[E] [O] épouse [B]

[C] [B]

C/

S.C.I. FONCIERE BOURAS

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 18 FEVRIER 2025

N° RG 23/00468 – N° Portalis DBVF-V-B7H-GFDM

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 4 janvier 2023,

rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Dizier

— RG : 11-22-173 -

APPELANTS :

Madame [E] [O] épouse [B]

née le 02 Août 1994 à [Localité 4] (52)

[Adresse 1]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 21231-2023-000573 du 17/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Dijon)

Monsieur [C] [W] [S] [B]

né le 16 Mai 1995 à [Localité 4] (52)

[Adresse 1]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 21231-2023-000572 du 17/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Dijon)

Représentés par M^e Isabel LOPES-LEHAY, avocat au barreau de la HAUTE-MARNE

INTIMÉE :

S.C.I. FONCIERE BOURAS

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christian BENOIT, membre de la SELARL CHRISTIAN BENOIT, avocat au barreau de la HAUTE-MARNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 novembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 28 Janvier 2025 pour être prorogée au 18 Février 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2020 prenant effet le 1er février 2021, la SCI Foncière Bouras a donné à bail aux époux [C] [B] / [E] [O] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 3] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 630 euros et 20 euros de provisions sur charges.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 29 janvier 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Foncière Bouras a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 novembre 2021.

Le logement a été repris le 11 avril 2022 et à cette date, un procès-verbal de constat des lieux de sortie a été réalisé par huissier de justice.

Il a été relevé des dégradations locatives qui ont fait l’objet de deux factures d’indemnités établies le 12 avril 2022 et demeurées impayées.

Par acte du 20 septembre 2022, la SCI Foncière Bouras a assigné les époux [B] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Dizier, aux fins essentiellement d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes telles que fixées dans ses dernières écritures :

— des indemnités pour réparations locatives à hauteur de 1 070 euros et 2 445 euros,

— des loyers et charges impayés à hauteur de 351,87 euros,

—  1 500 euros de dommages et intérêts pour préjudice de trésorerie.

M. [B], cité à domicile, n’a pas comparu.

Mme [B] née [O] n’a reconnu ni la dette locative ni les dégradations locatives. Elle a précisé que durant la réalisation de l’état des lieux d’entrée, l’extérieur de la maison n’avait pas fait l’objet de constat. Elle a indiqué que les professionnels ayant posé la fibre optique étaient à l’origine du trou constaté à l’extérieur. Elle a mentionné que le logement était très sale à leur installation dans les lieux donnés à bail.

Par jugement du 4 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Dizier a :

— condamné solidairement les époux [C] [B] / [E] [O] à payer à la SCI Foncière Bouras les sommes suivantes :

. 1 967,05 euros au titre des indemnités de dommages, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 avril 2022 sur la somme de 1 967,05 euros et à compter du jugement pour le surplus,

. 351,87 euros selon décompte arrêté au 25 août 2022, incluant avril 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2021 sur la somme de 829 euros et à compter du jugement pour le surplus,

— rejeté la demande de dommages et intérêts d’un montant de 1 500 euros présentée par la SCI Foncière Bouras,

— condamné solidairement les époux [C] [B] / [E] [O] aux entiers dépens de la procédure et à payer à la SCI Foncière Bouras la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 14 avril 2023, les époux [B] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de conclusions notifiées le 1er février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens, les époux [B] demandent à la cour, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 et de l’article 1343-5 du code civil, de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il les a solidairement condamnés :

* à payer à la SCI Foncière Bouras les sommes suivantes :

. 1 967,05 euros au titre des indemnités de dommages, outre intérêts,

. 351,87 euros selon décompte arrêté au 25 août 2022, outre intérêts, . 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* aux entiers dépens de la procédure,

— confirmer le jugement dont appel pour le surplus (rejet de la demande de dommages et intérêts d’un montant de 1 500 euros),

Et statuant à nouveau,

' A titre principal,

— constater l’absence de dégradations locatives qui leur sont imputables,

— juger n’y avoir lieu à indemniser la SCI Foncière Bouras de ce chef,

— constater l’absence de dettes locatives restant à leur charge,

— juger n’y avoir lieu à verser une quelconque somme à la SCI Foncière Bouras au titre des arriérés locatifs,

— débouter la SCI Foncière Bouras de toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires,

— condamner la SCI Foncière Bouras à verser à M. [B] une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens,

' A titre subsidiaire, si des condamnations financières devaient être prononcées,

— leur accorder les délais de paiement les plus larges possibles pour s’acquitter de leur dette,

— ordonner l’imputation des sommes prélevées sur le capital dû, avant les intérêts de retard et les pénalités,

— débouter la SCI Foncière Bouras de toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires,

