[L] [J]

C/

[Y] [U]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 24 FEVRIER 2026

N° RG 25/00756 – N° Portalis DBVF-V-B7J-GV3A

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 16 mai 2025,

rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 25/00038

APPELANT :

Monsieur [L] [J]

né le 12 Novembre 1988 au GABON

[Adresse 1]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025-6014 du 23/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Dijon)

Représenté par M^e Mathilde ESPERANDIEU, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 64-1

INTIMÉ :

Monsieur [Y] [U]

né le 06 Décembre 1959 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 21231-2025-007659 du 12/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Dijon)

Représenté par M^e Jennifer MARTIN, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 36

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 24 Février 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant contrat du 1er février 2024, M. [Y] [U] a loué un appartement sis [Adresse 3] [Localité 1] à M. [L] [J] et ce à compter du 1er février 2024, moyennant le versement d’un loyer de 500 euros, outre 30 euros au titre des provisions sur charges.

M. [J] s’est acquitté du loyer du mois de février, sans la provision sur charges, puis a cessé tout règlement.

C’est dans ce contexte que, le 8 novembre 2024, M. [U] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail afin qu’il s’acquitte de l’arriéré locatif s’élevant à la somme de 2 233 euros, outre les frais d’acte.

M. [J] ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti.

Par acte du 13 janvier 2025, M. [U] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, statuant en référé, afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, l’autorisation de procéder à l’expulsion de M. [J] et de tous occupants de son chef, sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et au versement d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance de référé du 16 mai 2025, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté que la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2024 pour le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] entre M. [Y] [U] et M. [L] [J] est acquise à compter du 20 décembre 2024.

— condamné M. [L] [J] à payer à M. [Y] [U] la somme provisionnelle de 2 890 euros, mois de janvier 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de la date du commandement de payer.

— constaté le désistement de M. [U] sur sa demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation après le mois de janvier 2025, M. [L] [J] ayant quitté les lieux et restitué les clés le 23 janvier 2025.

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné M. [L] [J] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 novembre 2024, de l’assignation en référé et leur dénonciation à la préfecture.

Par déclaration du 13 juin 2025, M. [J] a interjeté appel de la décision.

Selon conclusions d’appelant notifiées par RPVA le 28 août 2025, il demande à la cour de:

— infirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Dijon du 16 mai 2025 (RG N° 25/00038) en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire,

— condamner M. [U] au paiement de la somme de 2 890 euros, pour le préjudice moral subi du fait de l’inertie du bailleur et de la dégradation des conditions de vie de ce dernier.

— condamner M. [J] au paiement de la somme de 2 351 euros au titre des loyers dus.

— débouter M. [U] de toute demande contraire.

Selon conclusions d’intimé notifiées par RPVA le 30 septembre 2025, M. [Y] [U] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Dijon du 16 mai 2025 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

— débouter M. [J] de l’ensemble de ses demandes.

— condamner M. [L] [J] aux entiers dépens d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions visées ci-dessus.

Motifs,

1/ Sur la constatation de la résiliation du bail

Selon l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

La cour constate que l’appel porte sur l’ensemble des chefs du jugement mais qu’aucun moyen n’est développé concernant la constatation des effets de la clause résolutoire et donc la résiliation du bail, M. [J] ne concluant aucunement à la poursuite du bail.

La cour n’a donc pas à statuer sur ce point et le jugement déféré est confirmé de ce chef.

2/ Sur la créance provisionnelle de l’intimé et l’exception d’inexécution soulevée par l’appelant

Le juge des référés a condamné M. [L] [J] à payer à M. [Y] [U] la somme provisionnelle de 2 890 euros, mois de janvier 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

L’intimé demande la confirmation du jugement.

Pour s’opposer à la demande en paiement provisionnel, à l’appui de son appel, M. [J] soutient que le logement qu’il a occupé pendant une année était insalubre et inutilisable et que malgré ses demandes et le courrier du service de l’hygiène et de la santé publique, le bailleur est resté inactif de sorte qu’il était fondé à cesser de régler son loyer, invoquant ainsi l’exception d’inexécution visée à l’article 1219 du code civil.

L’intimé répond que le logement n’a jamais été déclaré insalubre par aucune autorité administrative compétente soutenant qu’il ressort d’une jurisprudence constante qu’un locataire ne peut suspendre le paiement de ses loyers au seul motif que le logement aurait été déclaré indécent, même si cela émane du service hygiène et de santé.

Il fait observer que l’appelant ne communique strictement aucune pièce démontrant qu’il l’aurait alerté de désordres affectant le logement et ne justifie ni de la saisine de la commission départementale de conciliation ni d’une procédure engagée devant le juge, ajoutant que si le courrier de l’hygiène et de la santé publique fait état de défauts affectant le logement, à aucun moment il n’est mentionné que l’appartement serait inhabitable.

