République Française Au nom du Peuple Français COUR D’APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 30/06/2016 ***

N° de MINUTE : 400/2016

N° RG : 15/04808

Jugement (N° 12/10083)

rendu le 07 Juillet 2015

par le Tribunal de Grande Instance de LILLE

REF : MZ/VC

APPELANTS Monsieur F Z

né le XXX à XXX

et

Madame J-K L épouse Z

née le XXX à XXX

Demeurant ensemble

XXX

XXX

Représentés et assistés par M^e Simon DUTHOIT, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉS Monsieur F Y

né le XXX à XXX

et

Madame D E épouse Y née le XXX à XXX

Demeurant ensemble

XXX

XXX

Représentés et assistés par M^e Julien BAILLY, membre de l’association BAILLY-MONTPELLIER, AARPI, avocat au barreau de LILLE

DÉBATS à l’audience publique du 02 Juin 2016, tenue par Maurice ZAVARO magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Maurice ZAVARO, Président de chambre

Hélène MORNET, Conseiller

Emmanuelle BOUTIÉ, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2016 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Monsieur Maurice ZAVARO, Président et Delphine VERHAEGHE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 30 mars 2016 *** EXPOSE M. et M^me Z ont vendu un immeuble usage d’habitation situé à Allennes les marais (Nord), à M. et M^me Y suivant acte authentique du 4 janvier 2008.

Le constat de désordres conduisait les acquéreurs à solliciter une mesure d’expertise judiciaire. M. X puis M^me B étaient désignés. Cette dernière déposait son rapport le 19 octobre 2012.

Par jugement du 7 juillet 2015, le tribunal de grande instance de Lille a condamné M. et M^me Z à payer :

• 12 572,50 € au titre d’une réduction du prix de vente ; • 2 500 € à titre de dommages et intérêts ; • 3 500 € au titre des frais irrépétibles.

* M. et M^me Z soutiennent que l’acte de vente contient une clause de non garantie des vices cachés qui les exonère de toute obligation à réparation sauf à démontrer qu’ils en avaient connaissance, ce qu’ils contestent et estiment ne pas être établi. Ils concluent au rejet des prétentions des acquéreurs, dont ils considèrent que, pour certaines d’entre elles, elles sont nouvelles ce qui justifie leur irrecevabilité.

Ils sollicitent 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et M^me Y concluent à la confirmation du jugement sauf à solliciter 4 845 € en plus des condamnations qui leur ont été allouées, au titre de la réfaction du prix découlant de l’obligation de refaire le sol du séjour. Ils demandent 2 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

DISCUSSION Sur la garantie des vices cachés :

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus. L’article 1643 du même code ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il convient d’observer que si les vendeurs argumentent longuement sur la clause de non garantie des vices cachés qui aurait été stipulée lors de la vente, sans d’ailleurs jamais la citer, le jugement n’en fait pas mention.

Il s’avère en effet que l’acte du 4 janvier 2008 ne contient pas de clause de non garantie des vices cachés relative à l’immeuble. Seuls les biens meubles vendus avec l’immeuble sont concernés par une telle clause.

L’expert relève que l’immeuble est affecté de vices, non apparents au jour de la vente pour un acquéreur normalement attentif. Ces défauts trouve leur cause dans un manque d’étanchéité des puisards, source d’une humidité excessive de la cave. Ce désordre n’était pas visible car les murs de la cave étaient recouverts par du lambris. Les appelants considèrent que cette observation tend, dans l’esprit du juge, à stigmatiser une mauvaise foi qu’ils contestent.

Toutefois en l’état des dispositions de l’article 1643 du code civil et en l’absence d’une clause de non garantie des vices cachés concernant l’immeuble, cette discussion est sans portée et la connaissance qu’avaient ou non les vendeurs, des désordres, sans effet à ce stade.

Le fait que les murs de la cave étaient recouverts de lambris a eu pour conséquence d’empêcher les acquéreurs de réaliser leur humidité, dont l’expert observe au surplus qu’elle n’était pas nécessairement observable au jour de la vente, car elle ne se manifeste que par temps pluvieux, seule la cause de ces manifestations étant nécessairement existante à cette date, ce qui permet de conclure qu’il s’agît bien d’un vice caché dont la garantie est due par les vendeurs indépendamment de la connaissance qu’ils en avaient ou non, aux termes de l’article 1643 du code civil.

Sur ses conséquences :

L’article 1644 du code civil prévoit que, dans le cas des articles1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. La demande en restitution d’une partie du prix payé reprend le coût des travaux de réfection tel qu’apprécié par l’expert.

Les acquéreurs sollicitent pour la première fois en appel, une somme au titre de la reprise du sol du séjour, mentionnée par l’expert mais non évoquée en première instance.

Il est vrai que l’article 564 du code de procédure civile prévoit que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Toutefois l’article 566 du même code ajoute que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément. L’objet du procès était d’obtenir réparation des désordres causés par les défauts cachés affectant l’immeuble. La prétention nouvelle en cause d’appel tend à la même fin et ne fait qu’ajouter aux demandes initiales un complément. La demande est donc recevable aux termes du texte cité.

En ce qui concerne la cuve à fioul, les vendeurs contestent avoir signifié aux acquéreurs qu’elle était vide et considèrent que ces derniers pouvaient se convaincre de la présence d’un fond de fioul par une simple observation.

L’inspection de la cuve supposait toutefois de disposer d’un outil adapté. Par ailleurs l’arrêté du 1^er juillet 2004 dispose que tout réservoir contenant du fioul domestique doit être vidé, dégazé et nettoyé lorsqu’il est abandonné.

En l’état de cette réglementation il est de peu d’effet de s’interroger sur le fait que les vendeurs aient ou non indiqué aux acquéreurs que la cuve avait été vidée car elle devait l’avoir été aux termes de la réglementation. Dès lors que son contenu n’était pas immédiatement visible, on ne peut faire reproche aux acquéreurs de ne pas avoir vérifié son état. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré, sauf à porter le montant de la condamnation au titre de la restitution partielle du prix à 17 387,50 €.

L’article 1645 du code civil dispose enfin que, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. Il convient donc de reprendre à ce stade la discussion relative à la connaissance par les vendeurs des défauts cachés de la chose vendue.

L’humidité excessive dans la cave, cause de la plupart des désordres, provient d’un défaut d’étanchéité des canalisations découlant de leur mauvais emboîtement. Ce défaut date de la construction de l’immeuble. L’expert observe que l’habillage du mur de la cave en façade par du lambris PVC a dissimulé l’humidité aux acquéreurs. M^me B considère que la situation n’a pu échapper aux vendeurs, qui occupaient l’immeuble depuis sa construction, dans les années 70.

Les appelants contestent cette appréciation qui, n’étant que vraisemblable, n’établirait pas le fait allégué. L’expert relève que la cave est bien ventilée et que l’humidité excessive ne se manifeste qu’en période pluvieuse. Ce sont en effet les canalisations d’eaux pluviales qui sont affectées d’un défaut d’étanchéité. Le phénomène n’est donc pas permanent et suppose des précipitations significatives pour apparaître. Mais il est inconcevable qu’en trente années d’occupation par les époux Z, un tel phénomène ne se soit pas manifesté et ne soit pas apparu à un observateur normalement attentif de sorte que ceux-ci doivent être considérés comme connaissant les défauts cachés de la chose vendue. Le jugement, qui a fait une juste appréciation du préjudice indemnisable de ce fait, sera donc confirmé sur ce point également. PAR CES MOTIFS La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il condamne M. et M^me Z à payer 12 572,50 € au titre de la réduction du prix de vente ;

Le réforme sur ce point ;

Condamne M. et M^me Z à payer aux époux Y 17 387,50 € au titre de la restitution d’une partie du prix ;

Ainsi que 2 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Les condamne aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,

D. VERHAEGHE M. ZAVARO