République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 07/03/2024

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N° de MINUTE : 24/214

N° RG 22/03697 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UNN7

Jugement (N° 21/00434) rendu le 24 Juin 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Boulogne sur Mer

APPELANTE

SAS Resome A Vos Services agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de M^e Arnaud Ehora, avocat au barreau d’Amiens, avocat plaidant

INTIMÉS

Madame [R], [I], [F] [S] épouse [V]

née le 20 Juillet 1947 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 3]

Monsieur [C], [L] [V]

né le 02 Mai 1949 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Hervé Leclercq, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 19 décembre 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 mars 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 novembre 2023

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Par acte authentique en date du 30 septembre 2020, M. [C] [V] et Mme [R] [S] épouse [V] ont donné à bail à la SAS Resome A Vos Services, représentée par M. [U] [Z], un immeuble à usage d’habitation meublé situé [Adresse 1] pour une durée d’un an à compter du 30 septembre, reconductible par tacite reconduction, et moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1150 euros payable d’avance le 1er de chaque mois, outre 150 euros à titre de provisions sur charges.

Par courrier daté du 12 mars 2021, M et Mme [V] ont informé le locataire de leur intention de reprendre le logement pour l’habiter. Par courrier recommandé avec accusé de réception signé le 10 avril 2021, la SAS Resome A Vos Services s’est prévalue de la nullité du congé.

Par acte d’huissier de justice en date du 28 juin 2021, M. et Mme [V] ont délivré congé au locataire pour la date d’expiration du bail, aux fins de reprise pour habiter.

Par acte d’huissier en date des 29 et 30 juillet 2021, la SAS RESOME A VOS SERVICES a fait assigner M. et Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins d’obtenir notamment le prononcé de la nullité du congé délivré par les bailleurs.

Par acte d’huissier en date du 27 août 2021 annulant et remplaçant l’assignation délivrée les 29 et 30 juillet 2021 en raison d’une erreur concernant l’heure de l’audience, la SAS RESOME A VOS SERVICES a fait assigner M. et Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en formulant les mêmes demandes que celles formulées aux termes de la précédente assignation.

Lors de l’audience devant le tribunal, la SAS RESOME A VOS SERVICES reprend oralement ses conclusions et demande au tribunal de :

— déclarer irrecevables les pièces 2 à 4 produites par M. et Mme [V],

— le rejet de l’ensemble des demandes reconventionnelles de M. et Mme [V],

— le prononcé de la nullité du congé délivré par M. et Mme [V] le 28 juin 2021,

— la condamnation de M. et Mme [V] au paiement des sommes de :

* 1000 euros à titre de dommages et intérêts

* 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement en date du 24 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a :

— déclaré recevables les pièces n°2 à 4 versées aux débats par M. et Mme [V],

— constaté la régularité du congé pour reprise délivré par M. [C] [V] et Mme [R] [V] à la SAS RESOME A VOS SERVICES le 28 juin 2021, portant sur l’immeuble situé [Adresse 1],

— constaté que la SAS RESOME A VOS SERVICES est occupante sans droit ni titre de l’immeuble situé [Adresse 1],

— autorisé à défaut pour la SAS RESOME A VOS SERVICES d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [C] [V] et Mme [R] [V] à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— condamné la SAS RESOME A VOS SERVICES à payer à M. et Mme [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1300 euros du 30 septembre 2021 jusqu’à libération effective des lieux,

— débouté la SAS RESOME A VOS SERVICES de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné la SAS RESOME A VOS SERVICES à payer à M. et Mme [V] la somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens,

— rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

La SAS RESOME A VOS SERVICES a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 28 juillet 2022.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 avril 2023, la SAS RESOME A VOS SERVICES sollicite l’infirmation du jugement rendu le 24 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en ce qu’il a énoncé :

— déclare recevables les pièces n°2 à 4 versées aux débats par M. et Mme [V],

— constate la régularité du congé pour reprise délivré par M. [C] [V] et Mme [R] [V] à la SAS RESOME A VOS SERVICES le 28 juin 2021, portant sur l’immeuble situé [Adresse 1],

— constate que la SAS RESOME A VOS SERVICES est occupante sans droit ni titre de l’immeuble situé [Adresse 1],

— autorise à défaut pour la SAS RESOME A VOS SERVICES d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [C] [V] et Mme [R] [V] à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— condamne la SAS RESOME A VOS SERVICES à payer à M. et Mme [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1300 euros du 30 septembre 2021 jusqu’à libération effective des lieux,

— déboute la SAS RESOME A VOS SERVICES de sa demande de dommages et intérêts,

— condamne la SAS RESOME A VOS SERVICES à payer à M. et Mme [V] la somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens,

— rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Statuant à nouveau,

— déclarer irrecevables les pièces 2 et 4 produites par les consorts [V] et en conséquence les écarter des débats,

— annuler le congé délivré par les consorts [V] à la SAS RESOME A VOS SERVICES le 28 juin 2021,

— condamner solidairement M. et Mme [V] à lui régler la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral,

— condamner solidairement M. et Mme [V] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. et Mme [V] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles.

Y ajoutant la suite de l’exécution du jugement attaqué :

— condamner solidairement M. et Mme [V] à payer à la SAS RESOME A VOS SERVICES les sommes suivantes :

* 1814,4 euros au titre du préjudice financier lié aux frais de communication engagés,

* 1387,12 euros au titre des frais de déménagement,

* 1150 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

* 192,45 euros au titre de la moitié des frais de constat d’huissier d’entrée des lieux,

* 2000 euros au titre du préjudice moral,

* 2400 euros au titre du surcoût financier lié à la nouvelle location.

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. et Mme [V] aux entiers dépens d’appel,

— condamner solidairement M. et Mme [V] à régler à la SAS RESOME A VOS SERVICES la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2023, M. et Mme [V] demandent à la cour de :

— déclarer la SAS RESOME A VOS SERVICES recevable en son appel mais mal fondée,

— confirmer le jugement rendu le 24 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection de Boulogne-sur-Mer en toutes ses dispositions,

— débouter la SAS RESOME A VOS SERVICES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

— condamner la SAS RESOME A VOS SERVICES à régler à M. et Mme [V] la somme de 4731,25 euros au titre du solde des loyers, charges et indemnité d’occupation,

— ordonner la compensation entre la créance de loyers, charges et indemnité d’occupation détenue par M. et Mme [V] et la créance détenue par la SAS RESOME A VOS SERVICES au titre du remboursement du dépôt de garantie,

— condamner la SAS RESOME A VOS SERVICES à régler à M. et Mme [V] une indemnité de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la recevabilité des pièces n°2 à n°4 produites par M. et Mme [V]

Aux termes des dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, l’attestation contient la relation des faits auxquels sont auteur a assisté ou qu’il a personnellement constaté.

Elle mentionne les nom, prénom, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.

Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à de sanctions pénales.

L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

La SAS RESOME A VOS SERVICES soulève l’irrecevabilité des pièces n°2 à n°4 produites par les intimés en faisant valoir qu’il s’agit des attestations de témoins qui ne respectent pas les mentions obligatoires prévues par les articles 200 à 203 du code de procédure civile.

Alors que les dispositions de l’article 202 susvisées ne sont pas prescrites à peine de nullité et qu’il n’est pas allégué que les irrégularités évoquées constitueraient l’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public faisant grief à la SAS RESOME A VOS SERVICES, le premier juge a justement retenu que les pièces n°3 et n°4 comportent la copie de la pièce d’identité de leurs auteurs en annexe et que la pièce n°2 est constituée par un certificat médical établi par le Docteur [W] [K] de sorte que la production d’une pièce d’identité en annexe n’est pas requise, l’ensemble de ces pièces ayant été régulièrement soumises aux parties dans le cadre d’un débat contradictoire.

En conséquence, il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de la SAS RESOME A VOS SERVICES à ce titre.

Sur la validité du congé

Aux termes des dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le délai de préavis applicable est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont état de santé justifie un changement de domicile ainsi que les bénéficiaires du revenu minimum d’insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement des lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Sur le moyen tiré de l’irrégularité du congé :

En l’espèce, par acte d’huissier en date du 28 juin 2021, M et Mme [V] ont fait délivrer à la SAS RESOME A VOS SERVICES un congé pour reprise du logement par leur fille, Mme [X] [V], cet acte étant ainsi rédigé :

'Que ce congé lui est donné aux fins de reprise pour habiter au profit de Mme [X] [V], fille des requérants, demeurant actuellement à [Localité 6] qui habitera les lieux.

Madame [X] [V] souhaite se rapprocher géographiquement de ses parents et notamment de sa mère pour des raisons de santé.

L’immeuble dont il s’agit répond aux besoins de Madame [X] [V].'

Si la SAS RESOME A VOS SERVICES fait valoir que la nullité du congé est encourue en l’absence de mention de l’adresse de la bénéficiaire de la reprise, il lui appartient de justifier de l’existence d’un grief de nature à caractériser l’irrégularité du congé.

Toutefois, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que la SAS RESOME A VOS SERVICES ne rapporte pas la preuve d’un grief résultant de l’absence de mention de l’adresse complète de Mme [X] [V] sur le congé dans la mesure où l’existence réelle de la bénéficiaire est suffisamment établie et identifiable par les éléments figurant au congé et n’est pas contestée alors même que la locataire ne conteste pas l’existence de la bénéficiaire et ne justifie pas s’être vue refusée l’information tenant à l’adresse de Mme [V].

Ainsi, en l’absence de grief démontré par la SAS RESOME A VOS SERVICES résultant du défaut de mention de l’adresse de la bénéficiaire, il y a lieu de rejeter le moyen d’annulation du congé.

Sur le moyen tiré du caractère frauduleux du congé :

La SAS RESOME A VOS SERVICES soutient que le motif de la reprise invoqué par les bailleurs n’est ni légitime, ni sérieux dans la mesure où dans le premier congé adressé par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 mars 2021, ils indiquaient vouloir reprendre le logement pour l’occuper eux-mêmes alors que dans le second congé délivré par acte d’huissier en date du 28 juin 2021, ils sollicitaient la reprise du logement loué pour leur fille.

Alors qu’il résulte tant des attestations de M. [P], Mme [J] et Mme [D] que du certificat médical établi par le Docteur [W] [K] que Mme [X] [V] est hébergée au domicile de sa mère depuis le mois de février 2021 afin de l’accompagner dans ses problèmes de santé, la preuve d’une contradiction existant entre le projet de reprise évoqué dans le premier congé délivré par courrier recommandé en date du 12 mars 2021 et le second délivré par acte d’huissier en date du 28 juin 2021, soit plus de trois mois plus tard, n’est pas rapportée, les deux projets faisant état du souhait des époux [V] de pouvoir héberger leur fille dans de bonnes conditions afin d’aider et d’accompagner Mme [V] suite à ses problèmes de santé, étant justifié de ce que leur domicile sis [Adresse 7] ne comporte qu’une seule chambre.

En outre, le premier juge a justement relevé que le fait que Mme [X] [V] possède encore un logement sur [Localité 6] dans l’attente de la libération du logement loué par le locataire ne suffit pas à démontrer l’absence de caractère réel et sérieux du projet de reprise des lieux loués et que le fait qu’il existe un différend entre les époux [V] et leur locataire n’est pas exclusif de l’existence d’un motif sérieux et légitime de reprise.

Ainsi, alors qu’il n’est pas démontré le caractère fallacieux du congé délivré en l’espèce, il y a lieu de rejeter le moyen d’annulation et de valider le congé délivré par les époux [V] à la SAS RESOME A VOS SERVICES, celle-ci étant occupante sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2021, date d’effet du congé.

Elle sera en outre condamnée à verser aux bailleurs la somme de 1300 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation due au titre de la jouissance des lieux.

La décision entreprise sera donc confirmée de ces chefs.

Il convient toutefois de relever que la demande au titre de l’expulsion de la SAS RESOME A VOS SERVICES est devenue sans objet en cause d’appel alors qu’il n’est pas contesté qu’elle a quitté le logement loué le 12 octobre 2022.

Sur les demandes indemnitaires de la SAS Resome A Vos Services

Alors qu’il résulte des développements précédents que le congé contesté a été validé, le locataire étant occupant sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2021, il y a lieu de débouter la SAS RESOME A VOS SERVICES de l’ensemble de ses demandes indemnitaires, la décision entreprise étant confirmée de ces chefs.

Sur les demandes reconventionnelles de M. et Mme [V]

En cause d’appel, suite au départ de la locataire des lieux loués, M. et Mme [V] sollicitent sa condamnation au paiement de la somme de 4731,25 euros au titre du solde des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Alors qu’il appartient au locataire de rapporter la preuve de sa libération, il ressort du décompte produit aux débats que le montant de la dette locative s’élève à la somme de 2429,90 euros, cette somme correspondant aux loyers et indemnités d’occupation impayés, déduction faite des deux versements de 6337,12 euros réalisés par la SAS RESOME A VOS SERVICES le 6 octobre 2022.

En outre, s’agissant du montant des charges mis à la charge du locataire, le contrat de bail régularisé par les parties prévoit une répartition des charges à hauteur de deux tiers pris en charge par le locataire et d’un tiers pris en charge par le propriétaire.

Alors que l’ensemble des justificatifs afférents aux charges dont le remboursement est sollicité par les bailleurs est versé aux débats, force est de constater que ces dernières ont pu faire l’objet d’un débat contradictoire dans le cadre de l’instance d’appel.

Ainsi, il résulte des pièces produites aux débats que M. et Mme [V] ont exposé les frais suivants au titre des charges récupérables :

— Frais de ramonage : 66€ + 80€ soit 146€ mis à la charge du seul locataire,

— taxes d’ordures ménagères 2021 et 2022 (2/3) : 109,33€ + 118,67€ soit 228€

— Nettoyage chaudière 2021 et 2022 (2/3) : 135,46€ + 137,55€ soit 273,01€

— gaz : 1815,13€

— eau : 1032€

— Electricité : 2616,53€

Soit un montant total de 6110,67 euros.

Si le contrat de bail prévoit expressément que le locataire doit supporter les frais de ramonage et de nettoyage de la chaudière une fois par an, il convient de rejeter la demande au titre des frais d’entretien de la tondeuse en l’absence de toute disposition prévue au contrat de bail à ce titre.

Alors qu’il n’est pas contesté que la somme de 3600 euros a été imputée au locataire au titre de la provision sur charges payable d’avance, il y a lieu de fixer le montant des charges récupérables mis à la charge de la SAS RESOME A VOS SERVICES à la somme de 2510,67 euros.

Ainsi, après compensation avec le dépôt de garantie d’un montant de 1150 euros versé lors de l’entrée dans les lieux par le locataire, il y a lieu de condamner la SAS RESOME A VOS SERVICES au paiement de la somme de 3790,57 euros au titre des loyers et charges impayés.

La décision entreprise sera donc complétée sur ce point.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS RESOME A VOS SERVICES, partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à M et Mme [V] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Constate que la demande au titre de l’expulsion de la SAS RESOME A VOS SERVICES est devenue sans objet en cause d’appel,

Condamne la SAS RESOME A VOS SERVICES à verser à M. [C] [V] et Mme [R] [V] la somme de 3790,57 euros au titre des loyers, charges récupérables et indemnités d’occupation, cette somme

Condamne la SAS RESOME A VOS SERVICES à payer à M. [C] [V] et Mme [R] [V] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne la SAS RESOME A VOS SERVICES aux dépens d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Véronique DELLELIS