XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 02/07/2015

***

N° de MINUTE : 15/

N° RG : 14/07147

Ordonnance (N° 14-00948)

rendue le 04 Novembre 2014

par le Tribunal de Grande Instance de LILLE statuant en référé

REF : SB/KH

APPELANTE

SAS Z B

ayant son siège XXX

XXX

Représentée par M^e Francis DEFFRENNES, avocat au barreau de LILLE, substitué par M^e SCHRYVE, collaborateur

INTIMÉE

SARL X 2

ayant son siège XXX

XXX

Représentée par M^e C-D E, avocat au barreau de LILLE, substitué par M^e D-Alexandre E

DÉBATS à l’audience publique du 12 Mai 2015 tenue par Stéphanie BARBOT magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Sylvie HURBAIN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale FONTAINE, Président de chambre

Pascale METTEAU, Conseiller

Stéphanie BARBOT, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2015 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale FONTAINE, Président et Marguerite-Marie HAINAUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 mai 2015

***

La SAS Z B (Z B) était propriétaire d’un ensemble immobilier sis 2 Rue du Priez et 5-7-9 Rue Sainte-Anne à LILLE et employait, depuis le XXX, un gardien d’immeuble, M. Y, lequel bénéficiait d’un logement de fonction au sein dudit ensemble.

Par acte authentique du 14 novembre 2012, Z B a cédé à la SARL X 2 (X) l’ensemble immobilier susvisé, en ce compris le logement occupé par le gardien.

X n’ayant pas souhaité reprendre ni poursuivre le contrat de travail du gardien, les parties sont convenues que son employeur, Z B, ferait son affaire personnelle du reclassement ou du licenciement de ce salarié.

Les parties ont donc conclu, le jour même de la cession, une convention d’occupation précaire portant sur le logement de fonction du gardien d’une durée maximale de 18 mois à compter du 14 novembre 2013, moyennant une redevance mensuelle de 900 euros, charges comprises, payable par Z B à X. Parallèlement, cette dernière a consenti au gardien une convention de mise à disposition gratuite des lieux, de même durée, afin de lui permettre de retrouver un logement.

A l’expiration de la durée de la convention d’occupation précaire conclue entre les sociétés, il est apparu que le gardien s’est maintenu dans les lieux.

C’est dans ces circonstances que, par acte du 22 juillet 2014, X a fait assigner Z B afin de voir constater son occupation sans droit ni titre et obtenir l’expulsion de tout occupant de son chef, sous astreinte.

Par ordonnance du 4 novembre 2014, le président du tribunal de Grande Instance de LILLE statuant en référé a :

— Constaté que la société Z B occupe sans droit ni titre l’appartement situé à LILLE, 7/9 Rue Sainte-Anne, deuxième étage ;

— Condamné la société Z B à restituer les lieux dans les trois mois de la signification de la présente décision sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai ;

— Dit qu’en outre, il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— Condamné la société Z B à payer à la société X, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance en cours augmenté des charges jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— Condamné la société MADELIENE B à payer à la société X la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Z B a relevé appel de cette décision le 28 novembre 2014.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Selon ses dernières conclusions signifiées le 27 avril 2015, Z B demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance entreprise,

Au principal :

Vu les articles 808 et suivants du code de procédure civile,

Constater l’existence de contestations sérieuses,

En conséquence,

Dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à mieux se pourvoir,

A titre infiniment subsidiaire,

Vu les dispositions de l’article 1134 alinéa 3 du code civil,

constater sa bonne foi dans l’exécution de la convention,

En conséquence,

Dire n’y avoir lieu à astreinte,

Plus subsidiairement encore :

Réduire à plus juste proportion le montant de l’astreinte prononcée,

Dire que celle-ci ne saurait commencer à courir avant l’expiration du délai de trêve hivernale,

En toute hypothèse :

constater l’incompétence de la cour pour liquider l’astreinte et, en conséquence,

débouter X de l’ensemble de ses demandes,

condamner X à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A titre principal, Z B prétend que la demande de X se heurte à une contestation sérieuse, aux motifs, d’une part, que celle-ci ne lui a délivré aucun congé, d’autre part, que la convention d’occupation précaire régit expressément les suites du maintien dans les lieux par l’occupant ; qu’en effet :

la convention d’occupation précaire prévoit la possibilité d’un maintien dans les lieux à l’issue de la période de 18 mois (article IX) ; en régissant les modalités de poursuite de la convention au-delà de ce délai, les parties ont clairement envisagé la possibilité d’un tel maintien ; cette précision était sans intérêt si, dans l’esprit du propriétaire, elle-même ne pouvait se maintenir dans les lieux à l’issue de la période initiale ; cette rédaction, pour le moins ambiguë, laissant croire à l’occupant qu’il a la possibilité de se maintenir dans les lieux, il appartenait à X de l’informer de sa volonté d’obtenir la libération des lieux ;

ainsi, il est classiquement jugé, en matière de baux dérogatoires, que le bailleur doit pouvoir justifier, sous une forme quelconque, qu’il a manifesté clairement son opposition à la prolongation du bail ; tel n’est pas le cas en l’espèce, X s’étant contentée de mandater un huissier auprès de l’occupant, qui est étranger au rapport de droit résultant de la convention en cause, sans accomplir de formalité envers elle-même, appelante, dans les 18 mois ;

les pièces produites par X sur ce point ne constituent pas un congé qui lui aurait été délivré, dès lors qu’elles concernent l’occupant, M. Y, qui est étranger à la convention d’occupation précaire liant les parties au présent litige ; manifestement, il existe sur ce point une contestation sérieuse devant être tranchée par le juge du fond, X ne justifiant pas, en l’état, d’une formalité adressée avant l’expiration du délai de 18 mois ;

à la date de délivrance de l’assignation (22 juillet 2014), la convention d’occupation précaire était déjà renouvelée, de sorte que X ne pouvait y mettre fin que selon les modalités prévues dans la clause résolutoire insérée au contrat – soit après délivrance d’une sommation demeurée infructueuse – ce qu’elle n’a pas effectué ; sa demande d’expulsion est dès lors entachée d’irrégularité et, partant, d’une contestation sérieuse.

A titre subsidiaire, Z B demande la réformation de la décision entreprise concernant les modalités de l’astreinte, dès lors notamment que :

1°/ cette mesure est incompatible avec sa bonne foi ; en effet, elle n’a pas ménagé ses efforts pour obtenir la libération des lieux par l’ancien gardien dans les délais, mais compte tenu de l’invalidité affectant celui-ci, elle a vainement multiplié les démarches amiables, avant l’expiration de la convention, afin d’obtenir son relogement rendu plus délicat par l’aggravation de son état de santé ;

2°/ cette mesure est manifestement disproportionnée au regard de la situation respective des parties, compte tenu de son montant et du délai d’exécution accordé par le premier juge (3 mois) ; elle-même est dans l’impossibilité juridique d’exécuter dans le délai de trois mois fixé par le premier juge, compte tenu de la trêve hivernale ; l’éventuelle astreinte ne pourrait donc courir avant le 1^er avril 2015, date à partir de laquelle l’ordonnance est susceptible d’être exécutée ; la situation est d’autant plus intolérable que X, qui ne démontre pas avoir de projet ou d’obligation quelconque nécessitant qu’elle recouvre immédiatement son bien, ne justifie d’aucun préjudice.

Enfin, Z B s’oppose à la demande de liquidation de l’astreinte présentée par X, exposant qu’il résulte de l’article L 131-3 du code des procédures civiles d’exécution que le juge de l’exécution dispose d’une compétence de principe pour ce faire ; que la cour ne peut liquider l’astreinte qu’à l’égard de celle qu’elle a ordonnée, à condition de demeurer saisie du litige ou de s’en réserver expressément le pouvoir.

***

Par ses conclusions signifiées le 16 avril 2015, X sollicite, au visa des articles R 211-4 du code de l’organisation judiciaire, 808 et 809 du code de procédure civile :

la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Sur la liquidation de l’astreinte :

qu’il soit dit que la cour se réservera la possibilité de liquider l’astreinte,

la condamnation de Z B à lui payer la somme de 17 400 euros à ce titre,

La condamnation de Z B à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Elle fait en particulier valoir que :

— une convention d’occupation précaire cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, l’occupant ne pouvant prétendre à aucun droit au renouvellement ; c’est seulement à la convenance des parties que la notification préalable d’un congé lors du non-renouvellement peut être prévue par la convention d’occupation précaire ; tel n’est manifestement pas le cas en l’espèce, puisque la durée maximale convenue est de 18 mois et qu’il est bien prévu que, passé ce délai, le logement devra être libre de toute occupation ;

— l’article 12 de la convention précise expressément qu’aucune tolérance de la part du propriétaire à l’égard de l’occupant ne pourra être considérée comme la création d’un droit ;

— elle a manifesté à de nombreuses reprises, notamment par courrier et téléphone, son intention de ne jamais renouveler la convention litigieuse auprès de la société ALLIANZ REAL ESTATE France, mandataire de Z B ; celle-ci était parfaitement informée de son opposition manifeste à la prolongation de la convention ;

— Z B ne rapporte pas la preuve des démarches qu’elle prétend avoir accomplies pour permettre la libération des lieux à bonne date ;

— son propre préjudice est incontestable, l’appartement occupé ayant une valeur locative importante.

Enfin, elle demande que la cour statue sur la liquidation de l’astreinte, dès lors que, si la cour n’est pas compétente pour ce faire lorsque les premiers juges se sont réservé le pouvoir de le faire, à l’inverse elle l’est lorsque, comme en l’espèce, le juge des référés ne s’est pas réservé ce pouvoir. Le 12 mai 2015, « au jour où la cour aura à statuer », le retard représente 87 jours, de sorte que la somme due à ce titre représente 17 400 euros (87 X 200 euros).

***

X a fait signifier de nouvelles conclusions et pièces (numérotées de 9 à 12) le 7 mai 2015.

SUR CE,

Sur la recevabilité des dernières conclusions et pièces signifiées par X :

Attendu qu’aux termes de l’article 783 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée et aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office ;

Attendu qu’en l’espèce, les parties avaient été avisées par le greffe dès le 3 décembre 2014, de ce que la clôture de la mise en état interviendrait le 5 mai 2015, pour que l’affaire soit plaidée le 12 mai suivant ; que la clôture a effectivement été prononcée pour la date annoncée du 5 mai 2015 ; qu’il s’ensuit que les conclusions et pièces signifiées par X le 7 mai 2015 sont de plein droit irrecevables ;

Sur la demande d’expulsion présentée par X :

Attendu que la seule convention qui lie les parties est la convention d’occupation précaire du 14 novembre 2012 ;

Attendu qu’en préambule, ce contrat expose les circonstances de fait ayant présidé à sa conclusion, et en particulier les éléments suivants :

le gardien de l’immeuble, M. Y, bénéficie d’un logement de fonction dans l’immeuble cédé à X ;

M. Y se trouve en invalidité et, son contrat de travail étant toujours valable, il conserve le bénéfice de ce logement de fonction ;

X ne souhaitant ni reprendre, ni poursuivre le contrat de travail de M. Y, Z B « fera son affaire personnelle du reclassement ou du licenciement de ce salarié » ;

une fois résilié le contrat de travail du gardien, ce dernier perdra le droit d’occuper le logement de fonction attaché ;

« s’agissant de la libération dudit logement, et dans le but de laisser le temps nécessaire à M. Y pour trouver un nouveau logement, une convention d’occupation précaire, d’une durée maximale de 18 mois à compter de l’acquisition qui en est faite par le propriétaire [X] ce jour et portant sur ledit logement, a été convenue entre les parties » ;

de son côté Z B consent à M. Y une convention de mise à disposition, à charge de verser au nouveau propriétaire, X, une redevance ;

Qu’ensuite, le contrat précise que X met à disposition de l’occupant qu’est Z B « à titre provisoire et précaire » les locaux dont elle vient de faire l’acquisition ; que la clause relative à la durée de cette occupation stipule :

La présente convention prend effet à compter de ce jour pour une durée de 18 mois et se terminera le [aucune date n’est précisée].

Passé ce délai de 18 mois, le logement devra être libre de toute occupation.

Il sera mis un terme à la présente convention :

à l’expiration du délai ci-dessus,

ou à la demande expresse de l’occupant [Z B] justifiant que M. Y quitte les lieux. Dans ce cas, l’occupant devra respecter un préavis d’un mois à compter de la demande.

Dans le cas où M. Y quitterait les lieux, l’occupant [Z B] ne sera pas autorisé à lui substituer un tiers ;

Attendu qu’il résulte indiscutablement de la rédaction de cet acte que la volonté des parties consistait à ce que l’occupation prenne fin automatiquement au plus tard 18 mois à compter de la conclusion du contrat, sans aucune formalité à accomplir de la part du propriétaire des lieux, X ;

Que c’est à tort que Z B excipe de la clause IX du bail relative à l’indexation pour venir soutenir qu’il existerait une contestation sérieuse sur la volonté des parties sur ce point, alors, d’une part, que les dispositions ci-dessus rappelées ne souffrent d’aucune ambiguïté quant à la volonté exprimée par les parties, d’autre part, que la clause IX se borne à prévoir l’indexation de la redevance en cas de maintien dans les lieux à l’issue du délai de 18 mois ' hypothèse qui s’est d’ailleurs réalisée, comme le montre la survenance du présent litige ;

Attendu, par ailleurs, que Z B ne discute nullement la qualification juridique du contrat en cause, soit celle de convention d’occupation précaire ; que la convention d’occupation précaire, dont la fragilité résulte de circonstances exceptionnelles non discutées au présent cas, ne constitue pas un bail, tandis que les baux dits « dérogatoires » au statut des baux commerciaux sont des conventions locatives englobant le bail ou les baux successifs dont la durée totale n’excède pas une certaine durée (deux ans avant la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, trois ans depuis lors ) ;

Qu’en conséquence, la jurisprudence invoquée par Z B, qui s’applique exclusivement aux baux dérogatoires, n’est aucunement transposable au cas d’une convention d’occupation précaire, telle qu’en l’espèce ; qu’il s’ensuit que l’appelante prétend vainement que X 2 aurait dû manifester clairement son opposition à la prolongation « du bail » à l’expiration du délai ;

Attendu qu’en outre, la cour relève qu’il n’est pas soutenu qu’à l’expiration du délai de 18 mois, X aurait tacitement consenti au renouvellement de la convention d’occupation précaire en accomplissant des actes positifs et non équivoques traduisant une telle volonté ;

Attendu qu’il s’ensuit que c’est par un raisonnement juridiquement inexact que Z B prétend que la convention se serait renouvelée, de sorte que devrait s’appliquer sa clause X fixant les formalités à accomplir pour obtenir la résolution de plein droit du contrat en cas de non-paiement de la redevance ; qu’au surplus, l’application de cette clause est d’autant moins justifiée que X n’a jamais allégué un défaut de paiement de la redevance ;

Attendu qu’il résulte de tout ce qui précède qu’il est incontestable qu’à l’expiration du délai contractuel de 18 mois, Z B devait avoir libéré et fait libérer les lieux de tout occupant de son chef – ce qu’elle reconnaît n’être pas parvenue à faire ;

Qu’en conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’occupation sans droit ni titre de Z B, condamné celle-ci à restituer les lieux et dit qu’il pourrait être procédé à son expulsion ;

Attendu enfin que, la disposition relative à la provision accordée à titre d’indemnité d’occupation n’étant pas contestée, elle sera confirmée ;

Sur le prononcé d’une astreinte :

Attendu que le premier juge a assorti d’une astreinte la disposition condamnant Z B à restituer les lieux ;

Attendu que l’astreinte a pour finalité d’exercer une pression suffisante sur le débiteur condamné pour l’inciter efficacement à exécuter la décision qui le condamne, et ce indépendamment du préjudice subi par le créancier ; que le juge dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour apprécier à la fois l’opportunité d’une astreinte et son montant ;

Attendu qu’en l’espèce, force est de constater qu’alors, d’une part, que Z B a signé la convention d’occupation litigieuse en toute connaissance de cause du handicap frappant de son salarié occupant les lieux, d’autre part, qu’elle s’était engagée à obtenir la libération des lieux par l’intéressé dans un délai de 18 mois qu’elle a contractuellement accepté, elle ne justifie pas avoir entrepris la moindre démarche pendant ce délai qui a expiré depuis le mois de mai 2014 ; qu’ainsi, l’ensemble des justificatifs qu’elle produit quant aux démarches accomplies dans le but de retrouver un logement à son salarié, est postérieur à cette date ; que la période à laquelle la convention a expiré ne correspond nullement à la trêve hivernale qui suspend l’exécution des mesures d’expulsion ;

Que dans ces conditions, la cour estime que le principe même d’une astreinte est justifié, de même que le délai de trois mois accordé par le premier juge pour exécuter sa décision ;

Qu’en revanche, au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour considère que le montant de l’astreinte, fixé à 200 euros par jour en première instance, est excessif et doit être ramené à 100 euros ; que par ailleurs, il convient de limiter l’astreinte dans le temps, ainsi qu’il sera précisé au dispositif du présent arrêt ; que l’ordonnance entreprise sera donc uniquement réformée sur ces points ;

Sur la compétence de la cour pour liquider l’astreinte :

Attendu qu’aux termes de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir ; que l’article R. 131-2 dudit code dispose que : « Pour l’application de l’article L. 131-3, l’incompétence est relevée d’office par le juge saisi d’une demande en liquidation d’astreinte. Si ce n’est lorsqu’elle émane d’une cour d’appel, la décision du juge peut faire l’objet d’un contredit formé dans les conditions prévues par le code de procédure civile » ;

Attendu qu’en l’occurrence, l’astreinte a été ordonnée non par la cour, mais par le premier juge ; que s’il peut être considéré qu’en vertu de l’effet dévolutif de l’appel, la cour a le pouvoir de liquider l’astreinte ordonnée par le premier juge, toutefois cela n’est envisageable qu’à la condition que celui-ci se soit expressément réservé le pouvoir de liquider cette astreinte ' sous peine de contrevenir aux dispositions d’ordre public du texte précité ;

Or, attendu qu’en l’espèce le premier juge ne s’est nullement réservé le pouvoir de liquider l’astreinte par lui ordonnée, d’où il suit que la cour est incompétente pour statuer sur la demande de liquidation d’astreinte présentée par X ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Attendu que, succombant pour l’essentiel en son recours, Z B sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une indemnité procédurale complémentaire par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

— DECLARE irrecevables les conclusions et pièces numérotées 9 à 12 signifiées par la SARL X 2 le 7 mai 2015 ;

— CONFIRME l’ordonnance entreprise, sauf quant au quantum et à la durée de l’astreinte assortissant l’obligation de restitution des lieux pesant sur la SAS Z B ;

Et statuant de nouveau de ce chef :

— DIT que le montant de l’astreinte sera de 100 euros par jour de retard, pendant une durée de 3 mois, délai à l’issue duquel une nouvelle astreinte pourra être ordonnée le cas échéant ;

Y ajoutant,

— DIT que la cour n’est pas compétente pour statuer sur la demande de liquidation de l’astreinte formée par la SARL X 2 ;

— CONDAMNE la SAS Z B à payer à la SARL X 2 une somme complémentaire de 2 000 euros au titre de la procédure d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SAS Z B aux dépens d’appel, et AUTORISE Maître C-D E à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. M. HAINAUT P. FONTAINE