COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 27 FEVRIER 2025

N° 2025/ 66

Rôle N° RG 24/05564 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM6R6

[W] [L]

C/

S.C.I. SERVIERE CASTOR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Youssouf-mdahoma ABOUBACAR

M^e Sarah YAHIA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 26 Mars 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/02270.

APPELANTE

Madame [W] [L]

de nationalité Comorienne, demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

(bénéficie de l’aide juridictionnelle totale n° 2025/00425 du 21 janvier 2025 par le bureau d’aide jurdictionnelle d’Aix en Provence)

représentée par M^e Youssouf-Mdahoma ABOUBACAR, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE

S.C.I. SERVIERE CASTOR, demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par M^e Sarah YAHIA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du premier janvier 2021 à effet à la même date, la SCI SERVIERE CASTOR a donné à bail d’habitation à Mme [L] un bien situé à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1050 euros.

Par exploit du 15 avril 2022, la SCI SERVIERE a fait délivrer à Mme [L] un commandement de payer la somme principale de 4762, 04 euros visant la clause résolutoire.

Par exploit du 19 octobre 2022, la SCI SERVIERE CASTOR a fait assigner Mme [L] aux fins de constatation de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement d’un l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par exploit du 19 juin 2023, la SCI SERVIERE CASTOR a fait délivrer à Mme [L] un congé pour vendre pour le 31 décembre 2023.

Par jugement contradictoire du 26 mars 2024, le juge des contentieux de la protection de Marseille a :

— constaté la résiliation du bail établi le 1er janvier 2021 entre la SCI SERVIERE CASTOR, d’une part, et Mme [W] [L] d’autre part, à compter du 02 janvier 2024 à minuit en raison du congé pour vendre signifié le 19 juin 2023 ;

— ordonné l’expulsion de Mme [W] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 1] [Localité 3] avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— rappelé que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.

433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1 133,84 euros ;

— condamné Mme [W] [L] au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ;

— condamné Mme [W] [L] à payer à la SCI SERVIERE CASTOR la somme de 17.549,92 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 05 janvier 2024, comprenant l’échéance du mois de janvier 2024, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

— débouté Mme [W] [L] de sa demande reconventionnelle ;

— condamné Mme [W] [L] aux dépens de l’instance ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le premier juge a retenu la validité du congé pour vendre. Il a rejeté la demande de Mme [L] au titre des travaux qu’elle allègue avoir réalisés dans le bien immobilier, au motif d’une carence probatoire.

Par déclaration du 28 avril 2024, Mme [L] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

La SCI SERVIERE CASTOR a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le premier août 2024 auxquelles il convient de se référer, Mme [L] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes de la SCI SERVIERE CASTOR,

— de débouter la SCI SERVIERE CASTOR de l’ensemble de ses demandes,

— de constater le caractère frauduleux du congé délivré le 19.06.2023,

— de constater la nullité du congé pour vendre qui lui a été délivré par la SCI SERVIERE CASTOR le 19.06.2023 pour le bien situé [Adresse 1], [Localité 3],

— de constater que les conditions de résiliation par l’effet du congé pour vendre du bail établi le 01.01.2021 concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1], [Localité 3], ne sont pas réunies,

— de suspendre les effets de cette résiliation du contrat de bail,

— d’ordonner que la somme de 1 133,84 euros dues au titre de l’occupation des lieux jusqu’à la libération effective des lieux seront des loyers et des charges et non des indemnités d’occupation et,

En constatant la créance de Madame [L] au titre des travaux de remise en état qu’elle a

réalisé dans le logement,

— d’ordonner la réfaction de loyer à hauteur de 5 500 euros, soit 10 mois pour la somme mensuelle de 550 euros, afin de compenser la dette locative,

Dans l’hypothèse où cette demande ne serait pas retenue,

— de condamner la SCI SERVIERE CASTOR à lui verser la somme 5 500 euros à titre de réduction de loyer,

— de condamner la SCI SERVIERE CASTOR à lui payer une somme de 20 000 euros au titre des travaux réalisés dans ladite maison et,

En tout état de cause, dans l’hypothèse où cette demande ne serait pas retenue,

— de condamner la SCI bailleresse à lui verser la somme 16 000 euros au titre du paiement de travaux d’électricité, plomberie, peinture et carrelage,

— de lui accorder un délai de paiement de 24 mois pour régler la dette locative (en 24 mensualités d’un montant identique) et,

En constatant enfin, le non-respect du projet invoqué par la SCI bailleresse pour délivrer le

congé et le préjudice résultant du caractère frauduleux dudit congé,

— de condamner la SCI SERVIERE CASTOR à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral résultant du caractère frauduleux du congé,

— de condamner la SCI SERVIERE CASTOR à la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, ou, à défaut, que cette somme lui soit versée,

— de condamner la SCI SERVIERE CASTOR aux dépens exposés en appel prévus à l’article 696 du Code de procédure civile.

Elle affirme que les parties avaient convenu qu’elle effectuerait des travaux de remise en état du bien en échange d’une réduction de loyer de 5500 euros, correspondant à la somme de 550 euros sur 10 mois. Elle précise avoir contracté un crédit pour financer les travaux, aidée dans ses démarches par le père de ses enfants. Elle note que l’autre partie du loyer devait être pris en charge par la CAF.

Elle évoque des travaux de remise en état qui ont duré huit mois et qui concernaient la plomberie, la remise en état d’une salle de bains, les peintures, la pose de carrelage et le remplacement d’une chaudière. Elle déclare que leur ampleur excédait la réfaction de loyers.

Elle explique que son bailleur a refusé de donner à la CAF les quittances de loyer, ce qui a conduit à une aggravation de la dette locative. Elle estime que le bailleur veut récupérer le bien qui a été refait à neuf sans lui rembourser le montant des travaux.

Elle soulève la nullité du congé pour vendre au motif de son caractère frauduleux. Elle note que le congé ne mentionne, ni la superficie réelle du bien ni celui du terrain, ni l’année de construction. Elle relève qu’aucune estimation immobilière n’est produite permettant de corroborer le prix de 249.000 euros. Elle estime le prix ambigü, puisqu’il n’est pas indiqué s’il comporte les frais d’agence. Elle note que le prix ne semble pas correspondre au prix du marché et qu’il est manifestement excessif. Elle ajoute que ce bien, qui a fait l’objet d’un mandat de vente dans une agence Century 21 située en Seine-Saint-Denis, n’a jamais fait l’objet d’une publication sur les sites internet de Century 21 et de 'Seloger'. Elle note l’absence de tout affichage et de toute visite.

Elle sollicite la suspension des effets de la résiliation du bail si le jugement était confirmé concernant la validation du congé et l’arriéré locatif. Elle expose être sans emploi et vivre seule dans le bien avec ses quatre enfants.

Elle sollicite des dommages et intérêts pour réparer son préjudice moral lié au caractère frauduleux du congé.

Elle conteste le montant de la dette locative, en indiquant que la SCI SERVIERE CASTOR n’a jamais respecté leur accord concernant la réfaction des loyers, alors qu’elle justifie avoir effectué des travaux. Elle sollicite donc une réfaction de loyers à hauteur de 5500 euros, comme convenu contractuellement.

Elle demande enfin le remboursement du coût des travaux effectués dans le bien, soit à hauteur de 20.000 euros, soit à hauteur de 16.000 euros, cette somme correspondant aux prestations effectuées par l’entrepreneur VALERA SANCHES CIPRIANO.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 décembre 2024 auxquelles il convient de se référer, la SCI SERVIERE CASTOR demande la cour :

— de confirmer le jugement déféré

— de débouter Mme [L] de ses demandes

Elle estime valable son congé pour vendre, contestant tout caractère frauduleux. Elle explique ne percevoir aucun loyer si bien qu’elle est contrainte de vendre le bien acquis par le biais d’un crédit. Elle relève avoir donné mandat de vente à deux agences immobilières, l’une située en Seine-Saint-Denis (lieu de son siège social),l’autre à [Localité 3], cette dernière lui ayant indiqué qu’elle ne pouvait remplir sa mission en raison du comportement de Mme [L] qui décline ou annule les demandes de visite.

Elle note que les quittances de loyers n’ont pas été délivrées à Mme [L] car cette dernière ne payait pas ceux-ci.

Elle explique avoir octroyé à Mme [L] une remise de loyers de 5500 euros afin que cette dernière puisse effectuer quelques petits travaux. Elle déclare que les travaux effectués sont des travaux d’embellissements. Elle précise que les factures produites par Mme [L] sont postérieures à la réalisation des travaux allégués. Elle déclare que Mme [L] a voulu refaire le carrelage et qu’elle ne peut en solliciter le remboursement. Enfin, elle soutient que le bien était neuf, ce qui n’était pas contesté par Mme [L] avant qu’elle n’accuse un arriéré locatif.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 janvier 2025.

MOTIVATION

Sur la nullité du congé pour vendre

Sur la régularité du congé

Selon l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement(…). En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article (…)

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local (..).

Les irrégularités soulevées par Mme [L] qui affecteraient le congé pour vendre et qui justifieraient la nullité de celui-ci doivent lui avoir causé un grief, conformément à l’article 114 du code de procédure civile.

Le congé pour vendre délivré à Mme [L], selon les délais impartis, décrit le bien sur lequel porte la vente qui correspond au bail ; le prix de vente proposé est de ' 249.000 euros, payable le jour de la signature de l’acte, les frais de notaire étant en sus'.

Mme [L] pouvait en conséquence connaître avec précision le bien qui était à vendre, l’absence de mention de la superficie et de l’année de construction n’entraînant aucune nullité du congé.

L’absence de mention relative à l’intégration ou non des frais d’agence n’entraîne pas plus d’irrégularité relative à une imprécision sur le prix proposé, puisque l’intégration ou non de cette commission (à la supposer due par l’acquéreur) dans le prix n’a eu aucune incidence sur l’exercice du droit de préemption, puisqu’il ressort des pièces du dossier que Mme [L] ne souhaitait pas acheter le bien. Ainsi, Mme [L] ne justifie d’aucune irrégularité justifiant la nullité du congé.

Sur le caractère frauduleux du congé

L’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 n’imposant aucun encadrement, le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s’oppose à ce qu’il situe la valeur au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d’une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix.

Néanmoins, le locataire reste recevable à invoquer la fraude sur le fondement des dispositions du Code civil en faisant valoir que le caractère manifestement excessif du prix caractérise un défaut de sincérité de l’intention de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager de se porter acquéreur et de l’évincer.

Le bien loué est une maison de trois chambres, avec un garage, une cuisine, un double salon, une salle de bains et un WC, située [Adresse 1] dans le [Localité 3].

Mme [L] produit une recherche internet faite sur le site 'seloger.com’ qui propose des maisons dans le [Localité 3], pour des prix s’échelonnant entre 119.000 euros et 230.000 euros. La recherche a abouti à 19 propositions. Les prix les plus bas (119.000 euros et 117.100 euros) concernent, soit une maison avec une chambre dont il est indiqué qu’elle est à rénover entièrement, soit une maison à acheter en viager. La majorité des biens proposés à la vente excède la somme 200.000 euros (sans excéder celle de 210.000 euros). Mme [L], qui ne justifie pas que la maison qu’elle a louée était dépourvue de chauffage, de plomberie et devait être refaite, alors que le contrat de bail mentionne que 'l’état des lieux est neuf', ne démontre donc pas que le prix proposé de 249.000 euros serait excessif et donc constitutif d’une fraude.

La SCI SERVIERE CASTOR justifie d’un mandat exclusif de vente du 11 juillet 2023 accordé à la société CENTURY 21 située à [Localité 5] (93). Le fait que cette agence se trouve en Seine-Saint-Denis n’est pas une circonstance permettant de conclure au caractère frauduleux du congé pour vendre. Mme [L] ne démontre pas que le mandataire n’aurait pas exposé ce bien à la vente ; en tout état de cause, les conditions de commercialisation du bien sont imputables au mandataire et ne peuvent concerner le mandant, sauf à démontrer que celui-ci aurait donné des instructions pour que bien ne soit pas proposé à la vente, démonstration qui n’est pas faite par Mme [L].

La SCI SERVIERE CASTOR démontre également avoir contacté une agence immobilière à Marseille qui, par un mail du 08 juillet 2024, indique au gérant de la SCI que sa mission pour vendre le bien est manifestement impossible en raison du comportement de Mme [L]; il est noté que cette dernière a, soit décliné, soit annulé les visites du bien, ce qui a rendu impossible l’évaluation de la maison et la réalisation de photographies nécessaires pour toute annonce.

Il n’est donc pas démontré par Mme [L] que la SCI SERVIERE CASTOR n’aurait pas l’intention de vendre le bien.

Cette dernière est défaillante dans la démonstration d’un congé pour vendre frauduleux.

En conséquence, jugement déféré qui a validé le congé, constaté la résiliation du bail et statué sur les conséquences de cette résiliation (expulsion; indemnité d’occupation) sera confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [L] au titre d’un congé frauduleux

Il a été jugé que le congé pour vendre délivré à Mme [L] n’est pas frauduleux. Elle ne justifie donc d’aucune faute commise la SCI SERVIERE CASTOR. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de suspension de la résiliation

Mme [L] sera déboutée de cette prétention qui ne trouve pas application dans le cadre de la validation d’un congé pour vendre.

Sur l’arriéré locatif

Mme [L] justifie d’un courriel du 23 septembre 2021 du gérant de la SCI selon lequel il lui a été concédé la somme de 5500 euros 'afin que vous puissiez effectuer les travaux nécessaires pour cette remise à l’état neuf du bien que vous occupez', ce courriel notant toutefois qu’a été signé un bail à l’état neuf.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Le bail mentionne 'l’état des lieux est neuf'. Mme [L] ne justifie pas de l’état du bien au moment de la prise de possession des lieux. Il sera uniquement tenu compte de l’accord du bailleur pour voir effectuer une réfaction de 5500 euros au titre des loyers.

L’article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient à Mme [L] de justifier des paiements effectués au titre des loyers. Elle ne démontre pas la fausseté du décompte produit au débat par la SCI SERVIERE CASTOR. Ce décompte ne tient pas compte de la réfaction à hauteur de 5500 euros, qu’il faut déduire des sommes sollicitées.

Il ressort des décomptes que dès le mois de janvier 2022, Mme [L] n’a plus versé la moindre somme. S’il apparaît que le versement de la CAF cesse également à cette date, le fait que Mme [L] ait également arrêté de verser sa part de loyer exclut la responsabilité du bailleur dans l’existence d’une dette locative, et ce d’autant plus qu’il ressort d’un autre décompte (pièce 6 de l’intimé), qu’un versement de la CAF est intervenu en septembre 2023 (à hauteur de 8447, 22 euros), puis en octobre, novembre, décembre et janvier 2024.

Il n’est pas contesté que Mme [L] a effectué des travaux.

En conséquence, il convient de condamner Mme [L] à verser la somme de 12.049, 92 euros (17.549, 92 euros minorés de la somme de 5500 euros), au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation arrêté au 05 janvier 2024 ( mois de janvier 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…).

La dette de 17.549, 92 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement déféré ne s’arrête qu’au mois de janvier 2024. Mme [L] est redevable des indemnités d’occupation postérieures. Il n’est pas contesté qu’elle n’a toujours pas versé la moindre somme. Elle ne démontre pas comment elle pourrait s’acquitter d’un échéancier, sur 24 mois, compte tenu du montant de la dette locative et de ses ressources. Elle sera déboutée de sa demande.

Sur la demande de Mme [L] au titre de la condamnation de la SCI SERVIERE CASTOR à lui verser la somme de 20.000 euros ou 16.000 euros subsidiairement au titre des travaux

Selon l’article 7 f de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés( …).

Mme [L] ne démontre pas l’accord de son bailleur pour la réalisation de travaux d’un montant supérieur à la somme de 5500 euros.

Elle ne démontre pas avoir effectué des travaux d’un montant supérieur à cette somme qui seraient imputables au bailleur. Dès lors, elle sera déboutée de ces demandes. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Mme [L] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et sera déboutée de sa demande faite sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Pour des raisons tirées de la situation économique de Mme [L], il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a condamné Mme [L] aux dépens et qui a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné Mme [W] [L] à verser la somme de 17.549,92 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 05 janvier 2024, comprenant l’échéance du mois de janvier 2024, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

REJETTE la demande de Mme [W] [L] tendant à voir suspendre la résiliation du bail;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Mme [W] [L] ;

CONDAMNE Mme [W] [L] à verser à la SCI SERVIERE CASTOR la somme de 12.049,92 euros au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 05 janvier 2024 (mois de janvier 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance ;

REJETTE la demande de délais de paiement sollicitée par Mme [W] [L] ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [L] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,