S.C.I. [T] [U] [Q]

C/

[A] [R]

[V] [G] [F]

[K] [H] [Y]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 03 MARS 2026

N° RG 24/00202 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GLM7

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 03 août 2023,

rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 11-23-000590

APPELANTE :

S.C.I. [T] [U] [Q] agissant par la voie de son représentant légal en exercice domicilié de droit au siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Nathalie MINEL-PERNEL, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 80

INTIMÉS :

Monsieur [A] [R]

né le 27 Février 1952 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e François-Xavier MIGNOT de la SARL CANNET – MIGNOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 81

Madame [V] [G] [F]

née le 04 Février 1987 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [K] [H] [Y]

né le 31 Mars 1972 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Non représentés

COMPOSITION DE [T] COUR :

L’affaire a été débattue le 20 janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 03 Mars 2026,

ARRÊT : rendu par défaut,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 29 décembre 2021, la SCI [Adresse 6] a donné à bail Mme [V] [F] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 7] à Dijon (21000), à effet du 31 décembre 2021.

Le montant du loyer mensuel s’élevait à la somme de 740 euros, outre 70 euros de provisions sur charges, soit un montant total de 810 euros. Il a en outre été convenu d’un dépôt de garantie d’un montant de 1 200 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 6 janvier 2022.

Par actes du 29 décembre 2021, M. [A] [R] et M. [K] [Y] se sont portés cautions solidaires de Mme [V] [F] pour toutes les sommes qui pourraient être dues au bailleur en vertu du contrat de location et de ses suites, et notamment les loyers éventuellement révisés, le dépôt de garantie, les charges locatives, les dégradations et réparations locatives, les impôts et taxes, les pénalités, les intérêts de retard, les indemnités d’occupation, les montants de condamnation et tous frais et dépens éventuels de procédure y compris le coût des actes dont les commandements de payer auxquels pourraient être tenus les locataires désignés.

Mme [F] a quitté le logement le 26 octobre 2022. Il a été procédé à cette date à un état des lieux de sortie contradictoire par Maître [E], commissaire de justice à [Localité 7].

Par lettre recommandée du 12 décembre 2022 adressée à Mme [F], M. [R] et M. [Y], la SCI [T] [U] [Q] a mis en demeure la locataire de payer la somme de 11 930 euros au titre des réparations locatives et loyers impayés.

Par actes du 30 juin 2023, la SCI [T] [U] [Q] a fait attraire Mme [F], M. [R] et M. [Y] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, afin de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 10 669,00 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2022, ainsi que la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par un jugement réputé contradictoire du 3 août 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— condamné solidairement Mme [V] [F], M. [A] [R] et M. [K] [Y] à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 1 004,18 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2022,

— condamné solidairement Mme [V] [F], M. [A] [R] et M. [K] [Y] aux entiers dépens,

— condamné solidairement Mme [V] [F], M. [A] [R] et M. [K] [Y] à payer à la SCI [T] [U] [Q] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le 3 août 2023, la SCI [T] [U] [Q] a relevé appel de ce jugement dont elle a expressément critiqué tous les chefs.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 septembre 2024, la SCI [T] [U] [Q] demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu le 3 août 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en ce qu’il a limité la condamnation solidaire de Mme [V] [F], M. [A] [R] et M. [K] [Y] à lui payer la somme de 1 004,18 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2022 et celle de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et, statuant à nouveau,

— condamner solidairement Mme [V] [F], M. [A] [R] et M. [K] [Y] à lui payer la somme de 10 669 euros outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2022,

— condamner les mêmes solidairement à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et celle de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement Mme [V] [F], M. [A] [R] et M. [K] [Y] aux entiers dépens de première instance,

— débouter M. [A] [R] de l’intégralité de ses prétentions,

— condamner solidairement les intimés aux entiers dépens d’appel.

En ses dernières écritures notifiées le 16 décembre 2024, M. [A] [R] demande à la cour, au visa de l’article 1383-2 du code civil, de :

— dire et juger la SCI [T] [U] [Q] non fondée en son appel,

— confirmer le jugement de première instance rendu le 3 août 2023 par le juge du contentieux de la protection de [Localité 7] en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner la SCI [T] [U] [Q] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [V] [F] et M. [K] [Y] n’ont pas constitué avocat.

[T] SCI [T] [U] [Q] leur a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions d’appelante par actes du 3 juin 2024, déposés en l’étude du commissaire de justice instrumentaire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que la SCI [T] [U] [Q] se prévaut de l’aveu judiciaire de M. [R], tel que consacré par l’article 1383 du code civil, au motif que l’intimé, seul défendeur présent à l’audience du 17 juillet 2023, a alors reconnu les sommes dont elle réclamait le paiement.

M. [R] fait valoir en réplique que, s’il a bien reconnu son engagement de caution, de même que la nature et le montant de l’arriéré locatif, il n’a en revanche jamais avoué être redevable des sommes réclamées au titre des dégradations locatives.

