E.A.R.L. DES AYOTTES

C/

S.A. SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT R URAL BOURGOGNE FRANCHE-COMTE

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2 e chambre civile

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2025

N° RG 22/01345 – N° Portalis DBVF-V-B7G-GBYH

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 30 août 2022,

rendue par le tribunal judiciaire hors jaf, jex, jld, j. expro, jcp de Chalon sur Saône – RG : 22/00121

APPELANTE :

E.A.R.L. DES AYOTTES immatriculée au RCS N° 340 015 247, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Véronique PARENTY-BAUT de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 38

assistée de M^e Ludovic BUISSON, avocat au barreau de CHALON SUR SAONE

INTIMÉE :

S.A. SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, représentée par son directeur général en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126

assistée de M^e Thibaud NEVERS de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 24 Avril 2025 pour être prorogée au au 26 Juin 2025, au 18 Septembre 2025 puis au 02 Octobre 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte authentique du 26 juillet 2019, l’EARL des Ayottes a fait l’acquisition, auprès de M. [I] [O], d’un ensemble immobilier constitué notamment de deux bâtiments avicoles au prix de 340 000 euros.

La Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural de Bourgogne Franche-Comté (ci-après la Safer) est intervenue à l’acte en qualité d’intermédiaire après avoir fait usage, au profit de l’EARL des Ayottes, de la faculté de substitution qui lui est reconnue par l’article L. 141-1 du code rural et de la pêche maritime. La Safer a perçu de l’EARL des Ayottes, en contrepartie de sa mission, une somme de 24 000 euros TTC.

Constatant, après mise en fonction des bâtiments avicoles, la présence d’infiltrations en toiture, l’EARL des Ayottes a mandaté le cabinet Saretec afin qu’il procède à une expertise amiable.

Un rapport d’expertise amiable contradictoire a été établi le 30 mars 2020, lequel a conclu à la nécessité de procéder au remplacement intégral des toitures et chiffré le coût des travaux réparatoires à la somme de 89 745,40 euros.

Par courrier recommandé du 28 juillet 2020, l’EARL des Ayottes a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la Safer d’avoir à procéder à l’indemnisation de ses préjudices.

Par courrier en réponse du 5 novembre 2020, la Safer, par l’intermédiaire de son conseil, a contesté sa responsabilité.

C’est dans ces conditions que l’EARL des Ayottes a, selon acte du 25 janvier 2022, fait assigner la Safer devant le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône aux fins, notamment, de voir reconnaître la responsabilité contractuelle de la Safer et de la voir condamner à lui payer diverses sommes, à titre de dommages et intérêts.

La Safer, régulièrement assignée, a constitué avocat par acte notifié le 9 juin 2022, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture rendue le 19 avril 2022. Sa constitution d’avocat n’a donc pas été jugée valable.

Par jugement réputé contradictoire du 30 août 2022, le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône a débouté l’EARL des Ayottes de ses demandes à l’encontre de la Safer de Bourgogne Franche-Comté, l’a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles, l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance et a rappelé l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 27 octobre 2022, l’EARL des Ayottes a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 janvier 2025, l’EARL des Ayottes demande à la cour, au visa des articles 1103, 1231-1 et 1240 du code civil, de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

— juger que la responsabilité contractuelle de la Safer Bourgogne Franche-Comté est engagée pour avoir manqué à son obligation de conseil,

En conséquence :

— condamner la Safer Bourgogne Franche-Comté à lui payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes :

121 773,60 euros HT, montant correspondant au coût de réfection de la toiture des 2 poulaillers,

124 210 euros au titre de la perte d’exploitation.

— condamner la Safer Bourgogne Franche-Comté à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Safer Bourgogne Franche-Comté aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 23 janvier 2025, la Safer Bourgogne Franche-Comté demande à la cour, au visa des articles L. 141-1 et R. 142-1 du code rural et de la pêche maritime, des articles 1103, 1231-1 et 1240 du code civil, ainsi que des articles 9 et 16 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions,

Par conséquent,

— débouter l’EARL des Ayottes de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner l’EARL des Ayottes à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’EARL des Ayottes aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Claire Gerbay en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

La clôture est intervenue le 28 janvier 2025.

MOTIVATION

Sur la responsabilité civile de la Safer Bourgogne Franche-Comté

Aux termes de l’article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

L’article L. 141-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que 'des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural peuvent être constituées pour remplir les missions suivantes :

1° Elles 'uvrent prioritairement à la protection des espaces agricoles, naturels et forestiers. Leurs interventions visent à favoriser l’installation, le maintien et la consolidation d’exploitations agricoles ou forestières afin que celles-ci atteignent une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles ainsi que l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations. Ces interventions concourent à la diversité des systèmes de production, notamment ceux permettant de combiner les performances économique, sociale et environnementale et ceux relevant de l’agriculture biologique au sens de l’article L. 641-13 ;

(…)

II.-Pour la réalisation des missions définies au I, les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural peuvent :

1° Acquérir, dans le but de les rétrocéder, des biens ruraux, des terres, des exploitations agricoles ou forestières ;

2° Se substituer un ou plusieurs attributaires pour réaliser la cession de tout ou partie des droits conférés, soit par une promesse unilatérale de vente, soit par une promesse synallagmatique de vente, portant sur les biens visés aux 1° et 3°, dès lors que la substitution intervient dans un délai maximal de dix mois à compter du jour où ladite promesse a acquis date certaine et, au plus tard, au jour de l’acte authentique réalisant ou constatant la vente (…)'.

Lorsqu’une société d’aménagement foncier et d’établissement rural intervient selon le mécanisme de la substitution prévu à l’article L. 141-1 II. 2° du code rural et de la pêche maritime pour la réalisation des missions qui lui sont confiées par l’article L. 141-1 I. du même code, notamment pour accompagner la transmission d’une exploitation agricole, elle n’agit pas en qualité de vendeur et ne peut être tenue à la garantie légale des vices cachés auprès de l’acquéreur substitué.

Toutefois, une Safer qui prête son concours dans le cadre d’une substitution, et qui est rémunérée à ce titre, intervient en qualité d’intermédiaire professionnel et peut donc voir sa responsabilité engagée, notamment en raison d’un manquement à son devoir de conseil ou à son obligation d’information.

La mise en oeuvre de la responsabilité civile d’une Safer pour manquement à son devoir de conseil ou à son obligation d’information suppose, d’une part, que le manquement reproché puisse se rattacher à son domaine de spécialité et, d’autre part, s’agissant des vices cachés affectant la chose vendue, que l’acquéreur prouve que la Safer en avait connaissance au moment de la vente.

L’EARL des Ayottes soutient que la Safer Bourgogne Franche-Comté a joué en l’espèce un rôle d’intermédiaire dans le cadre de la vente intervenue le 26 juillet 2019 et que celle-ci engage sa responsabilité, en raison d’un manquement à son devoir de conseil, pour avoir publié une note de présentation, qui lui a été transmise, contenant des informations erronées sur l’état des bâtiments mis en vente. Elle précise que la Safer a, dans cette note de présentation, indiqué que les deux bâtiments d’élevage étaient en bon état, alors que les toitures présentaient des fissures sur les plaques de fibrociment qui n’ont pas été mentionnées par la Safer sur le diagnostic qu’elle a effectué préalablement à la vente. Elle invoque l’impropriété des bâtiments à leur destination et déclare que l’intégralité des deux toitures est à refaire.

Elle fait valoir que la Safer n’était pas uniquement tenue de lui répercuter les informations qui lui ont été communiquées par le vendeur, et qu’il lui revenait de procéder à la vérification de l’état de la toiture des poulaillers ou de mentionner l’absence d’une telle vérification dans la note descriptive. Elle affirme que la Safer a donné un avis sur l’état des toitures suggérant qu’elle avait procédé à une telle vérification, la description de la toiture des deux bâtiments étant précise et ne mentionnant aucun défaut.

Elle ajoute qu’il ne peut être prétendu que le conseiller de la Safer envoyé sur place serait un profane de la construction alors que celui-ci a expressément fait état d’améliorations pouvant être réalisées, à savoir la reprise du sol et la pose de fenêtre, ces suggestions conduisant par ailleurs à considérer qu’aucuns travaux de reprise ne s’imposaient concernant les toitures.

Elle déclare ne pas avoir eu la disposition des bâtiments avant la signature intervenue le 26 juillet 2019 et qu’elle n’avait donc pas pu constater avant cette date l’état réel de la toiture. Elle précise que l’état des toitures découvert après la signature de la promesse n’aurait juridiquement pas été un motif lui permettant de renoncer à l’acquisition.

La Safer Bourgogne Franche-Comté répond qu’elle a respecté l’ensemble de ses obligations dans le cadre de cette vente avec substitution.

Elle fait valoir que son expertise se cantonne à l’évaluation des qualités foncières agricoles d’un bien. Elle soutient qu’elle n’est pas un professionnel du bâtiment et que ses compétences ne s’étendent pas à l’analyse technique d’une construction, et affirme qu’il était impossible pour le conseiller de déceler que les plaques de fibrociment recouvrant le toit des deux poulaillers étaient fissurées.

Elle indique que le conseiller foncier s’est bien interrogé sur l’état de la toiture des poulaillers, dont il a décrit précisément les caractéristiques et qu’elle a découvert, par les doléances de l’EARL des Ayottes, le désordre affectant la toiture des poulaillers et que le vendeur lui avait caché.

Elle précise qu’antérieurement à la vente, le gérant de l’EARL des Ayottes a visité le bien à plusieurs reprises, sans pour autant déceler l’existence d’un désordre apparent au niveau de la toiture des poulaillers. Elle indique que ni le conseiller foncier, ni le gérant de l’EARL des Ayottes n’ont repéré le moindre désordre lors des visites de l’ensemble immobilier. Elle fait en outre valoir qu’aucun élément ne permet de corroborer les affirmations du cabinet Saretec selon lesquelles les fissures présentes sur les plaques de fibrociment étaient visibles au jour de la vente.

Elle déclare que, dès la signature de la promesse d’achat par substitution, l’EARL des Ayottes s’est engagée 'à prendre les immeubles dans l’état où ils se trouvent sans aucune garantie quant à l’état des bâtiments'. Elle ajoute qu’un engagement identique a été repris dans l’acte réitératif de vente par l’EARL des Ayottes.

Elle soutient que la note de présentation, qui n’est jamais destinée à l’acquéreur pressenti, n’assurait pas que la toiture des poulaillers était en parfait état. Elle fait valoir que les explications livrées relatives à l’état de la toiture ne concernaient que le bâtiment de stockage de 320 m2, qui est hors litige.

Elle conclut qu’il ne saurait lui être fait le reproche de ne pas avoir attiré l’attention de l’EARL des Ayottes sur une difficulté dont elle ignorait l’existence.

Il ressort des pièces du dossier qu’outre la promesse unilatérale de vente avec faculté de substitution conclue le 18 mars 2019 avec M. [I] [O], vendeur, la Safer Bourgogne Franche-Comté a conclu avec l’EARL des Ayottes une 'promesse unilatérale d’achat par substitution’ le 12 avril 2019 portant sur le même ensemble immobilier.

La Safer Bourgogne Franche-Comté est intervenue pour la réalisation de la vente d’une exploitation avicole et a accompagné l’EARL des Ayottes, acquéreur, moyennant la somme de 24 000 euros TTC en rémunération de la prestation de service. Elle a ainsi apporté son concours à une opération immobilière et est intervenue en qualité d’intermédiaire professionnel. En exerçant la faculté de substitution prévue par la promesse unilatérale de vente au profit de l’EARL des Ayottes, avant que celle-ci ne déclare lever l’option dans l’acte authentique de vente du 26 juillet 2019, la Safer n’a jamais eu la qualité de vendeur à l’opération immobilière.

Si la Safer Bourgogne Franche-Comté ne peut être tenue à la garantie légale des vices cachés, sa responsabilité civile est recherchée par l’EARL des Ayottes au titre d’un manquement à son devoir de conseil.

Les fissures sur les plaques fibrociment de la toiture des poulaillers sont décrites dans le rapport d’expertise amiable contradictoire du 29 juillet 2019 établi par la société Saretec.

S’il est fait grief à la Safer Bourgogne Franche-Comté d’avoir pourtant fait état, dans sa note de présentation, d’un 'Bâtiment en bon état de structure et fonctionnel', ces indications concernent uniquement le bâtiment de stockage de 320 m2 qui n’est pas affecté par les désordres allégués.

La note de présentation litigieuse décrit les composantes du site de production avicole et les caractéristiques des deux bâtiments d’élevage construits en 2000 et en 2002. Elle relate la rénovation entreprise en 2016 (notamment le changement des chaînes d’alimentation et des ventilations automatiques des portes), ainsi que les améliorations susceptibles d’être réalisées par le repreneur (soit la reprise des sols et la pose de fenêtres pour le bien-être animal).

Cette note de présentation ne contient pas de mention spéciale relative à l’état de la toiture des bâtiments d’élevage. Elle se contente de porter une appréciation sur l’état général d’entretien des bâtiments ('Les bâtiments d’élevage sont en bon état d’entretien […]'), sans spécification technique particulière sur la structure et la couverture, de sorte qu’elle ne peut être considérée comme ayant été de nature à induire l’EARL des Ayottes en erreur sur la qualité de la toiture des deux poulaillers.

L’EARL des Ayottes reproche par ailleurs à la Safer Bourgogne Franche-Comté de ne pas avoir procédé à une vérification de l’état de la toiture des poulaillers.

Les missions dévolues aux Safer sont énoncées notamment à l’article L. 141-1 du code rural et de la pêche maritime. Si les Safer ont une expertise dans le domaine du foncier agricole et rural, notamment en matière d’évaluation foncière, et si elles sont amenées à apporter leur concours à des opérations de transmission d’exploitations agricoles et d’actifs immobiliers à usage agricole, ces sociétés ne sont pas des professionnels spécialistes du bâtiment et de la construction. Dès lors, il n’incombait pas à la Safer Bourgogne Franche-Comté de procéder à une inspection et à un diagnostic purement techniques des poulaillers et de leur toiture.

Le fait que la note de présentation mentionne des améliorations susceptibles d’être réalisées par le repreneur ne démontre pas une qualification particulière dans le domaine de la construction, ces suggestions générales ne présupposant pas une compétence ou une spécialisation en la matière et ne portant que sur des parties apparentes des bâtiments. Elles ne préjugent pas non plus de la nécessité, ou de l’absence de nécessité, de procéder à des travaux sur d’autres parties des bâtiments.

L’EARL des Ayottes indique que c’est à l’occasion du défrichage des abords du site et de la mise en fonction des poulaillers qu’elle a constaté des infiltrations à l’intérieur du bâtiment.

Il ressort de ses déclarations que les désordres n’étaient pas apparents lors de la vente, ce qui est corroboré par les déclarations de la Safer Bourgogne Franche-Comté qui indique n’avoir été alertée que par les doléances de l’EARL des Ayottes et qui affirme, d’une part, que les biens ont été visités à plusieurs reprises par l’ensemble des parties sans qu’aucun désordre ait été détecté, et d’autre part, que les désordres ne pouvaient être décelés ni de l’intérieur des lieux, en raison du faux-plafond, ni de l’extérieur des bâtiments, en raison de leurs abords broussailleux.

En outre, si le rapport d’expertise amiable de la société Saretec fait état de désordres 'bien visibles', ces mentions sont en contradiction avec les énonciations des parties et, au surplus, ne sont corroborées par aucun autre élément de preuve extérieur. En effet, l’attestation de M. [C] [V] de la société Bressane de Production du 05 février 2020, qui évoque seulement la suspension de l’activité de production jusqu’à la mise en étanchéité des bâtiments, et le devis de la société Vercelli du 22 février 2021, qui se contente de chiffrer les travaux de réfection des toitures, ne sont pas des constats techniques et ne sont pas suffisants à cet égard.

Il n’est pas davantage établi que le vendeur aurait informé la Safer Bourgogne Franche-Comté de l’existence de ces fissures en toiture ou de problèmes d’infiltrations.

Dans ces conditions, dès lors que les fissures des plaques fibrociment en toiture des bâtiments avicoles n’étaient pas apparentes au moment de la vente et que la preuve n’est pas rapportée par l’EARL des Ayottes que la Safer Bourgogne Franche-Comté avait eu connaissance de ces vices cachés, le manquement au devoir de conseil n’est pas établi.

Par conséquent, le jugement du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône sera confirmé en ce qu’il a débouté l’EARL des Ayottes de ses demandes à l’encontre de la Safer Bourgogne Franche-Comté.

Sur les frais de procès

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté l’EARL des Ayottes de sa demande au titre des frais irrépétibles et en ce qu’il l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens d’appel doivent être supportés par l’EARL des Ayottes, dont distraction au profit de Maître Claire Gerbay en application de l’article 699 du même code.

Les conditions d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu’en faveur de la Safer Bourgogne Franche-Comté. Néanmoins, eu égard aux circonstances de la présente affaire, l’équité commande de ne pas faire application de ces dispositions pour les frais irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône le 30 août 2022 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne l’EARL des Ayottes aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés par Maître Claire Gerbay comme il est prescrit à l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais non compris dans les dépens et exposés en cause d’appel.

Le Greffier, Le Président,