Sur le décompte des sommes dues, il soutient que le paiement CAF du mois d’avril 2024 a bien été pris en considération et que l’appelant ne rapporte pas la preuve qu’il a remis les clés le 5 janvier.

Au terme de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les charges locatives font l’objet d’une régularisation annuelle et les justificatifs de ces dernières doivent être laissées à la disposition du preneur.

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Pour la mise en oeuvre de l’exception d’inexécution sur le fondement de l’ article 1219 du code civil, il n’est pas nécessaire d’adresser une mise en demeure préalable à son cocontractant : l’excipiens doit uniquement être en mesure de prouver que les conditions de fond inhérentes à l’exception d’inexécution sont réunies.

Il est jugé qu’un locataire n’est pas tenu de payer le loyer quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail.

Il peut suspendre le paiement des loyers au propriétaire qui ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent.

Au cas particulier, il n’est pas contredit que M. [J], qui a loué le bien en février 2024, a versé au bailleur une somme de 500 euros au moment de l’entrée dans les lieux du logement puis a cessé tout versement.

La cour observe, au côté de l’intimé, que M. [J] n’a saisi le service de l’hygiène et de la santé publique que le 22 octobre 2014, saisine à la suite de laquelle une visite du service est intervenue le 5 novembre 2024.

Selon courrier du 21 novembre 2024, l’inspecteur du service précité, qui s’est déplacé dans le logement, a constaté :

— des traces d’humidité et d’infiltrations autour de la porte d’entrée et des fenêtres à simple vitrage.

— la présence de moisissures en divers endroits de l’appartement.

— dans la salle d’eau, le décollement du carrelage de la douche qui devrait être provoqué par une fuite d’eau dans le mur.

— la non-conformité du système de ventilation du logement en l’absence d’entrée d’air permanente dans la pièce principale sans VMC efficace.

Or, ces seules constatations ne sont pas de nature à démontrer l’impossibilité de jouir du logement conformément au bail alors au demeurant que M. [J] n’a pas saisi, comme il est permis par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 après mise en demeure du bailleur, la commission de conciliation ni le juge afin de voir déterminer les travaux à réaliser et obtenir, le cas échéant, une réduction du loyer ou sa suspension.

Il n’a pas davantage saisi l’organisme payeur des allocations logement qui en application de l’article L843-1 du code de la construction et de l’habitation, après avoir constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9, conserve l’allocation de logement pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire.

En conséquence, l’exception d’inexécution soulevée n’est pas sérieuse et ne peut constituer un obstacle à la demande de provision.

A titre subsidiaire, l’appelant conclut à la réduction de la somme réclamée aux motifs que les charges n’ont jamais étaient justifiées, que le mois de janvier 2025 a été facturé en son entier alors qu’il a restitué les clés le 5 de ce dernier mois et que les montants d’APL déclarés sont erronés.

La cour observe que l’intimé, qui ne produit aucun justificatif des charges afférentes à la durée d’occupation des lieux par M. [J], ne peut prétendre à la somme de 360 euros de ce chef qui doit être déduite du montant réclamé.

Par ailleurs, l’attestation CAF du 5 jun 2025 produite aux débats permet de vérifier que le bailleur a reçu l’allocation logement pour le mois d’avril 2024 de sorte que la somme de 291 euros doit être déduite du montant réclamé.

Enfin, la somme versée par la CAF au titre du mois d’octobre 2024 est de 301 euros et non, telle que déclarée de 291 euros.

En revanche, M. [J] échoue à démontrer qu’il a adressé un congé au bailleur dans les formes et délais de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et restitué les clés de l’appartement à l’intimé le 5 janvier 2025 de sorte que le loyer de janvier 2025 est dû et ce quand bien même il justifie avoir aménagé dans son nouveau logement dès le 05 janvier 2025.

En conséquence et par infirmation du jugement déféré, M. [J] est condamné à verser à M. [U] la somme de 2 520 euros à titre provisionnel.

3/ Sur la demande subsidiaire de dommages-intérêts formée par l’appelant

M. [J] demande l’allocation d’une somme de 2 890 euros en réparation du préjudice moral du fait de l’inertie du bailleur et de la dégradation des conditions de vie.

Or, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de consentir des dommages-intérêts qui ne sont pas présentés à titre provisionnel.

Il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur ce point.

4/ Sur les demandes accessoires

L’ordonnance déférée est confirmée sur les dépens et du chef de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [J], succombant partiellement, est condamné aux dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par ces motifs

La cour, par arrêt contradictoire,

— Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il condamne M. [J] à payer à M.[Y] [U] la somme provisionnelle de 2 890 euros, mois de janvier 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de la date du commandement de payer.

Statuant du chef réformé et y ajoutant,

— Condamne M. [L] [J] à payer à M.[Y] [U] la somme provisionnelle de 2 520 euros, mois de janvier 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter du 8 novembre 2024 sur la somme de 2 233 euros.

— Condamne M. [L] [J] aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le greffier Le président