Cour d'appel de Douai, Chambre 2 section 1, 15 mai 2025, n° 23/00157

TGI Dunkerque 8 décembre 2022

CA Douai
Infirmation 15 mai 2025

Arguments

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Accepté
Application des règles de détermination de la valeur locative
La cour a estimé que le loyer devait être fixé selon la valeur locative déterminée par l'expert, en tenant compte des surfaces et des coefficients applicables, ce qui a conduit à une révision à la baisse du loyer.
Accepté
Droit au remboursement des loyers indûment versés
La cour a jugé que la locataire avait droit au remboursement des loyers versés en trop, en raison de la différence entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû.
Accepté
Responsabilité des bailleurs dans la procédure
La cour a décidé que les dépens seraient mis à la charge des bailleurs, en raison de leur demande initiale de fixation d'un loyer excessif.

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Sur la décision

Référence :	CA Douai, ch. 2 sect. 1, 15 mai 2025, n° 23/00157
Juridiction :	Cour d'appel de Douai
Numéro(s) :	23/00157
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Dunkerque, 8 décembre 2022
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Eric LAFORCEFlorence MASVéronique BOLLANIAnne-Sophie VERITE
Parties :	ses représentants légaux, SA BNP PARIBAS

Texte intégral

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 15/05/2025

****

N° de MINUTE : 25/280

N° RG 23/00157 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UV2W

Jugement (N° )rendu le 08 Décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de Dunkerque

APPELANTE

SA BNP PARIBAS prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de M^e Véronique Bollani, avocat au barreau de Paris

INTIMÉS

Madame [J] [P] épouse [I] en sa qualité d’héritière de M. [L] [P]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 6]

Madame [R] [V] en sa qualité d’héritière de M.[L] [P]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 9]

Madame [Z] [E] en sa qualité d’héritière de M. [L] [P]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 7]

Madame [Y] [D] épouse [P] agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de M. [L] [P]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [L] [P] (fils) en sa qualité d’héritier de M. [L] [P] (père)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par M^e Florence Mas, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, assistés de M^e Anne-Sophie Verite, avocat au barreau de Bordeaux

DÉBATS à l’audience publique du 12 mars 2025 tenue par Aude Bubbe magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Béatrice Capliez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Aude Bubbe, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Béatrice Capliez, adjoint administratif faisant fonction de greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 juin 2024

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 17 décembre 1999, renouvelé le 16 décembre 2008, M. [L] [P] et Mme [Y] [D], son épouse, ont donné à bail commercial à la société BNP Paribas (la BNP) des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 16].

Par acte extra judiciaire du 27 mars 2018, la BNP a sollicité le renouvellement du bail à effet au 1er avril 2018. Le montant du loyer annuel s’élevait alors à 32 561 euros HTHC.

Par acte du 4 juin 2019, la BNP a fait citer les bailleurs devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Dunkerque aux fins de voir fixer le prix du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 à 12 000 euros HTHC et à titre subsidiaire, aux fins de désignation d’un expert.

Par jugement avant dire droit du 5 septembre 2019, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise.

Le 5 septembre 2020, l’expert a déposé son rapport et concluait à une valeur locative de 20 100 euros.

Le 5 mars 2021, M. [L] [P] est décédé, laissant pour lui succéder son épouse et ses quatre enfants : Mme [Z] [P] épouse [E], Mme [J] [P] épouse [I], Mme [R] [P] épouse [V] et M. [L] [P] (les consorts [P]).

Par jugement contradictoire du 8 décembre 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Dunkerque a :

— reçu les consorts [P] en leur intervention volontaire,

— fixé le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2018 à la somme de 29 322,29 euros HTHC par an, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2019,

— dit que les intérêts des sommes ainsi dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— condamné la BNP à verser aux consorts [P] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 9 janvier 2023, la BNP a relevé appel de l’ensemble des chefs de ce jugement aux fins d’infirmation ou d’annulation.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 14 septembre 2023, sur le fondement de l’article L.145-33 du code de commerce, la BNP demande à la cour de :

— infirmer le jugement en l’ensemble de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— fixer le loyer de renouvellement à la date du 1er avril 2018 à la somme annuelle en principal de 20 100 euros HC,

— dire que les trop-perçus des loyers seront assortis de l’intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155[ anc.] du code civil et ce à compter du 1er avril 2018, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1154 [ anc.] du même code,

— débouter les intimés de leur appel incident et de leur demande reconventionnelle tendant à voir fixer le loyer de renouvellement à la somme de 33 236,42 euros HTHC par an,

— les débouter de l’ensemble de leurs autres demandes,

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 29 juin 2023, sur le fondement de l’article R.145-11 du code de commerce, Mme [Y] [D] vve [P] et les consorts [P] ont formé appel incident et demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le prix du bail renouvelé à la somme de 29 322,29 euros,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2018 à la somme de 33 236,42 euros HTHC par an,

A titre subsidiaire,

— fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2018 à la somme de 29 322,29 euros HTHC par an,

Y ajoutant,

— condamner la BNP à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 juin 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 26 juin 2024. En raison de l’absence d’un magistrat de la composition, les débats ont été rouverts en application de l’article 444 du code de procédure civile et l’affaire appelée à l’audience du 12 mars 2025.

MOTIFS

Sur le prix du bail renouvelé

Ainsi que l’a rappelé le jugement déféré auquel il est renvoyé sur ce point, selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés doit correspondre à la valeur locative déterminée, à défaut d’accord, en fonction des éléments énumérés par ce texte, lequel renvoie au décret précisant leur consistance aux articles R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce.

L’article R. 145-11 prévoyant une dérogation aux règles de plafonnement des loyers résultant de l’article L. 145-34, dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, les dispositions de l’article R. 145-7 étant alors applicables.

L’article R. 145-11 est applicable aux locaux à usage de banque, le critère de l’usage exclusif de bureau étant la nature intellectuelle de l’activité, par opposition aux locaux où sont exercées des activités supposant une manipulation de marchandises ou une intervention manuelle.

Dès lors, le premier juge a justement retenu l’application de ce texte pour fixer le loyer du bail renouvelé.

Par ailleurs, les parties ne contestent pas les surfaces des pièces retenues par l’expert, s’opposant uniquement sur les modalités de la pondération à mettre en oeuvre, la BNP retenant la position de l’expert et une pondération par zone, tandis que les intimés, suivis par le premier juge, sollicitent une pondération selon la destination des pièces, étant précisé que les lieux s’ouvrent sur un hall d’accueil de 42 m², comprenant des locaux techniques, qui distribue trois bureaux situés à l’arrière de l’immeuble.

Le jugement retient les éléments chiffrés suivants :

désignation

Surface utile

coefficient

surface pondérée

partie sous l’auvent

6,67

Bureaux 1, 2 et 3

34,75

local technique (DAB)

10,7

0,8

8,56

Logistique

6,6

0,4

2,64

VDI

4,85

0,4

1,94

sanitaires

6,5

0,4

2,6

salle forte

6,1

0,5

3,05

Or, il apparaît que le jugement retient des éléments chiffrés qui ne correspondent pas à ceux de l’expertise, notamment quant aux surfaces des pièces (p.ex. pour les sanitaires et la salle forte).

En outre, s’il fait état d’une surface pondérée totale de 102,81 m², il apparaît que le total des éléments retenus par le premier juge atteint 60,21 m², la cour constatant que la différence tient à la surface du hall d’accueil au coefficient 1 pour 42,6 m², évoquée par les intimés.

Le premier juge a précisé retenir l’utilisation effective des lieux pour pondérer leur surface alors que la distribution interne dans les locaux dépend du preneur et que l’expert a retenu la charte de l’expertise en évaluation immobilière applicable pour les boutiques.

Pour autant, le local en cause étant un 'bureau-boutique’ situé en centre-ville, recevant du public, ayant l’activité habituelle d’une agence bancaire, il convient de retenir la proposition de l’expert de pondérer la surface réelle conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, pour les boutiques en ville de moins de 600 m², appliquée par l’ensemble des experts judiciaires, de manière à garantir la prévisibilité de la méthodologie appliquée et l’égalité de traitement entre les justiciables.

Ainsi, en retenant la fourchette haute du barème de la Charte, en considération notamment de la proximité de la façade, du niveau, de l’accessibilité et de l’usage des différentes parties de ce local, les surfaces et coefficients applicables aux locaux loués sont établis de la manière suivante, la cour précisant que les intimés ne contestent pas les coefficients appliqués aux cinq lieux spécifiques ( local sécurisé, local informatique…) :

désignation

Surface utile

coefficient

surface pondérée

Zone 1* + partie sous l’auvent

26,17

Zone 2*

0,9

13,50

Zone 3*

42,71

0,6

25,63

local technique sécurisé

10,7

0,9

9,63

local informatique

0,48

0,4

0,19

local copieur

6,51

0,4

2,60

sanitaires

6,36

0,4

2,54

salle des coffres

6,07

0,5

3,04

TOTAL

114

83,30

* Zone 1 : de la porte d’entrée jusqu’à 5 mètres de profondeur

** Zone 2 : de 5 à 10 mètres de profondeur

*** Zone 3 : de 10 à 20 mètres de profondeur.

En conséquence, la surface pondérée des lieux loués sera retenue pour 83,30 m².

S’agissant des éléments de comparaison, le premier juge sera approuvé d’avoir écarté la référence de l’immeuble situé à [Localité 14] dont le prix au m² de surface pondérée était très inférieur (142,36 euros,) à ceux des autres éléments de comparaison, compris entre 245 et 294,90 euros au m², en raison d’un ration surface pondérée / surface utile très inférieur aux autres éléments de comparaison.

A l’inverse, aucun élément ne permet de retenir que le local situé au [Adresse 4] à [Localité 16], soit à moins de 100 mètres des lieux loués à la BNP, bénéficierait d’un emplacement moins favorable ou que l’activité d’assurance fondamentalement différente de l’activité bancaire et justifierait une majoration.

De même, les intimés n’apportent aucun élément qui permettrait de retenir que le [Adresse 11] à [Localité 15] ne se situe pas dans le centre ou que l’achalandage soit totalement différent au regard de la population, la ville bénéficiant en outre du tourisme avec la proximité immédiate du [Localité 17].

Dès lors, par mi les éléments évoqués par l’expert, la cour retient les élément suivants :

loyers

SU*

SP**

Prix au m² sur SP

[Localité 16]

15169

270,88

[Localité 12]

53189

319

217

245,11

[Localité 12]

26541

177

294,90

[Localité 15]

39348

220

156

252,23

MOYENNE

265,78

* SU : surface utile

** SP : surface pondérée

Dès lors, le prix du bail doit être fixé selon le calcul suivant : 83,30 x 265,78 = 22 139,40 euros et le jugement sera infirmé de ce chef.

Ainsi, les bailleurs devront rembourser à la locataire la différence entre les loyers provisionnels payés par cette dernière et les loyers effectivement dus depuis la date du renouvellement du bail, soit le 1er avril 2018.

En application des articles 1231-6 du code civil, les intérêts seront dus à compter du jour de la demande. En conséquence, les intérêts au taux légal sont dus sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû à compter de l’assignation délivrée le 4 juin 2019 par la locataire pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, le jugement étant confirmé quant à la capitalisation annuelle.

Sur les demandes accessoires

L’équité ne commande pas de réformer les dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile ni d’accorder d’autres sommes en cause d’appel.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront mis à la charge exclusive de la BNP, qui avait proposé initialement de fixer le loyer à 12 000 euros, ce qui ne pouvait que rendre nécessaire une procédure judiciaire.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme le jugement en ce qu’il a fixé le loyer de renouvellement à

29 322, 29 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2019,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe le montant du loyer renouvelé à 22 139,40 euros HTHC par an, à compter du 1er avril 2018,

Dit que les intérêts au taux légal dus sur la différence entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû seront dus à compter de l’assignation délivrée le 4 juin 2019 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la BNP aux dépens d’appel.

Le greffier

Béatrice CAPLIEZ

Le président

Dominique GILLES