République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 27/11/2025

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MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 22/04922 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UROK

Jugement (N° 21/01113)

rendu le 05 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Béthune

APPELANT

Monsieur [B] [P]

né le 09 juin 1968 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Jean-François Pambo, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

INTIMÉES

La société [Adresse 13]

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Emmanuel Riglaire, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

La société caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 10] et d’Ile de France

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Bénédicte Bury, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 22 septembre 2025 tenue par Claire Bohnert magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Claire Bohnert, présidente de chambre

Pascale Metteau, présidente de chambre

Hélène Billières, conseillère

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Claire Bohnert, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 1er septembre 2025

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Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique du 29 décembre 2016, la société SCCV Grand angle a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [P], un appartement et un emplacement de parking sis [Adresse 2] et [Adresse 12] à [Localité 9].

Afin de financer cette acquisition, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 10] et d’Ile de France a consenti à M. [P] un crédit immobilier d’un montant de 161 000 euros remboursable sur une durée de 240 mois et au taux fixe de 0,5%.

La société SCCV Grand angle s’est engagée à livrer les biens vendus au cours du quatrième trimestre 2017.

Au regard du retard de livraison du bien, M. [P] a, par actes d’huissier des 3 et 7 octobre 2019, assigné la société SCCV Grand angle et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 10] et d’Ile de France pour obtenir la résolution de la vente et du contrat accessoire de prêt et l’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 5 avril 2022, le tribunal judiciaire de Béthune a :

— débouté M. [P] de sa demande en résolution de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement intervenu par acte authentique le 29 décembre 2016 et de l’ensemble de ses prétentions,

— condamné M. [P] à payer à la société SCCV Grand angle la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [P] à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 10] et d’Ile de France la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [P] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 20 octobre 2022, M. [P] a interjeté appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er septembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 16 janvier 2023, M. [P] demande à la cour de:

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— prononcer la résolution judiciaire du contrat de vente aux torts de la société SCCV Grand angle à raison de ses manquements graves à l’obligation de livraison,

— condamner la société SCCV Grand angle à lui restituer la somme de 39 780 euros TTC versée à titre de paiement fractionné du prix de vente,

— condamner la société SCCV Grand angle à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société SCCV Grand angle à lui payer à une somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel,

— dire et juger que la résolution du contrat de vente entrainera la résiliation du contrat accessoire de prêt,

— condamner la société SCCV Grand angle à le garantir et le relever indemne de toutes les conséquences résultant de la résiliation du contrat accessoire de prêt,

— condamner la société SCCV Grand angle aux entiers frais et dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— le retard de livaison de plus de trois ans, unilatéralement imposé, entraîne un boulversement fondamental de l’économie du contrat justifiant la résolution de la vente aux torts du vendeur,

— les manquements allégués par l’intimé ne présentent pas les caractéristiques de la force majeure et que l’obligation de livraison dans le délai convenu est pour le vendeur un obligation de résultat.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 11 avril 2023, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 10] et d’Ile de France demande à la cour de :

— lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur le mérite de la demande en résolution de la vente de l’immeuble conclue entre la SCCV Grand angle et M. [P] selon acte du 29 décembre 2016,

En cas d’infirmation du jugement et si la cour prononçait la résolution de la vente et en conséquence celle du contrat de prêt consenti le 21 novembre 2016 par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 10] et d’Île-de-France :

— condamner M. [P] à lui payer la somme de 41 160 euros,

— condamner la SCCV Grand angle à lui payer à titre de dommages-intérêts les intérêts au taux de 0,5% de la somme de 41 660 euros mise à disposition de M. [P] le 29 décembre 2016 et qui devraient être restitués par la banque jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir ainsi qu’au titre d’une perte de chance 90% des intérêts contractuels au taux de 5% à échoir du jour de l’arrêt à intervenir jusqu’au terme du contrat sur la somme de 41 660 euros mise à disposition, soit le 5 janvier 2036,

— condamner la partie succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens dont distraction au profit de M^e Le Roy, Avocat aux offres de droit.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle n’a pas participé à l’opération immobilière et s’en rapporte sur la demande de résolution du contrat de vente, mais que si celle-ci est prononcée, elle subira un préjudice dans la mesure où elle devra restituer à M. [N] les intérêts du prêt qu’elle a perçu, rémunération contractuelle dont elle sera privée, et elle se trouvera en outre privée des intérêts à échoir du prêt et devra être indemnisée de cette perte de chance de rémunération.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 14 avril 2023, la société SCCV Grand angle demande à la cour de

— confirmer les chefs critiqués du jugement,

— débouter en conséquence M. [P] ainsi que la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 10] et d’Ile de France de l’intégralité de leurs moyens et prétentions ; -en cause d’appel, condamner M. [P] aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que

— la demande de résolution judiciaire ne peut prospérer qu’en cas d’inexécution suffisamment grave, que le seul retard de livraison n’est pas suffisant et que M. [N] ne démontre aucun manquement suffisamment grave en dehors du retard de livraison,

— qu’elle a été confrontée à plusieurs évènements revêtant le caractère de la force majeure en raison de plusieurs sinistres imputables aux travaux effectués par la société chargée du gros oeuvre, qui ont conduit à la résiliation de la relation contractuelle pour abandon de chantier en octobre 2018 et à un incendie survenu à proximité du chantier et qui a nécessité de procéder à des travaux de désamiantage,

— que la demande indemnitaire de la banque, qui n’est pas appelante du jugement, apparait mal définie.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— solliciter une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1224 du même code, prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1227, la résolution peut être demandée en justice et selon l’article 1229, elle met fin au contrat et, lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre.

Enfin, il résulte de l’article 1601-1 du code civil que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat, une telle vente pouvant être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

En l’espèce, M. [P] reproche à la société SCCV Grand angle le retard pris dans la livraison de l’immeuble à construire, dont l’achèvement était prévu dans le courant du quatrième trimestre 2017 (acte de vente, pièce 1 de l’appelant) et qui n’est toujours pas intervenue au jour des dernières conclusions des parties.

Il convient donc de rechercher si le retard dans la livraison constitue un manquement d’une gravité suffisante pour justifier la résolution.

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement signé par les parties prévoit en page 17 que l’ouvrage devra être achevé dans le délai prévu dans l’acte de vente, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, le contrat prévoyant que sont notamment considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison :

— les intempéries prises en compte par les chambres syndicales industrielles du bâtiment ou la caisse du bâtiment et des travaux publics, empêchant l’exécution des travaux ou des voies et réseaux divers selon la réglementation des chantiers du bâtiment ;

— la grève,

— les jours de retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement ou redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou de la déconfiture des ou de l’une des entreprises ;

— les jours de retard provenant de la défaillance d’une entreprise ;

— les jours de retard entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante réalisant les travaux ou chargée de l’approvisionnement du chantier ;

— les jours de retard provenant d’anomalies du sous-sol,

— les injonctions adminsitratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux,

— les troubles résultant d’hostilités, attentats, mouvements de rue, cataclysmes, accidents de chantier, inondations, incendies ;

— les retards imputables aux compagnies concessionnaires (EDF – GDF, PTT, Compagnie des eaux, etc..

— l’intervention de la Direction des Monuments historiques ou autres administration en cas de découverte de vestiges archéologiques dans le terrain,

— les retards de paiement des fractions du prix par l’acquéreur.

Il précise également que «S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de report du délai de livraison, l’époque prévue pour la livraison des biens et droits immobiliers vendus serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, dès à présent, à un certificat établi par l’homme de l’art ayant lors de la survenance d’un quelconque de ces évènements, la direction des travaux, et sous sa propre responsabilité.»

La société SCCV Grand angle invoque différents évènements pour justifier du retard de livraison, d’abord, un sinistre survenu le 15 juillet 2017 ayant entraîné une interruption du chantier d’environ deux mois, puis un second sinistre consécutif à un nouvel effondrement de terre ayant entraîné selon la société Saretec, un retard d’environ 4 mois, puis un sinistre du 14 janvier 2018 qui a nécessité la suspension du chantier pour une durée qui n’est pas précisée, la rupture des relations contractuelles avec la société chargée du gros oeuvre et enfin un incendie survenu le 13 avril 2018 nécessitant des travaux non prévus de désamiantage, ayant entrainé un retard évalué par la société SCCV Grand angle à 3 mois.

Ces évènements sont justifiés par les pièces produites. Cependant, même s’ils pouvaient s’analyser soit comme des causes légitimes de report stipulées au cahier des conditions générales des ventes, soit comme des évènements présentant les caractéristiques de la force majeure, ils sont en tout état de cause insuffisants à justifier un retard de livraison de plus de 5 ans à la date des dernières conclusions, alors au surplus qu’il n’est justifié d’aucun évènement de nature à retarder la livraison du bien vendu depuis l’été 2018, que dans son dernier courrier adressé à M. [P], la société SCCV Grand angle indiquait elle-même que la livraison pourrait avoir lieu au quatrième trimestre 2019 et qu’au jour de la clôture, soit près de 8 ans après la date de livraison contractuellement prévue, la société SCCV Grand angle ne soutient ni ne justifie que cette livraison serait intervenue.

Au regard des circonstances de l’espèce, le retard de livraison doit donc être considéré, compte tenu de sa durée et de l’absence d’évènements de nature à justifier ce retard depuis plus de 5 ans, comme d’une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat litigieux aux torts exclusifs de la SCCV [Adresse 11], qui sera condamnée à restituer à M. [P] la somme de 39 780 euros versée à titre de paiement fractionné du prix de vente. Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Sur la caducité du contrat de prêt

Aux termes de l’article 1186, alinéa 2, du code civil, lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

Selon l’article 1187 du même code, la caducité met fin au contrat et peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En l’espèce, le prêt immobilier consenti par la banque mentionne expressément la vente en l’état futur d’achèvement, de sorte qu’il participe de la réalisation du projet immobilier de M. [P]. Dès lors que l’exécution du contrat principal était manifestement une condition déterminante de son consentement au prêt, la résolution précédemment prononcée rend caduc le contrat destiné à financer l’acquisition du bien litigieux.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point. M. [P] sera dès lors condamné à restituer à la banque le montant du prêt débloqué soit la somme de 41 600 euros, capital emprunté, celle-ci devant quant à elle lui restituer les échéances payées depuis le début de l’amortissement du prêt.

Sur les demandes de dommages et intérêts

La demande de dommages et intérêts formée par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 10] et d’Ile de France emporte appel incident du jugement entrepris.

Sur la demande de M. [P]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, M. [P] justifie avoir exposé des frais de notaire pour un montant de 2 257,12 euros, sans contrepartie effective du fait de l’important retard de livraison du bien. Il est également contraint d’assumer les remboursements de l’emprunt sans pouvoir bénéficier des loyers et de la défiscalisation auxquels il entendait prétendre selon les termes du contrat signé entre les parties (page 10 de acte de vente en l’état futur d’achèvement).

La SCCV [Adresse 11] sera donc condamnée à verser à M. [P] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.

M. [P] se voyant restituer par la SCCV Résidence grand angle, les sommes versées au titre du paiement fractionné du prix de vente et par la banque, les sommes versées au titre des intérêts, il ne justifie pas d’autres préjudices résultant de la résiliation du contrat de prêt et doit donc être débouté de sa demande de condamnation de la SCCV [Adresse 11] à le garantir et le relever indemne de toutes les conséquences résultant de la résiliation du contrat accessoire de prêt

Sur la demande de la banque

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En l’espèce, la banque soutient que l’inexécution contractuelle de la SCCV Résidence grand angle est à l’origine de la caducité du prêt qui la prive des intérêts contractuels échus qu’elle doit rembourser à M. [P]. Elle soutient en outre subir une perte de chance quasi totale de percevoir les intérêts à échoir jusqu’au terme du contrat.

Au regard des pièces produites, il y a lieu d’allouer à la banque les intérêts au taux de 0,5% sur la somme de 41 660 euros qu’elle doit restituer à M. [P] jusqu’à la date de l’arrêt, puis, à compter de l’arrêt et jusqu’au terme du contrat, soit le 5 janvier 2036, en réparation de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir, qui compte tenu de la solvabilité de M. [P] pourra être évaluée à 90%, les intérêts contractuels au taux de 5% à échoir sur la somme de 41 660 euros mise à disposition.

Le jugement entrepris sera donc réformé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné M. [P] aux dépens de première instance et l’a condamné à payer à la SCCV [Adresse 11] et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 10] et d’Ile de France chacune la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCCV [Adresse 11] succombant en ses prétentions, elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Le Roy.

Elle sera en outre condamnée à verser tant à M. [P] qu’à la banque, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel. Sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau :

— Prononce la résolution judiciaire du contrat de vente en l’état futur d’achèvement signé entre la société SCCV Grand angle et M. [P] le 29 décembre 2016, aux torts de la société SCCV Grand angle,

— Condamne la société SCCV Grand angle à restituer à M. [P] la somme de 39 780 euros TTC versée à titre de paiement fractionné du prix de vente,

— Prononce la résolution du contrat accessoire de prêt consenti le 21 novembre 2016 par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 10] et d’Île-de-France ,

— Condamne M. [P] à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 10] et d’Île-de-France la somme de 41 160 euros,

— Condamne la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 10] et d’Île-de-France à restituer à M. [P] les échéances payées depuis le début de l’amortissement du prêt,

— Condamne la société SCCV Grand angle à payer à M. [P] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Déboute M. [P] de sa demande de condamnation de la SCCV [Adresse 11] à le garantir et le relever indemne de toutes les conséquences résultant de la résiliation du contrat accessoire de prêt,

— Condamne la société SCCV Grand angle à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 10] et d’Île-de-France les intérêts au taux de 0,5% sur la somme de 41 660 euros jusqu’à la date du présent arrêt, puis à compter de l’arrêt, 90% du montant des intérêts contractuels au taux de 5% à échoir jusqu’au terme du contrat sur la somme de 41 660 euros soit le 5 janvier 2036, à titre de dommages et intérêts,

— Condamne la société SCCV Grand angle aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Le Roy, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamne la société SCCV Grand angle à payer à M. [P] une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société SCCV Grand angle à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 10] et d’Île-de-France une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente