Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 15 MAI 2019

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/15448 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZIGK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Décembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/05718

APPELANT

Syndicat des Copropriétaires DE L’IMMEUBLE 7 BIS RUE D'[…]

Représenté par son Syndic la SARL PAGESTI,

[…]

dont le siège social se […], elle-même représentée par son gérant y domicilié en cette qualité

[…]

[…]

Représenté par M^e Sylvie LANGLAIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

toque : 7

INTIMEE

SNC RUE D’ISSY

SIRET n°: 489 629 444 00022

[…]

[…]

Représentée par M^e Geneviève SROUSSI de la SELARL ALIENCE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0072

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Novembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M.

Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

M^me Muriel PAGE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. I J-K

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par I J-K, Greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

La société en nom collectif (SNC) […] a acquis, puis procédé à la réhabilitation, à la

mise en copropriété et à la commercialisation d’un immeuble situé […] à […]

Aux termes des promesses de vente consenties aux futurs acquéreurs, la SNC […] s’était, selon le syndicat des copropriétaires, engagée à réaliser à ses frais exclusifs, au plus tard le 30 novembre 2008, des travaux de finition sur les parties communes.

La SNC […] n’a pu obtenir la mise en conformité de la construction au permis de construire initial accordé par la commune de Boulogne Billancourt du fait de la création d’un logement supplémentaire et de l’absence, en compensation, de création d’un emplacement de stationnement.

Estimant que les travaux de finition n’avaient pas été exécutés et que la SNC […] avait failli à ses obligations contractuelles, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner par acte d’huissier de justice du 28 avril 2011, notamment en paiement des travaux pour une somme de 52.354, 38 €, et d’une somme de 8.200 € en indemnisation des troubles de jouissance.

La SNC Rue d’Issy s’est opposée aux demandes du syndicat des copropriétaires en faisant valoir que ces demandes sont irrecevables du fait que le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité pour agir, que l’habilitation donnée au syndic n’est pas conforme aux prescriptions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 et que l’ouvrage ayant été réceptionné par les acquéreurs il y a plus de trois ans, ces demandes sont prescrites. Sur le fond, elle a soutenu que les demandes du syndicat sont mal fondées et doivent être, en conséquence, rejetées.

Par jugement du 29 novembre 2013, le tribunal de grande instance de Paris à :

— rejeté les fins de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à […] et de la prescription,

— déclaré irrecevable l’exception de procédure tirée du défaut d’habilitation du syndic à agir en justice,

— déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à […]

— pour le surplus, commis M^me C A, en qualité d’expert, avec mission essentiellement :

• d’examiner les désordres allégués par le syndicat des copropriétaires,

• de fournir au tribunal tous éléments techniques et de fait lui permettant d’apprécier si la société […] a été défaillante dans l’exécution de ses obligations, telles que prévues au descriptif établi par l’architecte M. M. X,

• de fournir tous éléments techniques et de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues,

• de fournir tous éléments techniques et de fait permettant au tribunal d’apprécier si les malfaçons et non-façons sont apparentes ou relèvent de la garantie biennale ou décennale,

• d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis,

• de fournir tous éléments techniques et de fait au tribunal sur le montant de la taxe appliquée et perçue par les services de la voirie de la commune de Boulogne Billancourt du fait de l’emplacement de stationnement manquant,

• d’indiquer et évaluer, le cas échéant, les travaux nécessaires à la réfection des dégradations.

Par ordonnance en date du 10 avril 2014, à la demande du syndicat des copropriétaires, la mission de l’expert a été étendue de façon à procéder à toutes constatations en vue de solliciter du tribunal qu’il prononce la réception judiciaire des travaux.

L’expert a déposé son rapport le 29 août 2014.

Par conclusions signifiées le 3 avril 2015, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— dire la SNC Rue d’Issy entièrement responsable de la non conformité et des malfaçons relatives aux travaux auxquels elle s’est engagée suivant descriptif établi par son architecte,

— prononcer la réception judiciaire avec réserves des travaux effectués par la SNC Rue d’Issy sur les parties communes de l’immeuble,

— condamner la SNC Rue d’Issy à lui payer les sommes de :

• 49.625 € HT augmenté de la TVA au taux en vigueur, au titre des travaux de finitions des parties communes selon devis de la société Santamaria, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

• 1.705,40 € au titre des frais d’installation des éléments de désenfumage, avec intérêt au taux légal à compter de la signification des conclusions, outre les honoraires syndic sur travaux conformément à la résolution n° 33 du procès-verbal d’assemblée générale du 11 décembre 2012,

• 9.480,20 € au titre des travaux de mise en conformité et sécurité de l’ascenseur, avec intérêt au taux légal à compter de la signification des conclusions, outre les honoraires syndic sur travaux conformément à la résolution n° 36 du procès-verbal d’assemblée générale du 11 décembre 2012

— dire que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés,

— constatant que la SNC Rue d’Issy n’a pas versé le montant total de la prime d’assurance dommages-ouvrage soit la somme de 8.629,53 €, la condamner à lui payer cette somme

conformément aux termes de l’article 8-4 des conditions générales du contrat d’assurance

dommages-ouvrage,

— condamner la SNC […] à lui payer la somme de 19.200 € au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance, compte arrêté au 1^er janvier 2015.

— condamner SNC Rue d’Issy à lui payer la somme de 507,55 € au titre des frais relatifs à l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire,

— condamner la SNC Rue d’Issy aux dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat du 16 février 2012 et les frais d’expertise, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 4 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté le syndicat des copropriétaires du […] de toutes ses demandes,

— l’a condamné aux dépens dont distraction au profit de Maître Isabelle Hugues,

— dit n’y avoir lieu à indemnité de procédure en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Boulogne Billancourt a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 juillet 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 7 novembre 2018.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 31 octobre 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Boulogne Billancourt, appelant, invite la cour, au visa des articles 480 du code de procédure civile, 1224 à 1231-1, 1792 et suivants du code civil, 15 de la loi du 10 juillet 1965, 67 de la loi du 9 juillet 1991, 210 à 250 du décret du 31 juillet 1992, et au visa de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu le 29 novembre 2013 ayant rejeté les fins de non-recevoir soulevée par la SNC Rue d’Issy et ayant déclaré recevable ses demandes, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté son action à l’encontre de la SNC […],

— déclarer la SNC […] entièrement responsable de la non-conformité et des malfaçons relatives aux travaux auxquels elle s’est engagée suivant descriptif établi par son architecte,

— prononcer la réception judiciaire avec réserves des travaux effectués par la SNC […] sur les parties communes de l’immeuble […] à Boulogne Billancourt, à la date du 16 février 2012,

— condamner la SNC […] à l’indemniser des préjudices subis,

— condamner la SNC […] à lui payer la somme de 49.625,00 € HT augmenté de la TVA au taux en vigueur, au titre des travaux de finitions des parties communes selon devis de la société

Santamaria et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la SNC […] à lui payer la somme de 1.705,40 € au titre des frais d’installation des éléments de désenfumage, avec intérêt au taux légal à compter de la signification des présentes écritures, outre les honoraires syndic sur travaux conformément à la résolution n° 33 du procès-verbal d’assemblée générale du 11 décembre 2012,

— condamner la SNC […] à lui payer la somme de 9.480,20 € au titre des travaux de mise en conformité et sécurité de l’ascenseur, avec intérêt au taux légal à compter de la signification des présentes écritures outre les honoraires syndic sur travaux conformément à la résolution n° 36 du procès-verbal d’assemblée générale du 11 décembre 2012,

— dire que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés,

— constater que la SNC […] n’a pas versé le montant total de la prime d’assurance dommages-ouvrage soit la somme de 8.629,53 €,

— condamner la SNC […] à lui payer la somme de 8.629,53 € conformément aux termes de l’article 8-4 des conditions générales du contrat d’assurance dommages-ouvrage,

— condamner la SNC […] à lui payer la somme de 27.990 € au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance, compte arrêté au 31 décembre 2016,

— condamner SNC […] au paiement de la somme de 507,55 € au titre des frais relatifs à l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire,

— condamner la SNC […] aux dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat du 16 février 2012 et les frais d’expertise, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la SNC […] de ses demandes de condamnation au titre des dépens et de

l’indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 1^er octobre 2018 par lesquelles la SNC […], intimée, demande à la cour, au visa des articles 1355 du code civil et 480 du code de procédure civile, de :

— dire que le jugement ayant déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires et écarté la fin de non-recevoir découlant de l’absence d’intérêt à agir n’a pas l’autorité de la chose jugée sur le fond du litige mais seulement, sur le rejet de la fin de non-recevoir en application de l’article 122 du code de procédure civile,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] aux dépens d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les

prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 29 novembre 2013

Le jugement du 29 novembre 2013 est définitif en ce qu’il déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes ; en revanche, il ne s’est pas prononcé sur le bien fondé de ces demandes, ayant, au contraire, ordonné, avant dire droit sur le fond, une expertise ;

Aucune conséquence ne peut être tirée des motifs de ce jugement sur le bien fondé des demandes du syndicat ;

Sur le cadre juridique

Il est acquis aux débats que la société Rue d’Issy, après avoir acquis l’immeuble du […], a réalisé en qualité de maître de l’ouvrage une opération de rénovation lourde qui s’apparente à la construction d’un ouvrage ;

Selon le descriptif sommaire établi le 8 février 2008 (pièce syndicat n° 21) par M. X, maître d’oeuvre de l’opération, le projet de la SNC […] a consisté à transformer le bâtiment existant en brique et béton à usage d’hôtel de 3 étages sur rez-de-chaussée et sous-sol en un immeuble à usage d’habitation ; il a été prévu que le volume existant soit étendu à la fois en sous-sol, en partie arrière et en toiture :

— en sous-sol, il a été prévu la réalisation de volumes d’habitations et de cours anglaises

— en partie arrière, il a été projeté l’élargissement de l’immeuble par l’adjonction d’une structure en béton sur toute la hauteur de la façade existante,

— en toiture, il a été programmé la construction de deux étages supplémentaires couronnés d’une terrasse végétalisée ;

Le descriptif sommaire du maître d’oeuvre énonce que pour accomplir ce projet 'les fondations de l’immeuble seront reprises au niveau des volumes supplémentaires creusées en sous-sol', 'les éléments porteurs en superstructure seront renforcés pour répondre aux normes d’habitabilité en vigueur et recevoir les charges supplémentaires de la surélévation', 'une nouvelle structure en béton sera mise en place pour répartir les charges et les descendre au niveau des fondations', 'la cage d’escalier sera prolongée en hauteur et une paroi maçonnée sera montée autour de la gaine du futur ascenseur et prolongée en sous-sol';

Le descriptif de M. X détaille ensuite les ouvrages de gros-oeuvre (structure, façade), cloisons, charpente-couverture, menuiseries extérieures, serrurerie, menuiseries intérieures, électricité, plomberie-sanitaires-VMC, revêtements durs des sols, peinture, ascenseur ; il s’agit essentiellement d’ouvrages destinés à devenir des parties communes dans la perspective de la mise en copropriété de l’immeuble, préalable à la vente des lots ;

Il résulte de cette notice que les travaux décrits ne concernent que des parties communes; chaque acquéreur des lots privatifs a acquis un plateau brut à aménager, la SNC

[…] n’étant chargée que des travaux concernant les parties communes de

l’immeuble ;

La SNC […] a obtenu le permis de démolir et le permis de construire le 13 décembre 2006, des permis de construire modificatifs ont été obtenus les 2 avril 2007, 15 décembre 2008 et 5 juin 2009

(pièces syndicat n°14) ;

La déclaration d’achèvement des travaux (non produite) aurait été déposée le 29 janvier 2009 ; la SNC […] a mis l’immeuble ainsi rénové en copropriété (le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ont été établis par acte authentique du 16 juillet 2008 publié le 23 septembre 2008) et a vendu les lots à différents acquéreurs, entraînant la création d’un syndicat des copropriétaires ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats des promesses de vente unilatérale et des actes de cessions ;

Aux termes de la promesse de vente unilatérale du 7 novembre 2008 concernant les lots n°5 (un local d’habitation à aménager au 1^er étage) et 14 (une cave en sous-sol) consentie à M. et M^me Y (pièce syndicat n°2) la SNC […] s’est engagée 'au plus tard le 30 novembre 2008 à livrer le local brut, fluides en attente et à réaliser à ses frais exclusifs les travaux définis dans la notice descriptive sommaire établi par l’architecte chargé de la réalisation des travaux, M. D X, en date du 8 février 2008 demeuré ci-annexé, après avoir été visé par les parties, sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement, d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

C’est seulement et exclusivement au titre de ces travaux que la responsabilité éventuelle du promettant pourra être engagée.

Il est néanmoins précisé ici que la peinture telle que définie dans la notice ci-dessus visée ne sera faite qu’après l’achèvement des travaux privatifs en assemblée informelle avec les copropriétaires mais en tout état de cause au plus tard le 31 décembre 2008.

Tous autres travaux quel qu’ils soient qu’il deviendrait nécessaire de faire exécuter dans ledit immeuble postérieurement au présent contrat, en dehors de ceux prévus ci-avant et qui n’auraient pas encore été exécutés ne pourront être valablement décidés que par une assemblée générale de copropriétaires de l’immeuble, dans les formes prévues, tant par le règlement de copropriété que par la loi par suite, le règlement des dépenses en résultant sera pris en charge par le syndicat des copropriétaires et réparti entre les copropriétaires dans les termes dudit règlement, le prix de vente convenu aux présentes ayant été fixé en considération de l’exécution des seuls travaux énoncés ci-dessus';

L’acte de vente entre la SNC […] et M. et M^me Y a été signé le 2 février 2009 (pièce syndicat n°3) ; il est bien indiqué que cet acte de cession constitue l’exécution de l’avant contrat du 7 novembre 2008 ; la vente ayant été conclue après l’achèvement des travaux déclaré le 29 janvier 2009, l’acte ne mentionne plus l’engagement de la SNC […] de réaliser les travaux définis dans la notice descriptive sommaire établie par M. D X, puisque ces travaux sont supposés avoir été réalisés ;

Le syndicat produit également la promesse de vente unilatérale concernant les lots n° 9 (un local d’habitation à aménager au 3^e étage) et 17 (une cave en sous-sol) consentie à M^me E F (pièce syndicat n° 20) le 12 juin 2009 ; cette promesse énoncé le même engagement de la SNC […] de réaliser à ses frais exclusifs les travaux définis dans la notice descriptive de M. X, architecte chargé de la réalisation des travaux ; elle indique au titre des travaux qu’en 'outre le promettant déclare qu’à ce jour l’ensemble des travaux qu’il avait entrepris sont à ce jour achevés';

Le syndicat produit encore l’acte authentique de vente des lots n°3 (un local d’habitation à aménager au rez-de-chaussée, un local à aménager au sous-sol et le droit à la jouissance exclusive d’une cour anglaise), 18 (une cave au sous-sol) et 62 (droit à la jouissance exclusive d’un jardin au rez-de-chaussée) par la SNC […] à M. et M^me Z le 16 juillet 2008 (pièce syndicat n°38) ; cet acte de cession constitue l’exécution d’un avant contrat du 25 mars 2008 ; en page 10 de l’acte

authentique de vente il est stipulé, au paragraphe 'travaux-conditions particulières', ce qui suit :

'Aux termes de la promesse de vente régularisée le 25 mars 2008, le vendeur s’est engagé à livrer le local brut et à réaliser à ses frais exclusifs les travaux définis dans la notice descriptive sommaire établi par l’architecte chargé de la réalisation des travaux, M. D X, en date du 8 février 2008 demeuré ci-annexé, après avoir été visé par les parties, sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement, d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

C’est seulement et exclusivement au titre de ces travaux que la responsabilité éventuelle du promettant pourra être engagée.

A ce jour, certains travaux mineurs restent à réaliser par le vendeur et ce dernier s’engage, conformément à la notice descriptive de travaux, à les réaliser à ses frans exclusifs et à en garantir leur bonne exécution.

Il est néanmoins précisé ici que la peinture telle que définie dans la notice ci-dessus visée ne sera faite qu’après l’achèvement des travaux privatifs en assemblée informelle avec les copropriétaires mais en tout état de cause au plus tard le 31 décembre 2008.

Tous autres travaux quel qu’ils soient qu’il deviendrait nécessaire de faire exécuter dans ledit immeuble postérieurement au présent contrat, en dehors de ceux prévus ci-avant et qui n’auraient pas encore été exécutés ne pourront être valablement décidés que par une assemblée générale de copropriétaires de l’immeuble, dans les formes prévues, tant par le règlement de copropriété que par la loi par suite, le règlement des dépenses en résultant sera pris en charge par le syndicat des copropriétaires et réparti entre les copropriétaires dans les termes dudit règlement, le prix de vente convenu aux présentes ayant été fixé en considération de l’exécution des seuls travaux énoncés ci-dessus';

En application de l’article 1792-1 2° du code civil, aux termes duquel est réputé constructeur de l’ouvrage 'toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire', la SNC Rue d’Issy a la qualité de constructeur envers le syndicat des copropriétaires, étant rappelé qu’il a été définitivement jugé par le tribunal de grande instance de Paris le 29 novembre 2013, que le syndicat des copropriétaires a qualité à agir, en application des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, pour obtenir de la SNC […] le respect de son engagement de réaliser, à ses frais exclusif, les travaux définis dans la notice descriptive sommaire établie par M. X, architecte chargé de la réalisation des travaux ;

Par ailleurs, aucun procès verbal de réception des travaux n’est versé aux débats ; il n’est pas davantage communiqué de procès verbal de livraison des parties communes signé entre la SNC […] et le syndicat des copropriétaires ; dans ces conditions, c’est bien la responsabilité contractuelle de la SNC […] qui est engagée, en sa qualité de constructeur, envers le syndicat par application des articles 1134 et 1147 anciens du code civil (articles 1103, 1104 et 1231-1 nouveaux) ; la SNC […] a donc l’obligation contractuelle de fournir au syndicat un ouvrage exempt de vice de toute nature ; c’est l’objet de l’expertise de M^me A ;

En outre, la SNC rue d’issy s’est engagée par écrit envers le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de finitions des parties communes qui auraient du être achevés au plus tard le 30 novembre 2008 mais qui ne l’ont pas été ; en exécution de la résolution n°25 du procès-verbal d’assemblée du 25 novembre 2010, la liste des travaux devant être exécutés a été établie par le conseil syndical en date du 29 novembre 2010 et transmise à la SNC […] le 3 décembre 2010 ; cette dernière a répondu suivant courrier du 6 décembre 2010 en ces termes : 'nous avons bien pris acte des exigences du conseil syndical pour la finition des parties communes et nous nous engageons à démarrer ces travaux sous huitaine’ :

— pièce syndicat n° 5 : procès verbal de l’assemblée générale du 25 novembre 2010 + avis de réception + attestation de non recours,

— pièce syndicat n° 6 : lettre du conseil syndical 29 novembre 2010,

— pièce syndicat n°8 : lettre de la SNC […] du 6 décembre 2010 ;

La SNC […] a donc réitéré au syndicat le 6 décembre 2010 son engagement contractuel de procéder aux travaux sur les parties communes ;

Sur les malfaçons, non façons, défauts de conformité relevés par l’expert judiciaire

L’expert a validé le procès verbal de constat d’huissier du 16 février 2012 (pièce syndicat n° 25) en constatant elle même les malfaçons, non façons, défauts de conformités suivants (pages 6 à 20 du rapport d’expertise) :

— lot façade : il est prévu au descriptif que 'la façade, de caractère, avec ses briques bicolores sera ravalée dans le respect des modénatures existantes. Les briques seront reprises ponctuellement et sablées pour conserver leur couleur d’origine’ ; le procès-verbal de constat mentionne que des briques de la modénature du 3^e étage ont été remplacées par du ciment (pages 1 /2 du procès verbal de constat d’huissier) et que les joints des briquettes des appuis de fenêtres sont à reprendre ' ils se désagrègent et certains appuis n’ont pas été nettoyés) (pages 4 /5 /6 du constat) ; l’expert indique qu’il s’agit d’une malfaçon esthétique, d’un travail peu soigné, et que la reprise est plus coûteuse car il est nécessaire de procéder à la pose d’un échafaudage ponctuel pour atteindre cette partie de façade, de gratter le ciment et de procéder au remplacement du revêtement brique manquant ;

