COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT D’IRRECEVABILITE D’APPEL

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° 2025/678

Rôle N° RG 24/15525 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BOFKM

S.A.S. CAM & FRERES

C/

S.A. UNICIL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Frédéric SANCHEZ

M^e Elsa FOURRIER MOALLIC

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de [Localité 7] en date du 20 Décembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/02198.

APPELANTE

S.A.S. CAM & FRERES,

dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric SANCHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

SA [Adresse 6]

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC de la SARL CABINET FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet au 25 mai 2021, la société anonyme (SA) d’HLM Unicil a consenti à la société par actions simplifiée (SAS) Cam § Frères un bail commercial portant sur des locaux situés à la [Adresse 9] [Adresse 2] F/G à [Localité 8] moyennant une échéance mensuelle initiale de 2 802,82 euros, comprenant les provisions sur charges et taxe foncière, payable à terme échu.

Par acte en date du 25 mai 2021, M. [N] [U] s’est porté caution solidaire de la société Cam § Frères.

Suivant acte sous seing privé à effet au 23 mai 2023, la société d’HLM Unicil a consenti à la société Cam § Frères un emplacement de stationnement référencé 6094.8060 situé au sein de la même résidence la plage à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 104,48 euros, outre 8,35 euros de provisions sur charges.

Le 30 octobre 2023, la société d’HLM Unicil a fait délivrer à la société Cam § Frères un premier commandement de payer la somme principale de 5 644,13 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2023 en visant la clause résolutoire portant sur le local commercial.

Le 24 janvier 2024, un deuxième commandement de payer la somme principale de 790,83 euros visant la clause résolutoire a été délivré concernant un arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2023 portant sur l’emplacement de stationnement.

Estimant que les commandements de payer sont restés infructueux, la société d’HLM Unicil a, par exploits de commissaire de justice en date des 22 mai et 11 juin 2024, fait assigner la société Cam § Frères et M. [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir constater la résiliation du bail, d’entendre ordonner l’expulsion du preneur et de voir condamner le preneur et/ou la caution à lui verser diverses sommes.

Par ordonnance réputée contradictoire du 20 décembre 2024 (M. [U] n’étant ni comparant ni représenté), ce magistrat a :

— constaté la résiliation du bail commercial relatif aux locaux commerciaux et au parking situés [Adresse 4] à [Localité 8] ;

— ordonné l’expulsion de la société Cam § Frères et celle de tous occupants de son chef des lieux loués et de l’emplacement de parking avec le concours de la force publique si nécessaire dès la signification de l’ordonnance ;

— autorisé la société Unicil, en cas d’expulsion de la société Cam § Frères, à procéder à l’enlèvement et à la disposition des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de commerce conformément à l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement la société Cam § Frères et M. [N] [U] à payer à la société Unicil, à titre de provision à valoir sur la dette locative quant aux locaux commerciaux, 16 639,95 euros arrêtée au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamné la société Cam § Frères à payer à la société Unicil, à titre de provision à valoir sur la dette locative du bail de parking, 1 987,67 euros arrêtée au 31 octobre 2024 ;

— condamné solidairement la société Cam § Frères et M. [N] [U] à payer à la société Unicil, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 3 049,29 euros due jusqu’à parfaite libération des lieux et avec indexation annuelle sur l’indice des loyers commerciaux ;

— condamné solidairement la société Cam § Frères et M. [N] [U] à payer à la société Unicil la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Cam § Frères aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

— rejeté toute autre demande.

Suivant déclaration transmise au greffe le 30 décembre 2024, la société Cam § Frères a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 24 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Cam § Frères sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise et :

— juge qu’il convient de suspendre la clause résolutoire insérée au bail commercial en cours entre les parties ;

— juge qu’il aurait dû lui être accordé les plus larges délais de paiement afin d’apurer la dette locative actuelle tant relative au bail commercial qu’à la place de stationnement dont elle bénéficie ;

— juge en tout état de cause qu’elle est à jour de sa dette locative ;

— condamne la société d’HLM Unicil à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 22 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société d’HLM Unicil demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la société Cam § Frères à lui verser une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle pour l’emplacement de stationnement ;

— condamner la société Cam § Frères à lui verser une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle pour l’emplacement de stationnement égale au montant du dernier loyer échu, majoré des charges et autres accessoires, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au complet délaissement des lieux ;

— débouter en tout état de cause la société Cam § Frères de ses demandes ;

— la condamner à lui verser la somme de 2 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, dès lors que M. [U] n’a pas interjeté appel, pas plus qu’il n’a été intimé, il y a lieu de ne statuer que dans les limites de l’appel en se prononçant uniquement sur les chefs de l’ordonnance entreprise ayant condamné la société Cam § Frères.

Sur la constatation de la résiliation des baux

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l’espèce, il n’est pas discuté que les deux contrats signés par les parties portant sur le local commercial et l’emplacement de stationnement comportent des clauses résolutoires applicables de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

Le commandement de payer délivré le 30 octobre 2023 à la société Cam § Frères visant la clause résolutoire porte sur une somme principale de 5 644,13 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2023 inclus concernant le local commercial.

Le commandement de payer délivré le 25 janvier 2024 à la société Cam § Frères visant la clause résolutoire porte sur une somme principale de 790,83 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2023 inclus concernant l’emplacement de parking.

Il convient de relever que la société Cam § Frères, qui ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes des commandements dans le délai d’un mois qui lui était imparti, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire comme ayant réglé ses arriérés locatifs et comme étant à jour du paiement de ses loyers et charges.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires insérées dans les contrats de baux étaient réunies à la date du 30 novembre 2023 pour le local commercial et à celle du 25 février 2024 pour l’emplacement de parking.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation des deux baux liant les parties, sous réserve toutefois de ce qui sera dit ci-dessous.

Sur les demandes de provisions portant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, alors même que la société Cam § frères a produit à l’audience une attestation de la société d’HLM Unicil, en date du 16 octobre 2025, aux termes de laquelle elle indique qu’elle est à jour du paiement des indemnités d’occupation concernant le local commercial et le garage, les derniers décomptes produits par la bailleresse font état d’un arriéré locatif de 1 987,67 euros concernant le garage pour la période allant du mois de juin 2023 au mois d’octobre 2024 et d’un arriéré locatif de 3 045,56 euros concernant le local commercial pour la période allant du mois de juillet 2023 au 6 mai 2025.

Or, outre le fait que la somme de 3 045,56 euros comprend des frais de procédure d’un montant total de 899,22 euros et les frais irrépétibles de 350 euros alloués par le premier juge, soit la somme totale de 1 249,22 euros ne correspondant pas à un arriéré locatif, la société Cam § frères démontre avoir réglé, en plus des sommes mentionnées au crédit de son compte locatif portant sur le local commercial (9 000 euros, 10 000 euros, 8 900 euros, 2 950 euros, 14 435,94 euros et 4 299,06 euros), celle de 2 900 euros réglée par virement le 6 novembre 2024. Dès lors que cette somme permet de couvrir la somme de 1 987,67 euros réclamée pour le garage, à la date du 31 octobre 2024, et celle de 1 249,22 euros réclamée pour le local commercial, à la date du 6 mai 2025, dans la limite de 912,33 euros, laissant un solde de 336,89 euros, il y a lieu de considérer que l’obligation pour l’appelante de régler les provisions allouées par le premier juge, en l’absence de décomptes actualisés, est sérieusement contestable.

Il y a donc lieu, compte tenu de l’évolution du litige, d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné la société Cam § Frères à payer à la société Unicil, à titre de provision à valoir sur la dette locative quant aux locaux commerciaux, 16 639,95 euros arrêtée au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamné la société Cam § Frères à payer à la société Unicil, à titre de provision à valoir sur la dette locative du bail de parking, 1 987,67 euros arrêtée au 31 octobre 2024 ;

— condamné solidairement la société Cam § Frères et M. [N] [U] à payer à la société Unicil, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 3 049,29 euros due jusqu’à parfaite libération des lieux et avec indexation annuelle sur l’indice des loyers commerciaux.

La société d’HLM Unicil sera déboutée de ses demandes formulées de ces chefs.

L’ordonnance entreprise ne s’étant pas prononcée sur ce point, la société d’HLM Unicil sera également déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la société Cam § frères à lui verser, à titre provisionnel, une indemnité pour occupation sans droit ni titre de l’emplacement de parking.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’alinéa 2 de l’article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l’autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il en résulte qu’en matière de baux commerciaux, tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge saisi d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire peut accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais de façon rétroactive.

En l’espèce, à l’examen du décompte versé aux débats, il apparaît que la société Cam § frères a rencontré des difficultés pour régler ses loyers en raison d’une perte d’exploitation subie lors de travaux publics engagés par la métropole [Localité 5] en vue des épreuves des jeux olympiques entre le 25 octobre 2023 et le 18 avril 2024, à la suite de quoi elle sera indemnisée à hauteur de 15 020 euros.

Au regard de ces éléments, il y a lieu d’accorder à la société Cam § frères des délais de paiement rétroactifs. Concernant le local commercial, il seront accordés à la date du commandement de payer du 30 octobre 2023 expirant le 6 mai 2025, date de l’apurement de la dette, et, partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire. Concernant l’emplacement de parking, ils seront accordés à la date du commandement de payer du 25 janvier 2024 expirant le 6 novembre 2024, date de l’apurement de la dette, et, partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire

Dès lors que la société Cam § frères a apuré ses dettes locatives et a repris le paiement de ses loyers et provisions sur charges avant même que la cour ne se prononce sur les délais de paiement, les clauses résolutoires sont réputées n’avoir jamais joué.

Dans ces conditions, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la société Cam § frères du local commercial et de l’emplacement de parking loués avec les conséquences en découlant.

La société d’HLM Unicil sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Dès lors que la société Cam § frères était redevable d’arriérés locatifs à la date de son assignation, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle l’a condamnée à verser à la bailleresse la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Bien que la société Cam § frères a apuré ses dettes locatives, le fait pour la cour de lui accorder des délais de paiement de manière rétroactive justifie de la condamner aux dépens de la procédure d’appel.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’intimée pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

En tant que partie tenue aux dépens, la société Cam § frères sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail commercial relatif aux locaux commerciaux et au parking situés [Adresse 4] à [Localité 8] ;

— condamné la société Cam § Frères à payer à la société Unicil la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Cam § Frères aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

L’infirme en toutes ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SA d’HLM Unicil de sa demande tendant à la condamnation de la société Cam § frères à lui verser, à titre provisionnel, une indemnité pour occupation sans droit ni titre de l’emplacement de parking ;

Accorde de manière rétroactive à la SAS Cam § frères, concernant le local commercial, des délais de paiement entre le 30 octobre 2023, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 6 mai 2025, date du dernier paiement apurant la dette locative ;

Accorde de manière rétroactive à la SAS Cam § frères, concernant l’emplacement de parking, des délais de paiement entre le 25 janvier 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 6 novembre 2024, date du dernier paiement apurant la dette locative

Ordonne la suspension des effets des clauses résolutoires présentes dans les contrats de baux à effet au 25 mai 2021 pour le local commercial et au 23 mai 2023 pour l’emplacement de parking pendant le cours des délais accordés ;

Constate que la SAS Cam § frères s’est intégralement acquittée des causes des commandements de payer et de ses dettes locatives à la date du 6 mai 2025 pour le local commercial et à la date du 6 novembre 2024 pour l’emplacement de parking ;

Dit qu’en conséquence de ces règlements, les clauses résolutoires sont réputées n’avoir jamais joué ;

Déboute la SA d’HLM Unicil de ses demandes formées au titre de l’expulsion et des provisions à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Déboute la SA d’HLM Unicil de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS Cam § frères de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne la SAS Cam § frères aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière La présidente