XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 03/07/2014

***

N° MINUTE : 14/549

N° RG : 13/04175

Jugement (N° 12/00283)

rendu le 17 Janvier 2013

par le Tribunal de Grande Instance de VALENCIENNES

REF : TS/CL

APPELANT

Monsieur H F G

né le XXX à XXX

demeurant 41 M de la Fosse Fournie

XXX

Représenté par M^e François DELEFORGE, avocat au barreau de DOUAI

Assisté par la SCP TRUSSANT DOMINGUEZ, avocat au barreau de VALENCIENNES

INTIMÉES

SCI VILLAM prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social 3 M de Cambrai

XXX

à laquelle la déclaration d’appel a été signifiée le 4 septembre 2013 à l’étude de l’huissier

SCP TELLIEZ FLORENT, agissant poursuites et diligence de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social 76 M Jean de Gouy

XXX

Représentée et assistée par M^e Christophe DOUTRIAUX, avocat au barreau de VALENCIENNES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Françoise GIROT, Président de chambre

Cécile ANDRE, Conseiller

Thomas SPATERI, Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Sylvie CROMBEZ

DÉBATS à l’audience publique du 22 Mai 2014

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT RENDU PAR DÉFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2014 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Françoise GIROT, Président, et Emilie LEVASSEUR, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 avril 2014

***

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte authentique reçu par maître X, notaire associé de la SCP TELLIEZ, en date du 8 août 2006, la SCI VILLAM a vendu à monsieur F G un bien immobilier situé 49 et 51 M N à Denain, moyennant un prix de 350000€.

Monsieur F G a financé son acquisition à l’aide d’un prêt consenti par le Crédit Mutuel d’un montant de 382810 €, au taux d’intérêt annuel de 4,65 %, remboursable en 228 mois.

Par arrêt du 11 septembre 2008, cette Cour a déclaré monsieur

F G coupable d’avoir à Denain, entre le 8 août 2006 et le 11 janvier 2007, exposé les locataires du 49 M N à un risque immédiat de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente, en louant des logements à des particuliers de manière habituelle, en maintenant en connaissance de cause des logements donnés à bail dans des conditions de sécurité déplorables notamment au regard des normes prévues en matière d’électricité, et d’avoir frauduleusement soustrait de l’électricité au préjudice d’EDF. En répression monsieur F G a été condamné à la peine de 1 an d’emprisonnement avec sursis et mise à l’épreuve pendant trois ans avec obligation d’indemniser les parties civiles.

Par jugement du 24 juin 2009 le tribunal correctionnel de Valenciennes a déclaré monsieur F G coupable d’avoir à Denain, entre novembre 2007 et avril 2009 et entre mars et mai 2009, en louant des logements présentant un risque d’incendie électrique et d’effondrement, exposé les occupants du XXX à un risque immédiat de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente, et ce en état de récidive légale, d’avoir soumis les habitants du même immeuble de la place Gambetta à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine, de s’être volontairement abstenu de respecter l’arrêté préfectoral du 17 novembre 2004 prévoyant l’exécution de travaux, d’avoir bénéficié frauduleusement du revenu minimum d’insertion et commis l’infraction de travail dissimulé. En répression monsieur F G a été condamné à 6 mois d’emprisonnement et aux peines complémentaire de confiscation des immeubles sis XXX et 49 et 51 M N à Denain et de publication du jugement dans le journal « La Voix du Nord ».

Se plaignant du fait que ni le notaire ni le vendeur ne l’ont averti de l’existence de l’arrêté d’insalubrité avec obligation de réaliser des travaux de remise aux normes, notamment de l’installation électrique, en date du 17 novembre 2004 frappant l’immeuble situé 49 M N à Denain, non rapporté au jour de la vente, monsieur F G a fait assigner la SCI VILLAM et la SCP TELLIEZ devant le tribunal de grande instance de Valenciennes selon exploits des 27 octobre 2010 et 19 avril 2011 afin d’obtenir leur condamnation à lui payer les sommes de 382810 € au titre du capital ayant servi à l’acquisition de l’immeuble, outre 194384,58 € au titre des intérêts à rembourser sur le prêt, 50000 € au titre de son préjudice moral, le tout avec intérêts au taux légal depuis l’assignation capitalisés et 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement du 17 janvier 2013 le tribunal de grande instance de Valenciennes a débouté monsieur F G de ses demandes et l’a condamné aux dépens.

Monsieur F G a interjeté appel de cette décision le 12 juillet 2013 dans des conditions de délai et de forme non critiquées.

Il en sollicite l’infirmation et reprend les mêmes demandes qu’en première instance, soulignant que la SCI VILLAM devait accomplir les travaux de remise aux normes avant le mois de décembre 2005, ce qu’elle n’a pas fait, et qu’il revenait au notaire, qui en connaissait l’existence pour en avoir fait la demande le 20 septembre 2005, de l’avertir du fait que l’immeuble faisait l’objet d’un arrêté d’insalubrité. Il fait en outre valoir que les poursuites diligentées à son encontre visaient au moins pour partie le défaut d’exécution des travaux imposés et les non conformités visées par ledit arrêté ainsi que le mentionnent le jugement du tribunal correctionnel de Valenciennes du 15 janvier 2007 et l’arrêt de cette Cour du 11 septembre 2008. Monsieur F G ajoute que la non conformité de l’installation électrique résulte du fait de la SCI VILLAM, lui-même ne l’ayant apprise qu’en août et octobre 2006 lorsqu’il a sollicité l’intervention du consuel.

La SCP TELLIEZ conclut à la confirmation du jugement, et subsidiairement à l’instauration d’une expertise afin de décrire l’immeuble lors de la survenance de l’arrêté d’insalubrité, décrire les travaux faits par la SARL GUMAYDIN et dire si ces travaux étaient de nature à permettre l’obtention de la main-levée de l’arrêté.

Elle fait valoir que la SCI VILLAM a exécuté des travaux de remise aux normes d’un montant total de 139337,19 €, sans toutefois solliciter l’intervention des services compétents pour obtenir la main-levée de l’arrêté d 'insalubrité, et que monsieur

F G est intervenu de son propre chef pour réaliser des branchements sauvages sur l’installation électrique dont les travaux n’avaient pas été achevés par le précédent propriétaire. Elle ajoute que la confiscation intervenue résulte d’infractions commises dans un autre immeuble et que le montant du préjudice allégué n’est pas justifié.

SUR CE,

Attendu que le notaire rédacteur d’un acte, doit procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’efficacité, et plus particulièrement faire des recherches sur la situation des biens objets de cet acte et notamment des charges administratives pouvant les grever;

Que dans l’acte de vente du bien immobilier situé 49 M N à Denain en date du 20 octobre 2005 maître Y a fait référence à l’arrêté d’insalubrité du 17 novembre 2004 ;

Que cette mention n’apparaît plus dans l’acte de vente de ce bien à monsieur F G en date du 8 août 2006 pourtant reçu par la SCP TELLIEZ, celui-ci indiquant au contraire que le bien répond aux conditions de décence définies à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui n’était pas le cas dès lors que l’arrêté du 17 novembre 2004 n’avait pas été rapporté, circonstance que la SCP TELLIEZ ne pouvait ignorer au vu de l’acte du 20 octobre 2005 dont l’existence et le contenu est pourtant mentionné en page 14 de l’acte de vente du 8 août 2006 ;

Que la SCP TELLIEZ a donc manqué à son obligation contractuelle d’assurer l’efficacité de son acte ;

Que la SCI VILLAM a également commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle dès lors qu’au cours des pourparlers elle n’a pas porté à la connaissance de son acquéreur l’existence de l’arrêté d’insalubrité, et ce alors qu’il n’est pas contesté que cet acte a été porté à sa connaissance au moins le jour où elle a elle-même acquis l’immeuble le 20 octobre 2005 au moyen des mentions portées dans l’acte de vente du même jour ;

Attendu, s’agissant du lien de causalité, que l’arrêt de cette Cour du 11 septembre 2008 condamne monsieur F G pour des faits commis entre le 8 août 2006 et le 11 janvier 2007 de vol d’électricité, sans rapport avec l’état d’insalubrité de l’immeuble, et pour des faits commis aux mêmes dates d’exposition d’autrui, en l’espèce ses locataires messieurs E et D et mesdames B, C et Z, à un risque de mort ou de blessures, en maintenant leurs logements dans des conditions de sécurité déplorables notamment au regard des normes prévues en matière d’électricité, cette non conformité figurant à l’arrêté d’insalubrité ;

Que l’arrêt du 11 septembre 2008 note expressément que le représentant d’EDF a déclaré à l’audience que le consuel a été demandé par monsieur F G entre août et octobre 2006 (une facture du 29 août 2006 est annexée à l’enquête de police), et que celui-ci lui a été refusé, et que monsieur F G a reconnu avoir su l’existence des branchements illégaux directement sur le réseau tout comme l’absence de sorties de secours et d’extincteurs ;

Que cet arrêt ne prononce néanmoins aucune peine de confiscation ou d’amende, monsieur F G étant, au titre des dispositions civiles, condamné à payer à madame Z, entrée dans les lieux en octobre 2006 selon les énonciations de cette décision, la somme de 2456,50€ au titre des frais de déménagement et d’hôtel et au titre du préjudice moral, et celle de 500€ au titre des frais irrépétibles ;

Que ce n’est que par un jugement du 24 juin 2009 que le tribunal correctionnel de Valenciennes a prononcé la peine de confiscation des biens immobiliers suite à trois infractions relatives à un autre immeuble situé place Gambetta à Denain, à la violation de l’arrêté du 17 novembre 2004 à compter du mois de janvier 2007, de fraude au RMI et de travail dissimulé ;

Que s’il apparaît à la lecture des procès verbaux de l’enquête de police relative aux faits ayant donné lieu à la première condamnation que monsieur F G a été averti de l’existence de l’arrêté d’insalubrité au cours de sa garde à vue le 12 janvier 2007, il ne peut soutenir avoir été dans l’ignorance du mauvais état de l’immeuble, et particulièrement de l’installation électrique dès lors qu’il résulte des auditions de plusieurs locataires entrés dans les lieux à partir de septembre 2006, dont madame C et monsieur A que ceux-ci se sont plaints dès leur arrivée de l’état des lieux, sans réaction de la part de monsieur F G qui se serait contenté de se brancher en électricité sur la voisine d’en bas ;

Qu’il résulte de ces éléments, notamment de la multiplicité des délits reprochés et des réactions des locataires, que monsieur F G aurait fait l’objet de poursuites même en ayant eu connaissance de l’arrêté d’insalubrité, et que la peine de confiscation a été prononcée essentiellement pour des faits étrangers à l’immeuble situé M N, le délit de violation de l’arrêté du 17 novembre 2004 ne lui ayant été reproché que pour la période postérieure à la date à laquelle cet acte a été porté à sa connaissance ;

Que c’est donc à juste titre que le premier juge a exclu l’existence d’un lien de causalité entre les fautes ci-dessus caractérisées et le dommage résultant des condamnations pénales et rejeté en conséquence les prétentions de monsieur

F G, d’où il suit que le jugement sera confirmé ;

Que monsieur F G, qui succombe en son appel, en supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement, et y ajoutant :

Condamne monsieur F G aux dépens de l’appel.

Le Greffier Le Président

E. LEVASSEUR F. GIROT