— lot peinture : il est prévu au descriptif la mise en peinture des garde-corps métalliques par application d’un apprêt et deux couches de laque antirouille, ceux existants et conservés devant être décapés avant leur mise en peinture ; le procès-verbal de constat mentionne que la peinture des gardes corps en façade s’écaille et présente des points d’oxydation (pages 6 /7 du constat), dans l’escalier, le garde-corps de l’escalier présente des traces noires et la main courante des tâches (page 8 du constat) ; l’expert indique qu’il s’agit d’une malfaçon esthétique, d’un travail peu soigné, et que la reprise consiste au décapage, pose de peinture antirouille et mise en peinture des garde-corps ;

— miroir hall d’entrée: absence d’encadrement décoratif autour du miroir (page 10 du constat) prévu au descriptif ; l’expert indique qu’il s’agit d’une non-façon, d’une absence par rapport au descriptif contractuel et que la reprise consiste à la mise en place de l’encadrement décoratif suivant le descriptif ;

— lot cloisons : le procès-verbal mentionne : en sous-sol dans le couloir d’accès au local vélos les pierres saillantes ont été arasées mais le mur n’a pas été repris ni rejointoyé (page 11 du constat) ; l’expert indique qu’il s’agit d’une réserve, un manque de finition d’ouvrage et que la reprise consiste à la mise en place des joints ;

— dans la cave n°7 le soupirail a été bouché ce qui entraîne une odeur d’humidité et de la

condensation sur une canalisation transversale dans la circulation (pages 12 /13 du constat) ; l’expert a constaté que le sous-sol n’est pas ventilé et que les soupiraux existants ont été obturés pour la plupart ; elle indique qu’il y a risque de condensation et que le manque de ventilation peut nuire à l’utilisation des caves ;

— lot serrurerie : les portes de caves sont prévues métalliques à trois paumelles, cylindre européen et béquille en aluminium ; le procès-verbal mentionne que les portes de caves sont en bois et ne sont pas équipées de béquilles (pages 13 /14 du constat) ; l’expert indique qu’il s’agit d’une non-façon,

d’une absence par rapport au descriptif contractuel, dont la reprise consiste à la mise en place des portes et des cylindres suivant le descriptif ;

— il est prévu que la quille et la boule de départ de l’escalier sont conservées ; le constat mentionne que la boule du bas de l’escalier n’est pas d’origine ; c’est une simple

boule de bois qui ressemble à un pied de lit (page 20 du constat) ; l’expert indique qu’il s’agit d’une non-façon, d’une absence par rapport au descriptif contractuel, dont la reprise consiste au remplacement suivant le descriptif ;

— lot menuiseries intérieures : il est prévu sur les portes palières une poignée de tirage à l’extérieur ; Le constat mentionne que les portes palières sont équipées de béquilles mobiles (page 19 du constat) ; l’expert indique qu’il s’agit d’une non-façon, d’une absence par rapport au descriptif contractuel, dont la reprise consiste au remplacement suivant le descriptif ;

— grille située dans l’embrasure du chien assis du 5^e étage de couleur inadaptée par

rapport au revêtement zinc (page 2 du constat) ; pour l’expert, il s’agit d’une réserve, un manque de finition de l’ouvrage ;

— marche d’accès au local motos : revêtement pas adapté au passage des véhicules '

marche grossièrement meulée ' peinture sur grille écaillée (page 3 du constat) ; pour l’expert, il s’agit d’un oubli de constituer la pente nécessaire au niveau du seuil de la porte pour permettre l’accès des motos ; elle indique que la totalité du seuil de la porte devait être en pente et que, tel qu’exécuté, il y a risque de nuisance à la sécurité des personnes ; la solution est de procéder à la dépose de ce qui a été exécuté et de poser un nouveau seuil avec la pente nécessaire pour permette la circulation des motos ;

— peinture de marche d’accès au local poubelles écaillée ' revêtement pas adapté

(page 3 du constat ;)

— absence de grille d’aération à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble et absence

de ventilation des caves (page 4 du constat) ;

— garde-corps dans l’escalier : entre le 4^e et le 3^e étage l’espace entre les deux

barreaux d’angle est de 17 cm (page 8 du constat) ; l’expert indique que l’espace de barreaux verticaux pour les garde-corps doit être de 11 cm maximum et que la plupart sont au-dessus de cette mesure, jusqu’à 17 cm ; elle relève que tel que c’est exécuté, il y a risque de nuisance à la sécurité des personnes ; la solution est de procéder à la fourniture et pose d’un nouveau barreaudage conforme sur les garde-corps ;

— dans le hall de l’immeuble la largeur des carreaux n’est pas continue de part et d’autre

du paillasson encastré dans le carrelage (pages 8 /9 du constat) ' les joints des briquettes maculent ces dernières (pages 9 /10 du constat) ; l’expert indique qu’il s’agit d’une malfaçon esthétique, d’un travail peu soigné, le calepinage n’a pas été correctement pensé;

— porte vitrée entre le hall et le palier du rez-de-chaussée : une baguette d’habillage s’est

détachée, l’angle supérieur droit de l’encadrement est ouvert et sa peinture déborde

sur l’imposte (pages10 /11 du constat) ;

