COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE CIVILE – TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX

RURAUX

EXPÉDITIONS le : 08/06/2015

COPIES aux PARTIES

C Z, G Z, E L

O P

la SELARL SEBAUX ET ASSOCIES

M^e Marie MANDEVILLE-ANGOT

ARRÊT du : 08 JUIN 2015

N° : – N° RG : 13/01150

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de Y en date du 12 Mars 2013

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS : timbres fiscaux dématérialisés : n° 1265 4771 1325 0095 & 1265 4771 1472 2555

Monsieur C Z

XXX

XXX

Madame G Z

XXX

XXX

comparants en personne, assistée de M^e Yves-André SEBAUX de la SELARL SEBAUX ET ASSOCIES, avocat au barreau de BLOIS

Madame E L

Tortois

XXX

non comparante, représentée par M^e Yves-André SEBAUX de la SELARL SEBAUX ET ASSOCIES, avocat au barreau de BLOIS

D’UNE PART

INTIMÉ :

Monsieur O P

XXX

XXX

Représenté par M^e Marie MANDEVILLE-ANGOT (Terrajuris avoca), avocat au barreau de BOURGES

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du 04 AVRIL 2013

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre,

Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller,

Madame Laurence FAIVRE, Conseiller.

Greffier :

Madame Evelyne PEIGNE, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 MARS 2015, à laquelle ont été entendus Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 08 JUIN 2015 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Suivant bail à long terme, reçu le 7 octobre 1993 par maître M N, notaire à ECUEILLE (37), les consorts Z ont loué à O P des parcelles de terre sises commune de XXX, cadastrées section XXX et XXX, pour une durée de 18 ans, renouvelable par périodes de 9 ans dans les conditions de l’article L 411-46 du code rural.

Un litige est né à l’occasion du renouvellement du bail, les consorts Z souhaitant voir modifier certaines clauses du bail, ce à quoi O P s’est opposé.

Les consorts Z ont, par lettre recommandée avec avis de réception du 22 juillet 2011 reçue le 26, saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Y, aux fins, notamment, de voir insérer dans le bail renouvelé une clause de reprise sexennale, de voir dire n’y avoir lieu à un quelconque droit de préférence et de voir fixer le prix du bail renouvelé, au besoin après expertise.

O P s’est opposé à ces demandes et a sollicité reconventionnellement la condamnation des consorts Z à lui rembourser la somme de 50.308,18 €, avec intérêts, ladite somme représentant le montant d’un pas de porte que lui auraient fait payer les bailleurs à son entrée dans les lieux, malgré la prohibition édictée par l’article L 411-74 du code rural.

Par jugement du 12 mars 2013, le tribunal a :

— dit que le bail dont s’agit se renouvellerait pour une période de neuf ans ayant pris effet au 1^er octobre 2011,

— dit qu’y serait insérée une clause de reprise sexennale conformément aux dispositions de l’article L 411-6 du code rural,

— dit qu’il n’y aura pas lieu à insertion d’une clause de préférence, telle que mentionnée dans le bail initial,

— fixé le prix du bail renouvelé à la somme de 103,14 €/ha, payable le 1^er novembre de chaque année,

— débouté les consorts Z de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné les consorts Z à payer à O P la somme de 50.308,18 €, majorée des intérêts au taux pratiqué par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel pour les prêts à moyen terme, à compter du 7 octobre 1993,

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

— rejeté les autres demandes,

— dit que chaque partie supporterait la charge des dépens par elle exposés.

Les consorts Z ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions écrites, notifiées via le RPVA le 25 mars 2015 et soutenues oralement à l’audience, ils en sollicitent l’infirmation en ce qu’elle les a condamnés au paiement de la somme de 50.308,18 € et demandent à la cour de débouter O P de ce chef de demande, de confirmer pour le surplus le jugement déféré, sauf à fixer le prix du bail renouvelé à la somme de 123,77 € l’hectare par référence à l’arrêté préfectoral du 8 octobre 2010, et de condamner l’intimé à leur verser une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

Les consorts Z soutiennent que, suivant acte notarié du 7 octobre 1993, ils ont cédé à O P (ou à L’EARL P) leur exploitation agricole, en ce compris des bâtiments d’exploitation, du matériel agricole et la valeur résiduelle de l’installation de drainage par eux réalisée, celle-ci étant fixée à 330.000 francs, soit 50.308,18 €, que le drainage constitue un immeuble par nature (et non par destination), qu’il peut donc faire l’objet d’une cession autonome par le propriétaire du fonds, que tel a été le cas en l’espèce, que O P a d’ailleurs pu immobiliser ce drainage à l’actif de sa comptabilité et en déduire l’amortissement, qu’il ne pouvait procéder ainsi que parce qu’il avait acquis le drainage, que la cession intervenue est régulière, dès lors qu’elle a eu lieu entre les propriétaires (et non le fermier sortant) et l’intéressé, qu’il ne s’agit pas d’une cession de créance due au titre d’améliorations culturales, mais d’une cession indépendante portant sur un drainage, pris en tant qu’immeuble, subsidiairement, qu’il doit être fait application des dispositions de l’article L 411-74 du code rural telles qu’elles résultent de la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 et que, aucune demande de condamnation ne peut prospérer à l’encontre de madame E F qui, faute d’avoir été partie à l’acte, ne saurait être concernée par la demande de répétition.

Ils allèguent que la clause de préférence insérée dans le bail initial était spécifique du bail rural de 18 ans, qu’elle était donc valable uniquement pendant la durée de ce bail, que le bail renouvelé constitue un nouveau bail qui ne se renouvelle aux conditions de l’ancien qu’en cas d’accord des parties, qu’en l’occurrence, ils n’entendent pas reconduire la clause de préférence dans le nouveau bail, que celle-ci n’est pas soumise au statut du fermage et que, à supposer qu’aucune durée n’ait été prévue pour la validité de cette clause, il serait alors possible d’y mettre fin à tout moment.

Les appelants font, enfin, valoir que les terres louées sont classées en catégorie B, peu important que ce classement tienne compte du drainage, que le prix du bail doit être fixé conformément à l’arrêté préfectoral d’Indre et X du 14 janvier 1997, ce qui conduit à faire application du coefficient 1,20 et, par conséquent, à faire passer le fermage de 103,14 € à 123,77 €.

Suivant conclusions écrites remises le 3 novembre 2014 et soutenues oralement à l’audience, O P sollicite la réformation du jugement entrepris, en ce qu’il a autorisé la suppression de la clause de préférence et en ce qu’il a fixé le prix du bail renouvelé à la somme de 103,14 €/ha, et il demande à la cour, statuant à nouveau de :

— dire n’y avoir lieu à suppression de la clause de préférence incluse dans le bail initial et de dire que celle-ci sera maintenue dans le bail renouvelé,

— dire que le prix du fermage sera maintenu à la somme de 93,50 €/ha.

O P sollicite la confirmation pour le surplus du jugement entrepris et demande à la cour, y ajoutant, de :

— dire que les consorts Z, en ce compris E F née Z, seront tenus solidairement au paiement de la somme de 50.308,18 €,

— dire que la condamnation en principal sera assortie des intérêts légaux majorés de trois points depuis la date du versement indu, soit le 7 octobre 1993,

— condamner solidairement les consorts Z au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

O P soutient que les consorts Z ne peuvent solliciter une augmentation du fermage, au motif que les terres seraient drainées et qu’elles devraient être classées en catégorie B (au lieu de la catégorie C à laquelle correspond le fermage actuel), sauf à lui faire payer deux fois le prix du drainage, lequel a été cédé séparément au prix de 330.000 francs, que le fermage initial de 93,50 €/ha correspond déjà à une somme dépassant le maximum prévu par l’arrêté préfectoral du 8 octobre 2010 pour les terres de catégories C et se trouve compris dans la fourchette des fermages exigibles pour les terres de catégorie B, que le prix initialement fixé doit donc être maintenu, subsidiairement, que le prix du fermage peut être majoré pour tenir compte du drainage si le coût de celui-ci est mis à la charge des bailleurs, mais qu’il doit alors être fait application du prix minimum pour des terres drainées.

O P fait valoir que la clause de préférence avait été insérée dans le bail initial, d’un commun accord entre les parties, qu’elle doit recevoir application tant que le bail est en cours, que l’insertion de cette clause était justifiée à l’origine par la modification apportée par les consorts Z au projet initial de bail, l’assiette de celui-ci ayant été réduite de 108 à 68 ha, en contrepartie de quoi il avait été accordé au preneur un droit de priorité au cas où les bailleurs décideraient ultérieurement de proposer à la location ou à la vente la surface restante de 40 ha, que ce pacte de préférence issu de la commune intention des parties ne constitue pas un élément du bail susceptible d’être modifié en application de l’article L 411-50 du code rural, que l’une des parties ne peut y mettre fin de sa seule volonté, que la clause litigieuse ne porte pas sur les biens affermés eux-mêmes mais sur des biens non compris dans le bail, de sorte qu’elle constitue un contrat autonome et qu’elle n’a pour terme que la fin du bail, en ce compris les renouvellements.

O P ne s’oppose pas à l’insertion d’une clause de reprise sexennale dans le bail renouvelé, mais forme les plus expresses réserves quant au bien fondé et à l’efficacité de sa mise en application ultérieure.

Il soutient que la clause insérée dans l’acte de cession, en vertu de laquelle il a été contraint de verser aux bailleurs la somme de 330.000 francs en remboursement de travaux de drainage, contrevient aux dispositions des articles L 411-69 et L 411-74 du code rural, qui disposent que les améliorations culturales sont dues au preneur sortant, qu’une clause qui met à la charge du preneur entrant le prix de telles améliorations est illicite, que la réclamation par le bailleur du paiement de ce prix constitue un véritable pas de porte soumis à répétition, que, en l’espèce, les travaux de drainage ont été effectués par le fils des bailleurs, preneur sortant, que, si les époux Z ont été contraints de l’indemniser, ils ne peuvent demander le remboursement de ces frais au nouveau locataire, que, en vertu des articles L 411-75 et L 411-76 du code rural, le paiement d’améliorations apportées au fonds loué et incorporées au sol ne peut être réclamé au preneur entrant que si l’indemnité pour amélioration a été fixée judiciairement et s’il est justifié de la réalité et du quantum des améliorations, que, hormis dans ce cas, toute majoration du prix du fermage est interdite, que le paiement sollicité en l’espèce constitue une remise d’argent injustifiée, prohibée par la loi et sujette à répétition, que le principe même de paiement par le preneur entrant de travaux de drainage est prohibé, ces derniers constituant une amélioration foncière culturale, qu’en l’occurrence, la cession de l’exploitation et le bail rural ont été conclus simultanément, que le rachat du drainage conditionnait la conclusion du bail, qu’il n’est pas nécessaire d’établir la preuve d’une contrainte, ni d’une intention délictuelle de la part des bailleurs, pour que soit ordonnée la répétition des sommes versées en contravention aux dispositions de l’article L 411-74 du code rural, que les améliorations foncières temporaires doivent obligatoirement figurer à l’actif immobilisé amortissable, de sorte qu’il était contraint de faire figurer le drainage à son bilan, et que, en application des dispositions de l’article L 411-74 dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014, applicable aux instances en cours, les sommes indues doivent être répétées, avec intérêts au taux légal majoré de trois points à compter de leur versement.

SUR CE, LA COUR :

Sur la clause de reprise sexennale :

Attendu que, en vertu des dispositions de l’article L 411-6 du code rural, le preneur ne peut, au moment du renouvellement du bail, refuser l’introduction d’une clause de reprise sexennale au profit du conjoint, du partenaire d’un PACS ou d’un ou plusieurs descendants majeurs ou mineurs émancipés, qui devront exploiter personnellement dans les conditions fixées à l’article L 411-59 ;

Que la demande formée par les consorts Z sur ce point est conforme aux dispositions susvisées ;

Que O P ne s’oppose d’ailleurs pas à l’introduction d’une telle clause dans le bail renouvelé ;

Que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande des bailleurs ;

Sur la clause de préférence :

Attendu que, en sa page 15, le bail rural à long terme du 7 octobre 1993 stipule que, pour le cas où M. M^me Z-B mettraient en vente ou donneraient en location le surplus des terres de la propriété, O P disposerait d’un droit de devenir acquéreur ou locataire, de préférence à tout autre amateur pour un prix égal ou un fermage égal, aux mêmes conditions ;

Attendu que le bail à long terme est renouvelable par périodes de neuf ans, que, sauf conventions contraires, ses clauses et conditions sont celles du bail précédent et que, à défaut d’accord entre les parties, les conditions contestées du nouveau bail sont fixées par le tribunal paritaire des baux ruraux ;

Attendu que, le bail renouvelé constituant un nouveau bail, ses clauses particulières, telles que la clause susvisée, que les parties avaient, à l’origine, bien qu’elle portât sur des parcelles non incluses dans la location, estimé devoir inclure dans le bail et qu’elles entendaient ainsi voir suivre le sort de celui-ci, ne s’y trouvent pas maintenues de plein droit et qu’elles ne peuvent l’être que si les deux parties y consentent ;

Que, à défaut d’accord des parties sur le maintien de cette clause dans le bail renouvelé, les consorts Z ont, à bon droit, sollicité qu’il soit tranché par le tribunal paritaire des baux ruraux sur cette difficulté ;

Que O P soutient que l’introduction de cette clause dans le contrat initial aurait eu pour cause la réduction par les bailleurs de la superficie effectivement donnée en location par rapport à celle qui avait été projetée, mais qu’il n’en rapporte pas la moindre preuve ;

Que l’intéressé ne justifie pas d’un motif légitime à voir reprendre ladite clause dans le nouveau bail, alors que les consorts Z peuvent quant à eux légitimement vouloir retrouver la libre disposition de terres leur appartenant pour, le cas échéant, les transmettre à leurs descendants ;

Que le jugement sera confirmé en ce qu’il a fait droit à leurs demandes et dit n’y avoir lieu à voir reprendre, dans le bail renouvelé, la clause de préférence ;

Sur le prix du bail :

Attendu que, par application des principes sus-énoncés, à défaut d’accord entre les parties, le prix du nouveau bail doit être judiciairement fixé, en tenant compte des minima et maxima fixés par voie d’arrêté préfectoral ;

Attendu que, aux termes du bail du 7 octobre 1993, le prix du fermage annuel avait été fixé à la valeur en espèces de 296 quintaux de blé froment, de première qualité, sain, loyal et marchand, soit 93,50 €/ha ;

Attendu que, selon monsieur I J, conseiller à la chambre d’agriculture qui a procédé à l’expertise des terres litigieuses, celles-ci pouvaient être classées, avant drainage, en classe C, mais qu’elles peuvent, compte-tenu de celui-ci, être classées en catégorie B ;

Que l’arrêté préfectoral du 8 octobre 2010 a fixé :

— pour les terres de catégories C : les minima à 65,14 €/ha et les maxima à 81,43 €/ha,

— pour les terres de catégorie B, les minima à 81,43 €/ha et les maxima à 103,14 €/ha ;

Que, quel que soit le sort qui sera réservé au coût du drainage, évoqué plus après, les terres dont s’agit doivent être classées en catégories B, dès lors qu’elles bénéficient d’un drainage ;

Que c’est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge, tenant compte de ce que les terres avaient été initialement classées en catégorie C, nonobstant l’existence du drainage, et que le fermage n’avait jamais été réévalué, a fixé le prix du bail renouvelé au maximum prévu pour les terres de catégorie B, soit 103,14 €/ha ;

Que la majoration du prix du fermage en fonction de la durée du bail, prévue par l’arrêté préfectoral d’Indre et X du 14 janvier 1997 n’est pas reprise dans l’arrêté préfectoral du 8 octobre 2010 ;

Que cette majoration a, au surplus, vocation à s’appliquer aux baux de plus de neuf années, ce qui n’est plus le cas en l’espèce du bail renouvelé, ce dernier ayant désormais une durée de neuf ans ;

Que le jugement entrepris sera confirmé, en ce qu’il a fixé le prix du fermage à 103,14 €/ha ;

Sur le drainage :

Attendu que l’article L 411-74 du code rural fait interdiction au bailleur d’obtenir ou de tenter d’obtenir, à l’occasion d’un changement d’exploitant, directement ou indirectement, une remise d’argent ou de valeurs injustifiées, comme d’imposer ou de tenter d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci ;

Que les sommes indûment perçues ainsi sont sujettes à répétition ;

Que, dès lors que la cession des éléments de l’actif de l’exploitation au preneur entrant comprend une somme que le bailleur aurait dû payer au preneur sortant pour l’amélioration du fonds, il s’agit d’un indu au sens du texte susvisé ;

Attendu en effet que, en application de l’article L 411-69 du même code, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ;

Que l’indemnisation susvisée est à la charge du seul bailleur ;

Attendu qu’il est de jurisprudence constante, en matière de bail rural, que les travaux de drainage constituent des améliorations culturales apportées au fonds loué au sens du texte susvisé et qu’elles ouvrent droit à l’indemnité prévue par ce dernier ;

Attendu qu’il est constant, en l’occurrence, que les travaux de drainage avaient été réalisés par S Z, fils des bailleurs et titulaire d’un bail rural sur les terres litigieuses de 1981 à 1993 ;

Que, ainsi que l’a, à juste titre, relevé le premier juge, ce dernier avait, lors du changement de locataire, la qualité de preneur sortant et O P celle de preneur entrant ;

Que, au terme de son bail, S Z avait ainsi droit à l’indemnité prévue par l’article L 411-69 du code rural pour les améliorations culturales apportées au fonds loué, et spécialement pour les travaux de drainage qu’il avait réalisés ;

Que, seuls, les époux Z, en leur qualité de bailleurs, étaient tenus au paiement de cette indemnité et qu’ils ne pouvaient, directement ou indirectement, en faire supporter le coût au locataire entrant ;

Or attendu que, par acte notarié du 7 octobre 1993, distinct du bail conclu le même jour, les consorts Z ont cédé à O P ou à L’EARL P divers éléments de l’exploitation, dont des bâtiments d’exploitation, du matériel agricole et, en particulier, la valeur du drainage ;

Qu’il est stipulé sur ce dernier point que les époux Z B vendent à O P 'le remboursement de différents travaux de drainage dus à M et M^me Z B, vendeurs, sur différentes parcelles de terre d’une surface de 68 ha environ, qui seront louées par ces derniers à O P pour être mises à disposition de L’EARL P, lesdits travaux d’une valeur résiduelle de 330.000 francs’ (50.308,18 €) ;

Attendu que les bailleurs ont ainsi, de manière indirecte et sous couvert de la cession des différents éléments de leur exploitation agricole, fait payer par O P, locataire entrant, le prix du drainage installé par le précédent locataire, alors qu’il s’agissait d’une amélioration culturale dont l’indemnisation incombait aux seuls époux Z B ;

Que c’est, en conséquence, à bon droit que le premier juge a dit que les sommes ainsi versées par O P étaient sujettes à répétition ;

Que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point également, étant précisé que, seuls, les époux Z B, qui ont encaissé les fonds litigieux, à l’exclusion de E Z, devenue ultérieurement nue-propriétaire, sont tenus de cette répétition ;

Attendu que, chacune des parties succombant en son appel, les dépens de la présente procédure resteront à la charge de celle qui les a engagés et qu’il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

STATUANT publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

REJETTE le surplus des demandes,

DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre et Madame Evelyne PEIGNE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT