre des loyers et charges dus de juillet 2024 à juillet 2025 inclus ;

Y ajoutant :

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

— Condamne M. [W] aux dépens d’appel lesquels ne comprennent pas le coût du procès-verbal établi le 27 janvier 2025 ;

Le greffier Le président