[T] cour observe à cet égard que, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile applicable à défaut de comparution de Mme [F] et de M. [Y], il ne peut être fait droit aux demandes de la SCI [T] [U] [Q] que dans la mesure où elles sont jugées régulières, recevables et bien fondées.

Or M. [R], quelle que soit la portée de ses déclarations devant le premier juge, ne saurait en sa qualité de caution être tenu au paiement d’une somme supérieure à celle dont est redevable la débitrice principale, arbitrée dans les limites rappelées ci-dessus.

En conséquence, le moyen tiré de l’aveu judiciaire qui aurait été exprimé par M. [R] est inopérant, la cour conservant son entier pouvoir d’appréciation du bien-fondé des demandes au regard des pièces produites par l’appelante.

Sur l’arriéré de loyers

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI [T] [U] [Q] réclame une somme de 1 620 euros au titre de la dette locative correspondant aux loyers impayés d’août et octobre 2022.

Le juge des contentieux de la protection a justement retenu qu’il n’était pas justifié par la locataire ou les cautions du paiement des sommes réclamées, mais a réduit la condamnation à 1 489,45 euros, au motif que le loyer du mois d’octobre n’était pas intégralement dû puisque Mme [F] avait libéré les lieux le 26 octobre 2022.

[T] bailleresse objecte qu’au 26 octobre 2022, la locataire n’avait pas restitué l’intégralité des clés, l’état des lieux de sortie ayant relevé que manquaient le vigik de la porte d’accès à l’immeuble et celle de la boîte aux lettres.

Il convient toutefois de relever que ces clés étaient définitivement perdues, de sorte que la bailleresse réclame à juste titre le coût de la réalisation de nouvelles copies de celles-ci, mais que leur absence n’a pas fait obstacle à la reprise des lieux.

C’est donc bien d’une somme de 1 489,45 euros que sont redevables Mme [F], en sa qualité de locataire, de même que M. [R] et M. [Y], en leur qualité de cautions solidaires, conformément aux dispositions de l’article 2288 du code civil.

Sur les dégradations locatives

Il résulte des dispositions combinées des articles 1731 du code civil et 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, qu’il appartient au locataire de prendre à sa charge les réparations locatives à moins qu’elles ne soient occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée de la location dans les locaux, sauf à prouver une cause étrangère ou la faute du bailleur.

Il convient d’abord, pour répondre aux observations de M. [R], de rappeler que la production de devis constitue un mode de preuve admissible, dès lors qu’il ne peut être exigé du bailleur qu’il fasse l’avance des frais de remise en état. De même, l’absence de production de la facture d’achat des biens dégradés ne fait pas obstacle au principe de l’indemnisation du bailleur.

Pour le surplus, les parties s’opposent sur l’imputabilité à Mme [F] des dégradations invoquées, sur l’étendue des réparations dont il est réclamé le paiement et/ou sur l’évaluation de celles-ci.

Au regard de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, ainsi que des justificatifs produits par la SCI [T] [U] [Q], la cour est en mesure d’évaluer comme suit le montant de réparation des dégradations locatives :

1/ Sur les dégradations de l’appartement et de ses équipements :

Il est établi que la porte d’entrée a été dégradée, manifestement suite à un vol avec effraction subi par la locataire ainsi que celle-ci le signale dans son courrier de résiliation du 26 septembre 2022, l’état de cette porte tel que décrit en page 3 du procès-verbal d’état des lieux de sortie justifiant son remplacement.

[T] SCI [T] [U] [Q] verse aux débats un devis établi par la société 7.11 Serrurerie au titre du remplacement de cette porte, pour un montant de 2 763,48 euros, et d’un devis pour le remplacement du badge de la serrure électronique pour 16 euros.

Il est toutefois justifié qu’elle a bénéficié à ce titre d’une indemnité de 498 euros de la part de la société MMA Assurances, et d’une indemnité immédiate versée par la société 3A Assurances à hauteur de 1 477,11 euros, cette dernière annonçant dans son courrier du 3 mai 2023 le versement de l’indemnité différée restant due dès réception de la facture.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de l’appelante dans la limite des seules franchises restées à sa charge, soit la somme totale de 714,73 euros ainsi que retenu par le premier juge, à laquelle doit être ajoutée celle de 23,84 euros TTC, selon devis 7.11 Serrurerie, au titre du remplacement du badge et de la clé de boîte aux lettres non restitués par la locataire.

Il résulte de l’état des lieux de sortie que les murs de la salle de séjour présentent de multiples traces mineures, non mentionnées dans l’état des lieux d’entrée à l’exception d’un 'fixe de tableau à droite', et qu’en outre, à l’arrière du rideau sur la partie gauche, le badigeon peinture est taché et ombré sur une hauteur d’environ 20 cm et sur l’emprise intégrale du mur.

[T] SCI [T] [U] [Q] est donc fondée à réclamer une somme de 352 euros TTC, selon devis Macana, au titre de l’application d’une couche de peinture sur le panneau dégradé.

Il ne sera en revanche pas fait droit à sa demande au titre du rebouchage, du ponçage et de la peinture de la porte d’entrée correspondant au deuxième poste de ce devis, dès lors que ladite porte a été remplacée.

S’agissant de la salle de bains, l’état des lieux de sortie mentionne que dans l’axe de la douche, le badigeon au plafond est intégralement taché et auréolé. Il ressort en outre des photographies insérées dans l’état des lieux qu’une bande de faïence au pied du bac de douche est manquante. [T] somme réclamée au titre de la reprise de ces dégradations, soit 346,50 euros TTC selon devis Macana, est donc justifiée.

Il est par ailleurs réclamé une somme de 480 euros, selon devis Qualit Immo, au titre du nettoyage du logement. Au vu du descriptif de l’état de l’appartement, qui présente notamment quelques traces de frottement dans les pièces de vie, des traces de calcaire ainsi qu’une trace de rouille dans la salle de bains, outre des vitrages ainsi que des équipements électroménagers et des éléments de cuisine nécessitant un nettoyage, ce poste sera évalué à 300 euros.

[T] SCI [T] [U] [Q] sollicite en outre une somme de 1 531,20 euros TTC, selon devis ASP Electricité, au titre du remplacement du radiateur de la chambre.

Si l’état des lieux de sortie signale en effet que le radiateur de la chambre ne fonctionne pas, il sera toutefois relevé que l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas la présence d’un tel équipement dans la chambre (contrairement au salon, où est visée la présence d’un radiateur en très bon état).

Dans ces conditions, la demande présentée de ce chef sera rejetée.

S’agissant des petits travaux répertoriés dans le devis Laissus (poste n°3) à concurrence de 129,60 euros, il sera fait droit à la demande, au vu des pièces produites, dont il ressort la nécessité de refixer des contre-plinthes dans la cuisine, et de remplacer le détecteur de fumée ainsi que le spot LED du meuble de cuisine.

Enfin, la SCI [T] [U] réclame une somme de 65 euros au titre de la dépréciation de son bien en raison de la présence de rayures sur la cuisinière à induction et sur le plan de travail de la cuisine, ainsi que d’une brûlure de cigarette sur la table du salon.

Dans la mesure où la réalité de ces dégradations, attestées par l’état des lieux de sortie mais non répertoriées dans l’état des lieux d’entrée, est avérée, il sera fait droit à cette demande.

2/ Sur les dégradations du mobilier :

Au vu de la comparaison entre les photos annexées à l’état des lieux d’entrée et des descriptions et photos de l’état des lieux de sortie, du devis Laissus (postes n°2 et 4) et des justificatifs de prix issus de sites internet de vente de mobilier, il sera fait droit à la demande de la bailleresse à concurrence des montants suivants :

— store à enroulement : 59 euros TTC,

— tables basses métalliques : 249 euros TTC,

— tapis : 129 euros TTC,

— matelas (devant être changé et non simplement nettoyé, au vu de sa description dans l’état des lieux de sortie ) : 1 170 euros TTC,

— lit : rejet de la demande, l’état des lieux de sortie faisant seulement état d’un déchaussement au niveau du piètement et de la traverse dont il n’est pas établi qu’il ne pourrait être remis en place, et les photos prises non contradictoirement produites par la bailleresse ne pouvant servir de preuve,

— chaise médaillon : allocation de 50 euros pour nettoyage, au vu de la photographie incluse dans l’état des lieux de sortie,

— fauteuil velours bleu : 549 euros TTC,

— méridienne velours rouge : allocation de 400 euros, pour tenir compte de la préexistance de traces (photo n°1 état des lieux d’entrée),

— frais de livraison : pris en compte à hauteur de 200 euros,

Total : 2 806 euros.

***

Après déduction du dépôt de garantie, il revient ainsi à la SCI [T] [U] [Q] une somme de 1 489,45 euros + 714,73 euros + 23,84 + 352 euros + 346,50 + 300 + 129,60 + 65 + 2 806 – 1 200 = 5 027,12 euros.

Mme [F], M. [R] et M. [Y] seront par conséquent condamnés solidairement à payer à la SCI [T] [U] [Q] ladite somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022.

Sur les frais de procès

Le jugement entrepris mérite confirmation en ce qu’il a statué sur les dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les intimés seront par ailleurs tenus solidairement aux dépens de la procédure d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du même code.

Il convient en outre de les condamner solidairement à payer à la SCI [T] [U] [Q] une somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

[T] cour, statuant publiquement, par un arrêt rendu par défaut,

— Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné solidairement Mme [V] [F], M. [A] [R] et M. [K] [Y] à payer à la SCI [T] [U] [Q] la somme de 1 004,18 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022,

Statuant à nouveau de ce chef et ajoutant,

— Condamne solidairement Mme [V] [F], M. [A] [R] et M. [K] [Y] à payer à la SCI [Adresse 8] [Q] la somme de 5 027,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022,

— Condamne solidairement Mme [V] [F], M. [A] [R] et M. [K] [Y] aux dépens de la procédure d’appel,

— Condamne solidairement Mme [V] [F], M. [A] [R] et M. [K] [Y] à payer à la SCI [T] [U] [Q] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président