Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

(n° 403 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03839 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI7ML

Décision déférée à la cour : ordonnance du 26 janvier 2024 – président du TJ de Paris – RG n° 23/58000

APPELANTE

S.C.I. MODERNE ACACIAS FONCIERE, RCS de Paris n°784697500, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, toque : L158

INTIMÉE

S.A.S. MY OF ROAD 92, RCS de Paris n°885040287, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Défaillante, un procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile ayant été dressé le 21 mars 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 octobre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2022, la société Moderne Acacias Foncière a donné à bail à la société My of road 92, le box à usage de parking n° 54, situé [Adresse 2] à [Localité 4], dont elle est propriétaire et dont elle a confié la gestion au cabinet Maurice Burger, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 210 euros outre les taxes et les charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 août 2023, la société Moderne Acacias Foncière a fait délivrer à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 1.248,42 euros, correspondant au montant de sa dette locative augmenté du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023, dressé sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile, la société Moderne Acacias Foncière a fait assigner la société My of road 92 par-devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de l’entendre, au visa des articles 695, 700 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile :

déclarer recevables et bien fondées ses demandes,

constater l’acquisition de la clause résolutoire au 25 septembre 2023,

ordonner l’expulsion du box de parking n° 54 de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] de la société My of road 92 ainsi que de tous occupants dans les lieux son fait, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique s’il y a lieu,

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant lieux dans un garde-meubles qui sera désigné par le Juge ou dans tel autre lieu, au choix bailleur, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

condamner la société My of road 92 à restituer à la société Moderne Acacias Foncière la clé d’accès, le badge et la clé du box, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

condamner la société My of road 92 à payer à la société Moderne Acacias Foncière :

au titre de la créance de loyers, charges et accessoires, indemnité d’occupation à ce jour, mois d’octobre 2023 inclus : la somme provisionnelle de 1.801,06 euros

à titre de pénalité contractuelle : la somme provisionnelle de 180,10 euros,

les intérêts de retard au taux légal sur les sommes dues à compte commandement du 24 août 2023

une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier contractuel à compter du 1er novembre 2023 jusqu’à la libération effective des locaux par la remise des clefs

au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.500 euros,

rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire en vertu de la loi,

condamner la société My of road 92 aux dépens qui comprennent notamment, le coût du commandement et le coût de la présente assignation.

Par une ordonnance réputée contradictoire du 26 janvier 2024, ledit juge des référés a notamment:

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties et sur les demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation,

condamné la société My of road 92 à payer, à titre de provision, à la société Moderne Acacias Foncière la somme de 1.801,06 euros, à valoir sur l’arriéré de loyers et charges échus, mois d’octobre 2023 inclus,

condamné la société My of road 92 à payer à la société Moderne Acacias Foncière une somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société My of road 92 aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

dit n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande.

Le 15 février 2024, la société Moderne Acacias Foncière a déclaré par voie électronique interjeter appel de cette décision, tendant à ce qu’elle soit réformée ou annulée quant aux chefs de l’ordonnance qui ont dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties et sur les demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation et dit n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande.

Par ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique le 15 mars 2024 et signifiées à la société My of road 92, dans le même temps que la déclaration d’appel, par acte de commissaire de justice dressé le 18 mars 2024 sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile, la société Moderne Acacias Foncière a demandé à cette cour de :

la déclarer recevable et bien fondée son appel,

infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a :

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties et sur les demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation,

dit n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

confirmer l’ordonnance de référé pour le surplus,

statuant à nouveau,

constater l’acquisition de la clause résolutoire au 25 septembre 2023,

ordonner l’expulsion de la société My of road 92 du box n° 54 de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que de tous occupants dans les lieux de son fait, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique s’il y a lieu,

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qui sera désigné par la cour ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

condamner la société My of road 92 à restituer à la société Moderne Acacias Foncière la clé d’accès, le badge et la clé du box, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 8 jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

condamner la société My of road 92 à payer à société Moderne Acacias Foncière:

la somme de 2.926,40 euros à titre de provision sur la créance de loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires au 14 février 2024,

une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs et badges d’accès,

au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.500 euros.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 octobre 2024.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, en particulier des prétentions et moyens développés, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En outre, comme le prévoit l’article 472 du même code, en cas de non-comparution du défendeur, il revient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Reste qu’il est constant que le juge des référés n’est pas tenu de caractériser l’urgence s’agissant de constater la résiliation de plein droit d’un bail.

De plus, seules les contestations qui seraient élevées par le preneur et qui présenteraient un caractère sérieux pourraient faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Et, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Par ailleurs, il sera rappelé qu’est recevable une demande de constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire ou tendant au prononcé de la résiliation du bail fondée sur un commandement et des manquements différents et postérieurs à ceux soumis au premier juge (cf. Cass. 3e Civ., 25 septembre 2002, pourvoi n° 01-11.339).

Au cas présent, deux commandements ont été successivement délivrés à la société My of road 92 par le bailleur le 3 avril 2023 et le 24 août 2023.

Et, c’est en se prévalant du second de ces actes, comme le précise expressément l’assignation signifiée le 24 octobre 2023, que la société Moderne Acacias Foncière a saisi le premier juge.

Cependant, la société Moderne Acacias Foncière explique qu’elle a omis de produire cet acte devant le premier juge, en raison d’une erreur purement matérielle, alors que les causes du premier commandement avaient en revanche été réglées.

Il reste que le contrat de bail comporte une clause résolutoire, insérée à l’article 2.5, qui stipule clairement que le contrat est résilié immédiatement un mois après un commandement demeuré infructueux notamment pour défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie des loyers et des charges.

Et, il résulte du décompte produit par la société Moderne Acacias Foncière et non critiqué que les causes du commandement du 24 août 2023 de payer la somme principale de 1.160,70 euros sont demeurées non régularisées alors que la société My of road 92 n’a pas réglé sa dette dans le délai imparti, ni par la suite.

En conséquence, il convient de constater que la clause résolutoire de plein droit du bail est acquise depuis le 25 septembre 2023.

L’ordonnance critiquée doit en conséquence être infirmée de ce chef et des chefs subséquents.

Ainsi, la Cour constatera l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 25 septembre 2023. Et, il sera fait droit aux demandes subséquentes d’expulsion et de transport et séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le local dans les conditions prévues au dispositif, ainsi que de condamnation de la société My of road 92 à restituer à la société Moderne Acacias Foncière la clé d’accès, le badge et la clé du box, sans que le prononcé d’une astreinte apparaisse justifié.

Sur l’indemnité d’occupation

En conséquence de l’acquisition d’une clause résolutoire, il apparaît que la société My of road 92 est occupante sans droit ni titre du box de parking depuis le 25 septembre 2023.

Aussi, la décision entreprise qui, faute d’avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, a dit n’y avoir lieu à condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle sera infirmée, alors qu’il est justifié de condamner à titre provisionnel la société My of road 92 à payer à la société Moderne Acacias Foncière une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer contractuel, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs et badges d’accès.

Sur la demande de provision au titre des arriérés de loyers et charges

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Au cas présent, il sera constaté que la condamnation prononcée par le premier juge au titre de la provision sur la dette de loyers et charges, à hauteur de la somme de 1.801,06 euros, arrêtée au mois d’octobre 2023 inclus, n’a pas fait l’objet d’un appel.

Mais, la société Moderne Acacias Foncière faisant valoir que la dette de la société My of road 92 a continué d’augmenter depuis le mois d’octobre 2024 et s’élève au 14 février 2024 à la somme de 2.926,40 euros, sollicite l’allocation d’une provision portée à ce même montant.

Or, cette demande couvre à la fois le montant déjà accordé par le premier juge à hauteur de la somme de 1.801,06 euros et celui correspondant à l’indemnité d’occupation.

S’agissant de la part déjà accordée par le premier juge et pour laquelle la société Moderne Acacias Foncière dispose donc d’un titre, la demande formée à hauteur d’appel apparaît sans objet.

Pour le surplus, la demande devient aussi sans objet dès lors que la locataire est par ailleurs condamnée pour la période correspondante au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Partie perdante, la société My of road 92 sera condamnée aux dépens de l’appel, étant rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ou d’y ajouter.

La société My of road 92 sera en outre condamnée à payer à la société Moderne Acacias Foncière la somme de mille (1.000) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties et sur les demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation et dit n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au 25 septembre 2023,

Ordonne l’expulsion de la société My of road 92 du box n° 54 de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que de tous occupants dans les lieux de son fait, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique s’il y a lieu,

Ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qui sera désigné par la cour ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

Condamne la société My of road 92 à restituer à la société Moderne Acacias Foncière la clé d’accès, le badge et la clé du box,

Condamne la société My of road 92 à payer à la société Moderne Acacias Foncière une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs et badges d’accès,

Dit sans objet la demande d’indemnité provisionnelle au titre des arriérés de loyers et charges,

Condamne la société My of road 92 aux dépens,

Condamne la société My of road 92 à payer à la société Moderne Acacias Foncière une somme de mille (1.000) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT