Cour d'appel de Douai, Chambre 8 section 4, 13 janvier 2022, n° 20/04507

CA Douai
Confirmation 13 janvier 2022

Arguments

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Rejeté
Non-respect des obligations de remise en état
La cour a jugé que la situation de désordre et de salubrité du logement était suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, et que l'appelant n'a pas prouvé avoir remédié aux désordres constatés.
Accepté
Perturbation du voisinage
La cour a confirmé que les troubles causés au voisinage par le locataire constituent un manquement grave à ses obligations, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile
La cour a jugé que le bailleur a droit à une indemnité pour les frais de justice, conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Accepté
Dépens d'appel
La cour a confirmé que l'appelant, ayant perdu son recours, doit supporter les dépens d'appel.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Douai a confirmé le jugement de première instance qui avait prononcé la résiliation judiciaire du bail de M. Y X et ordonné son expulsion, avec le concours de la force publique si nécessaire, de l'immeuble loué par la Société Immobilière Grand Hainaut (SIGH). La question juridique centrale concernait les manquements graves de M. X à ses obligations locatives, notamment la modification non autorisée des locaux, le manque d'entretien et les troubles de voisinage. La juridiction de première instance avait jugé ces manquements suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion. M. X avait fait appel, contestant la décision et demandant l'annulation de l'expulsion et des condamnations pécuniaires. La Cour d'Appel a examiné les éléments de preuve, y compris un constat d'huissier révélant l'état insalubre et encombré du logement, et a jugé que l'appelant n'avait pas remédié aux désordres constatés, confirmant ainsi la résiliation du bail pour manquement grave aux obligations locatives. La Cour a également confirmé les condamnations pécuniaires et les dépens de première instance, condamnant en outre M. X à payer à la SIGH une indemnité pour la procédure d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Douai, ch. 8 sect. 4, 13 janv. 2022, n° 20/04507
Juridiction :	Cour d'appel de Douai
Numéro(s) :	20/04507
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Véronique DELLELIS, président
Avocat(s) :	Guillaume BUGUETManuel DE ABREU
Parties :	S.A. SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT (SIGH)

Texte intégral

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 13/01/2022

N° de MINUTE : 22/25

N° RG 20/04507 – N° Portalis DBVT-V-B7E-TIVI

Jugement (N° 20/000302) rendu le 01 octobre 2020 par le juge des contentieux de la protection de Valenciennes

APPELANT

Monsieur Y X

né le […]

[…]

Représenté par M^e Guillaume Buguet, avocat au barreau de Valenciennes

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/20/09091 du 24/11/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

SA Société Immobilière Grand Hainaut (SIGH) agissant pour suite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

Représentée par M^e Manuel de Abreu, avocat au barreau de Valenciennes

DÉBATS à l’audience publique du 02 novembre 2021 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Pauline Mimiague, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 octobre 2021

****

Par acte sous seing privé en date du 4 mai 2011, la société anonyme Société Immobilière Grand Hainaut, désignée ci-après SA SIGH, a donné à bail à M. Y X un immeuble à usage d’habitation situé […] à […], moyennant un loyer de 196,80 euros outre les charges d’un montant de 9,13 euros.

Arguant de manquements graves de son locataire à ses obligations, par acte d’huissier en date du 17 février 2020, la SA SIGH a fait assigner M. Y X devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes, et ce afin d’entendre prononcer notamment la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Suivant jugement contradictoire en date du 1er octobre 2020, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure et des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a :

- prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du jugement,

- ordonné l’expulsion des lieux loués de M. Y X et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

- rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

- fixé l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges actuels qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et en tant que de besoin, condamné M. Y X à son paiement,

- condamné M. Y X à payer à la SA SIGH la somme de 300 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. Y X aux dépens de l’instance,

- rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

M. Y X a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 5 novembre 2020, la déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

La SA SIGH a constitué avocat le 3 décembre 2020.
Par ses dernières conclusions en date du 5 février 2021, M. Y X demande à la cour de :

- dire bien appelé, mal jugé,

En conséquence,

- infirmer le jugement rendu le 1er octobre 2020 en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du jugement, ordonné l’ expulsion des lieux loués de M. X et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de 2 mois suivant la signification du commandement d’ avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 du code de procédure civile d’exécution, rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 du code de procédure civile d’exécution, fixé l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges actuels qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et condamné M. X à son paiement,

- condamné M. X à payer à la SIGH la somme de 300 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. X aux dépens de l’instance,

Statuant à nouveau:

- débouter la SA SIGH de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner la SA SIGH à verser à M. X la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

- statuer ce que de droit quant aux dépens.

Par ses dernières conclusions en date du 16 avril 2021, la SA SIGH demande à la cour de :

- recevoir M. X en son appel mais le dire mal-fondé,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du juge des contentieux de la protection de Valenciennes du 1er octobre 2020,

Statuant à nouveau, y ajoutant :

- condamner M. X à verser à la SIGH la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux dépens d’appel

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Le présent arrêt est rendu au visa de l’article1184 et 1729 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de sa demande de confirmation du prononcé de la résiliation judiciaire, la SA SIGH fait valoir que son locataire a modifié les locaux donnés à bail, locaux qu’il n’entretient pas par ailleurs, et qu’il perturbe le voisinage.

Pour conclure au rejet de la demande en résolution judiciaire du contrat de bail signé entre les parties, l’appelant fait valoir que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne lui imposent que de rendre les lieux dans l’état où il les a reçus, qu’il n’a jamais été dans ses intentions de quitter le logement sans avoir remis en ordre ce dernier et qu’il a d’ailleurs pris les dispositions nécessaires pour assurer la remise en état des lieux.

Pour établir le bien-fondé de sa demande, la société SIGH a produit :

-une lettre émanant du maire de la commune de Beuvrages en date du 16 avril 2019 dans laquelle son auteur s’inquiétait de ce que M. X semblait vouloir installer une serre sur le toit de son logement en la construisant avec des matériaux de récupération et vouloir y faire pousser des cultures végétales, le maire rappelant que le voisinage, essentiellement composé de personnes âgées, était exaspéré et terrorisé par le comportement de M. X et qu’il avait dû prendre à plusieurs reprises des mesures et notamment celle de l’hospitalisation d’office de l’intéressé pour apporter une solution aux problèmes de voisinage causés par ce dernier ;

-une lettre de mise en demeure envoyée par ses soins à M. X rappelant à ce dernier qu’il ne devait commettre aucun abus de jouissance de nature à mettre en jeu la responsabilité du bailleur et lui demandant de mettre fin à différents désordres à savoir l’érection illicite d’une clôture sur le domaine public avec création d’une zone de stockage de différents objets et de poubelles , le stockage de bidons et d’objets encombrants dans le jardin et l’absence d’entretien de ce dernier .

-une sommation faite au locataire le 8 juillet 2019 d’avoir à retirer dans le délai de 15 jours les encombrants décrits ci-dessus.

Par ordonnance sur requête en date du 7 novembre 2019, le juge des requêtes du tribunal d’instance de Valenciennes a autorisé le bailleur à faire établir un constat d’huissier concernant l’état des lieux du logement donné à bail.

Le constat établi le 28 novembre 2019 par Maître Franck Félix, huissier de justice à Valenciennes, en exécution de ladite ordonnance est éloquent :

-la pièce d’entrée est très sale avec des revêtements dégradés, la pièce est encombrée de différents objets de sorte qu’il ne peut constater l’état de la totalité de la pièce ;

-la cuisine a été installée par le locataire dans la salle de bains laquelle n’a plus de porte et présente le même état de saleté et d’encombrement, M. X indiquant par ailleurs que pour dormir , il se dégage un espace dans l’entrée où il dort sur un matelas ;

- le même état de saleté et d’encombrement est également constaté dans les deux pièces donnant sur l’arrière et le devant de l’habitation

L’huissier constate ainsi de manière globale que le logement est un véritable taudis , les pièces étant encombrées du sol au plafond et qu’il est difficile de se faufiler entre tout ce qui est entreposé dans les pièces. Il relève également l’encombrement du jardin et l’existence d’une clôture empiétant sur la voie publique installée par le locataire.

Il est manifeste que la situation telle qu’elle ressort des pièces produites ne correspond pas à une simple situation de désordre temporaire qui pourrait n’être reprochée au locataire que si elle perdurait jusqu’à la restitution du logement, mais bien à un phénomène d’accumulation pathologique mettant directement en cause l’état de salubrité de l’immeuble.
Du reste, la partie appelante n’a produit aucune pièce de nature à établir qu’elle aurait remédié aux désordres constatés.

La situation a des conséquences très sérieuses pour le bailleur puisqu’elle porte atteinte à sa propriété et qu’elle est susceptible par ailleurs d’engager sa responsabilité vis-à-vis de l’environnement qui subit des troubles du voisinage de natures diverses et constitue à l’évidence un manquement suffisamment grave du locataire à ses obligations pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Il y a donc lieu pour la cour de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a prononcé ladite résiliation ainsi qu’en toutes ses dispositions relatives aux conséquences de cette résiliation, lesquelles ne sont pas spécialement contestées.

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.

Il convient de confirmer le jugement entrepris de ces chefs.

L’appelant succombant dans son recours en supportera les dépens.

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel comme indiqué au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamne M. Y X aux dépens d’appel ;

Le condamne à payer à la société Sigh une indemnité de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Le Greffier Le Président

F. Dufossé V. Dellelis