S.A. GROUPE [Z] [T] HOLDING

S.A.R.L. [Z] [T] EXPERT IMMOBILIER

C/

S.C.I. FROUTVEN

S.A.S.U. ITM ENTREPRISES

S.A.S. ITM EQUIPEMENT DE LA MAISON – ITM EM

S.A. IMMO MOUSQUETAIRES

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2 e chambre civile

ARRÊT DU 10 AVRIL 2025

N° RG 22/00509 – N° Portalis DBVF-V-B7G-F55O

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 07 avril 2022,

rendue par le Tribunal judiciaire de Chaumont – RG : 19/00732

APPELANTES :

S.A. GROUPE [Z] [T] HOLDING, agissant en la personne de son représentant légal domicilié :

[Adresse 3]

[Localité 11]

S.A.R.L. [Z] [T] EXPERT IMMOBILIER, agissant en la personne de son représentant légal domicilié :

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentées par M^e Damien WILHELEM membre de la SELARL WILHELEM CHAPUSOT BOURRON, avocat au barreau de HAUTE-MARNE

INTIMÉES :

S.C.I. FROUTVEN, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié de droit au siège social :

[Adresse 4]

[Localité 12]

S.A.S.U. ITM ENTREPRISES, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié de droit au siège social :

[Adresse 4]

[Localité 12]

S.A.S. ITM EQUIPEMENT DE LA MAISON – ITM EM, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié de droit au siège social :

[Adresse 4]

[Localité 12]

S.A. IMMO MOUSQUETAIRES,agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié de droit au siège social :

[Adresse 4]

[Localité 12]

représentées par M^e Cécile RENEVEY – LAISSUS de la SELARL ANDRE RENEVEY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 2

assistée de M^e Jean-Alain JONVEL, membre de la SELAFA Jean-Claude COULON & Associés, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 juin 2024 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et Bénédicte KUENTZ, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de Chambre,

Michèle BRUGERE, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024, pour être progogée au 19 décembre 2024, au 13 février 2025, au 20 mars 2025 puis au 10 avril 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Les sociétés Itm Entreprises, Itm Equipement de la Maison, Immo Mousquetaires et Froutven font partie du Groupement des Mousquetaires dont la société Itm Entreprises est la société mère.

La société Rochotte, dirigée par M. [Z] [T], a exploité jusqu’en avril 2012, en qualité de membre du Groupement des Mousquetaires, un point de vente à l’enseigne Bricomarché situé [Adresse 13] à [Localité 11], dont l’immobilier d’exploitation était la propriété de la SCI Froutven.

M. [Z] [T] est également le dirigeant des SARL [Z] [T] Expert Immobilier (FMEI) et SA Groupe [Z] [T] Holding (GFMH).

Par acte sous seing privé du 4 août 2014, les sociétés Itm Entreprises, Itm Equipement de la Maison, Immo Mousquetaires et Froutven d’une part, et M. [Z] [T], M. [O] [T], Mme [H] [T], la société Groupe [Z] [T] Holding et la société FMEI d’autre part, ont conclu un protocole d’accord transactionnel mettant fin à plusieurs litiges les opposant dans le cadre de la cessation de leurs relations commerciales.

Ce protocole visait notamment à résoudre un litige relatif à l’empiétement sur une parcelle appartenant à la société FMEI, d’une construction édifiée par la société Froutven sur une parcelle contiguë, par la division et l’échange des parcelles concernées avec le concours d’un géomètre-expert.

Les parties convenaient également d’autoriser la société GFMH à enlever des matériels dans le bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 11].

L’échange des parcelles est intervenu par acte notarié du 24 septembre 2015.

Par acte authentique du 1er mars 2017, la société FMEI a vendu à la société Lola Immobilier une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 11], cadastrée section AS n° [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] moyennant un prix de 150.500 euros.

Se prévalant de la perte d’une chance de vendre son bien immobilier au prix de 260.000 euros, selon l’offre qui lui en avait été faite sous condition suspensive de la réalisation du bornage, et de celle des matériels à défaut d’avoir pu avoir accès aux bâtiments, les sociétés Groupe [Z] [T] Holding et FMEI ont fait assigner les sociétés Froutven, Itm Entreprises, Itm Equipement de la Maison et Immo Mousquetaires devant le tribunal de grande instance de Chaumont, par acte du 2 août 2019.

Par jugement du 7 avril 2022, le tribunal judiciaire de Chaumont a :

— déclaré irrecevables les demandes formulées à l’encontre de la SASU ITM Entreprises, de la SAS ITM Equipement de la Maison, et de la SA Immo Mousquetaires,

— débouté la SARL [Z] [T] Expert Immobilier et la SA Groupe [Z] [T] Holding de leurs demandes,

— condamné in solidum la SARL [Z] [T] Expert Immobilier et la SA Groupe [Z] [T] Holding à payer à chacune des sociétés SASU ITM Entreprises, de la SAS ITM Equipement de la Maison, et de la SA Immo Mousquetaires la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SARL [Z] [T] Expert Immobilier et la SA Groupe [Z] [T] Holding aux entiers dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Suivant déclaration au greffe du 19 avril 2022, la SA Groupe [Z] [T] Holding et la SARL [Z] [T] Expert Immobilier ont relevé appel de cette décision.

Prétentions des sociétés Groupe [Z] [T] Holding et FMEI:

Au terme de leurs écritures notifiées le 9 novembre 2022, les sociétés Groupe [Z] [T] Holding et FMEI demandent à la cour d’appel, au visa des anciens articles 1134 et 1147 du code civil, de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— déclaré irrecevables les demandes formulées à l’encontre des sociétés Itm Entreprises, Itm Equipements de la Maison et Immo Mousquetaires ;

— débouté la SARL [Z] [T] Expert Immobilier de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI Froutvent d’un montant de 109.500 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2017, et 87,62 euros au titre de la sommation à payer ;

— débouté la SA Groupe [Z] [T] Holding de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI Froutven et des sociétés Itm Entreprises, Itm Equipements de la Maison et Immo Mousquetaires d’un montant de 291.158,40 euros et 931,12 euros en réparation des frais accessoires ;

— débouté les SARL [Z] [T] Expert Immobilier et la SA Groupe [Z] [T] Holding de leurs demandes de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI Froutven et des sociétés Itm Entreprises, Itm Equipements de la Maison et Immo Mousquetaires d’un montant de 10.000 euros en réparation du préjudice causé par le comportement déloyal ;

— débouté les SARL [Z] [T] Expert Immobilier et Sa Groupe [Z] [T] Holding de leurs demandes à l’encontre de la SCI Froutven et des sociétés Itm Entreprises, Itm Equipements de la Maison et Immo Mousquetaires de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL [Z] [T] Expert Immobilier et SA Groupe [Z] [T] Holding à payer aux sociétés Itm Entreprises, Itm Equipements de la Maison et Immo Mousquetaires la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL [Z] [T] Expert Immobilier et SA Groupe [Z] [T] Holding aux dépens.

statuant à nouveau,

— condamner la SCI Froutven à payer à la SARL [Z] [T] Expert Immobilier la somme de 109.500 euros, à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2017 ;

— condamner la SCI Froutven à payer à la SARL [Z] [T] Expert Immobilier la somme de 87,62 euros au titre de la sommation de payer ;

— condamner solidairement la SASU Itm Entreprises, la SAS Itim Equipements de la Maison, la SA Immo Mousquetaires et la SCI Froutven à payer à la SA Groupe [Z] [T] Holding la somme de 291.158,40 euros TTC à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement la SASU Itm Entreprises, la SAS Itm Equipement de la Maison, la SA Immo Mousquetaire et la SCI Froutven à payer à la SA Groupe [Z] [T] Holding la somme de 931,12 euros en réparation des frais accessoires ;

— condamner solidairement la SASU Itm Entreprises, la SAS Itm Equipement de la Maison, la SA Immo Mousquetaire et la SCI Froutven à payer à la SA Groupe [Z] [T] Holding la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice causé par le comportement déloyal ;

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement la SASU Itm Entreprises, la SAS Itm Equipement de la Maison, la SA Immo Mousquetaire et la SCI Froutven à payer à la SA Groupe [Z] [T] Holding et à la SARL [Z] [T] Expert Immobilier la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la SASU Itm Entreprises, la SAS Itm Equipement de la Maison, la SA Immo Mousquetaires et la SCI Froutven aux dépens d’instance et d’appel.

Prétentions des sociétés Froutven, Itm Entreprises, Itm Equipement de la Maison et Immo Mousquetaires :

Par conclusions notifiées le 31 août 2022, les sociétés intimées demandent à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chaumont le 7 avril 2022 en ce qu’il a :

déclaré irrecevables les demandes formulées à l’encontre de la SASU Itm Entreprises, de la SAS Itm Equipement de la Maison et de la SA Immo Mousquetaires ;

débouté la SARL [Z] [T] Expert Immobilier de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI Froutven d’un montant de 109.500 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2017, et 87,62 euros au titre de la sommation de payer ;

. débouté la SA Groupe [Z] [T] Holding de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI Froutven et des sociétés Itm Entreprises, Itm Equipements de la Maison et Immo Mousquetaires d’un montant de 291.158,40 euros et 931,12 euros en réparation des frais accessoires ;

débouté la SA Groupe [Z] [T] Holding de leurs demandes de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI Froutven et des sociétés Itm Entreprises, Itm Equipements de la Maison et Immo Mousquetaires d’un montant de 10.000 euros en réparation du préjudice causé par le comportement déloyal ;

débouté les SARL [Z] [T] Expert Immobilier et SA Groupe [Z] [T] Holding de leurs demandes à l’encontre de la SCI Froutven et des sociétés Itm Entreprises, Itm Equipements de la Maison et Immo Mousquetaires de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum la SARL [Z] [T] Expert Immobilier et la SA Groupe [Z] [T] Holding à payer à chacune des sociétés SASU Itm Entreprises, SAS Itm Equipement de la Maison et SA Immo Mousquetaires la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum la SARL [Z] [T] Expert Immobilier et la SA [Z] [T] Holding aux dépens ;

en tout état de cause,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société [Z] [T] Expert Immobilier et de la société [Z] [T] Holding ;

— condamner in solidum la société [Z] [T] Holding et la société [Z] [T] Expert Immobilier au paiement de la somme de 3.000 euros à chacune des sociétés Itm Entreprises, Itm Equipements de la Maison, Immo Mousquetaires et Froutven sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la société Groupe [Z] [T] Holding et la société [Z] [T] Expert Immobilier aux entiers dépens d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens des parties.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 23 mai 2024.

Par conclusions notifiées le 17 juin 2024, les appelantes ont sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture pour permettre la production d’une nouvelle pièce n°27 à leur bordereau.

MOTIFS DE LA DECISION :

1°) sur le rabat de l’ordonnance de clôture  :

Conformément à l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être rabattue qu’à raison de la survenance d’une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

La pièce supplémentaire que les appelantes entendent produire aux débats est décrite au bordereau comme constituée d’un échange de courriels des 5 août 2014 et 9 septembre 2014 et elles ne démontrent pas avoir été dans l’impossibilité de produire, avant l’ordonnance de clôture, ces éléments qu’elles détenaient nécessairement depuis l’origine du litige.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’ordonner le rabat de la clôture de l’instruction de l’affaire, ni d’autoriser la production aux débats de la pièce n°27 qui sera écartée des débats.

2°) sur la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir :

Les intimées considèrent que les appelantes sont dépourvues d’intérêt à agir contre les sociétés Itm Entreprises, Itm Equipements de la Maison et Immo Mousquetaires aux motifs que les fautes ne sont invoquées qu’à l’encontre de la seule SCI Froutven et que les termes du protocole transactionnel relatifs au bornage et à la reprise du matériel ne concernaient que la SCI Froutven, seule propriétaire des lieux.

Les appelantes font valoir que les quatre sociétés du Groupe Les Mousquetaires ont été parties à l’accord transactionnel, qu’elles se sont déclarées codébitrices de l’obligation de restitution du matériel et qu’elles ont intérêt à leur rendre opposable la décision à intervenir, notamment en cas de défaillance de la société Froutven.

— - – - – -

Le protocole transactionnel a été régularisé avec les quatre sociétés du groupe Les Mousquetaires, qui sont toutes parties à cet accord.

Si seules les sociétés Froutven et FMEI ont pris l’engagement de procéder aux modifications des limites séparatives des terrains, les autorisations d’enlèvement portant sur un bureau modulaire de type Algeco et des matériels ont bien été données par les quatre sociétés du Groupe Les Mousquetaires.

En outre, l’article 4 du protocole prévoit que la convention est indivisible en toutes ses clauses et l’article 9 contient l’engagement de toutes les parties à exécuter le protocole de bonne foi.

Il en résulte que les obligations de faire ont été contractées par toutes les sociétés parties à la transaction et que si certaines d’entre elles ne peuvent l’exécuter elle-mêmes, elles se sont néanmoins engagées à en faire assurer le respect par leurs coobligées.

A ces différents titres, les sociétés FMEI et Groupe [Z] [T] Holding ont intérêt à agir à l’encontre non seulement de la société Froutven, mais également des trois autres sociétés du Groupe Les Mousquetaires.

Par infirmation du jugement, la cour les déclarera recevables en leurs demandes formulées à l’encontre de la SASU Itm Entreprises, de la SAS Itm Equipement de la Maison et de la SA Immo Mousquetaires.

3°) sur la demande indemnitaire de la société FMEI :

La société FMEI fait valoir que malgré l’établissement d’un projet de délimitations des parcelles et plusieurs sollicitations de sa part aux fins de recueillir son acceptation, la SCI Froutven a retardé la régularisation du bornage au 24 septembre 2015, provoquant le désistement de l’acquéreur de son tènement immobilier au prix de 260.000 euros et qu’elle n’a finalement pu vendre ce bien qu’en mars 2017 au prix moindre de 150.500 euros.

Elle soutient que le défaut de réalisation du bornage étant la cause exclusive de non réalisation de la vente, le préjudice est constitué du différentiel de prix et que la société Froutven ne peut lui opposer son propre retard alors qu’elle a engagé des démarches amiables dès le mois d’août 2014 pour parvenir au bornage et délivré plusieurs mises en demeure.

Elle critique le jugement en ce qu’il a considéré que la date de réalisation de l’obligation de faire étant dépassée, la société Froutven n’en était plus débitrice et soutient que le terme fixé pour l’exécution ne constituait pas une date d’extinction de l’obligation, mais celle à compter de laquelle le manquement devenait fautif, la société Froutven ne lui ayant jamais opposé l’expiration du délai pour réaliser le bornage.

La société Froutven conteste la faute reprochée et estime que le retard dans la réalisation du bornage ne lui est pas imputable aux motifs que l’obligation pesait sur les deux parties et que le propre retard de la société FMEI, qui n’a missionné l’expert-géomètre que le 10 décembre 2014 rendait impossible la réalisation de l’opération avant le terme du délai fixé au 31 décembre, le projet de division ne lui ayant été communiqué que le 12 février 2015.

Elle soutient qu’il n’y a eu aucune prorogation de la durée de l’obligation, qu’aucune mise en demeure ne lui a été adressée dans le délai prévu par le protocole pour réclamer l’exécution de l’obligation et que le dépassement du délai n’était assorti d’aucune sanction.

Elle relève qu’ :

— un bornage avait déjà été réalisé en 1992 et que la société FMEI n’était donc pas empêchée de poursuivre la vente ;

— en faisant état du protocole dans le compromis de vente, la société FMEI a violé la clause de confidentialité et doit en supporter les conséquences financières.

Elle conteste le lien de causalité entre le retard du bornage et la vente à moindre prix, soulignant qu’il n’est pas établi que l’offre mieux-disante ait été conditionnée à la réalisation du bornage, ni que le retard soit le seul motif du désistement de l’acquéreur.

— - – - – -

L’article 3.1 du protocole transactionnel stipule que :

«la société [Z] [T] Expert Immobilier (FMEI) et la SCI Froutven s’engagent à faire établir d’un commun accord par un géomètre-expert au plus tard le 31 décembre 2014, une délimitation-bornage concernant les propriétés situées à [Localité 11] :

— au [Adresse 3], parcelles cadastrées AS [Cadastre 6] & AS [Cadastre 7], propriété de la société FMEI,

— au [Adresse 2], parcelle cadastrée AS [Cadastre 5], propriété de la SCI Froutven»

et prévoit que les frais de ce bornage seraient supportés par la société Froutven, celle-ci s’engageant à : «régler les frais à première demande sur présentation des factures et notes d’honoraires correspondants».

Le 10 décembre 2014, la société FMEI et M. [L] ont signé un compromis de vente portant sur les parcelles cadastrées AS [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], érigeant en condition suspensive essentielle pour l’acquéreur, le bornage de ces parcelles avec celle cadastrée AS [Cadastre 5], propriété de la société Froutven, ce conformément aux termes du protocole d’accord.

Il est établi que le 31 août 2015, M. [L] a expressément renoncé à l’acquisition au motif que la délimitation n’était pas réalisée.

Le délai d’exécution inscrit dans le protocole n’est assorti d’aucune sanction et ne constitue pas un terme extinctif de l’obligation alors qu’au surplus, si la société Froutven s’est engagée à supporter les frais de ce bornage, l’accord transactionnel ne précise pas qui, d’elle ou de la société FMEI, devait prendre l’initiative de missionner le géomètre-expert.

Il doit être relevé que la délimitation-bornage avait vocation à régulariser une situation d’empiétement d’une construction élevée par la société Froutven sur le terrain de la société FMEI, qu’il était donc de l’intérêt des deux parties de faire procéder à l’opération consistant dans la division et l’échange des parcelles et que l’accord transactionnel formalise leur engagement réciproque d’y parvenir.

Les pièces produites aux débats font apparaître que si la société Froutven ne justifie d’aucune initiative ou démarche entreprise par elle pour procéder à cette division des parcelles, elle ne s’est jamais opposée à la poursuite des opérations et que la société FMEI n’établit pas avoir fait preuve de plus de diligence pour saisir un géomètre-expert, avant la signature, le 10 décembre 2014, d’un compromis de vente de son bien immobilier érigeant le bornage en condition suspensive.

Il est cependant établi par les productions que si les opérations de bornage ont été réalisées le 18 décembre 2014, la société Froutven a fait preuve de passivité, laissant sans réponse la demande de validation de son projet émanant du géomètre-expert le 12 mai 2015.

La société Froutven ne peut utilement se prévaloir du fait qu’un précédent bornage avait été réalisé en 1992 pour prétendre que la société FMEI n’était donc pas empêchée de poursuivre la vente, alors que c’est en raison de l’empiétement dont elle s’était rendue responsable que cette vente ne pouvait se réaliser ; qu’au-delà du bornage, la finalité de l’opération était bien de procéder à une division et un échange de parcelles et que le retard subi par ces opérations a été majoré par la découverte du défaut de la publication, en son temps, de la fusion intervenue entre elle-même et la SCI de la République, précédente propriétaire de ces terrains et qui demeurait enregistrée comme telle, situation motivant le refus des services du cadastre, en mai 2015, de numéroter les nouvelles parcelles.

Par ailleurs, si l’accord transactionnel imposait à ses signataires une obligation de confidentialité à son sujet, sous peine d’avoir à supporter les conséquences financières de leur indiscrétion, la divulgation par la société FMEI de ses seules stipulations relatives à la délimitation des parcelles, dans le compromis de vente du 10 décembre 2014, est sans lien avec le préjudice invoqué puisqu’en sa qualité de vendeur, la société FMEI était tenue d’informer l’acquéreur sur la situation de l’immeuble, notamment en ce qu’il subissait l’empiétement d’une construction et que ce n’est pas la révélation des termes du protocole qui a conduit le candidat acquéreur à renoncer à la vente, mais bien son inexécution.

Ainsi, la cour considère que chacune des parties a contribué pour moitié au retard pris par l’opération de bornage et échange de parcelles nécessaire à la régularisation de la situation d’empiétement, qu’elles s’étaient obligées à conduire à leur terme avant le 31 décembre 2014.

La société FMEI a perdu une chance de vendre son tènement immobilier au prix de 260.000 euros, ne l’ayant cédé qu’au prix de 150.500 euros, soit une perte de valeur de 109.500 euros.

Outre la condition essentielle de bornage, le compromis de vente ne comportait que des conditions suspensives de droit commun, relatives à l’urbanisme et aux inscriptions hypothécaires, de sorte que la perte de chance sera évaluée à 80 %.

La société FMEI, ayant contribué à la production de son dommage, ne peut prétendre en être intégralement indemnisée et par voie d’infirmation du jugement, la société Froutven sera condamnée à lui verser la somme de 43.800 euros (109.500 x 80 % x 50 %).

Les frais d’huissier de 87,62 euros au titre de la notification d’une lettre de sommation de payer du 17 juillet 2017 ne sauraient donner lieu à indemnisation en raison de leur inutilité alors qu’une simple lettre recommandée était suffisante.

2°) sur la demande indemnitaire de la société Groupe [Z] [T] Holding

La société GFMH soutient que les sociétés du groupement des Mousquetaires n’ont jamais permis l’accès aux locaux et ont ainsi fait obstacle à la reprise du matériel, la société Froutven se montrant de mauvaise foi dans l’exécution de cette obligation, proposant des modalités qu’elle ne respectait pas.

Elle fait état de la revente des locaux, le 5 février 2016, à une société tierce qui ne s’est pas estimée tenue à restitution et de la perte intégral du matériel qu’elle avait acquis dans le cadre de la réalisation des actifs de la société Rochotte.

Elle estime que le préjudice est constitué de la valeur marchande de ce matériel dont la revente était prévue selon une offre d’achat du 2 février 2016.

Les intimées rappellent que l’autorisation d’accès était à la charge de la seule société Froutven, propriétaire du tènement immobilier et se prévalent de la négligence de la société GFMH, qui n’a sollicité cet accès que postérieurement au terme du délai, le 18 mars 2015, alors que la propriétaire n’en avait plus l’obligation.

Elles contestent l’existence d’une prorogation du délai par l’accord des parties résultant de l’autorisation d’accès donnée pour le 29 septembre 2015 et opposent que le protocole ne prévoyait aucune sanction en cas d’inexécution, ni disposition sur le devenir de ce droit d’accès.

— - – - – -

Selon l’article 3.2 du protocole d’accord, il était prévu que :

«les sociétés Itm Entreprises, Itm Equipement de la maison, Immo Mousquetaires et Froutven autorisent expressément :

1) […]

2) la société Groupe [Z] [T] Holding à enlever les matériels se trouvant dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 11], achetés le 25/09/12 à Me [C] (commisseur-priseur-judiciaire) dans le cadre de la vente en liquidation judiciaire des actifs de la SA Rochotte, et ce au plus tard le 31/12/14».

Ce délai d’exécution n’est assorti d’aucune sanction et ne constitue pas un terme extinctif de l’obligation et la cour relève que la demande d’accès au site de la société GFMH, formulée en juillet 2015, a donné lieu à une proposition de dates en septembre par la SCI Froutven qui considérait donc bien être toujours obligée, même après le terme.

Il résulte des pièces produites qu’après avoir demandé l’accès au matériel dans un courriel du 18 mars 2015, la société GFMH a, par mise en demeure du 31 juillet 2015, cherché à imposer la date du 5 août, jour où elle a fait constater par huissier l’absence d’accès au bâtiment, que sur proposition de la SCI Froutven, les parties sont convenues d’une prise de possession du matériel le 29 septembre, que la société GFMH a requis la veille à 16h30 que l’accès lui soit fourni de 8h à 12h et de 13h30 à 18h, que néanmoins le jour en question, il a été constaté par huissier de justice entre 7h59 et 8H30 que personne ne s’est présenté pour ouvrir le local ; qu’une nouvelle et vaine demande d’accès n’a été faite qu’en janvier 2016.

Il est établi par les pièces que la société Froutven a vendu son bâtiment à une société tierce qui, par un courrier du 9 juin 2017, a refusé la restitution du matériel dont la société GFMH n’a jamais repris possession.

Ainsi, contrairement à l’engagement réciproque d’exécuter de bonne foi le protocole transactionnel, les deux parties ont fait preuve de mauvaise foi entre les atermoiements de l’une et les exigences notamment horaires de l’autre.

Comme pour la réalisation de la délimitation/bornage de leurs parcelles, la cour estime que si la société Froutven a manqué à ses obligations, la société GFMH a également contribué à la réalisation du dommage dans une proportion qui sera fixée à 50 %.

Cette dernière produit un courrier de la société Todiph à l’enseigne Bricomarché exprimant le 2 février 2016 son intention d’acheter le matériel en litige, listé en annexe, au prix de 242.632 euros HT.

La société GFMH ayant définitivement perdu ce matériel, elle sera indemnisée sur la base de sa valeur vénale et la cour, infirmant en cela la décision de première instance, condamnera solidairement les sociétés intimées à lui payer la somme de 121.316 euros à titre de dommages-intérêts (242. 632 x 50%).

En prévision de l’enlèvement des matériels le 29 septembre 2015, la société GFMH a vainement engagé des frais de recrutement de personnel intérimaire dont il est justifié par facture à hauteur de 350,40 euros TTC. Elle devra être indemnisée de 50 % de cette somme par les intimées, soit 175,20 euros.

Les sommes réclamées au titre des frais de constats d’huissier ne donneront pas lieu à indemnisation, ces constats ayant manifestement été recherchés de mauvaise foi, pour le premier à une date ne correspondant à aucun accord, le second à un horaire fixé unilatéralement la veille.

S’étant elle-même montrée déloyale dans l’exécution du protocole transactionnel la société GFMH ne saurait prétendre à une indemnisation complémentaire au titre d’un préjudice distinct qu’elle ne qualifie d’ailleurs pas et dont elle ne rapporte aucune preuve.

PAR CES MOTIFS :

Rejette la demande de rabat de l’ordonnance de clôture et écarte des débats la pièce n°27 produite par la SARL [Z] [T] Expert Immobilier et la SA Groupe [Z] [T] Holding ;

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Chaumont en date du 7 avril 2022, en ses chefs de dispositif soumis à la cour :

statuant à nouveau,

Déclare recevables les demandes de la SARL [Z] [T] Expert Immobilier et la SA Groupe [Z] [T] Holding formées à l’encontre de la SASU ITM Entreprises, de la SAS ITM Equipement de la Maison et de la SA Immo Mousquetaires ;

Condamne la SCI Froutven à payer à la SARL [Z] [T] Expert Immobilier la somme de 43.800 euros, à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2017 ;

Condamne solidairement la SASU Itm Entreprises, la SAS Itim Equipements de la Maison, la SA Immo Mousquetaires et la SCI Froutven à payer à la SA Groupe [Z] [T] Holding la somme de 121.316 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne solidairement la SASU Itm Entreprises, la SAS Itm Equipement de la Maison, la SA Immo Mousquetaire et la SCI Froutven à payer à la SA Groupe [Z] [T] Holding la somme de 175,20 euros en réparation des frais accessoires ;

Déboute la SARL [Z] [T] Expert Immobilier et la SA Groupe [Z] [T] Holding du surplus de leurs demandes ;

Condamne in solidum la SASU Itm Entreprises, la SAS Itm Equipement de la Maison, la SA Immo Mousquetaire et la SCI Froutven aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne in solidum la SASU Itm Entreprises, la SAS Itm Equipement de la Maison, la SA Immo Mousquetaire et la SCI Froutven à payer à la SARL [Z] [T] Expert Immobilier et la SA Groupe [Z] [T] Holding la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président