République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 04/11/2021

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N° de MINUTE :

N° RG 20/00580 – N° Portalis DBVT-V-B7E-S35M

Jugement (N° 19/00121) rendu le 26 décembre 2019

par le tribunal de grande instance de Cambrai

APPELANTE

Madame E-F A veuve X

née le […] à Walincourt-Selvigny (59127)

demeurant […]

[…]

représentée et assistée de M^e Manuel de Abreu, membre de l’AARPI de Abreu-Guilleminot, avocat au barreau de Valenciennes, substitué par M^e Jérôme Guilleminot, avocat au barreau de Valenciennes

INTIMÉS

Monsieur G-H Y

né le […] à […]

Madame B C épouse Y

née le […] à […]

demeurant ensemble 2 chemin de Beaurain-Hameau d’Ovillers

[…]

représentés par M^e Cathy Beauchart, membre de la SCP Debacker et Associés, avocat au barreau de Cambrai

DÉBATS à l’audience publique du 02 septembre 2021 tenue par L M-N magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans

son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : J K

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

L M-N, présidente de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 novembre 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par L M-N, présidente et J K, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 juillet 2021

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Rappel des faits et de la procédure

Par acte authentique reçu le 11 janvier 2018 par Maître Mennecier, notaire à Gouzeaucourt, Monsieur G-H Y et Madame B C épouse Y d’une part et Madame E-F A veuve Z ont conclu un compromis de cession de parts sociales, aux termes duquel, Madame E-F A s’engageait à vendre les parts sociales qu’elle détenait dans la société Groupement Forestier La Toureille représentant 95 % du capital social moyennant le prix de 750 000 euros.

Aux termes de cet acte, il était notamment stipulé que :

« La présente cession est consentie et acceptée sous les conditions suspensives suivantes :

(…) que le cessionnaire obtienne une ou plusieurs offres de prêt répondant aux caractéristiques suivantes :

- montant maximum : 682 000 euros,

- durée minimum : 20 ans,

- taux d’intérêt maximum : 2 %/an hors assurances.

L’obtention par le cessionnaire de la ou des offres de prêt devra intervenir dans un délai dont les parties fixent conventionnellement l’expiration au 15 février 2018 au plus tard. Il devra en justifier au cédant et au notaire ci-après désigné par les parties pour la rédaction de l’acte authentique, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit remise contre récépissé et reçue au plus tard le 15 février 2018 par son destinataire.

En cas de refus, le cessionnaire devra présenter au notaire ci-après désigné par les parties pour la rédaction de l’acte authentique une attestation émanant d’au moins deux établissements différents.

Ces conditions sont stipulées dans l’intérêt exclusif du cessionnaire. En conséquence, en cas de non-réalisation d’une seule d’entre elles, au jour ci-après fixé pour la régularisation de l’acte authentique de cession, il aura seul qualité pour s’en prévaloir et, s’il le désire, se trouver délié de tout engagement. Dans cette hypothèse, la présente convention sera considérée comme nulle et non avenue, sans indemnité de part ni d’autre, et la somme versée lui sera restituée purement et simplement.

Il pourra cependant demander la réalisation des présentes en faisant son affaire personnelle de la non-réalisation de toute condition suspensive. »

Il était, en outre, stipulé une clause pénale selon laquelle :

« Au cas où, l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil (anciens articles 1152 et 1226), une somme de soixante quinze mille euros (75 000 euros).

La présente clause ne peut être assimilée à une stipulation d’arrhes et n’emporte pas novation ; en conséquence, chacune des parties aura la possibilité de poursuivre l’autre en exécution du présent acte. »

Il était prévu que la signature de l’acte de vente devait intervenir au plus tard le 15 mars 2018 avant 17 heures.

Monsieur et Madame Y n’ont pu obtenir le prêt sollicité en vue de l’acquisition desdites parts sociales, à leur plus grand regret et n’ont donc pas pu régulariser l’acte.

Finalement, suivant courriers recommandés avec accusé de réception en date du 16 octobre 2018, les époux Y ont été mis en demeure par l’intermédiaire du conseil de Madame A :

— soit de régulariser la vente par acte authentique

— soit de régler la somme de 75 000 euros telle que prévue à l’acte

Les époux Y considérant ne pas avoir été de mauvaise foi et avoir tout mis en 'uvre pour obtenir le financement de leurs banques, ont refusé de donner suite à cette mise en demeure.

Suivant exploit d’huissier en date du 11 janvier 2019, Madame A a assigné les époux Y devant le tribunal de grande instance de Cambrai aux fins de condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 75 000 euros au titre de la clause pénale et celle de 3 000 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

Les époux Y ont sollicité le rejet des demandes et à titre subsidiaire la réduction de la clause pénale à 1 euro et sollicité la condamnation de la requérante aux dépens et à leur payer une indemnité de procédure de 3 000 euros.

Par jugement du 26 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Cambrai a débouté Madame E-F A, veuve Z de toutes ses demandes et l’a condamnée à payer aux défendeurs la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Les premiers juges ont considéré que les époux Y n’étaient pas soumis au moindre délai afin de justifier des refus de prêt et qu’ils en ont justifié dans un délai raisonnable et qu’ils n’ont commis aucune faute dans le cadre de leurs demandes de financement

Madame A a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions signifiées le 17 avril 2020, Madame A demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en qu’il l’a déboutée de ses demandes et l’a condamnée au paiement d’une indemnité de procédure et de condamner les intimés à lui payer la somme de 75 000 euros avec intérêts à la date de mise en demeure du 19 octobre 2018. Elle sollicite le rejet des demandes de ces derniers et leur condamnation in solidum aux dépens de première instance et d’appel;

Par conclusions signifiées le 12 juin 2020, les époux Y demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris, de débouter Madame E-F A veuve Z de toutes ses demandes, de la condamner à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposé en premier ressort et en appel ainsi qu’aux dépens.

Subsidiairement, ils sollicitent la réduction à l’euro symbolique du montant de la clause pénale.

Les époux Y rappellent l’historique des démarches qu’ils ont accomplies à compter de la signature de la promesse de vente et soutiennent qu’il ne ressort pas des stipulations de la promesse de vente un quelconque délai conventionnel afin de justifier de leurs refus de prêt et qu’ils n’ont commis aucune faute ayant conduit à la non-réalisation de condition suspensive d’obtention du prêt.

SUR CE,

Sur l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un financement

Madame Z demande à la cour de rejeter les demandes des époux Y et de les condamner in solidum à lui payer la somme de 75 000 euros avec intérêts judiciaires à compter de la date de la mise en demeure du 19 octobre 2018 et celle de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Elle soutient que les époux Y n’ont pas justifié des décisions de refus de prêts dans le prétendu délai contractuel et que les demandes de financement par les époux Y l’ont été dans des conditions différentes aux stipulations de la promesse de vente (demande de 750 000 euros s’agissant du Crédit Agricole et 740 887 euros s’agissant du Crédit Mutuel) et qu’ils ont donc commis une faute, ce qui entraîne l’accomplissement de la condition suspensive. Elle soutient que l’acte prévoyait qu’il appartenait aux époux de présenter au notaire deux attestations de refus avant le 15 février 2018.

Les époux Y exposent qu’ils ont créé une SCI dénommée JCLL pour déposer leur demande de prêt (le 15 janvier 2018) ; que quatre jours après la signature du compromis de FLS, les consorts Y prenaient connaissance du refus de vente de la Hutte des 5 Muids et remettaient immédiatement en vente leur bien qui trouvera acquéreur le 23 mai 2018 pour 180 000 euros, après déduction des frais de notaire, du décompte de la banque et des plus-values, les époux Y pouvaient constituer un apport de 100 000 euros. Ils indiquent qu’ils n’ont sollicité le Crédit Mutuel avant même la signature du compromis et produit l’ensemble des documents attestant de la constitution de leur patrimoine, dès le jour de la signature du compromis comme en atteste la banque ; qu’ils ont pris rendez-vous avec le Crédit Agricole en janvier 2018 et fourni tous les documents, comptes personnels, inventaire des biens, comptes professionnels, déclaration de patrimoine'). La demande de financement a été refusée le 19 janvier 2018 sans doute compte tenu de l’échec de la vente de la Hutte des 5 Muids.

Le Crédit Mutuel a rendu une décision de refus, le 28 février 2018 en invoquant le montage du dossier en lui-même, la solvabilité au regard des rentrées aléatoires sur cette activité de chasse et l’insuffisance des garanties apportées. La banque atteste que : « Tous les documents sur leur situation financière ont été transmis par nos sociétaires dès la signature du compromis. »

Les époux Y soutiennent que :

— aucun délai n’était conventionnellement prévu concernant la remise des décisions de refus d’octroi des prêts par le cessionnaire au cédant ou à son notaire contrairement aux offres de prêts,

— une première attestation de refus émise par le Crédit Agricole a été remise avant le 15 février 2018 à Madame A par les époux Y,

— une seconde attestation de refus émise par le Crédit Mutuel a été remise courant mars 2018 à Madame A par les époux Y,

— sachant que le compromis de vente a été signé le 11janvier 2018, le délai conventionnel pour produire les offres de prêts était un délai d’une particulière brièveté, délai auquel n’étaient pas soumis les cessionnaires pour la notification des décisions de refus d’octroi de prêt et qui malgré l’absence de délai conventionnel ont produit une attestation de refus avant le 15 février 2018 et une attestation courant mars 2018 soit pour l’une moins d’un mois après la conclusion du compromis de cession de parts sociales et l’autre moins de deux mois après la conclusion du compromis de cession de parts sociales.

Ils soutiennent qu’ils n’ont pas manqué à leurs obligations de vigilance et de loyauté et qu’ils ont exécuté leur obligation contractuelle relative à la notification de refus de concours financiers d’au moins deux établissements de crédit dans un délai qui peut être clairement qualifié de délai raisonnable et ont fait preuve de bonne foi dans l’exécution de leurs engagements en sollicitant deux demandes de prêts et en sollicitant l’aide du notaire pour proposer un montage différent permettant la prise de sûretés pour la banque, toutes ces démarches ayant été vaines.

Ils précisent que leur situation n’est pas en cause et qu’il s’agit d’une question de gestion des risques par les banques qui ont eu des positions identiques face au projet.

Ils font valoir qu’en l’absence de faute de leur part, bien qu’ils aient sollicité un prêt non conforme aux stipulations du contrat, la banque leur aurait de toute façon, refusé le prêt en raison de l’insuffisance de leurs capacités financières ; que ce n’est pas en raison du montant sollicité au titre du prêt que les banques ont refusé de prêter leur concours, mais notamment parce que cette activité de chasse visée génère des rentrées aléatoires et que les garanties apportées étaient insuffisantes pour 682 000 euros ; que les banquiers se sont interrogé sur la rentabilité de la SCI La Toureille compte tenu du montant brut des loyers sur l’exercice 2016 de 17 137 euros et n’ont pas voulu prendre de risque.

Ils soutiennent que la condition suspensive afférente à l’obtention du prêt devra être réputée non accomplie, que la clause pénale prévue au contrat ne devra pas s’appliquer.

Ceci étant exposé, l’article L 312-16 du code de la consommation, dans sa version applicable au litige, prévoit que lorsqu’une promesse de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts immobiliers, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement et que la durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte. Ce même article précise que lorsque cette condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit, et qu’à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié.

Lorsqu’une condition est stipulée à un contrat synallagmatique, celle-ci est, en application de l’article

1178 du code civil, réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Il résulte de l’application combinée de ces dispositions que lorsque dans une promesse synallagmatique de vente immobilière les parties ont stipulé une condition suspensive relative au financement, celle-ci est réputée accomplie lorsque le bénéficiaire de la promesse n’a pas demandé l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de celle-ci. Il incombe au bénéficiaire de la promesse d’établir qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le contrat dans le délai de validité de la condition suspensive. Lorsque le bénéficiaire de la promesse démontre avoir présenté au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, c’est alors au promettant de rapporter la preuve que son cocontractant a empêché l’accomplissement de la condition en commettant une faute à l’origine de la défaillance de la condition.

En l’espèce, les parties ont stipulé une condition suspensive d’obtention par les époux Y d’un financement selon une ou plusieurs offres de prêt répondant d’un montant maximum de 682 000 euros sur une durée minimum de 20 ans au taux d’intérêt maximum de 2 %/an hors assurances, l’obtention par le cessionnaire à l’expiration au 15 février 2018 au plus tard ; celui-ci devant justifier au cédant et au notaire désigné par les parties pour la rédaction de l’acte authentique, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit remise contre récépissé et reçue au plus tard le 15 février 2018 par son destinataire et, en cas de refus, le cessionnaire devra présenter au notaire ci-après désigné par les parties pour la rédaction de l’acte authentique une attestation émanant d’au moins deux établissements différents.

Or, les époux Y ne contestent pas avoir sollicité des prêts non conformes aux stipulations du contrat puisqu’ils ont sollicité un financement à hauteur de 750 000 euros auprès du Crédit Agricole et de 740 887 euros auprès du Crédit Mutuel.

Contrairement à ce qu’ils soutiennent, ils ne démontrent pas que les banques auraient, de toutes façons, refusé les prêts sollicités conformément aux stipulations de la promesse en raison de l’insuffisance de leurs capacités financières du fait que l’activité de chasse visée génèrait des rentrées aléatoires et que les garanties apportées étaient insuffisantes pour 682 000 euros.

Le fait qu’il n’aient pu obtenir l’apport personnel qu’ils avaient envisagé ce qui les a contraint à solliciter un financement supérieur à celui convenu dans la promesse de vente ne peut, en aucun cas être constitutif de cause étrangère revêtant les caractéristiques de la force majeure exonératrice de responsabilité, l’aléa de la réalisation de la vente d’un terrain par les époux Y dont le prix aurait constitué l’apport personnel étant parfaitement connu de ces derniers et ne leur était aucunement extérieur.

Ils ont donc commis une faute en sollicitant un prêt non conforme aux stipulations contractuelles que ne saurait effacer leurs tentatives ultérieures de mener à bien leur projet.

L’article 1178 du code civil dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur obligé sous cette conditon qui en a empêché l’accomplissement. L’acquéreur est réputé avoir empêché l’accomplissement de la condition relative au financement lorsqu’il n’établit pas avoir présenté une demande conforme à ses engagements et qu’il ne justifie pas que les organismes bancaires sollicités auraient, de toutes façons, refusé les prêts sollicités.

La promesse de vente stipule que l’obtention par le cessionnaire de la ou des offres de prêt devait intervenir dans un délai dont les parties fixent conventionnellement l’expiration au 15 février 2018 au plus tard et qu’en cas de refus, le cessionnaire devra présenter au notaire ci-après désigné par les parties pour la rédaction de l’acte authentique une attestation émanant d’au moins deux établissements différents, ces conditions étant stipulées dans l’intérêt exclusif du cessionnaire. En conséquence, en cas de non-réalisation d’une seule d’entre elles, au jour ci-après fixé pour la

régularisation de l’acte authentique de cession, il aura seul qualité pour s’en prévaloir et, s’il le désire, se trouver délié de tout engagement. Dans cette hypothèse, la présente convention sera considérée comme nulle et non avenue, sans indemnité de part ni d’autre, et la somme versée lui sera restituée purement et simplement.

Au vu de ces dispositions contractuelles claires et précises de la promesse de vente, il appartenait aux acquéreurs de justifier, dans le délai conventionnellement prévu de justifier soit de l’obtention d’un prêt, soit du refus de prêt bancaire par la production d’une attestation émanant d’au moins deux établissements bancaires.

C’est donc à tort que les premiers juges ont considéré que les époux Y n’étaient pas soumis au moindre délai afin de justifier des refus de prêt et qu’ils en ont justifiés dans un délai raisonnable et qu’ils n’ont commis aucune faute dans le cadre de leurs demandes de financement.

Le jugement entrepris sera dès lors infirmé en toutes ses dispositions.

Sur le montant de la clause pénale

Les époux Y sollicitent, à titre subsidiaire, la réduction de la clause pénale à l’euro symbolique au motif que celle-ci est particulièrement excessive étant donné les circonstances dans lesquelles sont intervenus les refus de prêt aux époux Y, l’énergie qu’ils ont déployée afin de mener à terme leur projet et au regard de l’absence de préjudice subi par la requérante. Ils invoquent l’absence de préjudice subi par l’appelante, l’immobilisation des parts sociales pendant deux mois et le fait que l’indemnité représente 10 % du prix de la vente.

M^me Z soutient que les intimés ne rapportent pas la preuve du caractère manifestement excessif de l’indemnité, soulignant que M. Y a pris soin d’inclure cette même clause pénale dans le compromis de vente qu’il a signé au nom de la SCI Les 5 Muids avec Monsieur D. Elle souligne également que la clause pénale s’applique du seul fait de l’inexécution indépendamment du préjudice subi.

La promesse de vente dispose que :

« Au cas où, l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil (anciens articles 1152 et 1226), une somme de soixante quinze mille euros (75 000 euros).

Ceci étant exposé, la clause pénale est une sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations et une clause par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractuelle. Elle s’applique du seul fait de l’inexécution.

Cependant, l’article 1231-5 du code civil dispose que le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La disproportion manifeste s’apprécie en tenant compte du montant de la peine conventionnellement prévue, du préjudice effectivement subi au jour de la décision judiciaire et enfin du but de ladite clause.

La clause pénale est en l’espèce destinée à indemniser le promettant de l’immobilisation des parts sociales du Groupement Forestier de la Tourelle, objet de la promesse.

Les parts sociales objets de la promesse de vente ont été immobilisées pendant une période de deux

mois.

Le montant de la clause qui représente 10 % du prix de vente apparaît dès lors manifestement excessif au regard du préjudice d’immobilisation et sera dès lors réduit à la somme de 10 000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2018, date de présentation et de réception de la mise en demeure.

Ainsi, les époux Y seront condamnés solidairement à payer à Madame Y la somme de 10 000 euros.

Succombant partiellement en leurs demandes ils seront déboutés de leur demande d’indemnité de procédure et condamnés solidairement aux dépens de première instance et d’appel et in solidum à payer à l’intimée une indemnité de procédure que l’équité et les circonstances de la cause commandent de fixer à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement I G-H Y et Madame B C épouse Y à payer à Madame E-F A veuve Z la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2018 ;

Condamne solidairement Monsieur G-H Y et Madame B C épouse Y aux dépens de première instance et d’appel ;

Rejette la demande d’indemnité de procédure formée par les époux Y ;

Condamne in solidum Monsieur G-H Y et Madame B C épouse Y à payer à Madame E-F A veuve Z la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente

J K L M-N