République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 01/04/2021

****

N° de MINUTE : 21/399

N° RG 19/05258 – N° Portalis DBVT-V-B7D-STIA

Jugement (N° 18/00353) rendu le 11 juillet 2019 par le tribunal d’instance de Cambrai

APPELANT

Monsieur Y X

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Représenté par M^e Eric Villain, avocat au barreau de Cambrai

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/19/11209 du 15/10/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

SA Promocil

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick Houssiere, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe

DÉBATS à l’audience publique du 02 février 2021 tenue par Philippe Brunel magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Philippe Brunel, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Pauline Mimiague, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 01 avril 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Philippe Brunel, président et Fabienne Dufosse, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 janvier 2021

****

Vu le jugement à caractère contradictoire rendu le 11 juillet 2019 par le tribunal d’instance de Cambrai qui, saisi par la société anonyme SA PROMOCIL à l’encontre de M. Y X d’une demande de résiliation du bail en date du 15 février 2004 et portant sur un bien à usage d’habitation situé […] résidence entre deux villes à Caudry, de l’expulsion du locataire, de sa condamnation au paiement des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation à compter du mois d’octobre 2017 outre les dépens et la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, a :

— déclaré irrecevable la requête de M. Y X du 28 août 2017 en opposition du commandement de payer,

— déclaré irrecevable la demande de M. Y X concernant les celliers,

— constaté la résiliation du bail en date du 28 septembre 2017,

— dit en conséquence, que M. Y X devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— condamné M. Y X à payer à la société Promocil la somme de 2 293,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 14 mai 2019, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné M. Y X à payer à la société Promocil une indemnité d’occupation due à compter du 29 septembre 2017 et jusqu’à libération effective des lieux, d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait continué ses effets,

— condamné la société Promocil à payer à Y X la somme de 22,50 euros au titre du remboursement des frais d’assurance multirisque habitation,

— débouté M. Y X de sa demande de remboursement au titre de sa surconsommation d’eau,

— débouté M. Y X de sa demande de remboursement au titre des prestations de la société Logista,

— débouté M. Y X de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté M. Y X de sa demande d’exécution de travaux sous astreinte,

— condamné M. Y X à payer à la société Promocil la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Y X aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes nécessaires à l’exécution de la présente décision ;

Vu la déclaration d’appel de M. Y X en date du 26 septembre 2019 ;

Vu la constitution de la SA PROMOCIL en date du 4 octobre 2019 ;

Vu les dernières conclusions de M. Y X en date du 26 décembre 2019 demandant à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société PROMOCIL à payer à M. X la somme de 22,50 euros au titre de l’assurance habitation

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. X de ses demandes,

— dire et juger que la société PROMOCIL devra rembourser à M. X le coût de la surconsommation d’eau soit la somme de 471,18 euros et les prestations de la société logista,

— dire et juger que la société PROMOCIL devra exécuter les travaux de reprise d’étanchéité et de nature à supprimer toute humidité dans le logement,

— condamner la société PROMOCIL à payer à M. X la somme de 1500 euros au titre du préjudice moral et de jouissance,

débouter la société PROMOCIL de toutes ses demandes,

— subsidiairement dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et accorder à M. X un délai pour s’acquitter de la dette de loyer,

— condamner la société PROMOCIL aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Vu les conclusions de SA PROMOCIL en date 25 mars 2020 demandant à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 11 juillet 2019 en ce qu’il a:

— déclaré irrecevable la requête de M. X du 28 août 2017 en opposition du commandement de payer, déclaré irrecevable la demande de M. Y X concernant les celliers, constaté la résiliation du bail en date du 28 septembre 2017,

— dit, en conséquence, que M. X devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— condamné M. X à payer à la société PROMOCIL la somme de 2293,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 14 mai 2019, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné M. X à payer à la société PROMOCIL une indemnité d’occupation due à compter du 29 septembre 2017 et jusqu’à libération effective des lieux, d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait continué ses effets,

— débouté M. X de sa demande de remboursement au titre de sa surconsommation d’ eau,

— débouté M. X de sa demande de remboursement au titre des prestations de la société Logista,

— débouté M. X de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté M. X de sa demande d’exécution de travaux sous astreinte,

— condamné M. X à payer à la société PROMOCIL la somme de 500 euros au titre de l’ article 700 du code de procédure civile

— condamné M. X aux entiers dépens

— débouté M. X de sa demande de délai de paiement formée par devant la cour,

Statuant sur l’ appel incident de la société PROMOCIL,

— débouter M. X de sa demande de remboursement de la somme de 22,50 euros au titre des frais d’assurance multirisque habitation,

en tout état de cause, condamner M. Y X à payer à la société PROMOCIL une indemnité procédurale justement fixée à la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles par devant la cour et en application de l’ article 700 du code de procédure civile ;

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens.

RAPPEL DES ÉLÉMENTS DE FAIT ET DE PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 février 2004, la SA PROMOCIL a donné à bail à M. Y X un logement à usage d’habitation situé […] 'Entre deux villes’ à Caudry moyennant un loyer de 189,32 euros outre les charges.

Suite à des impayés de loyers, les parties ont signé un procès-verbal de conciliation devant le conciliateur de justice du tribunal d’instance de Cambrai en date du 12 octobre 2016 aux termes duquel M. Y X s’engageait à payer la somme de 550,63 euros en 4 mensualités de 137,65 euros en sus du loyer courant à compter du 15 octobre 2016.

Par courrier recommandé en date du 3 mars 2017, la société Promocil l’a mis en demeure de procéder au paiement des loyers en retard pour un montant total de 751,36 euros.

Un commandement de payer les loyers lui était signifié en date du 28 juillet 2017 visant la clause résolutoire contenue au bail.

Par courrier recommandé en date du 25 août 2017 reçu au greffe le 28 août 2017, M. Y X formait opposition au commandement de payer.

Par décision du 18 janvier 2018 du tribunal d’instance de Cambrai l’affaire était radiée pour défaut de diligence des parties avant d’être rétablie en date du 12 janvier 2019 sur demande écrite de M. Y X.

Par acte extrajudiciaire du 9 juillet 2018, la société PROMOCIL a assigné M. Y X devant le tribunal d’instance de Cambrai.

C’est dans ce contexte qu’a été rendue la décision déférée à la cour.

MOTIFS

L’appelant demande l’infirmation du jugement sauf en ce qu’il a condamné la société bailleresse à lui payer 22,50 € au titre de l’assurance habitation.

Toutefois, il ne conteste pas que, comme l’a retenu le premier juge et comme il résulte au surplus des pièces produites devant la cour, les causes du commandement de payer délivré le 28 juillet 2017 pour une somme de 897,01 € supérieure à deux échéances de loyer, n’ont pas été payées dans le délai de deux mois prévu à cet effet. C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se trouvaient réunies.

Il entend se prévaloir’bien que ses conclusions devant la cour ne soient pas explicites à ce titre’d'une exception d’inexécution relative au fait que la société bailleresse se serait engagée, suite à la conciliation, à rembourser une surconsommation d’eau et à effectuer divers travaux destinés à remédier à l’humidité persistante dans le logement et que rien n’aurait été fait. Toutefois, il est constant que le procès-verbal de constat d’accord établi par le conciliateur le 12 octobre 2016 a pour seul objet d’organiser le paiement par le preneur de l’arriéré locatif sans comporter aucun engagement quelconque de la société bailleresse au titre du remboursement des charges ou d’exécution de travaux.

Par ailleurs, d’une part, les pièces produites ne justifient pas de l’existence d’une humidité persistante telle qu’alléguée et, d’autre part, le premier juge a à juste titre relevé que l’intéressé ne justifie pas avoir bénéficié d’une autorisation judiciaire de suspension ou de consignation des loyers au titre de l’article 20'1 de la loi numéro 89'462 du 6 juillet 1989 et alors que les désordres allégués, à les supposer établis, ne sont pas de nature à rendre le bien donné à bail impropre à son usage.

L’intéressé demande à titre subsidiaire la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi d’un délai de paiement mais, d’une part, il ne justifie ni même n’allègue avoir procédé au versement d’une somme quelconque au profit du bailleur s’agissant de l’arriéré locatif dont il ne conteste pas le montant et qui avait fait l’objet, antérieurement, d’une procédure de conciliation dont il n’a pas respecté les termes , le décompte locatif au 5 janvier 2021 faisant apparaître un solde débiteur de 3009,20 € à rapprocher du montant mensuel du loyer charge comprises de 359,77 € et d’autre part , il résulte d’un courrier envoyé par lui le 24 décembre 2018 à la CAF que, selon lui, l’existence de cette dette n’est pas due à « des problèmes financiers » mais au différend qui l’oppose à la société bailleresse quant à des travaux qu’il estime devoir être faits et quant au remboursement d’une surconsommation d’eau, de frais d’assurance et de frais du huissier pour un montant global d’un peu moins de 1000 € . Il est constant que de tels griefs, qui ne remettent pas en cause l’habitabilité des lieux donnés à bail, ne sauraient justifier la suspension même partielle du paiement des loyers. Au demeurant, comme il sera dit ci-dessous, l’ensemble des contestations présentées par lui ont été rejetées à juste titre par le premier juge à l’exception du remboursement de frais qui lui ont été imputés pour défaut de justification d’un contrat d’assurance et ceci à hauteur de 22,50 €. La demande présentée par le locataire sera ainsi écartée par application des dispositions de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989.

Il en résulte que les dispositions du jugement relatives à la constatation de la résiliation du bail au 28 septembre 2017, à l’expulsion de l’intéressé, à sa condamnation au paiement d’une somme de 2293,42 € arrêtée au 14 mai 2019 outre intérêts au taux légal à compter de la date du jugement et à l’indemnité d’occupation doivent être confirmées.

Ainsi que l’a retenu à juste titre le premier juge, les griefs du locataire relatif à la surconsommation d’eau, au coût d’intervention de la société Logista multi services, à la demande de travaux sous injonction et à la demande de dommages-intérêts ne sont pas justifiés. En effet, la surconsommation d’eau alléguée trouverait son origine dans une fuite survenue en 2009-2010 et les éléments produits devant la cour ne viennent en rien étayer une telle demande, ni quant à la réalité de la fuite, contestée par la société bailleresse ni quant à ses conséquences et ceci alors même que le premier juge a relevée que des régularisations de charges étaient intervenues au titre des années 2009 et 2010 et qu’aucune autre facture concernant la consommation postérieure à avril 2011 n’était produite au débat. Il sera constaté que devant la cour il n’est pas produit la moindre facture de consommation d’eau.

Le jugement qui a rejeté la demande de condamnation de la société bailleresse au paiement d’une somme de 724,65 € portée à 471,18 € devant la cour sera confirmé de ce chef.

S’agissant des interventions de la société Logista, il est soutenu par le preneur que la société est intervenue à 13 reprises mais que ses interventions se sont avérées « vaines et infructueuses ». Il est demandé à ce titre le remboursement par la société bailleresse des « prestations de la société Logista » sans autre précision. Une telle demande, dont le montant n’est pas déterminé, est irrecevable et en toute hypothèse non fondée faute de justification présentée à ce titre devant la cour si l’on excepte les courriers envoyés par le locataire de juin 2010 à juillet 2011 à la société bailleresse qui n’établissent pas la preuve du bien-fondé de sa créance.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande

S’agissant de la demande visant à la réalisation de travaux sous injonction par la société bailleresse, les conclusions indiquent « Force est de constater à l’examen des pièces versées aux débats que l’humidité est persistante dans le logement » mais, d’une part, lesdites conclusions ne décrivent en rien des désordres relatifs à cette humidité et, d’autre part, elles ne se proposent pas de décrire quels seraient les travaux propres à y remédier à supposer qu’ils existent. Par ailleurs, et comme il a été dit ci-dessus, les pièces produites par l’appelant constituées essentiellement des courriers écrits par lui à la société bailleresse n’attestent pas de l’existence des désordres. Il sera observé que le premier juge a exactement relevé que la société bailleresse justifiait de la reprise d’étanchéité sur l acrotère en terrasse outre de fiches d’intervention en janvier 2018 constatant l’accomplissement de travaux.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande présentée à ce titre.

Il sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par le locataire dès lors qu’il ne démontre pas l’existence d’un quelconque préjudice.

S’agissant des frais d’assurance, le premier juge a retenu que, le locataire justifiant avoir souscrit une assurance du 1^er novembre 2016 au 31 octobre 2017, les frais de gestion d’assurance multirisque habitation acquittés par lui à raison de 4,50 € par mois soit au total 22,50 € du fait de l’absence d’envoi de justificatif de l’existence d’une assurance devaient lui être remboursés. Par voie d’appel incident la société bailleresse demande la réformation du jugement à ce titre en expliquant que le locataire n’avait apporté des justificatifs nécessaires que le 5 mai 2017 et que la « retenue de ce chef était tout à fait justifiée ». Toutefois, la société bailleresse ne justifie pas de l’envoi de la mise en demeure prévue par l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 indiquant sa volonté de souscrire une assurance pour compte et de renoncer à la clause de résiliation de plein droit stipulée au bail à ce titre, la mise en demeure du 20 avril 2017 n’étant pas conforme à ces dispositions. Pour ce motif, le jugement sera confirmé de ce chef.

En conséquence, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

L’équité ne commande pas de condamner l’appelant au titre de l’article 700 du code de procédure

civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Rejette toute autre demande,

Condamne Monsieur Y X aux dépens de l’instance suivie devant la cour qui pourront être recouvrée directement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile

Le Greffier Le Président

[…]