ARRÊT N°23/

SP

R.G : N° RG 21/01373 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FS72

[KV]

[KV]

[KV]

[KV]

[KV]

C/

[F]

[N]

S.C.P. [N] [C] ET [N] [X]

S.A.S. SAS JADE D’OR

S.C.P. BARET / [F] / VALERY / [IJ] / BOST-BENCHAA / GILLOT / KIN SIONG-LAW KOUN

RG 1ERE INSTANCE : 19/00033

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 30 JUIN 2023

Chambre commerciale

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT PIERRE en date du 09 JUILLET 2021 RG n° 19/00033 suivant déclaration d’appel en date du 23 JUILLET 2021

APPELANTS :

Madame [R] [H] [DK] [KV]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représentant : M^e Vanessa ABOUT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [U] [KV] épouse [JO]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Vanessa ABOUT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [R] [M] [KV] épouse [IJ]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : M^e Vanessa ABOUT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [ER] [KV] épouse [W]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentant : M^e Vanessa ABOUT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [P] [KV]

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représentant : M^e Vanessa ABOUT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMES :

Maître [A] [F]

[Adresse 9]

[Localité 14]

Représentant : M^e Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Maître [X] [N]

[Adresse 12]

[Localité 15]

S.C.P. [N] [C] ET [N] [X]

[Adresse 12]

[Localité 15]

S.A.S JADE D’OR

[Adresse 6]

[Localité 14]

Représentant : M^e Eric BODO de la SELARL ACTIO DEFENDI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

S.C.P. BARET / [F] / VALERY / [IJ] / BOST-BENCHAA / GILLOT / KIN SIONG-LAW KOUN

[Adresse 9]

[Localité 14]

Représentant : M^e Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

CLOTURE LE : 31/10/2022

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 785 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Avril 2023 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Conseiller : Monsieur Franck ALZINGRE, Conseiller

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 14 juin 2023 prorogé par avis au 30 juin 2023.

Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 30 Juin 2023.

* * *

LA COUR

Mme [S] [K], veuve [KV], était propriétaire de locaux commerciaux situés à [Localité 14], [Adresse 5], composés d’un local d’une surface de 150 mètres carrés au rez-de-chaussée et d’une cour intérieure longée de dépendances à usage de réserves. Elle a confié, suivant acte sous seing privé du 27 janvier 2005, la gestion locative de ces locaux à la SARL Cabinet immobilier Lemerle [IJ].

Par acte établi au domicile de Mme [S] [K], veuve [KV], reçu le 30 avril 2009 par Me [V] [F], notaire associé dans la SCP Michel Baret [A] [F] Patrick Valéry Jacques Rivière Anne Bost-Benchaa Pascal Gilot Dorine Kin Siong-Law Koun , notaires associés (la SCP Baret), Mme [S] [K], veuve [KV], a donné à bail commercial à la société Imzo Concept, pour une durée de 9 années à compter du 1er mai 2009, les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 14] moyennant un loyer de de 2.500 euros par mois.

Par actes successivement reçus le 6 février 2013 par Me [F], avec la participation de Me [X] [N], notaire associé de la société [N] Associés à [Localité 15], assistant du preneur, la société Imzo Concept a cédé à la SAS Jade d’Or son droit au bail, en présence de Mme [S] [K], veuve [KV], et avec le consentement de celle-ci, aux termes de cet acte, il a été expressément convenu que le bail liant précédemment la société Imzo Concept, représentée par M. [O] [J], à Mme [S] [K], veuve [KV], serait résilié et que cette dernière consentirait à la société Jade d’Or un nouveau bail.

Mme [S] [K], veuve [KV], a donné à bail à la société Jade d’Or ces locaux pour une durée de neuf années à compter du 6 février 2013 et l’exploitation d’une activité de restauration sur place ou à emporter, le loyer étant fixé à la somme mensuelle de 3.000 euros, le bailleur ayant à sa charge des travaux énumérés et décrits au bail et une clause informant en page 5 du bail, la société Jade d’Or que :

« Le bien loué nécessite des lourds travaux tant en ce qui concerne la toiture, que les aménagements intérieurs, ainsi que les murs porteurs. Dans l’hypothèse où des travaux de restauration devraient être entrepris, quel qu’en soit la cause, ils seraient alors à la charge du « Preneur ».

De cet état, le « Preneur » déclare en connaître l’état et en faire son affaire personnelle. Lesdits travaux ont été évalués à QUATRE CENT MILLE EUROS (400 000 €). S’il en avait été autrement le loyer mensuel aurait été de HUIT MILLE EUROS (8 000 €) ».

Par lettre du 24 janvier 2013 adressée au Procureur de la République près le tribunal de grande instance de Saint Pierre, M. [P] [KV] a demandé « la nomination, à mes frais, d’un Médecin Expert afin de consulter ma grand-mère (âgée de 97 ans, souffrant d’une altération de ses facultés mentales) qui n’entend à se soustraire à une consultation médicale volontaire afin de rendre possible une requête au Juge des Tutelles ». Dans cette correspondance, M. [P] [KV] a évoqué « des démarches entreprises par M. [J], en toute complicité de l’agent immobilier, d’un notaire afin que les actes notariés soient signés rapidement pour donner une valeur indéniable aux engagements pris. ». M. [KV] a également critiqué les conditions dans lesquelles Me [F] et M. [V] [IJ] ont fait signer le 24 janvier 2013 par Mme [S] [K], veuve [KV], à son domicile, le bail conclu avec la société Jade d’Or.

Mme [S] [K], veuve [KV], est décédée le 6 novembre 2013.

Un acte de notoriété du 19 juin 2014 a précisé que ses héritiers étaient ses enfants : [B] [KV], majeur sous tutelle représenté par l’association départementale de gestion et de service d’intérêt familial (ASFA), et [R] [H] [KV] et ses petits-enfants, venus en représentation de leur père [E] [KV] décédé le 16 janvier 1999 :

— [U] [KV] épouse [JO]

— [P] [KV]

— [R] [M] [KV] épouse [IJ]

— [ER] [KV], épouse [W].

Par actes d’huissier des 5 et 6 novembre 2018, Mme [R] [H] [KV], Mme [U] [KV] épouse [JO], Mme [R] [M] [KV] épouse [IJ], Mme [ER] [KV] épouse [W] et M. [P] [KV] (les consorts [KV]), ont assigné la société Jade d’Or, Me [F], la SCP Baret, Me [N], la société [N] Associés et M. [V] [IJ] devant tribunal judiciaire de Saint Pierre de la Réunion en résolution du bail notarié du 6 février 2013 et dommages et intérêts.

Par acte d’huissier du 18 avril 2019, les consorts [KV] ont assigné devant la juridiction la société Cabinet immobilier Lemerle [IJ].

Une ordonnance de jonction a été rendue le 16 mai 2019.

Dans leurs dernières écritures, les consorts [KV] se sont désistés de leur action envers M. [V]. Ils ont conclu au débouté des prétentions des défendeurs à leur égard. A titre principal, ils ont sollicité le prononcé de la nullité de l’acte notarié pour insanité d’esprit, à défaut, le prononcé de la nullité de l’acte notarié pour vice du consentement en raison de l’erreur, à défaut, la résolution de l’acte notarié en date du 6 février 2013. Ils ont demandé aux juge d’ordonner à la société Jade d’Or de restituer le local vide dans un délai d’un mois après signification du jugement à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et la condamnation in solidum de la société Jade d’or, Me [F], la SCP Baret, Me [N], la SCP [N] et la SARL Cabinet Immobilier Lemerle [IJ] à leur payer les sommes de 8.000 euros par mois depuis le 6 février 2013 jusqu’à libération des lieux après déduction les sommes déjà versées à ce jour à titre d’indemnité d’occupation pour la première et à titre de dommages et intérêts pour les seconds, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et anatocisme pour les intérêts ayant couru depuis au moins un an à la charge de la société Jade d’or. A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal dirait le contrat de bail valable, les consorts [KV] ont sollicité la condamnation in solidum de la société Jade d’or, Me [F], la SCP Baret, Me [N], la SCP [N] et la SARL Cabinet Immobilier Lemerle [IJ] à leur payer la somme de 540.000 euros (5.000 euros par mois sur toute la durée du bail) à titre de dommages et intérêts. Enfin, ils se sont désisté des demandes dirigées contre M. [V] [IJ].

La société Jade d’Or a conclu au débouté des prétentions des consorts [KV].

Le Cabinet Immobilier Lemerle [IJ] a soulevé la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action des consorts [KV]. Subsidiairement, il a conclu au débouté des prétentions des consorts [KV] à leur encontre. A titre infiniment subsidiaire, si leur responsabilité était retenue, il a sollicité la condamnation de la SCP Baret à la garantir. En tout état de cause, il a sollicité la condamnation des consorts [KV] à leur payer la somme d 3.000 euros à titre de frais irrépétibles.

Me [F] et la SCP Baret ont soulevé la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action des consorts [KV]. Subsidiairement, ils ont conclu au débouté des prétentions des consorts [KV] et du Cabinet Immobilier Lemerle [IJ].

Me [N] et la SCP [N] ont conclu au débouté des prétentions des consorts [KV] à leur égard.

M. [V] [IJ] a conclu au débouté des prétentions des consorts [KV] à son égard. Après avoir constaté que les consorts [KV] se désistaient de l’instance et de l’action à son encontre, il a sollicité sa mise hors de cause et la condamnation des consorts [KV] à lui verser la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 9 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Saint Pierre de la Réunion a :

— constaté l’extinction de l’instance par l’effet du désistement des demandeurs à l’égard de M. [V] [IJ] ;

— déclaré les demandeurs recevables en leur demande à l’exception de celles à l’encontre de la société Cabinet Lemerle [IJ] et de l’action en résolution du contrat de bail ;

— débouté les consorts [KV] de l’ensemble de leurs prétentions ;

— condamné les consorts [KV] à payer à 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile à M. [V] [IJ], à la société Cabinet Lemerle [IJ] et à la société Jade d’Or ;

— débouté les défendeurs du surplus de leurs prétentions ;

— condamné les consorts [KV] aux dépens et autorise les conseils de M. [V] [IJ] et de Me [N] et de la SCP [N] Associés à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Par déclaration au greffe en date du 23 juillet 2021, les consorts [KV] ont interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 octobre 2022 et l’affaire a reçu fixation pour être plaidée à l’audience collégiale du 5 avril 2023.

* * *

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 avril 2022, les consorts [KV] demandent à la cour de :

Vu les articles 414-1 et 414-2, 606, 1101 à 1116 (ancien), 11156 (ancien), 1162 (ancien), 1184

(Ancien) et 1382 (ancien), 1720 et 1731 du code civil

— ordonner la jonction des procédures d’appel enregistrées sous les numéros RG N°21/01373 et RG N° 21/01275 ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’extinction de l’instance par l’effet du désistement des demandeurs à l’égard de M. [V] [IJ] ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré les demandeurs recevables en leurs demandes de nullité de l’acte en date du 6 février 2013 pour insanité d’esprit et vices du consentement ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré les demandeurs irrecevables en leur action en résolution du bail en date du 6 février 2013 pour inexécution et les dire recevables ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions ;

Statuer à nouveau

— déclarer recevables les demandeurs en leurs action en résolution du bail pour inexécution ;

— prononcer la nullité de l’acte notarié en date du 6 février 2013 pour insanité d’esprit ;

— à titre subsidiaire, prononcer la nullité de l’acte notarié en date du 6 février 2013 pour vice du consentement en raison du dol ;

— à titre très subsidiaire, prononcer la nullité de l’acte notarié en date du 6 février 2013 pour vice du consentement en raison de l’erreur ;

— à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résolution de l’acte notarié en date du 6 février 2013 pour inexécution ;

— en tout état de cause, retenir la responsabilité de Me [F], la SCP Baret, Me [N] et la SCP [N] qui ont engagé leur responsabilité vis-à-vis de feu [S] [KV] ;

En conséquence

— ordonner à la société Jade d’Or de restituer le local sis [Adresse 5] à [Localité 14] vide dans un délai d’un mois après la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— condamner in solidum la société Jade d’Or et Me [F], la SCP Baret, Me [N] et la SCP [N] à verser aux consorts [KV] la somme de 8.000 euros par mois depuis le 6 février 2013 jusqu’à la libération effective des lieux, après déduction des sommes déjà versées à ce jour, à titre de dommages et intérêts pour le premiers et indemnités d’occupation pour la seconde ;

— fixer comme suit la somme due au titre de l’indemnité d’occupation : celle-ci sera due et produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision avec anatocisme pour les intérêts ayant couru depuis au moins un an et condamner la société Jade d’Or à les régler aux consorts [KV] ;

— condamner in solidum la société Jade d’Or et Me [F], la SCP Baret, Me [N] et la SCP [N] à verser aux consorts [KV] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire dans l’hypothèse où la cour déclarait le contrat de bail en date du 6 février 2013 valable

— retenir la responsabilité de Me [F], la SCP Baret, Me [N] et la SCP [N] qui ont engagé leur responsabilité vis-à-vis de feu [S] [KV] ;

— condamner in solidum Me [F], la SCP Baret, Me [N] et la SCP [N] à verser aux consorts [KV] la somme de 540.000 euros, somme arrêtée à la date de fin de bail, soit le 5 février 2022 (5.000€ par mois sur toute la durée du bail) à titre de dommages et intérêts, somme à parfaire lors de la libération des lieux ;

— condamner in solidum Me [F], la SCP Baret, Me [N] et la SCP [N] à verse aux consorts [KV] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

En toute hypothèse

— débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.

* * *

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 janvier 2022, Me [F] et la SCP notarial demandent à la cour de :

Vu les articles 414-2, 2224 et 1240 du code civil

A titre principal / In limine litis

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré les consorts [KV] recevables en leurs demandes de nullité de l’acte notarié pour insanité d’esprit, de nullité de l’acte notarié pour vice du consentement en raison du dol, de nullité de l’acte notarié pour vice du consentement en raison de l’erreur ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré les consorts [KV] irrecevables en leur demande de résolution du contrat de bail ;

En conséquence

— dire et juger que l’ensemble conclusions, fins et prétentions des consorts [KV] sont irrecevables ;

A titre subsidiaire

— confirmer pleinement et entièrement le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts [KV] de l’ensemble de leurs conclusions, fins et prétentions contre Me [F] et la SCP Baret ;

Dans tous les cas

— condamner solidairement les consorts [KV] à verser à Me [F] et la SCP Baret 10.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ;

— condamner solidairement les consorts [KV] aux entiers dépens d’appel.

* * *

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 avril 2022, la société Jade d’Or demande à la cour de :

Vu les articles L 145-40-2 et R 145-35 du code de commerce

Vu l’article 1104 du code civil

— confirmer la décision entreprise

En conséquence,

— débouter les consorts [KV] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner les consorts [KV] à payer à la société Jade d’Or une somme de 20.000 euros au titre de dommage-intérêts pour procédure abusive ;

— condamner les consorts [KV] à payer à la société Jade d’Or la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les consorts [KV] aux entiers dépens.

* * *

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentées au soutien de ces prétentions.

Les dispositions suivantes ne sont pas discutées en cause d’appel par les intéressés en ce que le tribunal a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des consort [KV] soulevée par la société Jade d’Or qui sollicite dans son dispositif la confirmation de la décision entreprise ;

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité des consorts [KV] à l’encontre de Me [F] et la SCP Baret.

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’en appel, si l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, mais le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Aux termes de l’article 954, dernier alinéa, du même code, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Sur la demande de jonction formée par les consorts [KV]

Vu l’article 367 du code de procédure civile.

Les consorts [KV] sollicitent la jonction de la présente procédure avec celle enrôlée sous le numéro 21/1275.

En l’espèce, il n’apparaît pas à la cour qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice que les deux affaires soient jugées ensemble, les consorts [KV] ne fournissant aucune explication sur leur demande

Sur la recevabilité des actions des consorts [KV]

S’agissant de l’annulation du bail commercial pour insanité d’esprit, Me [F] et la SCP Baret soutiennent en substance que l’action des consorts [KV] est prescrite sur le fondement de l’article 414-2 du code civil retenant comme point de départ de la prescription quinquennale la date du 6 février 2013, soit le jour de la signature du contrat de bail.

Concernant l’action en résolution judiciaire pour inexécution des travaux prévus au bail commercial, Me [F] et la SCP Baret font valoir pour l’essentiel que l’action des consorts [KV] est prescrite sur le fondement de l’article L145-60 du code de commerce qui instaure une prescription biennale.

S’agissant de la nullité du bail commercial pour insanité d’esprit ou pour vice du consentement, les consorts [KV] soutiennent en substance que le point de départ de la prescription quinquennale est la date du décès de [S] [KV], soit le 6 novembre 2013 conformément aux dispositions des articles 414-2 et 2224 du code civil.

Concernant l’action en résolution judiciaire pour inexécution des travaux prévus au bail commercial, les consorts [KV] font valoir pour l’essentiel que le délai prévu par l’article L145-60 du code de commerce n’est pas applicable, s’agissant d’une action fondée sur le non-respect des clauses du bail : c’est la prescription quinquennale qui s’applique dont le point de départ est fixé à la date où la réalisation du dommage est révélée à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu connaissance avant.

En l’espèce, le fait dommageable est le défaut d’exécution des travaux et, dans la mesure où aucun délai n’était imparti au preneur pour la réalisation des travaux, le dommage intervient le jour où le contractant demande de les réaliser et que ce dernier refuse.

A défaut, les consorts [KV] retiennent la date du décès de [S] [KV] comme point de départ de la prescription.

S’agissant de la nullité du bail commercial pour vice du consentement ou insanité d’esprit, la société Jade d’Or soutient en substance qu’elle est soumise à la prescription quinquennale de droit commun qui a commencé à courir le 6 février 2013, jour de la signature du bail commercial.

Sur l’action en résolution du bail commercial, la société Jade d’Or fait valoir pour l’essentiel qu’elle est soumise à la prescription biennale de l’article L145-60 du code de commerce, ou, à défaut, à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil et qu’en tout état de cause, l’action est prescrite, le point de départ étant fixée au jour de la signature, soit le 6 février 2013.

Sur quoi,

S’agissant de l’action en nullité pour insanité d’esprit,

Aux termes de l’article 414-2 du code civil dans sa rédaction applicable au litige :

« De son vivant, l’action en nullité n’appartient qu’à l’intéressé.

Après sa mort, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d’esprit, que dans les cas suivants :

1° Si l’acte porte en lui-même la preuve d’un trouble mental ;

2° S’il a été fait alors que l’intéressé était placé sous sauvegarde de justice ;

3° Si une action a été introduite avant son décès aux fins d’ouverture d’une curatelle ou d’une tutelle ou si effet a été donné au mandat de protection future.

L’action en nullité s’éteint par le délai de cinq ans prévu à l’article 1304. »

L’article 414-2 du code civil renvoie à l’article 1304 dans sa rédaction applicable au litige aux termes duquel :

« Dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d’erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts.

Le temps ne court, à l’égard des actes faits par un mineur, que du jour de la majorité ou de l’émancipation ; et à l’égard des actes faits par un majeur protégé, que du jour où il en a eu connaissance, alors qu’il était en situation de les refaire valablement. Il ne court contre les héritiers de la personne en tutelle ou en curatelle que du jour du décès, s’il n’a commencé à courir auparavant. »

Le renvoi à l’article 1304 ancien est seulement relatif à la nature de l’action et à la durée du délai mais est sans rapport avec son point de départ.

Ainsi, en cas de défaut de consentement dû à un trouble mental subi par un majeur non protégé, le point de départ est situé au jour de l’acte, à moins que celui-ci ne prouve que la prescription a été suspendue en raison de l’impossibilité d’agir dans laquelle il s’est trouvé après la conclusion du contrat dans les conditions de l’article 2234 du code civil (empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure)

A l’égard des héritiers, à qui l’action du fait de son caractère patrimonial a été transmise, le délai court à compter du décès de la personne

En l’espèce, [S] [KV] étant décédée le 6 novembre 2013, le délai de prescription s’achevait le 7 novembre 2019. Or les consorts [KV] ont assigné Me [F] et la SCP Baret le 5 ou 6 novembre 2018.

La prescription n’est donc pas acquise.

Concernant l’action en nullité pour vice du consentement,

Conformément aux dispositions de l’article 1304 ancien, l’action en nullité pour vice du consentement se prescrit par cinq ans qui court, en matière de dol et d’erreur, du jour où ils ont été découvert.

Comme vu supra, à l’égard des ayants cause universels, le délai de prescription quinquennale court à compter du décès de [S] [KV].

Il s’en déduit que l’action des consorts [KV] n’est pas prescrite.

Sur l’action en résolution judiciaire,

Aux termes de l’article L145-60 du code de commerce : « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. »

Le « présent chapitre » fait référence au chapitre V « Du bail commercial » (articles L145-1 à L145-60) relatif au champ d’application des dispositions relative aux baux commerciaux, à leur durée, le droit au renouvellement, le refus de renouvellement, la sous-location, le montant des loyers des baux renouvelé ou révisés, l’état des lieux, les charges locatives et les impôts, la résiliation ou encore la déspécialisation.

Ainsi, ne sont pas soumises à la prescription biennale : l’action pour inobservations des clauses d’un bail commercial, l’action en paiement des loyers, l’action en nullité d’une clause d’indexation conventionnelle fondée sur l’article L112-2 du code de commerce, la demande du bailleur en exécution du congé ayant pour objet l’expulsion de l’occupant ou encore l’action en paiement d’une indemnité d’occupation intentée contre un occupant sans droit ni titre.

Il s’en déduit que l’action en résolution judiciaire est soumise à la prescription de droit commun des articles 2224 et suivant du code civil, qui court à compter du décès de [S] [KV], s’agissant de ses héritiers qui sont, en tout état de cause dans l’impossibilité d’agir, au sens de l’article 2234, tant que la succession n’est pas ouverte

C’est donc à tort que les premiers juges ont considéré que le décès de [S] [KV] étant intervenu le 6 novembre 2013, et les assignations datant de 2018 et 2019, la demande de résolution du bail en raison de l’inexécution des travaux soumise à une prescription biennale était prescrite vis-à-vis de l’ensemble des défendeurs.

En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a déclaré les demandeurs recevables en leur demande à l’exception de celles à l’encontre de la société Cabinet Lemerle [IJ] et de l’action en résolution du contrat de bail.

Dans ces conditions, il convient, statuant à nouveau, de déclarer les consorts [KV] recevables en leur action.

Sur la nullité de l’acte notarié du 6 février 2013

1°) l’insanité d’esprit

A titre principal, les consorts [KV] soutiennent en substance que l’insanité d’esprit de [S] [KV] au moment de la signature de l’acte résulte de nombreux éléments :

— en raison de l’âge de [S] [KV] : elle était âgée de 97 ans au moment de la signature de l’acte et est décédée à peine 9 mois après ;

— en raison du signalement au procureur fait par M. [P] [KV] le 24 janvier 2013 ;

— en raison de témoignages des personnes qui l’accompagnaient ;

— de par son traitement médical.

Me [F] et la SCP Baret font valoir pour l’essentiel que les consorts [KV] ne produisent aucune pièce convaincante pouvant renverser le principe de présomption de capacité de la bailleresse au moment de la signature de l’acte querellé et même tout au long de la mise au point et autres négociations contractuelles.

S’agissant de la date de l’acte, ils rappellent que les énonciations du notaire concernant la présence des parties tel jour en tel lieu, la sincérité de leur signature, la qualité qu’elles ont déclaré s’attribuer et la constatation qu’elles ont fait telles déclarations font foi jusqu’à inscription de faux.

Ils soutiennent que l’insanité d’esprit doit être telle qu’elle empêche l’expression d’une volonté consciente et que la volonté n’existe plus et est annihilée. Or, la vieillesse ne fait pas présumer le manque de lucidité.

Ils considèrent qu’aucune circonstance particulière ne leur permettait de mettre en doute les facultés de [S] [KV] et ajoute que celle-ci leur a fait parvenir, par l’intermédiaire de son gestionnaire de bien, copie de deux certificats du docteur [I] des 18 novembre 2012 et 24 janvier 2013 faisant valoir qu’elle jouissait de son libre arbitre, qu’elle était saine de corps et d’esprit et disposait de toutes ses facultés intellectuelles.

Il ressort des éléments du dossier que, par acte établi au domicile de Mme [S] [K], veuve [KV], et reçu le 30 avril 2009 par Me [V] [F], notaire associé dans la SCP Michel Baret [A] [F] Patrick Valéry Jacques Rivière Anne Bost-Benchaa Pascal Gilot Dorine Kin Siong-Law Koun , notaires associés (la SCP Baret), Mme [S] [K], veuve [KV], a donné à bail commercial à la SARL Imzo Concept, pour une durée de 9 années à compter du 1er mai 2009, les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 14]. Leur destination exclusive était alors l’exploitation d’un fonds de commerce de meubles, salon de thé, épicerie et électronique et le loyer fixé à la somme mensuelle de 2.500 euros.

Ledit bail commercial comporte le paragraphe « GROSSES REPARATIONS » suivant :

« Le locataire est ici informé que le bien loué nécessite des lourds travaux tant en ce qui concerne la toiture, que les aménagements intérieurs, ainsi que les murs porteurs. Lesdits travaux sont à sa charge. Dans cet état, le locataire déclare en connaître l’état et en faire son affaire personnelle. Lesdits travaux ont été évalués à QUATRE CENT MILLE EUROS (400.000€). S’il en avait été autrement, le loyer mensuel aurait été de HUIT MILLE EUROS (8.000€).

Ce dernier indique avoir fait réaliser différents devis et déclare connaître le coût des réparations utiles à l’utilisation du bien conformément à l’usage qu’il doit en faire.

Le « Bailleur » s’oblige à tenir le bien loué clos et couvert selon l’usage. Toutefois, il est ici précisé que toutes les réparations, grosses et menues, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture s’ils existent, seront à la charge exclusive du « Preneur ». »

Suivant un document dactylographié daté du 17 novembre 2012 produit par Me [F], la SCP Baret et la société Jade d’Or, portant la signature et la mention manuscrite « Lu et approuvé » de [S] [KV] par lequel elle reconnait accepter la cession de droit au bail du local commercial entre la SARL Imzo Concept représenté par M. [O] [G] [J] et la SASU Jade d’Or représenté par M. [Z] [SA], « le tout sous réserve des conditions suivantes :

— Versement impératif, lors de la cession, d’une somme de 10.000€ de la SARL Imzo Concept au profit de Madame [S] [L] [DK] [KV] née [K]. Cette somme ne saurait être considérée comme des loyers, ni comme complément de loyer, mais correspond à la contrepartie de la modification de la destination du contrat par adjonction de l’activité de RESTAURATION

— Aux termes de la cession de bail, un nouveau bail commercial au nom de la SASU « JADE D’OR » devra être établi avec un nouveau loyer MENSUEL en principal de :

Trois mille Euros (3000,00€)

— L’acte de cession et le nouveau contrat de location devra intervenir avant le 31 JANVIER 2013. »

Par acte du 6 février 2013 établi par la SCP Baret, avec la participation d la SCP [N], la société Imzo Concept a cédé son droit au bail à la SAS Jade d’Or moyennant le prix de 200.000 euros.

Par acte établi au domicile de Mme [S] [K], veuve [KV], et reçu le 6 février 2013 par Me [V] [F], notaire associé dans la SCP Baret), avec la participation de Me [X] [N], notaire, Mme [S] [L] [DK] [K] veuve d'[B] [KV], a donné à bail commercial à la SAS Jade d’Or représentée par M. [Z] [SA], pour une durée de 9 années à compter du 6 février 2013 pour se terminer le 5 février 2022, les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 14], avec pour destination exclusive l’activité de restauration sur place ou à emporter, moyennant un loyer mensuel de 3.000 euros.

De façon classique, l’acte stipule en ses paragraphes « ETAT DES LIEUX » et « AMELIORATIONS » que le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir faire aucune réclamation à ce sujet au bailleur, ni exiger aucune réparation et remise en état et que tous les travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faites par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, deviendront à la fin de la jouissance, quel qu’en soit le motif, la propriété de ce dernier, sans indemnité, à moins que le bailleur ne préfère demander leur enlèvement et la remise des lieux en leur état antérieur, aux frais du preneur.

Il est également prévu au paragraphe « MISE AUX NORMES » que « Par dérogation à l’article 1719 alinéa premier du Code civil que le « Preneur » aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes de sécurité d’hygiène, de salubrité spécifique à son activité, et même s’ils touchent au gros-oeuvre ainsi qu’à la toiture. »

Enfin, aux termes du paragraphe « INFORMATION » :

« Le « Preneur » est ici informé que le bien loué nécessite des lourds travaux tant en ce qui concerne la toiture, que les aménagements intérieurs, ainsi que les murs porteurs. Dans l’hypothèse où des travaux de restauration devraient être entrepris, quel qu’en soit la cause, ils seraient alors à la charge du « Preneur ». De cet état, le « Preneur » déclare en connaître l’état et en faire son affaire personnelle. Lesdits travaux ont été évalués à QUATRE CENT MILLE EUROS (400.000€). S’il en avait été autrement, le loyer mensuel aurait été de HUIT MILLE EUROS (8.000€)

Ce dernier dit avoir fait réaliser différents devis et déclare connaître le coût des réparations utiles à l’utilisation du bien conformément à l’usage qu’il doit en faire.

Le « Bailleur » s’oblige à tenir le bien loué clos et couvert selon l’usage. »

Et le paragraphe « ENTRETIEN – REPARATIONS » précise que le bailleur aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture à l’exception des travaux mentionnés au paragraphe « INFORMATION » et que toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur.

Outre l’acte notarié du 6 février 2012, les consorts [KV] versent aux débats six autres documents :

— un courrier simple daté du 24 janvier 2013 de M. [P] [KV] au procureur de la République du tribunal de grande instance de Saint Pierre concernant « Signalement URGENT d’un majeur à protéger dans lequel, après avoir rappelé un certain nombre de faits, il sollicite la nomination à ses frais d’un médecin expert afin de « consulter ma grand-mère (âgée de 97 ans, souffrant d’une altération de ses facultés mentales) qui n’entend à se soustraire à une consultation médicale volontaire afin de rendre possible une requête du Juge des Tutelles ».

— une attestation de témoin de Mme [T] [D] datée du 21 octobre 2019 qui indique avoir été employée par [S] [KV] pendant 24 ans jusqu’à son décès, avoir été présente lorsque M. [P] [KV] est passé voir sa grand-mère le 24 janvier 2013 alors que le notaire Me [F] et l’agent immobilier M. [IJ] faisaient signer des documents à [S] [KV], que M. [P] [KV] aurait mis en garde Me [F] et M. [IJ] de ce que sa grand-mère ne disposait plus de toutes ses capacités intellectuelles, et précisant que [S] [KV] était en fauteuil roulant depuis un an, qu’elle s’affaiblissait et avait beaucoup de moment d’absence

— une attestation de témoin de Mme [R] [M] [F] datée du 28 octobre 2019 qui indique être auxiliaire de vie depuis 2008, connaître [S] [KV] et sa fille [R] depuis 2011 ; elle écrit notamment « Par mes fonctions, j’ai pu veiller toute l’année sur cette vieille femme qui s’affaiblissait de jours en jours. Elle n’était pas particulièrement malade mais fatiguée avec l’âge. Elle avait de moments de lucidité très rapidement rattrapés par des absences, des confusions qui de toute évidence ne lui permettait plus d’être autonome et indépendante. » et fait référence à la prise d’un médicament « Tanakan » pour ses pertes de mémoires

— une copie d’écran concernant une recherche que le médicament « Tanakan » faisant référence aux indications suivantes : « Médicament à base de plantes utilisé dans le traitement symptomatique des troubles cognitifs du sujet âgé, à l’exception des patients atteints de démence confirmée, de maladie de Parkinson, de troubles cognitifs iatrogènes ou secondaires à une dépression ou à des désordres métaboliques. Tanakan est indiqué chez les adultes et les personnes âgées. »

— un courriel daté du 3 avril 2019 de M. [P] [KV] adressé au tribunal de grande instance de Saint Pierre « à l’attention du secrétariat de M. le Procureur de la République » dans lequel il joint la copie de la lettre du 24 janvier 2013, il explique avoir perdu le récépissé du recommandé et demande qu’on lui précise si le signalement a bien été enregistré.

La cour relève que rien n’établit que la lettre du 24 janvier 2013 produite par les consorts [KV] ait été envoyée au procureur de la République du tribunal de grande instance de Saint Pierre, faute de production de l’accusé de réception, étant remarqué que ladite lettre ne fait pas mention qu’il s’agirait d’un envoi recommandé et qu’il n’est versé aux débats aucun document émanant du ministère public y faisant référence ni aucune demande adressée à un juge des tutelles.

Me [F] et la SCP Baret versent aux débats deux certificats médicaux établis par le docteur [Y] les 18 novembre 2012 et 24 janvier 2013 certifiant que [S] [KV] « est saine de corps et d’esprit et dispose de toutes ses facultés intellectuelles pour gérer avec discernement l’ensemble de son patrimoine financier et immobilier »

Sur ce,

L’article 414-1 du code civil dispose que « Pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte. »

Aux termes de l’article 414-2 du code civil dans sa rédaction applicable au litige :

« De son vivant, l’action en nullité n’appartient qu’à l’intéressé.

Après sa mort, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d’esprit, que dans les cas suivants :

1° Si l’acte porte en lui-même la preuve d’un trouble mental ;

2° S’il a été fait alors que l’intéressé était placé sous sauvegarde de justice ;

3° Si une action a été introduite avant son décès aux fins d’ouverture d’une curatelle ou d’une tutelle ou si effet a été donné au mandat de protection future.

L’action en nullité s’éteint par le délai de cinq ans prévu à l’article 1304. »

Ainsi, la nullité pour défaut de consentement dû à un trouble mental d’un acte autre qu’une donation et un testament ne peut être invoquée par les héritiers que dans les cas énumérés à l’article 414-2 du code civil.

En l’espèce :

— l’acte querellé (bail commercial du 6 février 2013) n’est ni une donation entre vifs ni un testament : l’article 414-2 du code civil est donc applicable ;

— feue [S] [KV] n’était pas placée sous sauvegarde de justice au moment de l’acte querellée et aucune action n’avait été introduite avant son décès aux fins d’ouverture d’une curatelle ou d’une tutelle ou si effet avait été donné au mandat de protection future.

Il s’en déduit que l’action en nullité du bail commercial intentée par les consorts [KV] ne peut être accueillie que si l’acte porte en lui-même la preuve d’un trouble mental. Les éléments extrinsèques sont indifférents.

Il ressort de ce qui précède que le bail litigieux ne porte la trace d’aucun élément intrinsèque en faveur d’une insanité d’esprit de [S] [KV], bien au contraire : le bail, d’une durée de 9 ans, n’accorde aucun avantage au preneur, contient des clauses tout à fait usuelles et la modicité du loyer est parfaitement explicitée dans l’acte.

Il s’en suit que l’insanité d’esprit de [S] [KV] n’est pas établie et ce, sans qu’il soit besoin de se référer aux éléments extrinsèques qui d’ailleurs ne prouvent pas davantage que [S] [KV] aurait été insane au moment de la signature de l’acte litigieux.

2°) les vices du consentement : le dol et l’erreur

A titre subsidiaire, les consorts [KV] soutiennent en substance que les conditions du dol de [S] [KV] sont remplies, à savoir :

— l’état de l’immeuble a été dissimulé à [S] [KV] qui n’a jamais été informée si la société Imzo Concept avait effectué les travaux, ce qui aurait pu justifier un loyer plus élevé

— la société Imzo Concept a cédé son droit au bail au prix de 200.000 euros, après 4 ans d’occupation des locaux avec un loyer diminué et sans avoir effectué les travaux ;

— la société Jade d’Or n’a jamais eu l’intention d’effectuer les travaux ;

— [S] [KV] a été prise de court lorsque le notaire et l’agent immobilier se sont déplacés à son domicile le 24 janvier 2013 pour lui faire signer le bail du 6 février 2013.

A défaut, les consorts [KV] soutiennent en substance que le fait pour [S] [KV], qui était au moment de la signature de l’acte était âgée 97 ans et atteinte de troubles cognitifs, de consentir un bail commercial avec un loyer très faible (3.000€) par rapport à la valeur locative (8.000€), sans exiger du preneur qu’il effectue les travaux justifiant cette diminution de loyer dans un délai déterminer constitue une grave erreur qui lui a occasionné une perte financière de 540.000 euros.

La société Jade d’Or fait valoir pour l’essentiel que les consorts [KV], qui ne sont pas signataires de l’acte, en font que des supputations et qu’il est très vraisemblable que [S] [KV] n’avait pas envie, à 97 ans, d’engager de gros frais dans le local litigieux. Elle considère que le dol n’est pas établi, les consorts [KV] ne justifiant pas de sa volonté de tromper [S] [KV]. Elle estime que l’erreur n’est pas davantage établie.

Sur ce,

Il ressort des articles 1109 et suivants du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du contrat, du régime général et de la preuve des obligations qu’il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

S’agissant du dol, il constitue une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’un des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas mais doit être prouvé.

S’agissant de l’erreur, elle n’est une cause de nullité que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet, et plus généralement, qui a trait aux qualités substantielles en considération desquelles les parties ont contracté. Il peut s’agit d’une erreur de fait ou de droit. Elle doit être excusable.

En l’espèce, la cour rappelle que l’insanité de [S] [KV] n’est pas établie et relève que :

— les preneurs ont toujours été informés que le bien loué nécessitait de « lourds travaux tant en ce qui concerne la toiture, que les aménagements intérieurs, ainsi que les murs porteurs », que lesdits travaux, évalués à 400.000 euros étaient à leur charge, qu’ils en faisaient « leur affaire personnelle » et que « S’il en avait été autrement, le loyer mensuel aurait été de HUIT MILLE EUROS (8.000€). »

— [S] [KV] était informée de la cession du droit au bail envisagée par la société Imzo Concept à la société Jade d’Or, cession pour laquelle elle a donné son accord dans un document daté du 17 novembre 2012 faisant état d’un loyer de 3.000 euros par mois

— le paragraphe « INFORMATION » figurant au bail litigieux est parfaitement clair : il ne vise que « l’hypothèse où des travaux de restauration devraient être entrepris » et non l’obligation pour la société Jade d’Or de procéder audits travaux ;

— en tout état de cause, le bail litigieux précise en ses paragraphes « ETAT DES LIEUX » , « AMELIORATIONS » et « MISE AUX NORMES » que le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir faire aucune réclamation à ce sujet au bailleur, ni exiger aucune réparation et remise en état, que tous les travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faites par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, deviendront à la fin de la jouissance, quel qu’en soit le motif, la propriété de ce dernier, sans indemnité, à moins que le bailleur ne préfère demander leur enlèvement et la remise des lieux en leur état antérieur, aux frais du preneur et , qu’en outre, le preneur « aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes de sécurité d’hygiène, de salubrité spécifique à son activité, et même s’ils touchent au gros-oeuvre ainsi qu’à la toiture. »

Il résulte de ce qui précède que les consorts [KV] n’établissent pas l’existence de quelconque man’uvre de la part de la société Jade d’Or et pas davantage que [S] [KV] aurait été victime d’une erreur ayant trait aux qualités substantielles en considération desquelles les parties ont contracté : le loyer de 3.000 euros a manifestement été déterminé en fonction de l’état des locaux loués, ce que l’acte notarié relate expressément et l’hypothèse selon laquelle, si elle avait été informée, [S] [KV] aurait préféré réaliser elle-même les travaux afin de fixer le loyer à 8.000 euros par mois n’est pas démontrée, ce d’autant que dans qu’elle a précisément retenu un montant de loyer de 3.000 euros lorsqu’elle a reconnu accepter la cession de droit au bail le 17 novembre 2012.

C’est donc par une juste appréciation des faits et par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont jugé que les consorts [KV] n’établissaient pas l’existence d’un dol ou d’une erreur.

Sur la résolution du bail commercial

A titre infiniment subsidiaire, les consorts [KV] soutiennent en substance que le bail litigieux doit être résolu sur le fondement de l’inexécution considérant que ledit bail imposait au preneur d’effectuer des travaux de remise en état concernant la toiture, les aménagements intérieurs et les murs porteurs, qui, en contrepartie, bénéficiait d’une diminution du loyer à hauteur de 3.000 euros (au lieu de 8.000 euros).

Sur ce,

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige que :

'Les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que leur consentement mutuel ou pour des causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.'

Il résulte des articles 1156 et suivants tels que rédigés antérieurement au 1er octobre 2016 consacrés à l’interprétation des conventions, notamment, que si l’on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes, il n’est cependant pas permis aux juges, lorsque les termes d’une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu’elle renferme. Enfin, dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

En l’espèce, et comme vu supra, le paragraphe « INFORMATION » figurant dans le bail litigieux ne vise que « l’hypothèse où des travaux de restauration devraient être entrepris » et non l’obligation pour le preneur d’y procéder, ce qui confirme que [S] [KV].

La cour observe que le précédent locataire était soumis à une clause semblable et qu’il ne résulte d’aucun élément du dossier qu’il ait fait l’objet d’une mise en demeure de réaliser lesdits travaux.

Les premiers juges relèvent encore à bon droit que la société Jade d’Or était assistée d’un notaire qui n’aurait pas manqué d’appeler son attention sur le caractère anormal de la clause litigieuse si elle devait être lue comme mettant à sa charge 400.000 euros de travaux et en déduisent que l’intention de Mme veuve [KV] était bien de louer en l’état et de tenter de limiter la portée de son obligation de délivrance apparaît fondée.

Sur la restitution du local, l’indemnité d’occupation et les dommages-intérêts sollicités par les consorts [KV] à l’encontre de la société Jade d’Or

Compte tenu de ce qui précède, les demandes tant de nullité du bail commercial que de la résolution de celui-ci étant rejetée, les demandes de restitution et d’indemnité d’occupation

Sur la responsabilité de Me [F] et la SCP Baret

Les consorts [KV] soutiennent en substance que le notaire a manqué à ses obligations d’information, de conseil, de sécurité dans la rédaction de l’acte. Ils estiment que la clause « INFORMATION » est ambiguë car elle laisse à penser que la réalisation des travaux n’est qu’hypothétique alors que la volonté de [S] [KV] était que le preneur effectue les travaux en contrepartie de la diminution de loyer. Ils considèrent que compte tenu de l’âge de [S] [KV], le notaire aurait dû s’assurer qu’elle était en capacité de comprendre la portée de l’acte signé. Enfin, ils affirment que l’acte litigieux q été signé le 24 janvier 2013 et non le 6 février 2013.

Me [F] et la SCP Baret font valoir pour l’essentiel qu’il ne peut leur être reprochée aucune faute civile professionnelle.

Ainsi, ils considèrent que, d’une part, la validité, l’efficacité et la sécurité juridique de l’acte sont incontestables. Ils estiment que l’intention de [S] [KV] était de louer les lieux en l’état et, pour limiter les conséquences de son obligation de délivrance, de laisser à la charge des preneur successifs, non seulement les travaux d’entretien, mais également les travaux éventuellement nécessaires à l’exercice des activités successivement autorisées et que, dans ces conditions, ils ne voient pas quel programme de travaux ils auraient pu faire figurer dans le bail pour que le preneur s’engage sur leur exécution, puisque, découlant de son activité et nécessités par elle, ces travaux étaient à sa convenance. Ils considèrent que les stipulations du bail commercial du 6 février 2013 reprennent les volontés premières et fermes de [S] [KV], telles qu’elles ressortent clairement du courrier du 17 novembre 2012 et qu’elles sont claires et précises, dépourvues d’ambiguïté et autres contradictions. Ils en déduisent que l’acte notarié du 6 février 2013 sauvegardait bien les intérêts de [S] [KV], répondait aux finalités révélées de son engagement, tout en respectant la neutralité du notaire vis-à-vis de l’ensemble des co-contractants.

D’autre part, ils estiment qu’aucun manquement à leur devoir de conseil et/ou de mise en garde ne peut leur être reproché. Ils considèrent que c’est donc après avoir fait preuve de vigilance et en prenant les précautions indispensables que le notaire a procédé à la rédaction et la signature du bail commerciale en cause et que, dans ces conditions, ils étaient tenus d’instrumenter l’acte requis et ne pouvaient décider discrétionnairement le contraire. S’agissant du devoir de conseil, ils font valoir que celui-ci est fonction des finalités révélées de l’engagement des parties au contrat et c’est à l’aune du courrier de [S] [KV] du 17 novembre 2012, explicité par le gestionnaire de bien que le notaire s’est acquitté de son devoir de conseil. Ils estiment qu’aucun élément ni aucune pièce ne permet de dire que, plus amplement informée par le notaire, [S] [KV] aurait renoncé à contracter. Concernant le devoir de mise en garde, ils rappellent que le notaire ne peut se voir reprocher aucun manquement si les éléments en sa possession ne lui permettaient pas, dans recherches approfondies, de déceler l’inopportunité économique d’une opération ou s’il ne disposait pas d’élément d’appréciation, qu’il n’a pas à rechercher, de nature à lui faire douter de l’opportunité économique de l’acte, que le notaire n’est pas tenu d’informer les clients du risque d’échec d’une opération qu’il ne pouvait suspecter au jour de la signature et que, d’une manière générale, le notaire n’est pas tenu à une obligation de conseil/mise en garde concernant l’opportunité économique à chaque fois que sa mission ne lui a pas permis de prendre connaissance des risques économiques pensant sur l’opération, parce que l’opération litigieuse a été opérée sans son concours postérieurement à l’acte.

Enfin, sur les prétentions indemnitaires, Me [F] et la SCP Baret arguent qu’en cas de bail annulé ou résolue, c’est la règle de la perte de chance qui doit être appliquée. Or, l’immeuble loué n’était non seulement pas en parfait état d’entretien mais il n’était pas nécessairement adapté à l’exercice de l’activité commerciale pour laquelle il était loué ; le bailleur étant tenu de délivrer des locaux adaptés à l’usage prévus par le bail et conforme à la destination commerciale donnée par celui-ci, le fait qu’il se décharge sur le locataire des travaux éventuellement nécessaires, alors qu’ils relèvent de son obligation de délivrance, a pour effet d’augmenter les charges du locataire, au demeurant en pure perte puisque tous les travaux, aménagements et embellissement deviennent par l’effet de la clause amélioration à la fin de la jouissance, quel qu’en soit le motif, la propriété du bailleur. Ils soutiennent que les consorts [KV] ne font pas la démonstration de ce que, dans ce contexte, [S] [KV] aurait pu obtenir de son locataire un loyer mensuel de 8.000 euros sans, préalablement, faire exécuter les travaux de restauration nécessaires. Ils estiment qu’ils ne démontrent pas davantage que le locataire ait eu l’obligation de précéder à la rénovation de l’immeuble au bénéfice du propriétaire. En cas de bail valable, ils rappellent qu’en vertu de la jurisprudence de la Cour de cassation, la responsabilité civile professionnelle d’un notaire ne peut être engagée, à quelque titre que ce soit, en présence d’un acte déclaré valable.

Sur quoi,

En vertu des dispositions des articles 1382 et 1383 du code civil dans leur rédaction et numérotation applicable au litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Le notaire doit s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes instrumenté en procédant aux vérifications nécessaires, notamment en vérifiant l’identité et la capacité des parties. Il est débiteur d’un devoir de conseil qui consiste à renseigner les clients sur les conséquences des engagements qu’ils contractent.

La démonstration d’une faute est insuffisante si aucun préjudice réparable, ou aucun lien causal avec le manquement, ne sont établis par le demandeur à l’indemnisation, indemnisation qui ne peut consister qu’une une perte de chance.

En l’espèce, comme vu supra, la « clause » INFORMATIONS est parfaitement claire et correspond à la volonté de [S] [KV]. Par ailleurs, la cour relève que le notaire a précisément vérifier la capacité de sa client en prenant soins de faire établir deux certificats médicaux, antérieurement à l’acte litigieux, dont la date n’est pas valablement remise en cause, attestant que [S] [KV] « est saine de corps et d’esprit et dispose de toutes ses facultés intellectuelles pour gérer avec discernement l’ensemble de son patrimoine financier et immobilier »

Il résulte de ce qui précède que c’est à juste titre que les premiers juges ont jugé que les consorts [KV] n’établissaient pas l’existence d’un quelconque manquement des notaires à leurs obligations de conseil et d’efficacité du bail conclu et débouté les consorts [KV] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre les notaires.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la société Jade d’or

La société Jade d’Or demande à la cour de lui accorder la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive expliquant qu’elle souhaite céder son fonds de commerce et qu’aucun repreneur ne présentera d’offre tant que le bailleur demandera la nullité ou la résiliation du bail en justice.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits ne constituant pas en soi une faute caractérisant un abus du droit d’agir en justice en l’absence de justification d’un préjudice spécifique, il convient de rejeter les demandes reconventionnelles d’indemnisation formées à ce titre par la société Jade d’Or.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les consorts [KV] succombant, il convient de :

— les condamner aux dépens d’appel ;

— les débouter de leur demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel ;

— confirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés aux dépens de première instance ;

— confirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance.

L’équité commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de Me [F] et la SCP Baret et de la société Jade d’or, il convient de leur accorder de ce chef à chacun la somme de 3.500 euros pour la procédure d’appel et de confirmer le jugement en ce qu’il a alloué à la société Jade d’Or ce titre la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire rendu en dernier ressort, en matière commerciale, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à joindre la présente procédure avec celle enrôlée sous le numéro 21/1275 ;

INFIRME le jugement rendu le 9 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Saint Pierre de la Réunion, mais seulement en ce qu’il a déclaré les demandeurs recevables en leur demande à l’exception de celles à l’encontre de la société Cabinet Lemerle [IJ] et de l’action en résolution du contrat de bail ;

CONFIRME le jugement pour le surplus ;

Et statuant à nouveau sur le chef infirmé

DECLARE Mme [R] [H] [KV], Mme [U] [KV] épouse [JO], Mme [R] [M] [KV] épouse [IJ], Mme [ER] [KV] épouse [W] et M. [P] [KV] recevables en leur action ;

Y ajoutant

DEBOUTE Mme [R] [H] [KV], Mme [U] [KV] épouse [JO], Mme [R] [M] [KV] épouse [IJ], Mme [ER] [KV] épouse [W] et M. [P] [KV] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [H] [KV], Mme [U] [KV] épouse [JO], Mme [R] [M] [KV] épouse [IJ], Mme [ER] [KV] épouse [W] et M. [P] [KV] à payer à Me [V] [F], notaire associé dans la SCP Michel Baret [A] [F] Patrick Valéry Jacques Rivière Anne Bost-Benchaa Pascal Gilot Dorine Kin Siong-Law Koun, notaires associés la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [H] [KV], Mme [U] [KV] épouse [JO], Mme [R] [M] [KV] épouse [IJ], Mme [ER] [KV] épouse [W] et M. [P] [KV] à payer à la SAS Jade d’Or la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LES CONDAMNE aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT