COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 13 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/01300 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QSRS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 FEVRIER 2025

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE MONTPELLIER

APPELANTE :

S.C.I. SAN PABLO

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentant : M^e Olivia ROUGEOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

S.A.S.U. POLE EQUESTRE DE L’OR

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentant : M^e Thomas BRUNEL de la SCP BRUNEL/PIVARD/REGNARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

En application de l’article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l’audience.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 NOVEMBRE 2025,en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. André LIEGEON, Président de chambre, chargé du rapport et M. Emmanuel GARCIA, Conseiller.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 5 février 2021, la SCI San Pablo, représentée par sa gérante Mme [K] [W], a donné à bail à la SASU Pole Equestre de l’Or, représentée par son gérant M. [A] [G], un ensemble de bâtiments d’exploitation composé d’une serre à foin d’une superficie de 120 m², de quatre boxes en bois (36m²), d’un club house (60m²), d’une sellerie (20m²), d’une autre sellerie et des boxes (120m²), sis [Adresse 4] à [Localité 1], le tout moyennant le paiement d’une somme annuelle de 9.501,81 euros par hectare pour les propriétés non bâties et par m² pour les bâtiments d’exploitation.

Sur le constat de divers manquements imputables à la locataire, la SCI San Pablo a saisi, par requête en date du 7 novembre 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier aux fins d’obtenir la résiliation du bail pour défaut d’entretien, l’expulsion de la SASU Pole Equestre de l’Or, une indemnité d’occupation ainsi que l’accès aux entreprises pour procéder aux travaux de remise en état.

Le jugement rendu le 21 février 2025 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier :

Déclare irrecevables les procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date des 16 juin et 23 octobre 2023 produits par la SCI San Pablo et en conséquence les écarte des débats ;

Déboute la SCI San Pablo de sa demande de résiliation du bail conclu le 5 février 2021 avec la SASU Pole Equestre de l’Or ;

Fixe le montant du fermage à la somme mensuelle de 1.200 euros ;

Déboute la SASU Pole Equestre de l’Or de sa demande en remboursement par la SCI San Pablo de la somme de 4.000 euros ;

Déboute la SASU Pole Equestre de l’Or de sa demande en condamnation de la SCI San Pablo à débarrasser les détritus entreposés sur les terres et à enlever le camion immatriculé GW 650 LM stationné sur les terres ;

Condamne la SCI San Pablo à sceller au sol les autres boxes à chevaux, et ce, sous astreinte de 20 euros par jour de retard qui commencera à courir passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir pendant trois mois ;

Rappelle que le juge de l’exécution sera chargé de la liquidation de cette astreinte ;

Déboute la SASU Pole Equestre de l’Or de sa demande en condamnation de la SCI San Pablo à remettre en état la bâche de la serre à foin ;

Déboute la SASU Pole Equestre de l’Or de sa demande en condamnation de la SCI San Pablo au titre des dommages et intérêts ;

Condamne la SCI San Pablo aux dépens et à verser à la SASU Pole Equestre de l’Or la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les premiers juges prononcent l’irrecevabilité des procès-verbaux de constat dressés par le commissaire de justice au motif que les constatations opérées ont eu lieu sur des parcelles louées hors la présence du preneur, sans son autorisation de sa part ni autorisation judiciaire.

Ils déboutent la SCI San Pablo de sa demande en résiliation du bail écartant ainsi tous les griefs dont s’est prévalu le bailleur sur le constat qu’il n’apporte pas la preuve de manquements tels qu’ils compromettent la bonne exploitation du fonds.

Ainsi, ils indiquent que la présence de déchets isolés sur le fonds, dont l’origine n’est pas établie, l’affaissement des clôtures bordant la propriété ou la dégradation de la bâche d’une serre, dont l’entretien pourrait relever des obligations du bailleur, ne sont pas des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Sur les mauvais traitements commis sur les animaux, le tribunal écarte la valeur probante des témoignages qui ne sont confortés par aucune pièce objective, telles que des constatations de vétérinaire, et considère que ce manquement n’est pas justifié.

Sur le non-respect du plan local d’urbanisme, les premiers juges constatent que la présence du mobil-home sur un terrain pris en fermage, et en violation des dispositions du PLU, a été autorisée par le bailleur et que la mairie n’a pas réclamé son enlèvement.

Sur les violences des gérants de la SASU, le tribunal considère que si les pièces objectivent une mésentente entre les parties, les faits d’août 2023 dénoncés concernent les concubins des gérants, qui ne sont pas directement parties au contrat, et les dégradations évoquées de part et d’autre ne sont pas attribuées de manière certaine à l’une ou l’autre des parties.

Sur la demande reconventionnelle relative à la fixation du prix du fermage mensuel, le tribunal retient que seul le contrat signé par les parties les engage et que de ce fait, la jouissance d’un tracteur acquis par Mme [W] ne fait pas partie de l’assiette du bail. Il en déduit en conséquence que le prix du fermage, tel que fixé par le bail, est de 9.501,81 euros par hectare, soit 14.252,71 euros pour 1,5 ha correspondant à une somme mensuelle de 1.200 euros.

Sur la demande reconventionnelle d’enlèvement des détritus et des camions, les premiers juges la rejettent considérant que la SASU Pole Equestre de l’Or ne démontre pas que la SCI San Pablo est propriétaire des camions ni que les détritus sont toujours présents sur les parcelles ou qu’il s’agisse des parcelles appartenant à la SCI San Pablo.

Sur la fixation au sol des boxes à chevaux, le tribunal y fait droit considérant que ces travaux relèvent des obligations du bailleur ne s’agissant pas de réparations locatives ou de menu entretien.

Sur la remise en état de la bâche, les juges rejettent la prétention de la SASU Pole Equestre de l’Or sur le constat que celle-ci était en bon état lors de la prise à bail pour se dégrader à compter du mois d’avril 2022.

La demande de dommages et intérêts est enfin rejetée sur le constat de l’absence d’élément démontrant que Mme [W] est l’auteur de dégradations du véhicule et du mobil home appartenant à M. [G] ou encore des menaces inscrites sur ses camions en 2023 ni de la tentative d’incendie du 8 février 2024.

La SCI San Pablo a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 5 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2025 pour être mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 18 novembre 2025, la SCI San Pablo demande à la cour, sur le fondement des articles L 411-31 et suivants du code rural, les articles 1766 et suivants du code civil et 1104, 1134 et 1124 du code civil, de :

— Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par la SCI San Pablo ;

— Réformer le jugement du 21 février 2025 rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier en ce qu’il a :

— Déclaré irrecevables les procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date des 16 juin et 23 octobre 2023 produits par la San Pablo et en conséquence les a écartés des débats ;

— Débouté la SCI San Pablo de sa demande de résiliation du bail conclu le 5 février 2021 avec la SASU Pole Equestre de l’Or ;

— Condamné la SCI San Pablo à verser la somme de 1.500 euros à la SASU Pole Equestre de l’Or au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI San Pablo aux entiers dépens d’instance ;

— Le confirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

— Juger que les manquements de la SASU Pole Equestre de l’Or de nature à compromettre l’exploitation du fonds ;

— Juger en tout état de cause que l’exécution de mauvaise foi du contrat par la SASU Pole Equestre de l’Or rendant impossible la poursuite des relations contractuelles normales ;

En conséquence,

— Prononcer la résiliation du contrat de fermage liant la SASU Pole Equestre de l’Or à la SCI San Pablo ;

— Ordonner l’expulsion de la SASU Pole Equestre de l’Or et de tout occupant de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification du commandement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et pendant un délai de deux mois ;

— Condamner la SASU Pole Equestre de l’Or à une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1.200 euros à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Dire que l’exécution provisoire ne sera pas écartée ;

— Condamner la SASU Pole Equestre de l’Or à la somme de 8.800 euros TTC au titre de la remise en état des lieux sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision ;

— Condamner la SASU Pole Equestre de l’Or à libérer l’accès aux entreprises pour procéder aux travaux de remise en état ;

— Condamner la SASU Pole Equestre de l’Or à remettre en état la bâche de la serre à foin sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Débouter la SASU Pole Equestre de l’Or de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles infondées et plus généralement de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la SASU Pole Equestre de l’Or à régler à la SCI San Pablo la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’instance pour les frais exposés en première instance ;

Y ajoutant,

— Condamner la SASU Pole Equestre de l’Or à régler à la SCI San Pablo la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile outre aux entiers dépens d’instance pour les frais exposés en cause d’appel.

— Donner acte de ce que la SCI SAN PABLO a scellé les quatre boxes à chevaux conformément à la décision de première instance

Sur les demandes reconventionnelles

Sur le montant du fermage

— prononcer l’irrecevabilité de la demande de la SASU Pole Equestre de l’Or à de fixation du montant du fermage et de condamnation à la somme de 10.800 € et en conséquence la débouter ;

subsidiairement,

— débouter la la SASU Pole Equestre de l’Or de sa demande de fixation de fermage et de condamnation à la somme de 10.800 € ;

Sur les autres demandes reconventionnelles

— débouter la SASU Pole Equestre de l’Or de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Au soutien de son appel, et à titre liminaire, l’appelante conteste la nullité des procès-verbaux de commissaire de justice indiquant que les opérations ont été menées depuis sa propriété, située sur le [Adresse 3], qui jouxte la parcelle louée à la SASU Pole Equestre de l’Or. Elle conteste ainsi toute pénétration non autorisée sur les terres, objet du bail.

S’agissant de la résiliation du bail, la SCI San Pablo déclare que les lieux ont été donnés en bon état, puisqu’elle assurait elle-même l’exploitation du fonds, et que la dégradation des lieux est entièrement imputable à la locataire, qui a montré un désintérêt majeur pour l’entretien et l’exploitation des parcelles. Elle rappelle au besoin la présomption considérant qu’en l’absence d’élément contraire, le fermier est réputé avoir pris les lieux délivrés en bon état.

Le défaut d’entretien est, selon elle, caractérisé par le constat établi en juin 2023 de nature en effet à démontrer que la bâche couvrant la serre à fourrage est déchirée, ainsi que la présence d’herbes folles, d’un tas de sable de carrière non étalé, d’herbes sur la carrière ou encore la dégradation de la clôture en limite de propriété sur une longueur de 7 mètres et l’absence d’entretien desdites barrières (poteaux de clôture cassés) mais encore la présence d’un tas de fumier sur une des parcelles.

Elle ajoute que ce manquement est confirmé par le constat établi le 26 octobre 2023, puis celui en date du 10 juin 2024 (tas de déchets, barrières paddocks en mauvais état) tout en soulignant que ce défaut est reconnu par le preneur lui-même comme l’établit la pièce 3.

Ces pièces étant de nature à démontrer le défaut d’entretien prolongé, il doit être considéré que, selon l’appelante, ce manquement compromet la bonne exploitation du fond.

La SCI San Pablo conteste les pièces produites par la locataire considérant que les photos ne sont pas datées, et que la qualité de certaines photographies ne permet nullement leur exploitation comme moyen de preuve. Elle ajoute que les travaux d’entretien, dont se prévaut l’intimée, ne sont nullement démontrés par la production de factures et que les dégradations dénoncées relèvent de l’obligation d’entretien et des menues réparations incombant à tout locataire.

L’appelante ajoute enfin que ce défaut d’entretien a conduit à une baisse de fréquentation du centre équestre tenant notamment à l’absence de clôture sécurisant le lieu de la pratique de l’équitation et à la dégradation de l’image du club.

Elle dénonce encore les mauvais traitements des animaux et s’appuie sur des témoignages évoquant les excès de colère des gérants de la SASU Pole Equestre de l’Or, les actes de maltraitance de la part de M. [G], la malnutrition, faits qui ont conduit le retrait de plusieurs chevaux pris en pension. En appel, elle produit de nouvelles attestations conformes aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile et conteste les témoignages produits par l’intimée provenant de personnes, qui ont quitté les lieux depuis plusieurs années.

Ce manquement compromet, selon elle, l’exploitation du fonds en présence d’une baisse avérée de la fréquentation du centre équestre. Elle dénonce encore une dégradation des lieux évoquant plus particulièrement un « endroit malsain ».

Sur le plan local d’urbanisme, elle dénonce l’installation par M. [G] d’un mobil-home qui constitue sa résidence habituelle et ce en méconnaissance des prescriptions en matière d’urbanisme.

Enfin, l’appelante se prévaut des violences commises par les gérants de la SASU Pole Equestre de l’Or et l’existence de relations conflictuelles entre les parties depuis plus de deux ans pour justifier la résiliation du bail. En témoignent les dépôts de plainte qui nuisent à l’image du centre-équestre.

La SCI San Pablo sollicite en conséquence la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, l’allocation d’une indemnité d’occupation et la remise en état des parcelles eu égard aux dégradations commises.

Sur le montant du fermage, elle réclame la confirmation du jugement entrepris rappelant que le bail n’a jamais prévu dans l’assiette la mise à disposition d’un tracteur. Seule a été acceptée la mise à disposition temporaire du tracteur en contrepartie du règlement par le locataire de l’assurance. Suite à un incident, elle rappelle que l’assurance est réglée depuis le mois d’octobre 2023 par ses soins.

Sur l’enlèvement des détritus, elle s’appuie sur le procès-verbal de constat, qui ne fait mention d’aucun déchet pour indiquer que cette prétention est sans objet.

Sur la fixation des boxes de chevaux, elle rappelle que ces boxes étaient en parfait état lors de la prise à bail et considère que leur fixation relève des obligations des preneurs. Il en est de même pour la bâche, qui était en parfait état au début de la relation contractuelle.

Dans leurs dernières conclusions du 19 novembre 2025, la SASU Pole Equestre de l’Or demande à la cour, au visa des articles L 411-31, L 415-4 et suivants du code rural et 1241 et 1353 du code civil, de :

* Confirmer la décision déférée sauf en ce qu’elle a :

fixé le montant du fermage à la somme mensuelle de 1.200 euros,

débouté la SASU Pole Equestre de l’Or de sa demande de remboursement par la SCI San Pablo de la somme de 4.000 euros,

débouté la SASU Pole Equestre de l’Or de sa demande de condamnation de la SCI San Pablo à débarrasser les détritus entreposés sur les terres et à enlever le camion immatriculé GW 650 EM stationné sur les terres,

débouté la SASU Pole Equestre de l’Or de sa demande de condamnation de la SCI San Pablo à remettre en état la bâche de la serre à foin,

débouté la SASU Pole Equestre de l’Or de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

* Fixer le montant du fermage mensuel à la somme de 800 euros,

* Condamner la SCI San Pablo à lui rembourser la somme de 10.800 euros, correspondant au loyer du tracteur de 400 euros mensuel depuis le mois de septembre 2023 jusqu’au mois de novembre 2025 inclus (27 mois x 400 euros),

* Condamner la SCI San Pablo à débarrasser les détritus déposés sauvagement autour du cabanon et derrière la bâche, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui commencera à courir passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

* Condamner la SCI San Pablo à enlever les 3 camions immatriculés GW 650 EM, FV 842 FB et BR 644 PY stationnés sur les terres louées, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, qui commencera à courir passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

* Condamner la SCI San Pablo à remettre en état la serre à foin conformément à l’usage auquel elle est destinée et au bail à ferme, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui commencera à courir passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

* Condamner la SCI San Pablo à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

* Condamner la SCI San Pablo au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles,

* La condamner aux dépens d’appel en ce compris les trois procès-verbaux de constat.

La SASU Pole Equestre de l’Or sollicite la confirmation du jugement sur les demandes de résiliation du bail et de remise en état des terres reprenant sur ce point la motivation du tribunal paritaire des baux ruraux et notamment en ce qu’il a retenu un défaut de preuve des manquements évoqués ou encore l’absence de démonstration d’une atteinte à la bonne exploitation du fonds. Plus précisément sur la dégradation du portail, elle expose que celle-ci est imputable à une entreprise extérieure, qui doit assurer la réparation, ce qui ne s’analyse en rien comme un défaut d’entretien ou une négligence de sa part.

Elle réclame également que les deux procès-verbaux litigieux soient écartés des débats à l’instar de ce qui a été décidé par les premiers juges et affirme que les constatations faites par le commissaire de justice ne pouvaient l’être que de la parcelle BD n°[Cadastre 2], ce qui suppose une entrée sans autorisation de sa part.

L’intimée ajoute encore qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, la présomption édictée par l’article 1731 du code civil n’est pas applicable aux terres louées. Sur ce point, elle conteste avoir pris les lieux en bon état d’entretien, comme le soutient l’appelante, et produit diverses photographies en témoignant. Elle expose par ailleurs avoir dû supporter de nombreux travaux de remise en état compte tenu des signes d’abandon. Elle précise sur ce dernier point que les photographies produites sont prises via l’application Google Earth, et sont donc nécessairement datées.

Sur la maltraitance des animaux et la baisse de fréquentation, elle critique les attestations de complaisance produites par l’appelante et verse en sens contraire de nombreux témoignages qui confirment la bonne gestion de ce centre équestre, comme étant un lieu convivial et familial, mais encore du professionnalisme et de la pédagogie adaptée de son gérant. La SASU Pole Equestre de l’Or produit l’attestation du vétérinaire du centre équestre qui exclut toute maltraitance de sa part.

Sur la mésentente grave entre les parties, l’intimée soutient qu’elle n’a pas à subir les conséquences d’une attitude agressive de la part du bailleur à son égard. Elle conteste toute violence, menace ou agression de la part de M. [G] ou M. [N] à l’encontre de Mme [W] ou Mme [Y].

Sur les boxes, elle réclame la mise à disposition de boxes en état et de nature à répondre à l’usage auquel ils sont destinés.

Sur l’appel incident, et sur la question du fermage, l’intimée rappelle que le contrat de bail prévoit un loyer mensuel de 791,81 euros arrondi à 800 euros pour les seules parcelles et bâtiments, et qu’il était convenu de la mise à disposition d’un tracteur moyennant le règlement supplémentaire d’un loyer de 440,15 euros comprenant le coût de l’assurance. Ainsi, la somme de 1.200 euros correspond à la location des terres, bâtiments et tracteur. En témoignent, selon elle, les échanges de textos. N’ayant plus l’usage de ce tracteur, et compte-tenu de l’assiette du bail, l’intimée demande à ce que le fermage soit fixé à la somme de 800 euros.

Sur les détritus, elle conteste leur enlèvement et produit des photographies datées du 23 octobre 2025 attestant de leur présence. Sur la bâche, elle soutient son mauvais état au jour de la prise à bail.

Enfin, la société intimée réclame l’indemnisation de son préjudice moral eu égard aux dégradations commises, ainsi qu’aux menaces, fausses accusations outre les propos diffamants tenus à son encontre dénonçant encore un véritable harcèlement.

MOTIFS

Sur la recevabilité des procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 16 juin et 26 octobre 2023

Dans leur mission, les commissaires de justice doivent lors de l’établissement des constats respecter notamment le droit de propriété pour pouvoir être retenus comme moyen de preuve.

