[L] [K]

C/

[G] [H]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 02 JUIN 2026

N° RG 25/01521 – N° Portalis DBVF-V-B7J-GX5L

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 21 novembre 2025,

rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 25/00367

APPELANT :

Monsieur [L] [K]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Mohamed EL MAHI, membre de la SCP CHAUMONT- CHATTELEYN-ALLAM-EL MAHI, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 1

INTIMÉ :

Monsieur [G] [H]

né le 12 Juillet 1995 à [Localité 2] (21)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Patrick AUDARD, membre de la SCP AUDARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 8

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 avril 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 13 juillet 2017, M. [L] [H] a donné à bail à usage d’habitation à M. [L] [K], à compter du 1er septembre 2017, un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros, outre une provision mensuelle sur les charges locatives de 300 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été signifié par acte du 14 avril 2025 à M. [K], pour recouvrement d’un arriéré locatif de 11 990,01 euros (hors frais), arrêté au 9 avril 2025.

Par acte du 16 juillet 2025, M. [H] a fait assigner en référé M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges, ordonner l’expulsion de M. [K] et condamner ce dernier au paiement d’une provision de 12 181,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 avril 2025, d’une indemnité d’occupation, et de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par une ordonnance réputée contradictoire du 21 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], en date du 15 juin 2025,

— dit que M. [L] [K] devra libérer les lieux,

— ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [L] [K] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis à [Adresse 4] à [Localité 3], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 41 l-l et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— autorisé le transport dans le garde-meuble au choix de M. [L] [H], des effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais et risques de M. [L] [K],

— fixé une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 15 juin 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail, soit la somme de 1 000 euros,

— condamné M. [L] [K] à payer à titre provisionnel à M. [L] [H] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné M. [L] [K] à payer à titre provisionnel à M. [L] [H], la somme de 11 990,01 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 09 avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025,

— condamné M. [L] [K] à payer à M. [L] [H] la somme de 350 euros sans intérêt en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [L] [K] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 14 avril 2025,

— dit qu’une copie du jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

M. [K] a relevé appel de cette décision le 9 décembre 2025.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 22 avril 2026, M. [K] demande à la cour, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834 et suivants du code de procédure civile, de :

— le déclarer recevable et fondé en son appel, moyens et prétentions et l’accueillir par conséquent en l’ensemble de ses demandes,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— déclarer nul le commandement de payer du 14 avril 2025,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse,

— débouter M. [L] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— déclarer n’y avoir lieu au prononcé de la résiliation du bail conclu le 13 juillet 2017 entre M. [L] [H] et lui-même et concernant le local d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] dès lors qu’aucun manquement fautif n’est caractérisé par le bailleur à son encontre,

— juger n’y avoir lieu à autoriser son expulsion du logement donné à bail ni à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux,

A titre subsidiaire,

— dire qu’il pourra s’acquitter de la dette locative en 36 mensualités, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

— suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

En toute hypothèse,

— condamner au nom de l’équité et en considération de la situation économique des parties, M. [L] [H] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner au surplus M. [L] [H] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 avril 2026, M. [H] demande à la cour de :

— statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel de M. [K],

— en revanche, le déclarer mal fondé,

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de l’arriéré de loyer et charges à la date du 15 juin 2025 à la somme de 12 399,01 euros,

— condamner M. [K] au paiement d’une somme de 1 440 euros au titre des frais irrépétibles supplémentairement exposés en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les frais de commandement et d’exécution.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

MOTIFS

Sur la nullité du commandement de payer

M. [K] fait valoir que, contrairement aux stipulations du bail, celui-ci n’était pas meublé, de sorte que le contrat doit être qualifié de location nue soumise à la loi n°89-469 du 6 juillet 1989.

L’article 25-4 de la loi n° 89-469 du 6 juillet 1989 définit le logement meublé comme : « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret. »

En l’absence d’inventaire, ainsi qu’exigé par l’article 25-5 de ladite loi, M. [H], qui ne formule aucune observation sur ce point, n’établit en effet pas que le local, lorsqu’il a été donné en location à M. [K], était pourvu du mobilier nécessaire à la vie quotidienne du locataire tel qu’un lit, une table, un siège, un appareil de cuisson…

Dès lors qu’il n’est pas justifié que le local aurait été réellement meublé, la location est ainsi nécessairement soumise à l’intégralité des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient toutefois de rappeler qu’en tout état de cause, conformément à l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, de multiples dispositions de ladite loi, et notamment celles de l’article 24 afférent à la résiliation du bail, s’appliquent aux logements meublés dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire.

A cet égard, M. [K] soulève la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré le 14 avril 2025 au motif que M. [H] ne justifie pas que cet acte satisfaisait à l’ensemble des exigences de l’article 24 susmentionné, et en particulier, qu’il a bien été notifié au Préfet dans les formes et délais prescrits, et que l’organisme payeur des allocations logement en a été informé.

Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que :

— le commandement de payer doit être signalé, par voie électronique, par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dès lors que le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de 2 mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives,

— l’assignation délivrée par le bailleur doit être notifiée au préalable à la diligence du commissaire de justice au préfet afin qu’il puisse alerter les services sociaux compétents pour mettre au point les aides susceptibles d’être apportées au preneur.

Il sera tout d’abord rappelé que le non respect de ces formalités est sanctionné non par la nullité du commandement de payer, que le juge des référés n’a en tout état de cause pas le pouvoir de prononcer, mais par l’irrecevabilité de l’action en résiliation introduite par le bailleur.

Au surplus, M. [H] justifie bien du respect des formalités imposées par la loi, ainsi qu’il résulte de la production de ses pièces n°4 et 5.

La demande de M. [K] tendant à voir déclarer nul le commandement de payer du 14 avril 2025 ne pourra en conséquence qu’être rejetée.

Sur les demandes de constat de résiliation du bail et de provision

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code prévoit quant à lui que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, et d’allouer au bailleur une provision au titre des arriérés de loyers et de charges non sérieusement contestables.

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2023-668, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux a été signifié au locataire le 14 avril 2025, pour recouvrement d’un arriéré locatif, hors frais, de 11 990,01 euros, arrêté au 9 avril 2025.

Il résulte du décompte visé dans cet acte que le bailleur a appelé, au cours de la période comprise entre janvier 2021 et avril 2025, une somme totale de 36 400 euros au titre des loyers et 13 268,01 euros au titre des charges, et a obtenu le paiement par le locataire d’un montant total de 37 669 euros.

Or, M. [K] fait valoir que M. [H] ne peut prétendre au paiement d’une quelconque somme au titre des charges, faute d’avoir procédé à la régularisation annuelle de celles-ci, ni communiqué de justificatifs.

Il invoque les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel :

— les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle,

— un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement,

— durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

M. [H] produit en réplique les décomptes de charges établis par le syndic de la copropriété au titre des années 2020, 2021 et 2022, faisant état de charges récupérables à concurrence de respectivement 3 139,08 euros, 3 032,49 euros et 2898,54, et justifie de leur envoi au locataire par lettre recommandée du 3 avril 2024.

Il n’est en revanche versé aux débats aucun décompte relatif aux autres périodes d’exécution du bail, ni en tout état de cause, pour l’ensemble des années concernées, les pièces justificatives des charges, et ce alors que, ainsi que le relève M. [K], la communication d’un décompte de charges établi par le syndic, même détaillé, ne dispense pas le bailleur de mettre à disposition du locataire les pièces justificatives (Cass. 3e civ., 30 juin 2004, n° 03-11.098).

Dans ces conditions, alors que des sommes couvrant le montant des loyers ont bien été réglées par le locataire, il existe une difficulté portant sur l’appréciation du quantum, voire de l’exigibilité, au jour de la délivrance du commandement de payer, d’un arriéré locatif résultant d’un impayé de charges.

En conséquence, la demande aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes tendant au constat de la résiliation du bail, ainsi que sur les demandes subséquentes tendant à l’expulsion du locataire et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Cette situation caractérise également l’existence d’une contestation sérieuse s’opposant à l’octroi d’une provision par le juge des référés au titre du montant des loyers et charges impayés.

La décision entreprise devra être infirmée de ces chefs.

Sur les frais de procès

M. [H], partie succombante, sera tenu aux dépens de première instance et d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer à M. [K] une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par une décision contradictoire,

— Rejette la demande de M. [K] tendant à voir déclarer nul le commandement de payer du 14 avril 2025,

— Infirme l’ordonnance du 21 novembre 2025 en toutes ses dispositions critiquées,

Statuant à nouveau,

— Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par M. [H],

— Condamne M. [H] aux dépens de première instance et d’appel,

— Condamne M. [H] à payer à M. [K] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président