[E] [P]

[V] [B]

C/

SYNDICAT DE LA COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 06 JANVIER 2026

N° RG 23/00557 – N° Portalis DBVF-V-B7H-GFRB

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 28 février 2023,

rendu par le tribunal judiciaire de Chalon sur Saône – RG : 19/01375

APPELANTS :

Monsieur [E] [P]

né le 28 Février 1955 à [Localité 6] (TUNISIE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [V] [B]

né le 09 Mars 1982 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par M^e Benoît DIRY, membre de la SELARL DIRY – CHARRIER, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

INTIMÉ :

SYNDICAT DE LA COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SA GUY ET BERNARD IMMOBILIER, société anonyme immatriculée au RCS de CHALON SUR SAONE sous le n° 727 020 075, dont le siège social est [Adresse 2], représentée par ses mandataires légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège.

Représenté par M^e Sophie LITTNER-BIBARD, membre de la SCP LITTNER-BIBARD, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 06 Janvier 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS

M. [E] [P] et M. [V] [B] sont copropriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (71) des lots n°2, 39,43 B pour l’un et 1, 31, 41, 46, 28, 29 et 30 pour l’autre.

Convoqués en assemblée générale du 11 mars 2019 à la demande de l’un des copropriétaires, M. [D] [H], les copropriétaires ont rejeté les résolutions n°4 et 5 proposées, relatives au principe de l’installation d’un ascenseur et à la création de nouvelles clés de répartition des charges. Le procès-verbal d’assemblée générale a été notifié le 24 avril 2019.

À la demande de M. [D] [H], une nouvelle assemblée générale a été convoquée le 23 mai 2019 pour le 19 juin suivant, dont les résolutions n°4 à 12 portaient à nouveau sur le projet d’installation d’un ascenseur au sein de la copropriété. Elles ont été adoptées à la majorité des voix.

Contestant ces résolutions, les consorts [P]/[B] ont fait assigner, par acte du 23 août 2019, le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Chalon-sur-Saône aux fins d’entendre annuler la convocation du 23 mai 2019 et par conséquent l’assemblée générale du 19 juin 2019, elle-même et, à titre subsidiaire, annuler les résolutions n°4 et 9 et toutes délibérations subséquentes inscrites au procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juin 2019, outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens.

Dans le cours de la procédure, une assemblée générale du 10 juillet 2020 a autorisé par

résolution n°12 le copropriétaire M. [K] à procéder à ses frais à des travaux touchant à l’aspect extérieur de l’immeuble.

Contestant également cette résolution, les consorts [P]/[B] ont saisi le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône, par acte du 10 septembre 2020, aux fins d’annulation de ladite résolution.

Cette instance a fait l’objet d’une jonction avec la précédente par ordonnance du 11 janvier 2021.

Par jugement du 28 février 2023, le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône a :

— débouté M. [E] [P] et M. [V] [B] de leur demande d’annulation de la convocation du 23 mai 2019 pour l’assemblée générale du 19 juin 2019.

— débouté M. [E] [P] et M. [V] [B] de leur demande d’annulation des résolutions n°4 et 9 de l’assemblée générale du 19 juin 2019 pour abus de majorité.

— débouté M. [E] [P] et M. [V] [B] de leur demande d’annulation de résolution n°12 et des résolutions subséquentes de l’assemblée générale du 10 juillet 2020.

— condamné in solidum M. [E] [P] et M. [V] [B] aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de la SCP cabinet Littner – Bibard conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— débouté M. [E] [P] et M. [V] [B] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné in solidum M. [E] [P] et M. [V] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [P]/[B] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 5 mai 2023.

Par conclusions d’appelants notifiées par RPVA le 3 août 2023, ils demandent à la cour, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et L621-31 du code du patrimoine, de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel.

— infirmer le jugement rendu le 28 février 2023 par le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

— annuler la convocation adressée aux copropriétaires en date du 23 mai 2019 pour une date assemblée prévue le 19 juin 2019 ainsi que le procès-verbal d’AGE du 19 juin 2019.

— annuler les délibérations n°4 et 9 et toutes délibérations subséquentes inscrites au procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire en date du 19 juin 2019.

— annuler la délibération n°12 et toutes délibérations subséquentes inscrites au procès-verbal d’assemblée générale ordinaire en date du 10 juillet 2020.

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sise [Adresse 1] à [Localité 4] (71), représenté par son syndic en exercice, la société SA Guy et Bernard Immobilier, pris en la personne de son représentant légal, à verser à M. [E] [P] et à M. [V] [B] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Oppidum Conseils, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions d’intimé notifiées par RPVA le 18 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SA Guy et Bernard immobilier, représentée par ses mandataires légaux en exercice, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toute ses dispositions.

Y ajoutant,

— débouter M. [E] [P] et M. [V] [B] de l’intégralité de leurs réclamations.

— condamner M. [E] [P] et M. [V] [B] in solidum à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de défense exposée à hauteur de cours.

— condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens d’appel et autoriser la SCP cabinet Littner – Bibard à les recouvrer directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

Sur ce la cour,

La cour observe que la recevabilité de la contestation relative à l’assemblée générale du 19 juin 2019 n’est pas discutée au regard des dispositions de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pas plus que celle de la contestation relative à l’assemblée générale du 10 juillet 2020.

La cour n’est saisie d’aucune prétention de ces chefs figurant aux dispositifs des conclusions et n’a donc pas à statuer sur ces points en application de l’article 954 du code de procédure civile.

1/ Sur l’annulation de la convocation du 23 mai 2019 à l’assemblée générale du 19 juin 2019

Les appelants demandent l’annulation de la convocation du 23 mai 2019 à l’assemblée générale du 19 juin suivant au motif qu’elle est intervenue alors que le délai de recours contre les résolutions de la précédente assemblée générale n’était pas expiré.

Ils fondent leur prétention sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que:

'Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.

S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30.'

Comme le soutient le syndicat des copropriétaires, ce texte a trait au délai de recours ouvert aux copropriétaires pour contester les décisions d’assemblées générales.

Aucune des dispositions de ce texte ne fait interdiction au syndic de convoquer une nouvelle assemblée générale pour statuer sur la même question que celle débattue par une précédente assemblée et ayant donné lieu à une décision et ce avant même que le délai de recours de la première ne soit expiré.

Il n’existe aucune disposition légale ou réglementaire comportant une telle interdiction.

L’argument selon lequel il appartenait à M. [H], mécontent de la délibération de l’assemblée générale précédente ayant rejeté le projet d’ascenseur, de contester cette résolution dans le délai de deux mois prescrits, est inopérant.

En l’absence d’irrégularité affectant la convocation, c’est à bon droit que les premiers juges ont débouté les consorts [P]/ [B] de leur demande d’annulation de la convocation du 23 mai 2019 pour l’assemblée générale du 19 juin.

2/ Sur l’annulation des résolutions n°4 à 9 de l’assemblée générale du 19 juin 2019

et les résolutions subséquentes

La résolution n°4 porte sur la prise en charge des frais liés à la création de nouvelles clés de répartition liées à la pose et l’entretien d’un ascenseur.

La résolution n°9 porte sur la pose d’un ascenseur pneumatique ou hydraulique.

Les appelants invoquent un abus de majorité quant à la sollicitation unilatérale visant à l’installation d’un ascenceur au sein de la copropriété.

Ils expliquent être opposés à un tel projet tant au regard des investissements financiers à réaliser qu’au regard des différentes nuisances (bruits, allées et venues) mais encore en raison de la question de la répartition des charges afférentes.

Ils estiment que l’étude effectuée à ce sujet crée une rupture d’égalité entre les copropriétaires à leur détriment.

Il est jugé qu’est abusive une décision qui est prise pour favoriser certains copropriétaires majoritaires ou qui est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires.

En l’espèce, s’il est certain que la mise en place d’un ascenceur dans une copropriété implique des dépenses significatives et peut apporter des nuisances en terme de bruit, elle a, en revanche, un effet évident sur la valorisation de l’immeuble mais encore sur le confort pratique apporté à ses occupants.

Il n’est nullement démontré que ce projet n’aurait vocation qu’à privilégier certains des copropriétaires.

Il en résulte que ce projet n’est pas contraire à l’intérêt collectif, étant précisé que les consorts [P]/ [B] avaient eux-mêmes exprimé en 2003 une position favorable à l’étude d’un tel projet. Aucun abus de majorité n’est ainsi établi.

Par suite, en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.'

L’article 5 de la même loi prévoit que dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

La cour observe que le projet de modification du règlement de copropriété proposé par la société Pangeo a distingué deux grilles de répartition des charges ascenseur, à savoir, la répartition du coût de l’installation en fonction de l’avantage qui résultera des travaux pour chacun des copropriétaires (grille 1) et la répartition du coût de fonctionnement de l’ascenseur, une fois installé, en fonction de l’utilité que ce service présente à l’égard de chaque lot (grille 2).

Il est prévu que les dépenses ascenseur pour amélioration et pour remplacement d’un appareil en état susceptible d’être réparé se répartissent entre les copropriétaires des lots desservis proportionnellement aux avantages procurés (grille 1); que les dépenses ascenseur pour mise en conformité avec la réglementation se répartissent entre les copropriétaires concernés en fonction de l’utilité (grille 2) et que les dépenses ascenseur pour remplacement d’un appareil hors d’usage se répartissent entre les copropriétaires concernés en fonction de l’utilité (grille 2).

Le projet de modification prévoit que :

— les lots du rez-de-chaussée et du sous-sol pour lesquels l’ascenseur n’a pas d’utilité ne sont pas concernés par ces deux types de charges ;

— les lots du cinquième étage seront desservies par l’ascenseur jusqu’au quatrième étage puis par des escaliers desservant le cinquième étage. Le coefficient de pondération du cinquième étage utilisé est donc le même que celui du quatrième étage ;

— le lot n°26 au quatrième étage étant desservi par un escalier intérieur privatif depuis le lot n° 21, le coefficient utilisé est le même que celui du troisième étage;

— le lot n° 27 au quatrième étage étant desservi par un escalier intérieur privatif depuis le lot n° 22 mais aussi ayant une quote-part d’accès au quatrième étage, le coefficient utilisé est le même que celui du troisième étage pondéré en plus d’un quart de la différence entre les coefficients des 3ème et 4ème étages. Si les lots n° 22 et 27 redevenaient indépendants (destruction de l’escalier intérieur privatif), il faudrait recalculer les tantièmes de charges ascenseur du lot n° 27;

— le coefficient des lots de greniers a été valorisé au quart des autres coefficients car leur utilisation est faible.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, il n’est nullement prévu que le copropriétaire M.[H] soit exclu de la répartition des charges, chacun des copropriétaires de chaque étage, à l’exclusion du rez-de-chaussée et du sous sol, participant aux dépenses relatives à l’ascenseur.

Les plans fournis détaillant la configuration des pièces permet de confirmer que certains lots du troisième étage renferment un escalier permettant d’accéder au quatrième étage.

C’est donc par des critères parfaitement objectifs que la société Pangéo a mis en oeuvre pour le quatrième étage le coefficient appliqué au troisième ou affecté d’une pondération en fonction de l’étage d’accès à l’appartement.

Il s’ensuit que les critiques élevées par les appelants concernant une rupture d’égalité ne sont pas fondées.

En l’absence d’abus de majorité et d’une répartition des charges qui aurait pour effet de rompre l’égalité, la décision déférée est confirmée en ce qu’elle a débouté les consorts [P] – [B] de leur demande d’annulation des résolutions n°4 et 9 de l’assemblée générale du 19 juin 2019.

3/ Sur l’annulation de la résolution n°12 et des résolutions subséquentes de l’assemblée générale du 10 juillet 2020

Les consorts [P]/[B] critiquent cette résolution en ce qu’elle a autorisé des travaux de nature à modifier l’aspect extérieur de l’immeuble alors même qu’aucune autorisation n’a été requise en violation de l’article L621-31 du code du patrimoine; que le projet n’était présenté qu’au moyen d’un dessin amateur sur une photographie de la façade concernée et que les règles de majorité appliquées à la délibération ne seraient pas adaptées.

La délibération n°12, qui a été votée à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, est rédigée comme suit au terme du procès-verbal d’assemblée générale :

'Autorisation à donner à M. [K] d’engager les travaux à ses frais touchant à l’aspect de l’immeuble – type de vote majorité absolue (Art 25) impliquant une base de calcul de : 1 008 tantièmes.

CF de vote : charge générale

A la demande de M. [K], je vous soumets au vote la proposition suivante, à savoir la création d’une dérivation de colonnes d’eaux pluviales selon les dessins joints et la création et le raccordement d’une évacuation d’eau usée depuis son logement sur la partie basse de la canalisation d’eau pluviale qui n’aurait alors comme unique rôle, celui de récupérer les eaux usées à compter de l’appartement de M. [K].

L’assemblée générale, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et après avoir constaté que la destination de l’immeuble est respectée, autorise M. [K], à procéder à ses frais exclusifs à la dérivation de la descente EP, et au raccordement d’une nouvelle évacuation EU selon projet joint, le tout sous réserve d’obtenir les autorisations administratives nécessaires, les copropriétaires restant responsables à l’égard de la copropriété de toutes les conséquences dommageables pouvant éventuellement résulter de ces travaux. (…)'

Il n’est pas contesté que l’immeuble en copropriété litigieux est situé dans le périmètre de protection d’un monument historique ou d’un immeuble classé ou inscrit et qu’il se trouve soumis aux dispositions de l’article L621-31 du code du patrimoine imposant d’obtenir une autorisation préalable spéciale pour tout projet susceptible de modifier l’aspect extérieur.

Il est de principe que l’autorisation de l’assemblée générale n’est accordée que sous réserve de la conformité des travaux envisagés avec les règles administratives applicables au bâtiment concerné, et résultant notamment des règles d’urbanisme.

La méconnaissance de telles dispositions, si elle se produit, n’a pas pour conséquence d’entraîner l’annulation de la décision de l’assemblée générale ; elle est seulement de nature à paralyser la réalisation des aménagements envisagés par l’assemblée.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé M. [K] à réaliser des travaux modifiant l’aspect extérieur, sous réserve qu’il obtienne les autorisations administratives nécessaires, ce qui revient à les interdire en l’absence d’obtention de ces autorisations.

Si, comme le soutiennent les appelants, M. [K] aurait entrepris le perçage de la façade avant d’avoir obtenu ces autorisations, ces travaux auraient été accomplis en violation de la délibération mais également des règles d’urbanisme sans que la délibération n’encourt pour autant la nullité.

La cour observe que la commune de [Localité 4] a été saisie d’une demande de déclaration préalable déposée par M. [K] [Z] le 5 octobre 2020 visant à la création et dérivations de descentes d’eaux pluviales qui a donné lieu à un arrêté de non opposition du 13 novembre 2020.

Il n’est nullement fait référence à la création et au raccordement d’une évacuation d’eau usée depuis le logement de M. [K] sur la partie basse de la canalisation d’eau pluviale de sorte que si ces travaux sont contraires au règlement du service de l’assainissement, le recours pour s’y opposer relève de la compétence du Maire et, le cas échéant, de la juridiction administrative.

Par suite, la description des travaux sur lesquels l’assemblée générale était amenée à prendre une décision, assortie d’une photographie sur laquelle la descente d’eaux pluviales, dans sa configuration après travaux, a été représentée, a suffit à permettre à ladite assemblée générale de prendre une décision éclairée.

Enfin, comme l’ont très justement rappelé les premiers juges, le règlement de copropriété ne saurait déroger aux règles d’ordre public imposées par la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les appelants ne peuvent se prévaloir du règlement de copropriété du 16 septembre 1960 pour soutenir que l’assemblée générale n’aurait pas respecté la majorité de trois quart des voies exprimées définies au règlement alors que la délibération critiquée a été prise conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 applicable aux autorisations données notamment à certains copropriétaires d’effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

La décision déférée ne peut qu’être confirmée en ce qu’elle a débouté les consorts [P] – [B] de leur demande d’annulation de la résolution n°12.

4/ Sur les demandes accessoires

Le jugement est confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Les consorts [P]-[B], succombants, sont condamnés in solidum aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP Littner-Bibard, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour de sorte que les parties sont déboutées de ce chef de demande.

Par ces motifs

La cour, par arrêt contradictoire,

— Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— Condamne in solidum M. [E] [P] et M. [V] [B] aux dépens d’appel,dont distraction au profit de la SCP Littner-Bibard, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leur demande de ce chef.

Le greffier Le président