N°

416

GR

--------------

Copies exécutoires

délivrées à :

— M^e L. Barle,

— M^e E. Spitz,

Le 30.09.2019.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Jourdainne,

— M^e R. Wiart,

le 30.09.2019..

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 26 septembre 2019

RG 16/00190 ;

Décision déférée a la Cour : Jugement n° 397, Rg n° 14/00458 du Tribunal

Civil de Première instance de Papeete du 1^er juin 2015 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour

d’appel le 23 juin 2016 ;

Appelant :

Monsieur B E Y, né le […] a Nouméa, de

nationalité française, demeurant à Faa’a lieu dit […] ;

Représenté par M^e Jean-Claude LOLLICHON-BARLE, avocat au barreau

de Papeete ; lntimés :

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Tokerau ll, inscrit au

Rcs de Papeete sous le n° 1574 B dont le siège social est sis à […], […], représenté par son

syndic la Sarl Cailleau Immobilier ;

Représenté par M^e Marie EFTIMIE-SPITZ, avocat au barreau de Papeete ;

Monsieur C F A, né le […] à Papeete, de

nationalité française, demeurant à Papeete ;

Ayant pour avocat la Selarl Groupavocats, représentée par M^e Gilles JOURDAINNE, avocat au barreau de Papeete ;

La Compagnie d’Assurances Generali France Assurance, dont le siège

social est […] ;

Ayant pour avocat la Selarl Fenuavocats, représentée par M^e Christophe

ROUSSEAU-WIART, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 15 février 2019 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 28 février 2019, devant M. RIPOLL, conseiller faisant fonction de président, M^me X et M. GELPI, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions

prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de

Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à

laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :

Par acte authentique du 27 septembre 2004, C A a vendu à B Y un terrain

et une maison d’habitation situés à Faa’a. Sur un terrain adjacent situé en contrebas, la résidence Tokerau a été construite entre 2008 et 2010. Elle comprend trois bâtiments de 5 étages. L’accès se faisait par un chemin de terre situé environ au tiers supérieur du dénivelé séparant les deux terrains. Le talus entre ce chemin et la propriété Y était renforcé par un mur de soutènement en enrochements de 50 m de longueur et d’environ 7 m de hauteur construit en 1987.

Une partie de ce mur s’est effondrée le 17 décembre 2012 sur une dizaine de mètres, obstruant le chemin en contrebas. B Y, dont l’assureur est la compagnie GENERALI FRANCE ASSURANCES, a assigné C A en référé-expertise. Dans son rapport du 2 septembre 2013, l’expert Z a conclu que :

— les différents facteurs qui ont contribué à l’effondrement du mur étaient : son sous-dimensionnement pour un remblai saturé d’eau qui exerçait une poussée importante ; un réseau de drainage amont partiellement colmaté permettant lors d’un épisode pluvieux intense le débordement des eaux de pluie vers le mur et la saturation du remblai ; la présence d’une mare et d’une piscine dont le débordement était dirigé vers l’amont du mur.

— Un mur de soutènement bien dimensionné devait être reconstruit sur une quinzaine de mètres (4 512 332 FCP). Le drainage et l’étanchéité devaient être rétablis en amont du mur (150 000 FCP). Le reste du mur devait être consolidé par la cimentation des interstices (2 759 845 FCP). Les travaux de gestion des eaux sur la plate-forme supérieure (drains, exutoires) devaient être entrepris de manière urgente pour assurer la stabilité de la piscine en amont et la sécurité en période de pluie pour la circulation du chemin situé en aval.

Un nouvel éboulement est survenu dans la nuit du 15 au 16 mars 2014 après de fortes pluies. ll s’est produit sur la partie du talus située entre le chemin d’accès à la résidence Tokerau et celle-ci, sur environ 35 m de longueur.

La situation en coupe des lieux peut être schématisée comme suit d’amont en aval :

Pté Y

Mur

Mur 7 m

Eboulement de 2012

[…]

Talus en redan

Talus en redan 5 m

Eboulement de 2014

Talus

Talus

Talus

Talus

Talus

Résidence Tokerau.

L’expert CAZAMAYOU a été désigné en référé à la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TOKERAU ll. ll a conclu dans son rapport du 30 mars 2015 que :

— les causes du second éboulement sont : la saturation en eau du talus du fait de l’infiltration des eaux pluviales non évacuées et des fuites des canalisations d’alimentation en eau potable ; la hauteur trop importante des talus non recoupés par des redans. Le facteur déclenchant a été les fortes pluies enregistrées dans la nuit.

— la saturation du talus en eau résulte d’une modification de l’écoulement des eaux pluviales qui s’effectuait vers l’extrémité du chemin en terre : une cuvette retenant les eaux s’est créée et celles-ci se sont infiltrées dans le corps du talus. Cette modification de l’écoulement résulte de la faible pente initiale du chemin, de sa consistance en terre, du stockage des matériaux du chantier de la résidence, du roulage des véhicules et des rejets des eaux pluviales non canalisées des riverains. Elle résulte également de la modification de la pente du fait de terrassements et de l’installation d’une clôture. Les préconisations du bureau d’études concernant l’étanchéification de ce chemin n’ont pas été respectées.

— la grande hauteur des talus est une modification du projet initial qui n’a pas respecté les conditions fixées par le bureau d’études pour les terrassements.

— le défaut de construction du mur en enrochement éboulé en 2012 n’est

pas une cause du sinistre de 2014.

— les travaux à réaliser successivement sont : l’imperméabilisation de la voirie ; le confortement de l’enrochement ; la réparation des conduites enterrées. Leur montant total est évalué. à 36 M FCP. Le coût des travaux de sécurisation immédiate a été de 2 980 657 FCP.

D’autre part, l’expert MANES, missionné par la compagnie GENERALI, a conclu dans un rapport du 11 août 2014 que :

— le sinistre de 2014 a été causé d’une part par la non-conformité du talus

de la résidence Tokerau 2 aux régles de I’art et préconisations des différents bureaux d’études techniques intervenus depuis 2005, et d’autre part au non-respectdes préconisations des bureaux BEGETEC et LTTP concernant l’étanchéification de la servitude amont et l’absence de drainage des eaux pluviales.

— le mur en enrochements en aval de la propriété Y, malgré la présence de défauts relevés en 2013, n’a eu aucune part dans le sinistre

de 2014.

— le mur d’enrochements est la propriété de l’association syndicale des copropriétaires de la Résidence Tokerau 2. Le préjudice de cette dernière peut être estimé à 54 MF CFP. L’assuré Y n’a pas subi de préjudice et sa responsabilité n’est pas engagée.

Le maître d’ouvrage de la résidence Tokerau ll réalisée sous la forme d’une opération de promotion immobilière était la SARL SAINT HIL. Elle a été placée en redressement judiciaire le 27 avril 2015

et en liquidation judiciaire le 20 juillet 2015. Elle ne disposait plus d’aucun actif après la vente du programme en 2008-2012. Son passif est de 303 494 282 FCP.

La SCI SAINT HIL a fait réaliser des travaux de terrassement en 2003 (maître d’oeuvre inconnu, bureau d’études BEGETECH) et en 2008 (maîtres d’oeuvre d’exécution EDIFICOM, maître d’oeuvre protection talus LTTP).

Depuis l’achèvement de la résidence Tokerau Il, le talus est sa propriété.

Par requête au tribunal de premiére instance de Papeete du 13 juin 2014, B Y a demandé de :

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TOKERAU Il à rétablir le mur de soutenement lui appartenant bordant la propriété d’B Y,

— condamner C A et l’assureur GENERALI à le garantir des désordres pouvant résulter de la mauvaise évacuation des eaux pluviales.

D’autre part, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TOKERAU Il a assigné la SARL SAINT HIL pour obtenir l’indemnisation des désordres qu’elle a subis. Le juge dela mise en état a refusé la jonction de ces deux instances.

C \/IVISH et la compagnie GENERALI ont conclu au rejet de leur garantie. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a demandé l’expulsion d’EmiIe Y de la partie du mur qui empiète sur son fonds et l’autorisation de démolir le mur de soutènement.

Par jugement du 1^er juin 2016, le tribunal de première instance de Papeete a :

— Débouté B Y de ses demandes ;

— Donné acte à la société GENERALI de son offre de payer à B Y la somme de 121 000 FCP au titre des frais de déblaiement liés à l’éboulement du mur en enrochement ;

— Débouté le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TOKERAU Il de ses demandes à l’exception de celle portant sur le coût de réfection du mur d’enrochement ;

— Condamné B Y à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TOKERAU ll la somme de 6 320 655 FCP ;

— Autorisé le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TOKERAU Il à faire réaliser les travaux de remise en état du mur de soutènement dès qu’il aura perçu cette somme ou qu’elle sera saisie ;

— Ordonné l’exéçution provisoire ;

— Condamné B Y à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TOKERAU Il la somme de 250 000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

— Débouté C A et la société GENERALI de leurs demandes au

titre des frais irrépétibles ;

— Condamné B Y aux dépens.

B Y en a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 23 juin 2016.

Par arrêt du 7 décembre 2017, la cour a, avant dire droit :

Ordonné la réouverture des débats ;

Invité les parties à conclure notamment sur les points suivants :

Les copropriétaires formant le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TOKERAU Il sont-ils propriétaires de la totalité de la parcelle P 689, ou bien la propriété de cette dernière est-elle indivise avec les copropriétaires d’autres bâtiments de cette résidence constitués en des syndicats différents ' Dans l’affirmative, il y aurait lieu d’appeler ces derniers en cause.

Y-a-t-il lieu de déclarer mitoyen le mur d’enrochement situé en limite des propriétés Y et RESIDENCE TOKERAU ll, et donc d’appliquer au litige les règles légales en matière de mitoyenneté '

Dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de |'appelant de constater que les copropriétaires de la résidence TOKERAU II sont propriétaires du mur de soutènement (ou d’une partie de celui-ci), y a-t-il lieu de rechercher néanmoins la responsabilité d’EmiIe Y, outre du fait de troubles anormaux de voisinage, au titre de sa qualité de propriétaire apparent (c. civ. art. 1386) ou de gardien (art. 1384) dudit mur '

Réservé toutes demandes ainsi que les dépens.

Il est demandé :

1° par B Y, appelant, dans ses conclusions récapitulatives visées le 2 août 2018, de :

— lnfirmer Ie jugement du 1^er juin 2016 ;

— Constater que les copropriétaires de la résidence TOKERAU Il sont propriétaires du mur de soutènement et que M. Y ne l’est pas ;

En conséquence, vu les articles 1382 (trouble du voisinage), 1384 alinéa

1 et 1386 du Code civil,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires dela Résidence TOKERAU ll à rétablir, conformément aux règles de l’art, et aux spécifications de l’expert M. Z, le mur de soutènement bordant la propriété Y sur I’ensemble de sa longueur et ce tant en sa partie effondrée qu’en ses autres parties, et ce sous une astreinte d’un million de FCP par jour à compter du délai de quinzaine suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

— Condamner le même syndicat à payer à M. Y 200 000 FCP par mois depuis le 17 décembre 2012 jusqu’à l’achèvement dudit mur de soutènement ;

S’agissant de M. A :

— Constater que ce dernier a manqué à son devoir d’ínformation et qu’il répond par ailleurs des vices cachés, apparus au moment du dépôt du rapport de M. Z, affectant la propriété qu’il a vendue à M. Y, quant à l’existence des réseaux (défectueux) d’évacuation des eaux ;

— Dire et juger en conséquence que pour le cas où il viendrait à être jugé que l’effondrement du mur

procéderait, pour tout ou partie, de la mauvaise évacuation des eaux pluviales, il appartiendra à M. A d’une part, de supporter la prise en charge de l’écroulement du mur de soutènement et de sa reconstruction, et d’autre part de supporter la prise en charge des travaux de remise en état de la propriété Y après reconstruction et achèvement du mur de soutènement ; commettre expert sur ce dernier point, lequel, après cet achèvement se rendra sur les lieux, relèvera les travaux à effectuer (remblais, réengazonnage, révision des drains et évacuations d’eau, en général remise en état procédant du sinistre) et les évaluera ;

S’agissant de l’assureur GENERALI :

— Constater que la compagnie GENERALI couvre d’une part la responsabilité civile de M. Y du chef des dégâts des eaux et couvre d’autre part les frais de recours (avocat, expert(s)) ;

— Dire et juger en conséquence que pour le cas où, par impossible tout ou partie de l’effondrement du mur de soutènement viendrait à être imputé au requérant en raison des écoulements d’eau (dégâts des eaux), il appartiendra à la compagnie GENERALI de le relever et le garantir de ce chef de toute condamnation ou prise en charge ;

— Condamner par ailleurs la compagnie GENERALI à payer à M. Y, au titre des frais de recours, la somme de 813 500 FCP, correspondant à ses frais d’avocat (593 500 FCP outre les frais d’expertise pour 216 150 FCP) ;

Et, constatant que la présente procédure ne procède que de l’absence d’offre de réparation, de prise en charge, et de couverture en garantie,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence TOKERAU II, M. A et la compagnie GENERALI à payer à M. Y la somme de 600 000 FCP au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

— Les condamner solidairement aux entiers dépens ;

2° par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE TOKERAU II, intimé, dans ses conclusions récapitulatives visées le 28 décembre 2018, de :

— Débouter M. B Y de toutes ses demandes, fins et prétentions.

— Confirmer le jugement du 1^er juin 2016 en toutes ses dispositions, sauf pour ce qui concerne le quantum de la condamnation qui doit être porté au montant de 8 263 930 FCP,

— Condamner M. Y à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence TOKERAU II la somme de 150 000 FCP au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de I’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française ;

— Condamner M. Y aux entiers dépens dont distraction.

3° par la compagnie d’assurances GENERALI, intimée, dans ses conclusions visées le 21 octobre 2016, de :

— Confirmer le jugement entrepris ;

— Rejeter l’ensemble des demandes formées par I’appelant à son encontre ;

— Condamner I’appeIant au paiement de la somme de 170 000 FCP au titre des frais irrépétibles ;

4° par C A, intimé, dans ses conclusions visées le 22 juin 2017, de :

— Confirmer le jugement entrepris ;

— Condamner I’ appeIant aux dépens et à lui payer la somme de 200 000 FCP au titre des frais irrépétibles d’appeI.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2019. L’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 28 février 2019. A l’audience du 11 juillet 2019, les débats ont été rouverts devant la cour autrement composée. L’affaire a à nouveau été mise en délibéré au 26 septembre 2019.

Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux

écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’appeI a été interjeté dans les formes et délais légaux. Il est recevable.

Le jugement déféré a retenu qu’B Y n’est pas fondé à rechercher la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TOKERAU Il sur le fondement des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage dès lors que le mur d’enrochement qui s’est effondré n’appartient pas audit syndicat de copropriétaires, fut-il construit sur une parcelle qui appartient à celui-ci ; qu’en effet, c’est le mur en enrochement appartenant à B Y qui s’est éboulé, le fait qu’iI empiéte sur la propriété voisine ne conduisant pas à un transfert de propriété ; que la responsabilité du SYNDICAT ne saurait davantage être recherchée sur le fondement de l’article 1384 du code civil dès lors qu’il n’est pas le gardien du mur en cause, pas plus qu’elle ne peut l’être sur le fondement de l’article 1386 dudit code puisque l’une des conditions de sa mise en oeuvre est la qualité de propriétaire ou de gardien du bâtiment en ruine, ce qui n’est pas le cas du SYNDICAT relativement au mur de soutènement des terres de la propriété Y qui s’est effondré par suite d’un vice de construction et d’un défaut d’entretien.

B Y fait valoir que ce mur appartient en totalité à la résidence TOKERAU Il sur le fonds duquel il a été bâti par le beau-père de son vendeur C A, et que le SYNDICAT est par conséquent responsable du trouble de voisinage que lui cause cet ouvrage.

Le SYNDICAT DES ÇOPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TOKERAU Il conclut qu’B Y a acquis en 2004 une maison dont le mur de soutènement a été construit en 1987 sur le terrain qui est devenu la propriété de la résidence TOKERAU Il, et qu’iI n’est donc pas bien fondé à prétendre se soustraire à son obligation, à défaut de faire cesser l’empiètement, d’entretenir son ouvrage et de le réparer.

Les rapports d’expertise judiciaire Z et CAZAMAYOU précités établissent, d’une part, que le mur en cause a une fonction de soutènement du terrain d’EmiIe Y, et d’autre part, qu’il est essentiellement implanté sur le terrain propriété de la résidence Tokerau II (parcelle P689), ce que confirme un plan de géomètre produit par B Y (SOTOP).

Ce mur de soutènement n’a d’aucune manière une fonction de clôture, car le dénivelé important qui existe entre les deux fonds suffit à assurer leur séparation. Il échappe par conséquent à la présomption de mitoyenneté de l’article 653 du code civil.

Ce mur est à l’usage exclusif du fonds supérieur d’B Y dont il est destiné à maintenir les terres. Son entretien et sa réparation sont par conséquent à la charge de ce dernier, et non du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TOKERAU II.

B Y n’est pas bien fondé à soutenir que le SYNDICAT serait responsable de ce mur, soit comme voisin, soit comme gardien, soit comme propriétaire, alors que cet ouvrage empiète en réalité sur le fonds de la résidence Tokerau II. Car, du fait de cet empiètement, le SYNDICAT se trouve privé de toute prérogative autre que celle de réclamer la démolition du mur, ce qu’iI ne demande plus devant la cour après que le jugement déféré l’ait débouté de ce chef, au motif que c’est la consolidation de l’ouvrage et non sa destruction qui s’impose. Il n’est en rien démontré que le SYNDICAT a disposé d’un accès à cet ouvrage qui lui aurait permis d’en assurer l’entretien et de remédier à ses désordres, lesquels sont causés notamment par le mauvais drainage du fonds d’EmiIe Y. Au demeurant, Ie jugement entrepris a relevé que cet empiétement – qui résulte du fait que le mur a été construit par la famille A antérieurement à l’opération de promotion immobilière qu’elle a réalisée pour édifier la résidence Tokerau Il en contrebas de sa maison, laquelle a été acquise ensuite par B Y – était ignoré jusqu’à ce que des opérations d’expertise soient menées à partir de 2012.

Ainsi que l’a à bon droit retenu le jugement déféré, B Y n’est donc pas bien fondé ar rechercher la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TOKERAU Il du fait de l’effondrement d’une partie de ce mur, que ce soit sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage ou d’une responsabilité civile délictuelle ou quasi délictuelle. Au contraire, le SYNDICAT a été exposé à des désordres du fait d’un ouvrage bénéficiant au fonds Y mais empiétant sur son propre fonds, présentant des non-conformités, et mal entretenu.

Et c’est exactement et à bon droit que le jugement entrepris a mis à la charge d’B Y le coût des travaux de réparation de ce mur qui sont qualifiés d’urgents par les experts et qui, du fait de sa carence, sont à entreprendre par le SYNDICAT en sa qualité de propriétaire du sol sur lequel est implanté cet ouvrage. La cour dispose des éléments qui lui permettent de retenir de ce chef le montant évalué par l’expert Z, soit 7 422 177 FCP.

Le jugement déféré a débouté B Y de ses demandes contre son assureur, la compagnie GENERALI FRANCE ASSURANCES, au motif que la police souscrite exclut la couverture des risques dus à l’écoulement des eaux pluviales, aux glissements de terrain et aux dommages causés aux murs de soutènement ne faisant pas partie intégrante du bâtiment d’habitation. Il a donné acte à l’assureur de son offre de payer la somme de 121 000 FCP au titre des frais de déblaiement liés à l’éboulement du mur.

B Y invoque deux garanties de son contrat d’assurance, celle qui couvre les dégâts des eaux et celle qui couvre les frais de recours. La compagnie GENERALI lui oppose les termes de ses conditions générales.

Au vu de celles-ci :

— les dommages aux murs de soutènement qui ne font pas 'partie intégrante du bâtiment d’habitation ne sont pas garantis : c’est le cas du mur d’enrochement en cause qui supporte le jardin,

— ne sont pas non plus garantis les dommages aux biens causés directement ou indirectement par les eaux de ruissellement des cours et jardins et des voies publiques ou privées, le débordement de sources et de cours d’eau, les engorgements, refoulements et débordements des égouts, caniveaux, fosses d’aisance et puisards : c’est aussi le cas en l’espèce ainsi qu’il résulte du rapport Z précité.

B Y n’est donc pas bien fondé à invoquer la garantie de la compagnie d’assurances GENERALI à l’égard de sa responsabilité civile du chef de dégât des eaux.

Il résulte des conditions générales que la garantie dite défense et recours n’est due que dans les cas dans lesquels est engagée la responsabilité civile familiale de l’assuré. Or, comme il a été dit, c’est en

sa qualité d’usager du mur de soutènement de sa propriété qu’EmiIe Y est tenu de réparer ceIui-ci, et non à raison de dommages causés à des tiers. Le jugement déféré n’est pas contesté quant au donné acte de l’offre de l’assureur relative aux frais de déblaiement.

B Y demande que son vendeur C A le garantisse de sa condamnation à supporter la réparation du mur de soutènement effondré. ll invoque la garantie des vices cachés et le manquement du vendeur à son devoir d’information quant aux réseaux d’évacuation des eaux défectueux.

C A fait valoir qu’il a vendu sa maison d’habitation et qu’il n’est pas un professionnel en matière immobilière ou de construction, que l’acte de vente stipule une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, que le sinistre est survenu 25 ans après la construction du mur, et qu’il n’est pas démontré qu’iI a omis d’informer l’acquéreur de l’existence d’un réseau de drainage qui était visible sur le terrain, et dont l’expert a constaté l’absence d’entretien, laquelle est imputable à l’acquéreur.

L’acte de vente du 27 septembre 2004 stipule que le terrain vendu à B Y a été acquis par C A le 14 novembre 1986 et que ce dernier a édifié les constructions au cours de l’année 1988. Il résulte des rapports d’expertise précités que le mur de soutènement dont l’effondrement partiel fait l’objet du litige fait partie de ces constructions.

La vente intervenue en 2004 n’est pas soumise aux dispositions particulières en cas de vente d’immeuble à construire. Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à I’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que I’acheteur ne I’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’iI les avait connus. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre-lui-même. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie (C. civ., art. 1641ss.).

La vente a été faite notamment selon les stipulations suivantes :

— l’acquéreur prend l’immeuble dans son état actuel sans pouvoir exercer

aucun recours ni répétition contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment en raison de mauvais état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations (…) de mauvais état d’entretien ou de réparation des bâtiments, vétustés, vices ou défauts de construction apparents ou cachés.

Cette clause d’exclusion de garantie des vices cachés est valide à condition que C A ne soit pas un vendeur professionnel ou de mauvaise foi.

L’acte indique que C A est cadre supérieur. Il déclare qu’il est

directeur général d’une compagnie aérienne. Il soutient que la vente de son habitation personnelle n’est pas rattachable à ses fonctions de gérant d’une société civile immobilière.

Le rapport d’expertise judiciaire CAZAMAYOU précité détermine que C A a été jusqu’en octobre 2005 gérant de la SCI ST HIL qui était le promoteur de la résidence Tokerau ll. Il a été condamné en 2005 à payer une amende 100 000 FCP pour avoir fait réaliser des travaux de terrassement de plus de 60 m3 sans être titulaire d’un permis de terrassement. L’expert a relevé qu’il s’agissait de terrassements portant sur un volume de déblais de plusieurs milliers de mètres cubes modifiant profondément la configuration du versant. Le bureau d’études BEGETECH a préconisé en 2004 la reprise du talus avec une pente moindre, qui n’a pas été faite.

Le rapport d’expertise judiciaire Z précité détermine que le

mur de soutènement construit par C A était sous-dimensionné en présence d’un remblai saturé d’eau, et que le dispositif de drainage réalisé par ce dernier ne semblait pas avoir été étendu à la terrasse couverte qu’il avait édifiée après la construction de la maison (c.r. du 2771272012 annexé au rapport).

Ces éléments concordent pour permettre de retenir que C A, au moment de la vente du 27 septembre 2004, avait à l’égard d’EmiIe Y la qualité de vendeur professionnel. Celle-ci s’apprécie en effet concrètement au regard des fonctions de maître d’ouvrage qu’il exerçait alors, en sus de son activité salariée, pour la réalisation d’un programme immobilier sur un terrain limitrophe de la maison vendue qu’il avait fait construire.

Etant un vendeur professionnel, alors qu’B Y, gérant de sociétés et dont il n’est pas établi qu’il exerçait une activité en matière de construction ou de vente immobilière, ne l’était pas, C A est irréfragablement présumé avoir connu, lors de la vente, les vices cachés préexistant à celle-ci. Il n’est donc pas bien fondé à invoquer la clause d’excIusion de garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente.

Les rapports d’expertise judiciaire Z et CAZAMAYOU précités établissent que l’effondrement partiel du mur de soutènement de la propriété d’B Y a été causé par le sous-dimensionnement de cet ouvrage par rapport à l’évacuation insuffisante de l’écoulement des eaux de ruissellement dans le talus qu’il était destiné à contenir.

Il s’agit d’un défaut structurel de ce mur qui préexistait à la vente, puisqu’il a été construit 17 ans avant celle-ci, et qui ne résulte ni de la vétusté, ni d’une utilisation prolongée ou anormale. Il n’est justifié d’aucun permis de travaux pour la réalisation de cet ouvrage. Le drainage était d’autant plus insuffisant qu’une piscine et une mare sont implantées au-dessus du mur de soutènement, rien ne permettant de retenir que ces points, d’eau n’existaient pas avant la vente. Comme le relève pertinemment B Y, c’est C A qui a dû indiquer à l’expert Z où se trouvait le dispositif de drainage, dans un regard enterré. A l’essai, ce dispositif s’est révélé insuffisant et incomplet, et partiellement colmaté par de la terre. Ces défauts ont été la cause de l’éboulement partiel du mur de soutènement ainsi rendu impropre à sa destination. Se manifestant au fur et à mesure de l’écoulement du temps et des précipitations, ils n’étaient pas apparents au moment de la vente.

B Y a exercé son action contre C A à bref délai,

sa requête en référé expertise ayant été présentée le lendemain du sinistre. C’est la survenance de ce dernier qui a donné lieu, aux opérations d’expertise lors desquelles ce vice a été découvert par B Y. Celui-ci est ainsi recevable et bien fondé à demander le remplacement ou la remise en état de la chose défectueuse par son vendeur, et par conséquent d’être garanti de sa condamnation envers le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TOKERAU ll.

Toutefois, il résulte aussi des rapports précités des experts Z et CAZAMAYOU que le mur de soutènement présentait de longue date des défauts graves dans sa réalisation en enrochements, les blocs n’étant pas agencés de manière cohérente, de telle sorte que le décrochement d’un seul pourrait entraîner l’effondrement complet.

Contrairement au vice caché dû au sous-dimensionnement à la fois de l’ouvrage et du drainage, ce défaut de l’enrochement était apparent dès la vente en 2004, puisqu’il résulte de la construction du mur et non de sa vétusté ou d’événements postérieurs. C A n’est donc pas tenu à garantie de ce chef.

La cour dispose des éléments d’appréciation qui lui permettent de fixer Ia garantie due par C D à la moitié du montant de la condamnation prononcée contre B Y à l’égard

du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TOKERAU Il, soit à la somme de 3 711 088 FCP.

Il n’y a pas matière à faire droit à la demande d’évaluation des travaux de remise en état par un expert que fait également B Y, car c’est à la diligence du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TOKERAU Il et non de C A que ceux-ci seront réalisés.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant

la cour. Les dépens seront mis à la charge d’EmiIe Y et de C A qui succombent sur tout ou partie de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en

dernier ressort ;

Confirme Ie jugement rendu le 1^er juin 2016 par le tribunal civil de première

instance de Papeete, sauf en ce qu’il a débouté B Y de ses demandes à l’encontre de C A, et en ce qu’il a condamné B

Y à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TOKERAU Il la somme de 6 320 655 FCP ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne B Y, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIE-TAIRES DE LA RESIDENCE TOKERAU II la somme de 7 422 177 FCP ;

Condamné C A a relever indemne B Y de ladite

condamnation â concurrence de la moitié de son montant ;

Condamne en conséquence C A à payer à B Y la somme de 3 711 088 FCP ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’aticle 407 du code de rocédure civile de la Polynésie français e devant la cour ;

Rejette toute autre demande ;

Fait masse des dépens de première instance et d’appeI, lesquels pourront

étre recouvrés conformément aux dispositions de l’aticle 409 du Code de

procédure civile de la Polynésie française, et les met pour moitié à la charge

d’B Y et de C A.

Prononcé à Papeete, le 26 septembre 2019.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL