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Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 11/04/2013

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N° MINUTE : 13/477

N° RG : 12/06699

Ordonnance (N° 12/00859) rendue le 09 Octobre 2012

par le Président du TGI de LILLE

REF : BR/CF

APPELANTE

La Société SCCV Y Z Société Civile immobilière de Construction Vente agissant poursuites et diligences de son représentant légal

29 rue Saint-Gilles

XXX

représentée par Maître François DELEFORGE, avocat au barreau de DOUAI

assistée de Maître Laurent HEYTE, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉE

Madame B DE X

demeurant

26 Rue Sadi Z

XXX

représentée par Maître Bruno CARPENTIER, avocat au barreau de LILLE

assisté par Maître Bruno CARPENTIER, substitué par M^e C. LETELLIER, avocat au barreau de LILLE

DÉBATS à l’audience publique du 06 Mars 2013

tenue par Bénédicte ROBIN magistrat chargé d’instruire l’affaire qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Christine DUQUENNE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Martine DAGNEAUX, Président de chambre

Bénédicte ROBIN, Conseiller

Marie Laure BERTHELOT, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2013 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Martine DAGNEAUX, Président et Christine DUQUENNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 mars 2013

*****

Mme B DE X est propriétaire d’une maison située 26 rue Sadi Z à Wasquehal. Le fonds voisin fait l’objet d’une opération de construction immobilière de 9 logements, la SCCV Y Z ayant la qualité de maître d’ouvrage.

Par ordonnance de référé du 21 février 2012, une expertise a été ordonnée dans le litige opposant M^me DE X à la SCCV Y Z concernant des désordres invoqués par celle-ci suite à la construction de l’immeuble sur le terrain voisin du sien.

A la suite de la rédaction d’une première note d’expertise, l’expert a sollicité une provision complémentaire de 5 000 €, venant s’ajouter à la consignation initiale de 1 250 € versée par M^me DE X. Par ordonnance du 6 juin 2012 rendue par le juge en charge du contrôle des expertises, une nouvelle consignation a été mise à la charge de M^me DE X.

Par acte d’huissier du 25 juin 2012, M^me DE X a fait assigner la SCCV Y Z en référé aux fins d’obtenir une provision de 30 000 € à valoir sur l’indemnisation des préjudices subis, outre la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé rendue le 9 octobre 2012, le président du tribunal de grande instance de Lille a :

— renvoyé les parties à se pourvoir, au fond, ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, a condamné la SCCV Y Z à payer à M^me B DE X une provision de 4 500 € à valoir sur le préjudice de celle-ci,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné la SCCV Y Z aux dépens et à payer à M^me DE X la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 23 octobre 2012, la société civile Y Z a interjeté appel de cette ordonnance.

Par dernières conclusions déposées au greffe le 25 février 2013, la SCCV Y Z conclut à la réformation de la décision entreprise et demande que M^me DE X soit déboutée de toutes ses demandes, celle-ci devant restituer les sommes perçues à raison de l’exécution provisoire.

Elle demande l’autorisation, pour elle et pour les entreprises chargées de la construction, de pénétrer sur le fonds de M^me DE X, situé 26 rue Sadi Z à Wasquehal, pour procéder aux travaux suivants : terminer les travaux d’étanchéité entre les deux bâtiments, effectuer la mise en enduit du pignon, et ce pour la durée nécessaire à l’exécution des travaux.

Elle demande qu’il soit enjoint à M^me DE X de laisser exécuter les travaux de finition du pignon sans délai à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard.

Elle conclut à la condamnation de M^me DE X aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction et à l’allocation de la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle explique qu’initialement les relations avec M^me DE X étaient de bonne qualité, mais que celle-ci a refusé de laisser pénétrer les entreprises sur son terrain début juillet 2011, ce qui a eu pour effet d’empêcher la finition de certains travaux et que la voisine n’ayant pas réagi malgré l’envoi de courriers de mise en demeure, elle a dû saisir le juge des référés pour obtenir l’autorisation de pénétrer sur le fonds voisin, en application de la 'servitude temporaire de tour d’échelle'. Elle explique que l’expert désigné suite aux désordres invoqués par M^me DE X a indiqué qu’il était urgent de réaliser les travaux d’étanchéité entre les deux bâtiments et a précisé qu’une autorisation de M^me DE X était nécessaire sur ce point. Elle reproche au premier juge de ne pas avoir fondé sa décision en droit et de s’être borné à affirmer qu’il n’existait pas de servitude de tour d’échelle pour la construction de bâtiments neufs, ce qu’elle conteste. Elle explique que l’expert a constaté l’apparition de tâches d’humidité sur le pignon de sa construction, découlant de l’absence de pose d’un enduit.

Elle invoque le fait que sa condamnation au paiement d’une provision au profit de M^me DE X se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse, invoquant l’absence de liens contractuels entre les deux parties et le fait que l’immeuble de sa voisine présentait des désordres avant même le début des travaux de construction. Elle invoque le fait que la réelle motivation de la demande de provision formée par M^me DE X réside dans la nécessité de financer la provision complémentaire demandée par l’expert.

Par dernières conclusions déposées au greffe le 11 février 2013, M^me DE X demande qu’il soit pris acte de son appel incident et conclut à la réformation de l’ordonnance entreprise, demandant que la somme de 30 000 € lui soit allouée à titre de provision. Elle conclut au rejet des demandes formées par l’appelante et demande que celle-ci soit condamnée à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Elle indique que la construction d’un immeuble sur le fonds voisin a entraîné de nombreux dommages sur sa propriété, ce qui résulte des opérations d’expertise et n’est pas sérieusement contestable. Elle explique que la demande formée par l’appelante tendant à accéder à sa propriété est mal fondée car il appartenait à celle-ci de prendre toutes les dispositions utiles, avant le début des travaux, pour effectuer les travaux de construction sans devoir passer chez les voisins pour y procéder. Par ailleurs, elle indique que cette demande se heurte à l’autorité de la chose jugée, le premier juge ayant refusé une première fois de faire droit à cette autorisation par décision du 21 février 2012, décision dont l’appelante n’a pas interjeté appel. Elle invoque le fait que la servitude de tour d’échelle n’est pas prévue pour terminer des constructions neuves mais uniquement pour effectuer des réparations indispensables sur des constructions existantes.

DISCUSSION :

Sur la demande de la SCCV Y Z tendant à obtenir l’autorisation de pénétrer sur le terrain de M^me DE X pour effectuer des travaux de finition sur sa construction :

M^me X invoque l’autorité de la chose jugée. Toutefois, il convient de relever que le litige ne se présente pas dans les mêmes termes que dans le cadre de la précédente instance de référé puisque désormais l’expert a rédigé une note dans laquelle il se prononce sur la nécessité de réaliser les travaux invoqués par la SCCV Y Z.

En effet, dans une note du 23 avril 2012, l’expert indique qu’il est indispensable que les entreprises mandatées par la SCCV Y Z puissent passer sur la propriété de M^me DE X pour pouvoir réaliser les travaux de couverture et d’enduit et qu’il peut même être prévu un survol de la propriété de M^me DE X pour réaliser les travaux au moyen d’une nacelle. L’expert précise que les travaux sont à réaliser avec une urgence relative, des désordres complémentaires étant à craindre en l’absence d’autorisation donnée par M^me DE X.

La SCCV Y Z invoque l’existence d’une servitude de tour d’échelle, dès lors qu’elle ne peut réaliser les travaux nécessaires à la finition de son immeuble sans pénétrer dans la propriété de M^me DE X, ou à tout le moins la surplomber au moyen d’une nacelle.

S’il n’existe pas dans le code civil de servitude légale de tour d’échelle, il est néanmoins habituel de fournir une autorisation de passage au propriétaire d’un fonds, sur celui de son voisin, pour lui permettre d’effectuer sur son immeuble des travaux qui ne peuvent se faire par un autre moyen. Cet usage, lié aux obligations du voisinage a été initialement reconnu pour des immeubles anciens nécessitant des travaux de rénovation, mais s’applique également aux constructions nouvelles.

En l’espèce, il résulte des constatations et explications de l’expert dans sa note établie le 23 avril 2012 que les travaux sont indispensables pour assurer la finition et l’étanchéité de l’immeuble construit par la SCCV Y Z et qu’il n’est pas techniquement possible de réaliser les travaux autrement qu’en passant par la propriété de M^me DE X.

Il est précisé dans une note établie par la société AG Bâtiment relative au mode opératoire de la réalisation des travaux sur le pignon que la durée des travaux nécessitant l’accès à la propriété de M^me DE X est de 15 jours, ce qui n’excède pas les inconvénients normaux du voisinage.

En considération de l’ensemble de ces éléments, c’est à tort que le premier juge a refusé de faire droit à cette demande et il convient d’autoriser la SCCV Y Z et les entreprises chargées de la construction à pénétrer sur le fonds de M^me DE X, situé 26 rue Sadi Z à Wasquehal pour effectuer les travaux suivants :

— terminer les travaux d’étanchéité entre le bâtiment en construction et sa maison,

— effectuer la mise en enduit du pignon, et ce pour la durée nécessaire à l’exécution des travaux. La décision entreprise sera donc infirmée sur ce point.

Il n’est pas nécessaire d’assortir cette disposition d’une astreinte, étant précisé que l’expert a indiqué qu’il était possible que ces travaux soient réalisés au moyen d’une nacelle, ce qui implique le survol de la propriété de M^me DE X, mais pas le passage par l’intérieur de sa propriété, ce qui risquerait de poser des difficultés en cas d’opposition de celle-ci. Compte tenu de la solution technique préconisée, le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire et cette demande sera rejetée.

Sur la demande de provision formée par M^me DE X :

Dans les notes déposées par l’expert, celui-ci a retenu l’existence de dommages subis par M^me DE X consécutivement aux travaux réalisés par la SCCV Y Z. Il préconise ainsi la démolition et la reconstruction de la partie du garage et des combles de la maison qui présentent des désordres ainsi que des réparations sur un ouvrage avec sous-oeuvre stabilisé.

Il doit être relevé que ces constatations de l’expert tiennent compte des désordres qui avaient été constatés lors du constat d’huissier réalisé initialement, avant le début des travaux.

La SCCV Y Z prétend que l’obligation serait sérieusement contestable, en l’absence de lien contractuel existant entre elle-même et M^me DE X. Toutefois, il existe des régimes de responsabilité qui ne reposent pas sur un fondement contractuel et l’absence d’un lien de ce type n’empêche nullement M^me DE X d’agir à l’encontre de son voisin pour les dommages causés à sa propriété pendant la construction.

Compte tenu tant des constatations de l’expert que du lien de causalité entre les désordres constatés chez M^me DE X et les travaux diligentés par la SCCV Y Z, la cour considère que c’est à bon droit que le premier juge a retenu l’existence d’une obligation non sérieusement contestable et a condamné la SCCV Y Z à payer une provision à M^me DE X. La somme allouée par le premier juge est adaptée dans la mesure où à ce jour l’expert n’a nullement chiffré les travaux nécessaires à la reprise des désordres. La décision sera donc confirmée sur ce point.

Il est équitable d’allouer à M^me DE X la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel seront supportés par la SCCV Y Z.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

— Confirme l’ordonnance rendue le 9 octobre 2012 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille en toutes ses dispositions, à l’exception de celles rejetant la demande d’autorisation de pénétrer sur le fonds de M^me DE X formée par la SCCV Y Z ;

— L’infirme sur ce point et, statuant à nouveau :

— Autorise la SCCV Y Z et les entreprises chargées des travaux de construction à pénétrer sur le fonds appartenant à M^me B DE X, situé 26, rue Sadi Z à Wasquehal, et ce pour effectuer les travaux suivants :

* terminer les travaux d’étanchéité entre le bâtiment en construction et la maison de M^me DE X,

* effectuer la mise en enduit du pignon,

et ce pour la durée nécessaire à l’exécution de ces travaux ;

— Déboute la SCCV Y Z de sa demande d’astreinte ;

— Condamne la SCCV Y Z à payer à M^me B DE X la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SCCV Y Z aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

C.DUQUENNE M. DAGNEAUX