République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 12/09/2024

****

N° de MINUTE :

N° RG 22/05787 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UURD

Jugement n° 373/2022 (RG n°22/00489) rendu le 13 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Béthune

APPELANTE

SCI Malla prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Roch Parichet, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

SARL [Localité 4] Habitat prise en la personne de son représentant légal y domicilié ès qualités

ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Julien Briout, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 15 mai 2024, tenue par Aude Bubbe magistrat chargé d’instruire le dossier et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Aude Bubbe, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 avril 2024

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte daté du 11 avril 2013, M. [P] [B] et Mme [U] [Y] ont donné à bail à la SARL [Localité 4] Habitat un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel HT de 800 euros.

Par deux lettres recommandées avec demande d’accusé de réception, adressées les 21 octobre 2020 et 15 janvier 2021, la SARL [Localité 4] Habitat a mis en demeure la SCI Malla, devenue bailleresse, de réaliser la réparation de la toiture, de la chaudière et d’un mur extérieur.

Par ordonnance du 18 août 2021, sur assignation en référé de la SARL [Localité 4] Habitat, le président du tribunal judiciaire de Béthune a renvoyé les parties à se pourvoir au fond, retenant que la définition des réparations de l’article 606 du code civil relevaient de la compétence du juge du fond.

Par jugement réputé contradictoire du 13 octobre 2022, sur assignation de la SARL [Localité 4] Habitat, le tribunal judiciaire de Béthune a :

— dit que la SCI Malla, propriétaire-bailleur des locaux loués à la SARL [Localité 4] Habitat sera tenue, sous astreinte provisoire de 200 euros, courant durant trois mois, par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de ce jugement, d’opérer les réparations nécessaires de la toiture, du mur de la propriété voisine, ainsi que le changement de la chaudière;

— autorisé la SARL [Localité 4] Habitat à consigner les loyers normalement dus à la défenderesse entre les mains de l’étude d’huissiers de [Localité 5] : [J] [F] [L], dans l’attente de l’exécution complète du présent jugement ;

— condamné la SCI Malla à payer à la SARL [Localité 4] Habitat la somme de 4 800 euros, arrêtée à ce jour et à parfaire en réparation de son préjudice de jouissance actuellement subi ;

— dit que la SCI Malla supportera les entiers dépens ;

— condamné la SCI Malla à payer à la SARL [Localité 4] Habitat une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement était de droit.

La SARL [Localité 4] Habitat a fait signifier le jugement par acte du 22 novembre 2022.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 19 décembre 2022, la SCI Malla a relevé appel de l’ensemble des chefs de ce jugement aux fins d’infirmation ou d’annulation.

Par conclusions reçues au greffe de la cour le 31 mai 2023, la SARL [Localité 4] Habitat a relevé appel incident du jugement en ce qu’il a condamné la SCI Malla à lui payer la somme de 4 800 euros, en réparation de son préjudice de jouissance.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 9 mars 2023, la SCI Malla demande à la cour de :

— infirmer le jugement en l’ensemble de ses dispositions,

En conséquence,

— débouter la SARL [Localité 4] Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement,

— condamner la SARL [Localité 4] Habitat à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 31 mai 2023, la SARL [Localité 4] Habitat demande à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a condamné la SCI Malla à lui verser 4 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— réformer le jugement de ce seul chef,

et, statuant à nouveau, y ajoutant,

— condamner la SCI Malla à lui payer la somme de 13 200 euros, arrêtée à ce jour et à parfaire, en réparation de son préjudice de jouissance actuellement subi,

— condamner la SCI Malla à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel, outre les dépens et frais d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens.

Par message RPVA du 13 mai 2024, le conseil de la SCI Malla a indiqué avoir dégagé sa responsabilité le 13 mars 2023. Aucun autre conseil n’a précisé se constituer pour la SCI Malla depuis cette date.

La clôture de l’instruction est intervenue le 17 avril 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 15 mai 2024.

Le 29 août 2024, visant les articles 1184 ancien et 1719 du code civil, la cour a sollicité les observations des parties, avant le 5 septembre 2024, sur l’impossibilité totale pour la SARL [Localité 4] Habitat d’occuper l’immeuble loué,

Par note du 3 septembre 2024, la SARL [Localité 4] Habitat a indiqué avoir quitté les locaux le 22 mars 2023. Elle rappelle que la toiture contient de l’amiante et qu’elle ne pouvait pas prendre le risque de réintégrer ses employés dans des locaux humides dont la toiture est dégradée.

* * * * *

MOTIFS

Sur les réparations

Au visa du bail et de l’article 606 du code civil, le premier juge a retenu que la réparation du toit, de la chaudière et du mur extérieur constituaient des grosses réparations, incombant au bailleur.

Précisant ne pas avoir reçu les deux mises en demeure, la SCI Malla indique avoir réalisé les travaux de couverture après le jugement. Elle affirme que le jardin n’est pas inclus dans le bail commercial et conteste que le mur menace ruine, le simple constat d’une fissure ne pouvant caractériser un péril, sauf à faire réaliser une expertise. Elle souligne que la SARL [Localité 4] Habitat ne justifie pas de l’entretien régulier de la chaudière ni de la nécessité de procéder à son remplacement.

La SARL [Localité 4] Habitat fait valoir que les deux mises en demeure adressées à la SCI Malla lui ont été retournées avec la mention 'pli avisé et non réclamé'. Elle souligne que la SCI Malla, qui ne conteste pas devoir réaliser les travaux de toiture, n’apporte aucun élément de preuve de leur réalisation qu’elle déclare faite, d’autant que, s’agissant d’une toiture en fibro-ciment, contenant de l’amiante, des règles de sécurité particulières s’appliquent. Elle souligne que le mur menaçant de s’effondrer est situé sur le fonds de la SCI Malla, qu’il est bien inclus dans l’assiette du bail et dans l’état des lieux de sortie du précédent locataire, qu’elle en a l’usage exclusif et qu’elle procède à son entretien. Elle expose qu’au regard de la vétusté de la chaudière, cette dernière ne peut plus être réparée et qu’elle est contrainte de chauffer l’immeuble par des chauffages d’appoint.

Aux termes de l’article 10.1 du contrat de bail, le locataire 'ne pourra exiger du BAILLEUR aucune réfection, remise en état ou travaux quelconques, même ceux qui seraient nécessaires en raison notamment de la vétusté ou d’un vice caché, sauf ceux visés à l’article 606 du Code civil […]', étant précisé que 's’ils sont rendus nécessaires en raison d’un défaut d’entretien ou d’exécution de travaux incombant au LOCATAIRE ou en cas de dégradation de son fait, de celui de sa clientèle ou de son personnel, ils seront à sa charge.'

Au sens de l’article 606 du code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Si la SCI Malla ne conteste ni avoir la charge de la réparation de la toiture ni la nécessité de cette dernière, elle n’apporte aucun élément permettant de retenir qu’elle a fait réaliser les travaux nécessaires au traitement des infiltrations auxquels elle a été condamnée. Dès lors, le jugement sera confirmé de ce chef.

Par ailleurs, il ressort des factures produites que la SARL [Localité 4] Habitat a fait entretenir la chaudière de l’immeuble loué, faisant même procéder au remplacement du boîtier d’allumage en décembre 2020. En outre, elle produit un devis du 18 mai 2021 établi par la même entreprise que celle déjà intervenue en décembre 2020 et deux attestations de ses salariées indiquant que les chauffagistes sollicités auraient conclu à la nécessité de procéder au remplacement de la chaudière au regard de l’indisponibilité des pièces de remplacement due à son ancienneté et précisant que le chauffage était désormais réalisé par des chauffages d’appoint. Si elle conteste la nécessité de remplacer la chaudière de l’immeuble acquis en 2003, la SCI Malla, propriétaire de l’immeuble, n’apporte aucun élément contraire. Ainsi, il convient de retenir que la SARL [Localité 4] Habitat justifie de la nécessité d’un remplacement de la chaudière, étant observé que la remise en état de l’installation de chauffage concerne la structure et la préservation de l’immeuble et relève donc bien des réparations incombant au bailleur au sens de l’article 606 du code civil. Dès lors, le jugement sera confirmé de ce chef.

Enfin, il ressort du procès-verbal de constat réalisé le 10 juin 2021 et du cliché joint, qu’un mur, situé sur le fonds de la SCI Malla, dans le jardin, présente une forte fissuration, est décrit par l’huissier de justice comme 'cassé’ et penche nettement vers l’intérieur du fonds, menaçant de tomber, alors qu’un arbre pousse entre ce mur et celui du voisin, les deux constructions n’étant pas ancrées l’une à l’autre. Si le bail prévoit en son article 4 que les lieux loués sont destinés uniquement aux activités d’agence immobilière à l’exclusion de toute autre, il convient de relever qu’il ne contient aucune disposition expresse sur la surface et la composition des lieux loués et qu’aucun état des lieux d’entrée n’est produit par les parties. Enfin, il apparaît que la SARL [Localité 4] Habitat a seule accès au jardin, qu’elle justifie en réaliser l’entretien et que l’état des lieux de sortie du précédent locataire incluait le jardin. Dès lors, il convient de retenir que le jardin est inclus dans le bail et le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné la réfection du mur.

Sur la consignation des loyers

Au regard de la condamnation aux travaux sous astreinte, le premier juge a autorisé la consignation des loyers.

La SCI Malla, exposant n’être tenue à aucun travaux, conclut à l’absence de nécessité de consigner les loyers, soulignant que le preneur est manifestement à l’origine du défaut d’entretien.

La SARL [Localité 4] Habitat indique que les travaux prévus par le jugement n’ont pas été réalisés, concluant à la nécessité de la consignation des loyers.

En application des articles 1184, alinéa 1, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1719 et 1728 du code civil, un locataire n’est fondé à refuser de payer les loyers que s’il est établi que, du fait de l’inexécution par le bailleur de ses obligations, il s’est trouvé dans l’impossibilité absolue d’user des lieux conformément à leur destination contractuelle.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 10 juin 2021 et des attestations de deux salariées de la SARL [Localité 4] Habitat que des infiltrations adviennent dans les lieux loués, entraînant des taches d’humidité sur les plafonds dans les locaux ouverts au public de l’agence immobilière et que des radiateurs d’appoint ont été installés pour faire face à la défaillance de la chaudière, à une date non déterminée, la dernière réparation de la chaudière intervenant le 4 décembre 2020.

Pour autant, la SARL [Localité 4] Habitat ne produit aucun élément permettant de retenir que ces défauts interdisent tout accueil du public et toute activité de l’agence immobilière, alors qu’il ressort des attestations produites que les clients ont continué d’être accueillis en 2021.

En outre, si la société [Localité 4] Habitat invoque un risque tiré de la présence d’amiante dans les plaques de fibrociment de la toiture surplombant la dernière pièce, la cour relève qu’elle ne l’évoque pas dans ses deux courriers de mise en demeure, reprenant les désordres rencontrés.

Enfin, si la SARL [Localité 4] Habitat invoque la nécessité de son déménagement intervenu en mars 2023, en raison des désordres affectant les lieux, il convient de relever qu’elle n’apporte aucun élément permettant de retenir que la présence de plaques de fibrociment dans la dernière pièce interdirait l’occupation de l’ensemble des lieux loués, étant observé, au surplus, qu’il ressort du procès-verbal de constat qu’elle produit que seul le solin est très dégradé à la jonction entre le mur pignon et la toiture de la dernière pièce, sans aucune mention ou cliché mettant en évidence d’éventuelles dégradations des plaques et que l’échange de courriel avec l’inspection du travail n’intervient qu’en août 2023, s’agissant de l’existence du risque lié aux travaux sur les plaques en fibrociment.

Dès lors, faute pour la SARL [Localité 4] Habitat de justifier de l’impossibilité totale d’occuper les lieux, le jugement sera infirmé en ce qu’il a autorisé la consignation des loyers.

Sur le préjudice de jouissance

Au regard des travaux nécessaires, le premier juge a fixé à 4 800 euros le préjudice de jouissance de la SARL [Localité 4] Habitat, arrêté au jour du jugement.

La SARL [Localité 4] Habitat sollicite la somme de 400 euros par mois depuis le 19 octobre 2020, date de la première mise en demeure, jusqu’au 22 mars 2023, date à laquelle les travaux prévus par le jugement querellé auraient du être réalisés. Elle expose ne plus occuper les lieux depuis cette date et solliciter en conséquence la totalité du loyer en réparation de son préjudice jusqu’à la date de ses conclusions.

La SCI Malla conteste le principe et l’étendue du préjudice de jouissance allégué, tant en ce qui concerne les infiltrations que le risque d’effondrement du mur, ou encore le défaut de chauffage qu’elle impute à un défaut d’entretien de la SARL [Localité 4] Habitat.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 10 juin 2021 et des attestations de deux salariées de la SARL [Localité 4] Habitat que les infiltrations touchent les plafonds de l’ensemble des pièces à usage de bureau, ainsi que le mur de la dernière pièce, causant tant un dommage esthétique qu’un trouble dans la jouissance à raison de la présence induite d’humidité dans les lieux loués, qui sera indemnisé à hauteur de 100 euros par mois à compter du 19 octobre 2020, date de la première mise en demeure.

En outre, si la SARL [Localité 4] Habitat a fait procéder à une réparation de la chaudière en décembre 2020, il ressort des attestations de ses deux salariées que des chauffages d’appoint ont été utilisés pour chauffer les lieux, sans préciser depuis quand, l’intimée produisant en outre un devis du 18 mai 2021 pour le remplacement de la chaudière. Dès lors, ce préjudice de jouissance sera indemnisé à raison de 300 euros par mois pendant la période de chauffe, soit d’octobre à avril, à compter du 1er octobre 2021.

A l’inverse, il convient de relever que la SARL [Localité 4] Habitat ne justifie d’aucun préjudice dans la limitation de l’utilisation du jardin à raison de la présence du mur menaçant ruine et sera déboutée de sa demande de ce chef.

De même, la SARL [Localité 4] Habitat n’apporte aucun élément justifiant de l’impossibilité d’utiliser les lieux ainsi que du déménagement qu’elle invoque.

En conséquence, l’indemnisation sera fixée à selon les modalités suivantes :

— présence d’humidité du 19 octobre 2020 au 31 mai 2023 : 100 x 31 mois = 3 100 euros

— absence de chauffage central : d’octobre 2021 à avril 2022, puis d’octobre 2022 à avril 2023 : 300 x 7 + 300 x 7 = 4 200 euros.

Dès lors, le jugement sera infirmé de ce chef et la SCI Malla sera condamnée au paiement de la somme de 7 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI Malla sera condamnée à verser la somme de 3 000 euros, en cause d’appel.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Malla sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme le jugement en ce qu’il a autorisé la SARL [Localité 4] Habitat à consigner les loyers et condamné la SCI Malla à lui verser la somme de 4 800 euros de dommages-intérêts ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI Malla à verser à la SARL [Localité 4] Habitat la somme de 7 300 euros, en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne la SCI Malla à verser à la SARL [Localité 4] Habitat la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SCI Malla aux dépens.

Le greffier

Valérie Roelofs

Le président

Dominique Gilles