Cour d'appel de Douai, Chambre 1 section 2, 12 octobre 2017, n° 16/06231

TGI Lille 8 septembre 2016

CA Douai
Infirmation partielle 12 octobre 2017

Arguments

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Accepté
Existence d'une servitude de passage
La cour a jugé que le règlement de copropriété et l'acte de vente de 2002 établissent clairement l'existence d'une servitude de passage au profit de la société Saint André.
Rejeté
Entrave à l'usage de la servitude
La cour a estimé qu'il n'y avait pas de preuve d'une obstruction permanente à l'usage de la servitude, rendant inutile l'ordonnance demandée.
Rejeté
Préjudice lié à l'entrave à la servitude
La cour a jugé que la société Saint André n'a pas prouvé la réalité du préjudice invoqué, rendant sa demande non fondée.
Accepté
Frais irrépétibles exposés en première instance et en appel
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Saint André les frais irrépétibles exposés, condamnant le syndicat à les rembourser.

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Sur la décision

Référence :	CA Douai, ch. 1 sect. 2, 12 oct. 2017, n° 16/06231
Juridiction :	Cour d'appel de Douai
Numéro(s) :	16/06231
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Lille, 8 septembre 2016, N° 15/01764
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Etienne BECH, président
Avocat(s) :	Gilles GRARDELNina OUATTARAGwendoline MUSELETStanislas LEROUXMarie CARREL
Cabinet(s) :	BEDNARSKI-CHARLET & ASSOCIES
Parties :	SARL SAINT ANDRE c/ Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU 78 RUE VANDERHAEGHEN

Texte intégral

[…]

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 12/10/2017

***

N° de MINUTE :

N° RG : 16/06231

Jugement (N° 15/01764)

rendu le 08 septembre 2016 par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTE

SARL Saint André, prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social

[…]

représentée et assistée par M^e A Carrel, membre de la SELARL Bednarski Charlet & associés, avocat au barreau de Lille, substituée à l’audience par M^e Nina Ouattara, avocat au barreau de Lille

INTIMÉ

Syndicat des Copropriétaires de la résidence du 78 rue E, pris en la personne de son syndic la société Nexity Lamy dont le siège social est situé […], elle même prise en son agence de […], prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social

[…]

représenté par M^e Gwendoline Muselet, membre de la SELARL Espace Juridique avocats, avocat au barreau de Lille

représentée par M^e Gilles Grardel, membre de la SELARL Espace Juridique avocats, avocat au barreau de Lille, substitué à l’audience par M^e Stanislas Leroux, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 29 août 2017, tenue par H I magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Y Z

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

H I, président de chambre

Christian Paul-Loubière, président de chambre

Jean-François Le Pouliquen, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2017 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par M. H I, président et Y Z, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 03 août 2017

***

Vu le jugement rendu le 8 septembre 2016 par le tribunal de grande instance de Lille ;

Vu la déclaration d’appel de la société Saint André reçue au greffe de la cour de ce siège le 14 octobre 2016 ;

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence 78 rue E, ci-après désigné le syndicat de copropriétaires, déposées le 12 juin 2017 ;

Vu les conclusions de la société Saint André déposées le 26 juin 2017 ;

Vu l’ordonnance de clôture prise le 3 août 2017 ;

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

A X était propriétaire d’un immeuble situé à Haubourdin 78 rue E qu’elle a divisé en plusieurs lots. M^me X est restée propriétaire de plusieurs lots, dont un appartement, et du surplus de sa propriété initiale exclu de la copropriété. Les héritiers de A X ont vendu à M B C F G les lots de copropriété dont elle était propriétaire et une partie des biens exclus de la copropriété et par acte du 25 juin 2002, M C F G a revendu à la société Saint André des parcelles cadastrées AB 617 et 619 qui dépendaient des biens exclus de la copropriété.

