République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 25/01/2024

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N° de MINUTE : 24/86

N° RG 23/00130 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UVXY

Jugement (N° 22/00692) rendu le 24 Novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Cambrai

APPELANT

Monsieur [U] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Olivier Lecompte, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué

INTIMÉE

SA Clesence prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Cathy Beauchart, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 21 novembre 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 janvier 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Emmenuelle Boutié, conseiller, conformément aux dispositions de l’article 452 du code de procédure civile, et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 novembre 2023

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Par acte sous seing privé du 10 novembre 2020 avec effet au 1er décembre 2020, la société Clesence Groupe Action Logement (ci-après « la société Clesence ») a donné à bail à M. [U] [K] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 319,91 euros charges comprises.

Estimant que le logement présentait un certain nombre de désordres, M. [U] [K] a adressé à la société bailleresse une mise en demeure le 16 février 2022 d’avoir à remédier à un défaut d’isolation et à remplacer un revêtement de sol.

Par acte d’huissier en date du 28 avril 2022, M. [K] a ensuite fait assigner la société Clesence devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai aux fins, à titre principal, de la condamner sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans le mois de la signification à faire des travaux dans le logement afin de remédier aux désordres constatés, à titre subsidiaire de lui ordonner sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans le mois de la signification du jugement à le reloger, en tout état de cause à la condamner à payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Suivant jugement contradictoire en date du 24 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection a :

— débouté M. [U] [K] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société Clésence Groupe Action Logement,

— condamné M. [U] [K] à payer à la société Clesence Groupe Action Logement la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [U] [K] aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

M. [U] [K] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 6 janvier 2023, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

La société Clesence Groupe Action Logement a constitué avocat en date du 13 janvier 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2023, M. [U] [K] demande la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Cambrai,

A titre principal :

— condamner, sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans le mois de la signification de la décision à intervenir, la société Clesence à faire les travaux dans le logement loué par M. [U] [K] afin de remédier aux désordres constatés,

A titre subsidiaire :

— ordonner, sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans le mois de la signification du jugement à intervenir, à la société Clesence de reloger M. [U] [K],

En tout état de cause :

— condamner la société Clesence à payer à M. [U] [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, la société Clesence Groupe Action Logement demande à la cour de :

— dire bien jugé, mal appelé,

— confirmer le jugement déféré à la cour,

— débouter M. [K] de toute demande,

— le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande principale

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux Caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas. L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au soutien de sa demande, M. [K] soutient que les désordres liés au manque d’isolation persistent, le constat réalisé par Maître [H] faisant état de la présence de traces de moisissures dans le logement et dans la salle de bains ainsi que du décollement du revêtement de sol.

En premier lieu, la cour relève qu’aux termes de ses dernières écritures, l’appelant ne fait plus état de la persistance de désordres concernant la présence de la fuite de gaz survenue en avril 2021.

S’agissant du défaut d’isolation, M. [K] produit aux débats un courrier en date du 16 février 2022 adressé au bailleur, faisant état de désordres dans son logement caractérisés par la présence 'd’air qui passe à travers les prises’ et 'd’air qui passe en dessous des fenêtres’ et de ce que, concernant le remplacement du revêtement de sol à la suite d’une fuite d’eau, il manque les références permettant la finalisation des travaux en cours.

Alors que le bailleur produit aux débats une fiche d’intervention de la société Novalys datée du 1er avril 2022 indiquant : 'Suite réserve du 18 octobre 2021 : air qui passe au droit des prises des chambres et du séjour. Faire joint pompe dans les gaines électriques, 'action menée pour résoudre le problème : renforcement isolation derrière les boîtiers avec laine de verre + au niveau du DTI prises de séjour'; le premier juge a justement relevé qu’il ressort du courrier daté du 27 juillet 2022 qu’une intervention devait être réalisée chez le locataire afin de refaire le joint de silicone sous les portes- fenêtres dans le séjour mais précisait que 'votre logement fortement encombré a rendu difficile l’accès aux emplacements sur lesquels elle devait intervenir, d’une part et d’autre part, les ouvriers ont malheureusement constaté que vous n’aviez pas retiré votre rebouchage. Nous réitérons donc notre demande pour que nous puissions solutionner ces désordres dans les plus brefs délais’ de sorte que la société Clesence justifie avoir cherché à apporter des solutions pour remédier aux désordres constatés par le locataire mais que ce dernier n’a pas permis l’accès dans de bonnes conditions aux parties du logement nécessitant des travaux de réfection.

En outre, si M. [K] produit en cause d’appel un procès-verbal de constatations établi le 13 février 2023 faisant état de la présence d’air au niveau des vantaux des portes-fenêtres du séjour, du décollement du revêtement de sol et de la présence de traces d’humidité dans la salle de bains ainsi que dans l’entrée avec la présence de jour entre le bâti et l’ouvrant de la porte et entre ce dernier et l’ouvrant de la porte, le bailleur justifie avoir mandaté la société Gillier aux fins de remédier aux désordres liés à la présence d’air au niveau des portes-fenêtres et avoir communiqué à M. [K] les références du revêtement de sol dégradé à la suite du dégât des eaux dès le 7 février 2022, ces travaux étant pris en charge par l’assureur du locataire.

Par ailleurs, M. [K] ne justifie pas avoir informé la société Clesence de l’existence des nouveaux désordres liés à la présence d’humidité avant la réalisation du procès-verbal de constaté ni mis le bailleur en demeure de remédier à ces derniers.

C’est à juste titre que le tribunal a retenu que M. [K] échoue à apporter la preuve de l’absence de réaction de la société Clesence dans la réalisation des travaux de remise en état du logement loué.

Ainsi, en l’absence de tout nouvel élément de preuve produit aux débats de nature à caractériser l’existence d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien des lieux loués et du caractère indécent de ces derniers justifiant l’existence d’un trouble de jouissance, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [K] de l’ensemble de ses demandes tendant à la réalisation des travaux sous astreinte et aux fins de relogement du locataire sous astreinte.

La décision entreprise sera donc confirmée de ces chefs.

Sur les autres demandes

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives à la charge des dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] partie perdante, sera condamné à supporter les dépens d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de le condamner à verser à la société Clesence la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [U] [K] à verser à la société Clesence Groupe Action Logement la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne M. [U] [K] aux dépens d’appel.

Le Greffier P/ le Président empêché, l’un des Conseillers ayant délibéré (article 456 du code de procédure civile)

H. Poyteau E. Boutié