— trémie d’ascenseur : paroi du fond vitrée, très proche du mur en béton lequel présente

par endroits des irrégularités, un trou, des traces de ragréage (pages 14 /15 /16 du constat d’huissier) : l’expert judiciaire reprend le rapport de la société Socotec du 13 avril 2012 (page 19 du rapport d’expertise) mandaté par le syndicat pour établir un diagnostic sur l’état de l’ascenseur et les modifications à prévoir ; ce rapport relève des bruits anormaux aux 3^e et 1^er étage notamment, des dimensions très exigus de la gaine entre la face avant et la face arrière ; il est précisé que cette exiguïté impose une distance horizontale de 5mm entre le sabre de la porte cabine (organe le plus saillant) et la porte palière du 2^e étage, et donc sans jeu de réglage possible ; il est encore indiqué que les distances entre les seuils des portes palières et le seuil de la porte cabine ne sont pas parallèles, différence de 3 mm en moyenne ; le rapport indique que les deux problèmes bruit et fonctionnement des portes ne peuvent être traités séparément ; l’expert judiciaire indique que le syndicat des copropriétaires a été contraint, pour éviter tout accident, de procéder aux différentes réparations et mises aux normes sur la base du rapport Socotec, pour un montant de 9.480,20 € TTC suivant devis de la société ADS du 24 avril 2012 ; elle précise que les travaux ont été exécutés ;

— palier du 4^e étage : il débouche sur l’escalier et un garde-corps manque sur la gauche

en descendant ; pour l’expert, il s’agit d’un oubli au moment de la conception et /ou de l’exécution ; elle indique que tel que c’est exécuté, il y a risque de nuisance à la sécurité des personnes ;

— applique électrique très haute et l’intensité lumineuse est insuffisante ;

— le chant plat manque autour de la porte de la réserve de gauche et les marches de l’escalier sont maculées de peinture entre le 4^e et 3^e étage (pages 16 /17 /18 du constat) ;

— plinthe manquante à droite de la première marche de l’escalier (page 21 du constat) ;

— trace d’eau devant la porte donnant sur le jardin (page 21 du constat) ;

— en façade sur jardin : des appuis de fenêtres sont noirs, d’autres clairs (page 22 du constat), le trou réalisé pour le passage des gargouilles de l’appartement du 4^e étage à droite est trop large (page 23 du constat), une planche de rive brute est visible sous le chéneau (page 23 du constat), l’orifice pratiqué dans le béton des balcons pour le passage de la descente est trop grand (page 24 du constat) ; l’expert indique que toutes ces malfaçons restent esthétiques ;

— non-conformité des éléments de sécurité incendie : l’expert indique à cet égard que le désenfumage ne fonctionnait pas et que la copropriété a du le remplacer pour éviter un risque d’incendie ; elle précise que ce point peut nuire à la sécurité d’incendie de l’ouvrage; un devis pour l’installation des équipements de désenfumage a été établi par la société RIF le 17 avril 2012 pour la somme de 1.705,40 € et les travaux ont été votés en assemblée générale du 11 décembre 2012 ; les travaux ont été réalisés ;

— les portes d’entré des appartements ne sont pas conformes en coupe-feu ;

— l’expert indique enfin que le rapport des sapeurs-pompiers, après leur visite en mars 2010, releève un très grand nombre de non-conformités au risque d’incendie et que ces non-conformités n’ont toujours pas été levées ;

Il apparaît donc que la SNC […] à manqué à son obligation contractuelle de réaliser un ouvrage exempt de vice de toute nature ;

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé en ses demandes contre la SNC […] ; la SNC Rue d’Issy doit être déclarée responsable, sur le fondement des articles 1134 et 1147 anciens du code civil (1103, 1104 et 1231-1 nouveaux) des malfaçons, non façons et non conformités relatives aux travaux auxquels elle s’est engagée suivant le descriptif établi par son architecte ; le jugement doit être infirmé sur ce point ;

Sur la réception judiciaire

L’expert indique sur ce point que les travaux se sont arrêtés sans être réceptionnés par le maître de l’ouvrage et les entreprises, que les lots ont été vendus et les copropriétaires installés depuis 2011 pour la plupart, que les parties communes n’ont pas été terminées et n’ont jamais été réceptionnées ; elle précise que 'les différents points manquants à la fin des travaux étaient constitués essentiellement de réserves, de malfaçons de non-façons, de non-conformité par rapport aux règles de l’art et aux normes en vigueur et également par un manque d’éléments liés à la sécurité ; elle conclut qu’en 'fonction de la liste des éléments que l’expert a relevés lors de ces constatations l’ensemble immobilier en l’état peut être réceptionné avec réserves’ et que 'ces éléments étaient ainsi depuis le deuxième constat d’huissier du 16 février 2012';

Il a été vu plus haut que l’expert judiciaire a listé les désordres de malfaçons et non-façons au regard du descriptif contractuel, en distinguant :

— pages n°6 à 14 du rapport : les malfaçons ou non-façons au regard du descriptif

contractuel,

— pages n°15 à 20 du rapport : les désordres affectant l’ouvrage ou l’un des éléments

constitutifs ou l’un des éléments d’équipement les rendant impropres à leur destination,

ainsi que ceux nuisant à la solidité de la construction ou à la sécurité des occupants :

* page 15 : risque de condensation dans les caves susceptible de nuire à leur utilisation,

* page 16 : marche d’accès au local motos : risque pour la sécurité des personnes,

* page 17 : absence de garde-corps palier du 4^e : risque pour la sécurité des personnes

* page 18 : garde-corps entre le 3^e et le 4^e : risque pour la sécurité des personnes,

* page 18 : ascenseur : l’expert reprend les termes du rapport Socotec (pièce syndicat n°30) et souligne la nécessité des travaux pour éviter tout accident,

* page 19 : désenfumage : risque pour la sécurité des personnes,

* page 20 : absence de conformité au feu : risque pour la sécurité des personnes ;

La SNC Rue d’Issy soutient que la réception de l’ouvrage a été fixée au 10 septembre 2009 et que les désordres survenus avant la réception relèvent de la seule responsabilité des entreprises titulaires des marchés concernés ;

Toutefois, la référence faite par la SNC […] à un courrier de la MAF du 2 février 2012 adressé à un copropriétaire a trait à une réception prononcée le 10 septembre 2009 et ne concerne aucunement les parties communes mais relate des désordres intéressant le lot privatif de M. B (pièce syndicat n°32) ;

En réalité, comme il a été dit plus haut, il n’y a eu aucune réception des parties communes;

Il a été vu que l’engagement contractuel de la SNC […] formalisé dans la notice descriptive de M. X, concerne les parties communes de l’immeuble et que cet engagement, réitéré le 6 décembre 2010, n’a pas été respecté ;

La réception judiciaire doit donc être prononcée à la date du 16 février 2012, avec les réserves mentionnées dans le procès verbal de constat de Maître G H, huissier de justice, du 16 février 2012 (pièce syndicat n) 25) ;

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de ce chef ;

Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires

• Sur les travaux de finition des parties communes

Les travaux de reprise des malfaçons, non façons et défauts de conformités non encore réparés sont chiffrés par le devis de la société Santamaria du 14 mars 2011 modifié le 17 mars 2011 (pièce syndicat) n° 13) ; ce devis, d’un montant de 49.625 € HT, a été communiqué à l’occasion des opérations d’expertise et n’est pas contesté ; il chiffre le coût des travaux en sous-sol, fût de l’ascenseur (réfection des parties maçonnées désorganisées et mise en peinture), soupiraux, façade rue, marches de l’escalier en ciment, paillasson, façade jardin, entrée et sas ascenseur (protection des briques, mise en peinture des portes, murs et plafond mise en place de couvre joints en bois et mise en peinture, nettoyage des briques tachées) et escalier, soit aux endroits précis où les divers défauts de toute nature ont été constatés par l’huissier de justice le 16 février 2012 et l’expert judiciaire ;

La SNC […] doit donc être condamnée à payer au syndicat la somme de 49.625 € HT au titre des travaux de finition des parties communes, augmentée de la TVA au taux en vigueur à la date du paiement, et des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2011, date de l’acte introductif d’instance ;

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de ce chef ;

• Sur les travaux concernant les éléments de sécurité incendie et ascenseur

Pour ce qui concerne les éléments sécurité incendie, il a été vu plus haut que l’entreprise chargée de la vérification annuelle de ces éléments a constaté l’absence de dispositif de Détecteur Autonome Déclencheur Type 1 pour le désenfumage de la cage d’escalier, matériel exigé par la réglementation de sécurité des immeubles collectifs d’habitation ; un devis pour l’installation des équipements de désenfumage a été établi par la société RIF le 17 avril 2012 pour la somme de 1.705,40 euros et les travaux ont été votés en assemblée générale du 11 décembre 2012 (pièces syndicat n° 29 et 48) ;

Pour ce qui concerne l’ascenseur, il a été vu que le rapport de la Socotec a été établi le 13 avril 2012 concernant les problèmes liés au fonctionnement et au bruit de l’ascenseur ; un devis a été établi par l’entreprise ADS sur la base du rapport Socotec pour la somme de 9.480,20 € ; les copropriétaires ont voté le principe des travaux de reprise des guides et changement de coulisseaux de l’ascenseur suivant résolution n°35 de l’assemblée générale du 11 décembre 2012 (pièces syndicat n° 30 et 31) ;

Ces éléments étaient contractuellement dus par la SNC […] et prévus au descriptif

établi par l’architecte qu’elle avait missionné ;

Il résulte du rapport d’expertise que ces travaux ont été réalisés, étant précisé qu’il s’agit de travaux différents de ceux objet du devis de la société Santamaria ;

La SNC […] doit être condamnée à payer au syndicat les sommes de 1.705,40 € au titre des frais d’installation d’équipement de désenfumage et de 9.480,20 € au titre des frais de mise en conformité de l’ascenseur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions du 31 octobre 2018, suivant la demande du syndicat ;

S’agissant des honoraires de syndic, le contrat de syndic n’est pas versé aux débats, de sorte que la demande est indéterminée et ne peut prospérer ;

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande en paiement des sommes de 1.705,40 € et 9.480,20 € ;

• Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce, elle a été sollicitée par le syndicat dès ses conclusions devant le tribunal signifiées le 3 avril 2015 ;

Il doit être dit que les intérêts dus pour au moins une année entière produiront eux mêmes intérêts au taux légal dans les conditions de l’article 1342-2 nouveau du code civil ;

• Sur la prime d’assurance dommages- ouvrage

M. B, copropriétaire dans l’immeuble, ayant subi un dégât des eaux dans sa cave a reçu un courrier de la MAF, assureur dommages-ouvrages, le 2 février 2012 l’avisant de la défaillance de la SNC […] quant au paiement complet de la prime relative au contrat d’assurance dommage-ouvrage que cette dernière avait contracté ; le syndicat des copropriétaires ayant été avisé le 22 mars 2012 du contenu de ce courrier s’est adressé à la MAF et a eu confirmation que la SNC […] n’a pas payé le complément de prime de

8.629,53 € (pièces syndicat n° 32, 34, 35,36 et 37) ;

Aux termes de l’article 8-4 des conditions générales du contrat, 'toute personne ayant intérêt à obtenir les garanties accordées par le présent contrat peut payer la cotisation, la fraction de la cotisation ou l’ajustement aux lieu et place du souscripteur défaillant’ ; le syndicat, qui subi la défaillance de la SNC […] et qui doit donc verser cette somme de 8.629,53 € en lieu et place de la SNC (pièces syndicat n° 36 et 37), est bien fondé à en solliciter le remboursement ;

La SNC […] doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 8.629,53 € au titre de la prime d’assurance dommages- ouvrage ;

Le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de ce chef ;

• Sur le trouble de jouissance

Il a été vu que les parties communes n’ont pas été terminées et n’ont jamais été réceptionnées ; il résulte du rapport d’expertise que les différents points manquants à la fin des travaux étaient constitués essentiellement de réserves, malfaçons, non façon et non conformités par rapport aux règles de l’art et aux normes en vigueur et également par un manque d’éléments liés à la sécurité ;

Ces défauts ont provoqué un trouble de jouissance incontestable qui a été subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation de ce trouble de jouissance du 1^er janvier

2009 au 31 décembre 2016, sur la base de 1 euro par jour et pour les 10 copropriétaires concernés, à la somme de 27.990 € se décomposant comme suit :

—  21.900 € pour 6 ans du 1^er janvier 2009 au 31 décembre 2015 (3.650 € x 6 ans),

—  3.650 € du 1^er janvier 2016 au 31 août 2016 (10 € x 365 jours) ;

Cette demande n’est pas contestée ;

La SNC […] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 27.990 € en indemnisation du trouble de jouissance collectif, arrêté au 31 décembre 2016;

Le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de ce chef ;

• Sur les frais d’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire

Le syndicat des copropriétaires a été autorisé à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur les lots de copropriété n° 2, 50 et 61 dont la SNC […] est propriétaire dans l’immeuble du […] pour garantie de sa créance évaluée à la somme de 70.000€ suivant ordonnance du 28 mars 201 du juge de l’exécution ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SNC […] au paiement des frais relatifs à cette inscription s’élevant à 507,55 € représentant le coût de l’inscription (101 €) et la dénonciation (406,55 €) (pièces syndicat n° 16 à 19) ;

Cette demande n’est pas contestée ;

La SNC […] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 507,55 € au titre des frais relatif à l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire ;

Le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de ce chef ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SNC […], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, mais pas le coût du constat d’huissier du 16 février 2012, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SNC […] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare la société en nom collectif Rue d’Issy responsable des malfaçons, non façons et non conformités relatives aux travaux auxquels elle s’est engagée suivant le descriptif établi par son architecte, M. X, le 8 février 2008 ;

Prononce la réception judiciaire des travaux effectués par la société en nom collectif Rue d’Issy sur les parties communes de l’immeuble […] à […] à la date du 16 février 2012, avec les réserves mentionnées dans le procès verbal de constat de Maître G H, huissier de justice, du 16 février 2012 ;

Condamne la société en nom collectif Rue d’Issy à payer au syndicat des copropriétaires du […] à […] la somme de 49.625 € HT au titre des travaux de finition des parties communes, augmentée de la TVA au taux en vigueur à la date du paiement, et des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2011, date de l’acte introductif d’instance ;

Condamne la société en nom collectif Rue d’Issy à payer au syndicat des copropriétaires du […] à […] la somme de 1.705,40 € au titre des frais d’installation d’éléments de désenfumage, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2018 ;

Condamne la société en nom collectif Rue d’Issy à payer au syndicat des copropriétaires du […] à […] la somme de 9.480,20 € au titre des travaux de mise en conformité et sécurité de l’ascenseur, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2018 ;

Dit que les intérêts dus pour au moins une année entière produiront eux mêmes intérêts au taux légal dans les conditions de l’article 1342-2 nouveau du code civil ;

Condamne la société en nom collectif Rue d’Issy à payer au syndicat des copropriétaires du […] à […] la somme de 8.629,53 € au titre de la prime d’assurance dommages- ouvrage ;

Condamne la société en nom collectif Rue d’Issy à payer au syndicat des copropriétaires du […] à […] la somme de 27.990 € en indemnisation du trouble de jouissance collectif, arrêté au 31 décembre 2016 ;

Condamne la société en nom collectif Rue d’Issy à payer au syndicat des copropriétaires du […] à […] la somme de 507,55 € au titre des frais relatif à l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire ;

Condamne la société en nom collectif Rue d’Issy aux dépens de première instance et d’appel qui comprennent les frais de l’expertise judiciaire de M^me A, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] à […] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT