XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 04/07/2013

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XXX

N° MINUTE : 13/684

N° RG : 12/07320

Jugement (N° 11/00004)

rendu le 15 Octobre 2012

par le Tribunal paritaire des baux ruraux d’ARRAS

REF : FG/FB

APPELANT

Monsieur F G

né le XXX à XXX

demeurant

XXX

XXX

assisté de Maître Jean-Philippe VERAGUE, avocat au barreau d’ARRAS

INTIMÉS

Madame D C

née le XXX à XXX

demeurant

XXX

XXX

assistée de Maître Philippe MEILLIER, avocat au barreau d’ARRAS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178002/13/03947 du 14/05/2013 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de DOUAI)

Monsieur B AD X

né le XXX à XXX

demeurant

XXX

XXX

assisté de Maître Philippe MEILLIER, avocat au barreau d’ARRAS

Madame Z AG S épouse X

née le XXX à XXX

demeurant

XXX

XXX

assistée de Maître Philippe MEILLIER, avocat au barreau d’ARRAS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Martine DAGNEAUX, Président de chambre

Françoise GIROT, Président de chambre

Cécile ANDRE, Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Fabienne DUFOSSE

DÉBATS à l’audience publique du 23 Mai 2013

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2013 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Martine DAGNEAUX, Président, et Fabienne DUFOSSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte authentique reçu par Maître Christian POTIER, notaire à FONCQUEVILLERS le 30 décembre 1991 D C a donné à bail à ferme à F G à compter du 1^er octobre 1991 les parcelles suivantes situées commune d’HEBUTERNE cadastrées :

' section XXX, 603 et 604 pour 50 ares et 10 centiares,

' section D 590 pour 38 ares et 50 centiares,

' section XXX centiares,

' section ZN 13 et 14 pour 80 ares 60 centiares,

soit au total 1 hectare, 92 ares et 10 centiares.

Par acte authentique du 27 avril 2010 D C a fait donation en pleine propriété des parcelles cadastrées XXX, XXX, XXX et XXX à B X et son épouse Z S et ceux-ci ont, par acte de la SCP d’huissiers CUVILLON DEVERNAY, D’HALLUI TROCME, en date du 7 décembre 2010, fait délivrer à F G un congé portant sur les parcelles XXX pour 25 ares et 70 centiares, XXX pour 10ares et 35 centiares, et XXX pour 11ares exposant que ces parcelles jouxtaient celles dont ils sont propriétaires insuffisantes pour satisfaire les besoins de leurs chevaux.

C’est dans ces conditions que F G a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Arras de deux requêtes, la première afin d’annulation de la donation et la seconde afin d’annulation du congé, les deux procédures ayant été jointes.

Par un jugement en date du 15 octobre 2012 le tribunal paritaire des baux ruraux d’Arras a :

' débouté F G de sa demande d’annulation de la donation intervenue le 27avril 2010,

' validé le congé délivré le 17 décembre 2010 à la demande de B X et Z S épouse X sur les parcelles cadastrées XXX et XXX pour partie sur la commune de Hebuterne,

' dit qu’à défaut de délaissement volontaire de F G des parcelles ci-dessus visées tant par sa personne que par tout occupant de son chef, il sera procédé à son expulsion, si nécessaire avec le recours de la force publique,

' dit qu’en tout état de cause F G est redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des fermages augmenté des taxes et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

' condamné F G à payer à B X et Z S épouse X la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts en raison des dommages causés à la haie,

' condamné F G à payer à B X et Z S épouse X la somme de 1800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' débouté F G de sa demande au titre des frais irrépétibles,

' condamné F G aux dépens y compris les frais d’aide juridictionnelle.

F G a formé appel de ce jugement par une déclaration reçue par voie électronique le 4 décembre 2012.

Dans ses dernières écritures déposées le 23 mai 2013 , soutenues oralement à l’audience par son conseil, F G demande à la cour de :

Vu les articles L 412-1 et L 412-12 du code rural, de :

' infirmer le jugement,

' dire et juger nul et de nul effet l’acte translatif de propriété reçu le 27 avril 2010 par Maître CUVILIIER-GOUILLART, notaire à Pas-en-Artois, portant sur les parcelles cadastrées XXX, XXX, XXX et XXX,

' condamner solidairement D C et les époux X à lui payer la somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts,

Vu les dispositions des articles L 411-47 et L 411-57 du code rural :

' annuler le congé délivré par le ministère de la SCP CUVILLON le 17 décembre 2010,

Vu les dispositions de l’article L 411-31 du code rural :

' constater l’absence de compromission du fonds,

' débouter Madame C de sa demande de résiliation de bail,

' condamner in solidum les époux X et D C à lui payer la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

F G fait valoir que la donation doit être annulée ayant été consentie en fraude des droits du preneur.

Il fait valoir que l’intention libérale ne se présume pas et qu’elle n’est pas démontrée en l’espèce, soulignant que D C est célibataire sans enfant et dispose de revenus très modestes en sorte que l’on comprend qu’elle ait souhaité aliéner une partie des biens dont elle est propriétaire moyennant paiement en sous main et en liquide d’une somme d’argent coquette et sans permettre à son locataire d’exercer son droit de préemption, que la situation de la donatrice et l’absence de tout lien de parenté avec les bénéficiaires excluent l’intention libérale.

Sur le congé délivré par les époux X sur le fondement de l’article L 411-57 du code rural F G fait valoir que dès lors que la donation est nulle le congé l’est également par voie de conséquence.

Subsidiairement sur ce point il soutient que le congé relève de la malice, rappelant que la reprise des terrains attenant ou jouxtant l’habitation des bailleurs doit avoir un caractère nécessaire qui n’est pas établi en l’espèce au seul motif qu’ils souhaitent y mettre deux chevaux en pâture.

Il conteste également que les parcelles reprises jouxtent la maison d’habitation des époux X.

Sur la demande en résiliation du bail formée par les époux X et à titre subsidiaire par D C au motif qu’il aurait fait tronçonner les haies des parcelles ayant fait l’objet de la donation et dégradé les clôtures, il conteste les faits allégués faisant valoir qu’il s’est livré à une simple opération d’entretien des haies et que les clôtures sont réparées régulièrement.

Par conclusions reçues au greffe le 8 mars 2013 B et Z X et D C demandent à la cour de :

' dire et juger F G recevable mais mal fondé en son appel,

en conséquence :

' débouter F G de sa demande d’annulation de la donation consentie par D C à B et Z X portant sur les parcelles XXX et XXX,

' confirmer le jugement en ce qu’il a validé le congé délivré à F G sur partie des parcelles susvisées,

' confirmer le jugement en ce qu’il a dit qu’il pourrait être recouru à la force publique à défaut d’exécution volontaire,

' ordonner l’expulsion de F G sous astreinte de 500€ par jour de retard à défaut de libération dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir et ce pendant un an,

' dire que F G pourra y être contraint par toutes voies de droit y compris la force publique,

' confirmer le jugement en ce qu’il a dit que F G demeurait redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du fermage augmenté des taxes conformément au bail jusqu’à parfaite libération,

' confirmer le jugement en ce qu’il a condamné F G à payer aux époux X la somme de 1800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' infirmer le jugement sur le montant des dommages et intérêts et, statuant à nouveau, ' condamner F G à leur payer la somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts en réparation des dommages occasionnés,

A titre subsidiaire si par impossible la cour estimait la requête en annulation recevable :

' confirmer le jugement en ce qu’il a débouté F G de sa demande d’annulation de la donation,

' en conséquence confirmer le jugement en ce qu’il a validé le congé et ordonner, dans les mêmes conditions que précisées ci-dessus l’expulsion de F G,

' condamner F G à payer aux époux X la somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts,

A titre infiniment subsidiaire pour le cas où par impossible la requête en annulation serait écartée et le jugement confirmé de ce chef alors que la requête en annulation du congé serait déclarée fondée et le jugement entrepris infirmé :

' prononcer la résiliation du bail sur les parcelles dont les époux X sont devenus propriétaires en application des dispositions de l’article L 411-31 du code rural,

en conséquence,

' ordonner l’expulsion de F G dans les termes ci-dessus énoncés,

' condamner F G à des dommages et intérêts dans les mêmes termes que ce-dessus énoncés,

' dire que F G pourra y être contraint par toutes voies de droit y compris la force publique,

' dire que F G sera redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du fermage augmenté des taxes conformément au bail jusqu’à parfaite libération,

' condamner F G à payer à D C la somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts,

En toute hypothèse :

' condamner F G à payer à D C la somme de 2000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Sur la demande en annulation de la donation les intimés rappellent que la fraude ne se présume pas.

D C fait valoir que célibataire et sans enfant elle n’a pas d’activité professionnelle et a pour seuls amis les époux X qui la véhiculent pour l’ensemble de ses démarches administratives et pour effectuer des courses en ville, que les parcelles objet du congé ne génèrent aucun revenu, que le montant du fermage ne couvre pas celui des impôts fonciers, qu’elle se bat depuis des années pour obtenir que F G respecte ses obligations de preneur, mais que celui-ci adopte une attitude ayant pour objectif de la contraindre à lui céder les parcelles, que c’est pour ces raisons, compte tenu de la situation des terres à proximité de la propriété des époux X, de l’amitié qu’elle leur porte, de l’absence d’époux et d’enfants, de l’absence de toute rentabilité des parcelles et des besoins des époux X, qu’elle a pris la décision aujourd’hui critiquée qui répond à une intention libérale.

Elle ajoute que si elle avait voulu agir en fraude des droits du preneur elle aurait donné la totalité des parcelles, que le fait qu’elle ait un frère et des neveux ne lui interdit pas de disposer de son patrimoine comme elle le souhaite et qu’enfin les allégations de manipulation par les époux X ne reposent sur aucun élément de preuve pertinent, l’attestation de H I devant être écartée au regard du conflit de voisinage qui l’oppose à celui-ci.

Sur la demande d’annulation du congé les époux X font valoir que les conditions

de l’article L 411-57 du code rural sont en l’espèce remplies, que leur maison d’habitation se trouve sur la parcelles D 576 dont ils sont propriétaires, que l’ensemble des parcelles dont ils sont propriétaires est insuffisant pour recevoir deux poneys à l’herbage, que la reprise partielle est justifiée au regard du fait que la possibilité offerte au propriétaire bailleur de reprendre une surface en cours de bail pour insuffisance de dépendance de l’immeuble d’habitation est limitée à 50 ares dans le Pas de Calais.

Ils ajoutent que si les terres objet du congé ne sont pas attenantes à la parcelle D 574 elles la jouxtent, les deux adjectifs figurant dans le texte du code rural n’ayant pas la même signification.

Enfin les époux X et D C font valoir que la demande de résiliation de bail est justifiée par le comportement du preneur qui, quelques jours avant la tentative de conciliation, a tronçonné l’intégralité des arbres constituant la haie entourant les parcelles louées et les arbres implantés sur les parcelles ce qui est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds et contraire aux termes du bail qui prévoit que le bois des arbres remontants est la propriété du bailleur.

Ils ajoutent que la plainte pour vol de bois déposée par F G le lendemain de l’audience de conciliation ne peut suffire à démontrer leur propre faute.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’annulation de la donation consentie par D C aux époux X:

La recevabilité de la demande d’annulation de la donation n’est plus discutée devant la cour, la publication de la requête introductive d’instance ayant été justifiée.

La fraude ne se présume pas et ne peut s’induire des conséquences dommageables pour le preneur des conventions licites conclues entre deux contractants.

En l’espèce le bail consenti le 30 décembre 1991 par D C à F G portait sur sept parcelles pour une contenance totale de 1 hectare 92 ares et 10 centiares alors que la donation consentie par D C aux époux Y concerne quatre de ces parcelles pour une superficie de 73 ares.

F U, qui soutient qu’en réalité la donation consentie dissimule une vente et avait pour but de faire échec à son droit de préemption, n’apporte aucun élément de preuve de cette affirmation, l’absence de revenus de D C ou le fait qu’elle n’ait pas de liens de parenté avec les donataires alors qu’elle est célibataire et sans enfant ne constituant pas des indices suffisants à cet égard.

Par ailleurs le fait relevé par l’appelant qu’elle serait influençable et manipulée par les époux X selon les témoignages particulièrement succincts de H AB et V W ne permet pas de retenir qu’elle n’aurait pas eu la capacité de contracter.

C’est par conséquent au résultat d’une exacte analyse des données de fait et de droit du litige que le tribunal paritaire des baux ruraux a débouté F G de sa demande d’annulation de la donation.

Sur la demande d’annulation du congé délivré par les époux X à F G:

Le congé délivré par Z et B X par acte du 17 décembre 2010 est fondé sur les dispositions de l’article L 411-57 alinéa 7 du code rural ainsi rédigées:

« Le bailleur peut exercer son droit de reprise dans les mêmes conditions pour les terrains attenant ou jouxtant des maisons d’habitation existantes dépourvues de dépendances foncières suffisantes ».

Il résulte de l’examen des pièces du dossier que les époux X sont propriétaires et occupent les parcelles cadastrées commune de HEBUTERNE section XXX, pour une contenance totale de 48 ares et 75 centiares, que les parcelles objet du congé ne sont pas attenantes à la parcelle D 576 sur laquelle est construite leur maison d’habitation mais sont situées à proximité de la parcelle 574 qui est attenante à la parcelle 576, dont elles sont séparées par une ruelle.

Contrairement à ce que soutient F G il convient, pour apprécier la condition tenant à la proximité, de prendre en considération l’ensemble constitué par les parcelles appartenant au bailleur sur lequel est implantée la maison d’habitation.

La reprise est subordonnée à l’insuffisance des dépendance foncières de la construction occupée par le bailleur ou un membre de sa famille.

En l’espèce pour caractériser l’insuffisance des dépendances foncières de leur habitation les époux X invoquent l’impossibilité pour eux de faire paître deux poneys, ce qui ne rentre manifestement pas dans les prévisions du texte susvisé dont l’objectif est de permettre au bailleur d’avoir autour ou à proximité de la maison un minimum de terrain et non d’agrandir sa propriété en reprenant des pâtures destinées à ses animaux, étant observé que les époux X disposent de terrains d’une superficie de 40ares 65 centiares autour de leur maison d’habitation.

Il s’ensuit que le congé délivré par les époux X à F G doit être annulé, le jugement étant infirmé de ce chef.

Sur la demande en résiliation de bail formée par les époux X et la demande en paiement de dommages et intérêts:

L’article L411-31 du code rural permet au bailleur de solliciter la résiliation du bail à raison des agissements du preneur de nature à compromettre l’exploitation du fonds.

Le bail intervenu le 31 décembre 1991 entre D C et F G contient au paragraphe « culture-entretien »les clauses suivantes:

«  ils (les preneurs) auront le plus grand soin des arbres, les tailleront et émonderont et devront les préserver de l’atteinte des bestiaux.

Ils entretiendront et regarniront les haies vives qui pourront exister. Ils ne pourront abattre ou arracher aucun arbre quand bien même ils ne seraient plus en rapport. Ils procèderont à la tonte et aux élagages ainsi qu’aux ébranchages des arbres en se conformant aux meilleurs usages locaux. Il souffriront que le bailleur fasse exploiter ou vendre tout ou partie des arbres montants croissant sur les biens loués. .. »

Il est établi par les pièces produites par les époux X, attestations et constat de la SCP d’huissiers Éric WATERLOT, J K et L M établi le 12 mars 2011 qu’entre le 12 mars et le 22 mars 2011 F G a procédé à la taille des arbres, notamment ceux constituant les haies des parcelles XXX, XXX,

XXX

Ces pièces ne démontrent pas que des arbres aient été arrachés ou abattus en contravention avec les clauses du bail qui n’interdisent pas davantage au preneur de conserver le bois généré par les opérations d’élagage et de taille.

Par ailleurs F G produit quant à lui un constat établi par Maître A, huissier de justice à Bapaume, qui s’est déplacé le 7 mars 2012 sur les parcelles données à bail et a constaté que les les arbres situés autour des parcelles avaient été élagués et avaient normalement repoussé et que les clôtures étaient entretenues et qui a relevé la présence d’une souche sur la parcelle XXX correspondant,selon les dires du preneur, à un arbre qui menaçait de tomber sur le chemin attenant qu’il avait dû couper.

En l’état de ces éléments il n’est pas démontré à l’encontre de F G d’agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fond et justifiant la demande en résiliation de bail qui sera rejetée.

La demande en paiement de dommages et intérêts en réparation des dommages causés à la propriété n’est pas davantage justifiée en l’absence de faute du preneur.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de F G la totalité des frais non compris dans les dépens qu’il a exposés pour assurer sa défense en compensation desquels les époux X devront lui verser la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement étant infirmé en ce qu’il a alloué une indemnité sur ce fondement aux époux X.

Il n’existe aucune considération d’accueillir la demande de D C, bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, au titre des frais irrépétibles.

Les époux X supporteront les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR :

Confirme le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Arras le 15 octobre 2012 en ce qu’il a débouté F G de sa demande d’annulation de la donation consentie par D C à Z et B X par acte authentique du 27 avril 2010.

Infirme le jugement pour le surplus et statuant à nouveau :

Annule le congé délivré par acte d’huissier du 7 décembre 2010 par Z et B X à F G.

Déboute Z et B X de leurs demandes de résiliation de bail et de dommages et intérêts.

Déboute Z et B X et D C de leurs demandes sondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Z et B X à payer à F G la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Z et B X aux dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

F. DUFOSSE M. DAGNEAUX