Saisi par la société Saint André qui se plaignait d’une entrave par le syndicat de copropriétaires à l’usage d’une servitude de passage dont elle affirmait être bénéficiaire, le tribunal de grande instance de Lille, par le jugement susvisé, a débouté la société Saint André de sa fin de non recevoir, a déclaré la société Saint André irrecevable à agir sur le fondement du trouble possessoire et sur le fondement du trouble pétitoire et condamné la société Saint André à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ses conclusions susvisées, la société Saint André demande à la cour de réformer le jugement du tribunal de grande instance, de juger que 'l’action du syndic Nexity’ est irrecevable, de juger qu’elle est titulaire d’une servitude de passage et qu’elle subit une atteinte à ce droit en raison de l’entrave à l’usage de la servitude, d’ordonner au syndicat de copropriétaires de respecter l’usage de la servitude de passage, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, de condamner le syndicat de copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi et la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ses conclusions susvisées, le syndicat de copropriétaires demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, de débouter la société Saint André de ses demandes, subsidiairement de cantonner la servitude dont peut bénéficier la société Saint André au passage des personnels et matériels nécessaire à l’entretien des parcelles AB 617 et 619 et de condamner la société Saint André au paiement de la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions ci-dessus visées.

DISCUSSION

sur la fin de non-recevoir soulevée par la société Saint André

L’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que le syndic de copropriété ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, mais qu’une telle autorisation n’est pas nécessaire pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

Ainsi, la société Nexity agissant en qualité de syndic de la copropriété assignée devant le tribunal de grande instance de Lille n’est pas tenue de justifier d’une autorisation de représenter le syndicat de copropriétaires donnée par l’assemblée des copropriétaires dès lors qu’elle défend à l’action de la société Saint André engagée devant la juridiction du premier degré.

La qualité de la société Nexity pour représenter le syndicat de copropriétaires n’est pas conditionnée par la justification de ce qu’elle a rendu compte de son intervention à l’instance à laquelle elle a été appelée.

La fin de non-recevoir soulevée par la société Saint André doit en conséquence être rejetée.

au fond

Il y a lieu à titre liminaire de relever que la société Saint André indique dans ses conclusions qu’elle 'prend acte’ que ses demandes formées sur le fondement du trouble possessoire sont irrecevables et que d’ailleurs elle ne développe aucun moyen pour critiquer sur ce point les dispositions du jugement entrepris. Elle sollicite de la cour qu’elle examine seulement le 'bien-fondé’ de son action pétitoire. Dès lors, l’argumentation du syndicat de copropriétaires portant sur l’interdiction du cumul de la protection possessoire et du fond du droit est sans objet, la cour n’étant saisie que des prétentions de nature pétitoire de la société Saint André.

Le bénéficiaire d’une servitude est admis à exercer l’action confessoire, de nature pétitoire, pour faire reconnaître l’existence d’une servitude à son profit. A cet égard, le syndicat de copropriétaires affirme à tort que cette action serait sans intérêt puisqu’il ne conteste pas le droit de propriété de la société Saint André car en fait il admet reconnaître la propriété de la société Saint André sur les parcelles qu’elle a acquises mais nullement la réalité de la servitude revendiquée au profit de ces fonds.

L’acte de vente du 25 juin 2002 précité stipule que l’accès depuis les parcelles cadastrées AB 617 et

619, vendues à la société Saint André, à la rue E 'se fait par un passage ayant fait l’objet d’une servitude aux termes d’un acte du 29 octobre 1956, et ce dans les conditions qui seront ci-après rapportées textuellement'. Dans le même acte se trouvent en effet reproduites les dispositions d’un 'règlement de copropriété’ du 29 octobre 1956 établi à la demande de A X et de son mari.

Le règlement de co-propriété rappelle néanmoins que ses initiateurs ont sollicité l’établissement d’un 'règlement de co-propriété et de division’ en vue d’une division en parties divises et en parties communes d’une partie d’un immeuble appartenant à A X. L’acte précise ensuite que certains des biens compris dans la propriété sont inclus dans la co-propriété et que d’autres, soit un parc, une terrasse, un perron, une entrée de cave, un jardin, une serre et cinq jardins en sont exclus.

Le règlement énonce également dans une partie intitulée 'servitudes’ et dans un paragraphe ' servitudes de passage et accès', que 'un passage s’ouvrant par une porte charretière sur la rue D E (…) permet l’accès au surplus de la propriété, à la serre (…) aux jardins …'.

Le syndicat de copropriétaires soutient à tort que les parcelles de la société Saint André ne faisant pas partie de la co-propriété leur propriétaire ne pourrait revendiquer le respect du règlement. En effet il ressort des dispositions ci-dessus rappelées de cet acte qu’il porte sur une partie de la propriété de A X mais que celle-ci inclut non seulement les lots créés pour dépendre d’une co-propriété mais également des biens désignés sous le terme général 'surplus de la propriété', le règlement rédigé à la demande de A X étant désigné dans son préambule de 'règlement de co-propriété et de division'. Si le règlement fait une distinction entre les biens auxquels il est applicable, cette répartition porte sur ceux qui sont intégrés dans la copropriété et ceux qui en sont exclus. S’il n’en était pas ainsi, les dispositions relatives à la servitude de passage seraient superflues dans la mesure où les lots de co-propriété sont desservis par les parties communes au nombre desquelles, suivant le plan annexé à l’acte de vente des parcelles AB 616 et 618, figure la parcelle AB 537 ouvrant sur la rue E et jouxtant les parcelles de la société Saint André. Cette dernière peut donc se prévaloir des dispositions du règlement, comme rappelé d’ailleurs dans l’acte de vente du 25juin 2002.

Le règlement du 29 octobre 1956 constitue ainsi un titre instituant une servitude de passage au profit des parcelles acquises par la société Saint André et l’action confessoire de cette dernière en vue de la reconnaissance de cette servitude est fondée.

Il ne ressort nullement du règlement précité que la servitude créée au profit des parcelles devenues par la suite la propriété de la société Saint André serait limitée au seul passage destiné à l’entretien de ces parcelles. La demande subsidiaire du syndicat de copropriétaires en limitation de l’usage de la servitude ne peut prospérer.

Pour autant, faute pour la société Saint André de rapporter la preuve d’une obstruction permanente à l’usage de la servitude dont elle bénéficie, il est inutile d’ordonner au syndicat de copropriétaires de respecter la servitude, une telle obligation découlant directement de la reconnaissance du droit de la société Saint André.

La société Saint André fait état d’un préjudice subi par elle en raison du refus du syndicat de copropriétaires de reconnaître la servitude de passage litigieuse. Elle explique qu’étant dans l’incapacité d’accéder à la parcelle AB 619, elle se trouve dans l’impossibilité de l’entretenir et notamment de tailler ou d’élaguer les arbres ou haies qui y sont plantés, ce qui provoque des réclamations des propriétaires de parcelles voisines. Mais outre que la société Saint André ne produit qu’une seule lettre du syndic de la copropriété faisant part à la société Saint André du refus des copropriétaires de lui accorder 'l’accès à la copropriété', lettre datée du 19 mars 2012, la société Saint André ne produit aucun document établissant que sa parcelle est dans un état préjudiciable. Pour ce qui concerne l’attitude des voisins, si la société Saint André rapporte la preuve de l’engagement d’une action par certains d’entre eux devant le tribunal de grande instance de Lille pour obtenir sa condamnation à élaguer ou réduire la taille de plantations sur la parcelle, il peut être relevé que cette instance a été introduite par assignation de septembre 2015, qu’il n’est pas établi que le syndicat de copropriétaires a réitéré postérieurement son refus, qu’au contraire une lettre des demandeurs à la procédure au responsable de la société Saint André du 23 juillet 2016 fait état d’un accord du syndicat de copropriétaires pour une autorisation de passage 'sur demande’ et que la procédure mise en oeuvre devant le tribunal de grande instance de Lille n’a pas abouti.

Dans ces circonstances, la société Saint André ne rapporte pas la preuve de la réalité du préjudice qu’elle invoque. Sa demande indemnitaire n’est pas fondée.

En revanche, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Saint André les frais irrépétibles qu’elle a exposés tant en première instance qu’en cause d’appel. Le syndicat de copropriétaires sera condamné à ce titre, en application de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société Saint André, qu’il déclare irrecevable sa demande formée sur le fondement du trouble possessoire.

Infirme le jugement pour le surplus, statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant :

Dit que la société Saint André bénéficie d’une servitude de passage s’exerçant sur la parcelle située à Haubourdin et cadastrée AB 537 et permettant d’accéder aux parcelles lui appartenant et cadastrées AB 617 et 619.

Déboute la société Saint André de sa demande tendant à contraindre le syndicat des copropriétaires de la résidence 78 rue E à respecter la servitude ainsi définie.

Condamne le syndicat de copropriétaires à payer à la société Saint André la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle en première instance et en cause d’appel.

Déboute le syndicat de copropriétaires de ses demandes formées en première instance et en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne le syndicat de copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés par la société Bednarski-Charlet et associés selon les modalités définies par l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,

Y Z H I