— condamner la SCI Foncière Bouras à verser à M. [B] une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Aux termes de conclusions notifiées le 15 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, la SCI Foncière Bouras demande à la cour, au visa de la loi n°89-492 du 6 juillet 1989, des articles 1730, 1731, 1343-5 et 1231-1 du code civil, et des articles 700 et 696 du code de procédure civile, de :

— la recevoir en son appel incident et plus généralement en ses demandes, les dire bien-fondées,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts et n’a pas retenu les frais inhérents aux dégradations locatives extérieures,

— confirmer le jugement dont appel pour le surplus en ce qu’il a condamné solidairement M. [B] et Mme [O] :

* à lui payer les sommes suivantes :

. 1 967,05 euros au titre des indemnités de dommages, outre intérêts . 351,87 euros selon décompte arrêté au 25 août 2022, outre intérêts, . 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* aux entiers dépens de l’instance ;

Y faisant droit et statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. [B] et Mme [O] au paiement des sommes suivantes :

* 351,87 euros correspondant au solde des loyers dus et des réparations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 novembre 2021 sur la somme de 829 euros et à compter du 4 janvier 2023 pour le surplus,

* 3 515 euros correspondant aux dégradations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 avril 2022 ;

* 1 500 euros au titre de dommages-intérêts en raison du préjudice de trésorerie qui lui a été causé,

* 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

— condamner solidairement M. [B] et Mme [O] aux entiers dépens de la procédure.

La clôture est intervenue le 19 novembre 2024.

MOTIVATION

1°) Sur les loyers et charges

Les époux [B] indiquent avoir payé, et la bailleresse reconnaît avoir reçu, la somme globale de 9 182 euros, considérant les versements faits par la CAF au titre de l’APL dont ils étaient bénéficiaires.

Or, ils auraient du acquitter la somme globale de 9 338,33 euros, soit :

—  9 100 euros au titre des mois de février 2021 à mars 2022,

—  238,33 euros au titre du mois d’avril 2022, au prorata temporis.

Ils soutiennent ne pas être tenus au paiement du différentiel de 156,33 euros, dans la mesure où la bailleresse n’a jamais procédé à la régularisation des charges composant la somme de 9 338,33 euros à hauteur de 287,33 euros, et non à hauteur de 267,33 euros.

En l’espèce, la bailleresse produit les taxes foncières sur lesquelles apparaissent les taxes d’enlèvement des ordures ménagères (TOM) et les factures d’entretien de la chaudière. Elle justifie ainsi des charges locatives suivantes susceptibles d’être récupérées sur les locataires en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

— TOM pour 2021 : 148 euros annuels ou 12,33 euros mensuels, soit au titre de février à décembre 2021 : 135,63 euros

— TOM pour 2022 : 143 euros annuels ou 11,92 euros mensuels, soit au titre de la période comprise entre le 1er janvier et le 11 avril 2022 : 40,13 euros

— entretien de la chaudière : 10 euros par mois, soit du 1er février 2021 au 11 avril 2022 : 143,67 euros.

Ainsi, aucune des provisions sur charges n’a été indument payée par les époux [B] ou ne leur est réclamée à tort. Ils ne justifient donc pas d’une créance de restitution à hauteur de 156,33 euros qu’ils entendaient compenser avec leur dette locative.

En conséquence, il convient de les condamner au paiement de la somme de 156,33 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 avril 2022.

2°) Sur les réparations locatives

L’article 7 b) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, cas fortuit ou force majeure.

Au soutien de ses demandes indemnitaires, la SCI Foncière Bouras produit un devis de l’entreprise Mat-Renov daté du 12 avril 2021.

Les époux [B] relèvent à juste titre que cette entreprise n’a été immatriculée au répertoire Sirene qu’à compter du 1er février 2022. Ils en déduisent qu’il s’agit donc d’un devis de complaisance dénué de portée.

Pour sa part, la cour déduit de cette circonstance, liée au fait que le numéro d’immatriculation figurant sur le devis correspond à celui dont l’entreprise n’a été dotée qu’à compter du 1er février 2022, que ce devis est affecté d’une erreur manifeste de date et peut fonder les demandes de la SCI Foncière Bouras.

' La SCI Foncière Bouras demande le paiement d’une somme de 1 070 euros au titre de travaux à réaliser sur les murs de la maison.

Le 11 avril 2022, il a été constaté :

— sur une façade extérieure, sans autre précision, le passage d’un câblage de fibre et 'des manques de crépi’ sans autre mention quant à l’importance de ces manques, étant observé qu’aucune photographie n’illustre les constatations réalisées,

— la présence de salissures au sol ainsi que de 'verdures', étant rappelé que dans l’état des lieux d’entrée, il avait été noté que la terrasse était dans un 'état moyen / humidité murs'.

Au regard de ces éléments, le coût des travaux sur les murs devisés par l’entreprise Mat-Renov ne peuvent pas être mis à la charge des époux [B], aucune dégradation sur les façades ne pouvant leur être imputée.

' S’agissant de l’intérieur de la maison, la SCI Foncière Bouras réclame paiement d’une somme de 2 445 euros. Il convient d’examiner chacun des postes du devis établi par l’entreprise Mat-Renov.

Sur l’installation d’un détecteur de fumée : 90 euros

L’article L.129-8 du code de la construction et de l’habitation impose l’installation d’au moins un détecteur de fumée normalisé par logement et il revient au propriétaire bailleur de l’installer.

Il ne ressort pas de l’état des lieux d’entrée que le logement était équipé d’un tel dispositif.

Au regard de ces éléments de droit et de fait, il ne peut pas être réclamé aux locataires sortants de prendre à leur charge ce poste du devis.

Sur la pose d’une plaque de bois et la réparation d’une fuite du toit de la véranda : 75 euros.

Au égard à sa nature, la réparation à effectuer sur le toit de la véranda incombe à la bailleresse, étant précisé qu’aucune mention du constat du 11 avril 2022 n’évoque une fuite.

L’huissier de justice a noté dans ses constatations relatives à la véranda : 'Manque une plaque au-dessus de la fenêtre'.

Alors que l’état des lieux d’entrée a été établi sur un imprimé fourni par la bailleresse et qu’il était loisible à celle-ci de le compléter en cas de besoin, ce document est muet sur l’existence d’une véranda, et a fortiori sur son état. Au regard des dispositions de l’alinéa 3 de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, elle ne peut donc pas invoquer la présomption de bon état de la véranda, étant relevé en outre qu’en l’espèce, il ne pourrait pas être déduit de cette présomption qu’était posée une 'plaque au-dessus de la fenêtre'.

Sur le nettoyage de l’intérieur du logement complet : 300 euros

Il ressort du constat du 11 avril 2022 que le logement restitué était globalement sale.

Les appelants prétendent que tel était le cas à leur entrée dans les lieux et produisent à cet effet des attestations de personnes présentes lors de leur emménagement. Outre qu’aucune des mentions de l’état des lieux contradictoirement établi le 29 janvier 2021 ne fait état de saleté, les témoignages évoquent davantage le caractère ancien de la maison et de ses équipements qu’un défaut de propreté.

En conséquence, ce poste du devis doit être mis à la charge des époux [B].

Sur la remise en peinture de 10 portes de la maison : 500 euros

Dans l’état des lieux d’entrée, les portes sont toutes décrites comme étant en bon état, et même en très bon état, la bailleresse indiquant qu’elle venait d’être repeintes.

Le constat du 11 avril 2022 ne fait état que de la saleté des portes du salon, de la cuisine, de l’entrée, de la salle d’eau, de la véranda, de l’établi et d’une chambre.

Il suffit donc de les nettoyer, nettoyage manifestement compris dans le poste de devis examiné ci-dessus.

En conséquence, le coût de la remise en peinture des portes ne peut être réclamé aux époux [B].

Sur la réfection du papier peint du mur de l’entrée : 350 euros

La seule mention relative à l’entrée de la maison consignée dans le constat du 11 avril 2022 est relative à la porte à nettoyer.

En conséquence, la SCI Foncière Bouras n’est pas fondée à réclamer aux époux [B] le changement du papier peint d’un mur de l’entrée, aucune dégradation locative n’étant établie.

Sur les travaux dans la cuisine et les toilettes : 175 euros

Dans la cuisine, les murs, carrelés dans leur partie basse et peints dans leur partie haute, ont été décrits comme étant en 'très bon état’ le 29 janvier 2021.

Il a été constaté le 11 avril 2022, des 'traces de salissures ainsi qu’une épingle au mur et quatre carreaux (de carrelage) scotchés'

Ces constatations sont insuffisantes à démontrer la nécessité de changer les carreaux 'scotchés’ et à procéder à une remise en peinture, en sus du nettoyage déjà évoqué ci-dessus.

Dans les toilettes, le sol, qui était en 'bon état’ lors de l’entrée dans les lieux des époux [B], présentait un carreau cassé à leur sortie. Le changement de ce carreau doit être supporté par les appelants. Une somme de 50 euros sera mise à ce titre à leur charge.

Sur les travaux dans les chambres : 350 euros pour la chambre 1, 180 euros pour la chambre 2 et 275 euros pour la chambre 3

Le plafond et les murs de ces trois chambres étaient décrits comme étant en 'très bon état’ le 29 janvier 2021.

A la sortie des époux [B], il a été constaté que le plafond de la chambre 1 était en bon état alors que sa réparation (ponçage et remise en peinture) compose la somme de 350 euros.

S’agissant du plafond de la chambre 3, il a été noté 'présence de fissures, marquages', cette unique mention ne permettant pas d’imputer aux locataires un manquement à leur obligation de bon entretien des lieux loués. Or, la réparation du plafond de cette chambre compose la somme de 275 euros.

Pour le surplus des travaux devisés à hauteur de la somme globale de 805 euros, les constatations faites le 11 avril 2022 sur les papiers peints des chambres 1 et 3 et sur le plafond de la chambre 2, après seulement 14,5 mois d’occupation de la maison par les époux [B], justifient que soit mise à leur charge la somme de 670 euros, comprenant le coût de la protection des sols des chambres lors de la réfection des murs et plafonds.

Ainsi, c’est globalement une somme de 1 020 euros qui sera mise à la charge des époux [B], au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du jugement dont appel.

La cour relève que les appelants n’ont pas réglé le dépôt de garantie contractuellement prévu, si bien qu’il n’y a pas lieu de l’imputer sur le montant de l’indemnité allouée à la bailleresse.

3 °) Sur l’état des lieux de sortie

Il résulte de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 que :

— les états des lieux effectués lors de la remise et de la restitution des clefs du logement sont établis contradictoirement et amiablement par les parties,

— s’ils ne peuvent être établis de cette façon, ils le sont par un huissier de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ; dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, la bailleresse n’expose nullement les raisons pour lesquelles il n’était pas possible de procéder à la sortie des locataires à un état des lieux de manière contradictoire et amiable. Par ailleurs, il ne ressort pas du constat du 11 avril 2022 que les époux [B] aient été convoqués par l’huissier de justice 7 jours avant ce constat.

En conséquence, la SCI Foncière Bouras doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 202,60 euros représentant la moitié du coût du constat de sortie telle que reprise dans son décompte de loyers et composant la somme de 351,87 euros.

4 °) Sur la demande indemnitaire de la SCI

En cause d’appel, la SCI Foncière Bouras ne justifie pas davantage qu’en première instance du préjudice de trésorerie dont elle demande réparation à hauteur de 1 500 euros, le fait que le logement restitué le 11 avril 2022 n’ait été reloué qu’à compter du 25 mai 2022 (cf attestation des nouveaux locataires en pièce 31 du dossier de l’intimée) ne pouvant pas être imputé à une faute des époux [B], dans la mesure où :

— d’une part, les travaux mis à leur charge ci-dessus ne rendaient pas la maison inlouable, le délai de leur réalisation n’étant en outre pas connu et leur réalisation effective entre le 11 avril et le 25 mai 2022 n’étant d’ailleurs pas démontrée,

— d’autre part, la SCI Foncière Bouras est taisante sur les démarches, et le succès des démarches qu’elle a accomplies aux fins de relocation de la maison dès le congé reçu des époux [B] le 17 février 2022.

Le jugement dont appel doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Foncière Bouras de cette demande.

5 °) Sur les délais de paiement sollicités par les époux [B]

Il ressort des pièces produites aux débats qu’au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel, une saisie a été mise en oeuvre sur les rémunérations de M. [B] pour le recouvrement d’une somme de 3 536,64 euros : cf jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bar le Duc rendu le 29 novembre 2023.

La cour a réduit le montant des condamnations prononcées par le premier juge et elle ignore ce qui a déjà été recouvré.

Elle observe en outre que la saisie pratiquée permet aux appelants de s’acquitter de leur dette de manière échelonnée, à hauteur d’une somme mensuelle tenant compte du montant du salaire de M. [B], constituant leur principale ressource, et de leurs charges de famille.

Dans ces circonstances, la cour déboute les appelants de leur demande.

6 °) Sur les frais de procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d’appel doivent être supportés par les époux [B].

Les conditions d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu’en faveur de la SCI Foncière Bouras.

La cour confirme le jugement dont appel en ce qu’il lui a alloué la somme de 400 euros à ce titre, eu égard notamment aux frais du commandement de payer du 8 novembre 2021.

En équité, la cour laisse à la charge de la SCI Foncière Bouras les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour

Infirme le jugement dont appel SAUF en ce qu’il a :

* rejeté la demande indemnitaire de la SCI Foncière Bouras à hauteur de 1 500 euros,

* condamné solidairement les époux [C] [B] / [E] [O] aux dépens et à payer à la SCI Foncière Bouras la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Condamne solidairement les époux [C] [B] / [E] [O] à payer à la SCI Foncière Bouras les sommes suivantes :

—  156,33 euros outre intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2022, au titre de la dette locative,

—  1 020 euros de dommages-intérêts outre intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2023, au titre des réparations locatives,

Déboute les époux [B] de leur demande de délais de paiement,

Condamne solidairement les époux [C] [B] / [E] [O] aux dépens d’appel et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle,

Dit n’y avoir lieu à aucune application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier Le président