Les premiers juges ont écarté les procès-verbaux de constat établis par Me [D], puis par Me [V], commissaires de justice, les 16 juin et 26 octobre 2023 considérant que les constatations opérées ont eu lieu sur des parcelles louées hors la présence du preneur, sans son autorisation ni celle d’un juge judiciaire, ce que conteste la SCI San Pablo qui soutient que le commissaire de justice a opéré depuis sa propriété, jouxtant celle donnée en location à l’intimée.

Il résulte des deux procès-verbaux litigieux que les constatations ont été faites du [Adresse 4] à [Localité 1], ce que déclarent les commissaires instrumentaires, et que l’ensemble des photographies ont été prises d’un chemin ou voie d’accès qui jouxte l’ensemble des parcelles, ainsi que le centre équestre donnés en location à la SASU Centre Equestre de l’Or. L’examen des photographies laisse apparaître notamment que certaines ont été prises depuis la voie ou bien par l’utilisation d’un zoom.

Il est par ailleurs justifié en appel, que la propriété de la SCI San Pablo est également située [Adresse 4] à [Localité 1] (pièce 36), mais encore que les photographies ont été prises de la propriété de l’appelante, ce dont atteste Me [V] qui déclare en effet dans une attestation établie le 28 février 2025 que :

« chaque constatation a été effectuée depuis la voie publique ou la propriété privée de Mme [W] dont le domicile pourvue d’une cour (orientée vers la serre) se situe au sein d’un des bâtiments de la propriété où se trouve exploité le centre équestre’ les photos 1 à 4 relatives au mauvais état d’entretien de la serre ont été prises depuis le seuil du portillon de la cour de Mme [W] (partie privée). Les prises de vue sont zoomées. Les photos 5 à 23 sont prises depuis la voie publique [Adresse 3]. Certaines sont prises zoomées. Les photos 24 à 32 concernent un champ hors bail. Les photos sont prises depuis le chemin [Localité 5] (voie publique) et depuis l’intérieur de la parcelle (propriété privée de la parcelle de la requérante) ». (pièce 37).

Cette attestation est complétée d’une impression écran tirée de google Maps qui permet effectivement de vérifier la configuration des lieux et les différentes prises de vue.

Il s’ensuit que les deux procès-verbaux litigieux ont été établis de la voie publique ou de la propriété de Mme [W] en sorte que ces éléments de preuve sont recevables.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a écarté les procès-verbaux de constat établis par Me [D], puis par Me [V], commissaires de justice, les 16 juin et 26 octobre 2023.

Sur la résiliation du bail rural

Il résulte de l’article L 411-31 2° du code rural et de la pêche maritime que le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie notamment d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l’exploitation.

Par ailleurs, l’article 1766 alinéa 1 du code civil dispose que si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

La SCI San Pablo adresse à l’attention du preneur divers griefs qui, selon elle, caractérisent des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Ainsi, elle dénonce un défaut manifeste d’entretien des parcelles et des équipements, ainsi que des mauvais traitements commis sur les animaux, le non-respect du plan local d’urbanisme, ainsi que des violences commises par les gérants de la SASU Pole Equestre de l’Or témoignant d’une dégradation des relations entre les parties recommandant la résiliation du bail rural. Elle dénonce encore une dégradation de l’ambiance du centre entraînant une perte de clientèle.

A contrario, la SASU Pole Equestre de l’Or conteste le défaut d’entretien et son incidence sur la bonne exploitation du fonds, s’opposant sur ce point à la baisse de fréquentation du centre équestre opposé par la bailleresse. Elle expose notamment que plusieurs dégradations invoquées par la bailleresse ne sont pas de son fait et étaient déjà présentes à son arrivée, ce qui est le cas de la dégradation de la bâche ou encore de l’état des barrières à l’entrée.

Elle prétend encore avoir fait de nombreux travaux de rénovation, et nie tout fait de maltraitance sur les animaux ou encore toute dégradation de l’ambiance du centre, ainsi que la teneur de certaines attestations notamment à l’égard d’un mineur. Enfin, elle considère qu’aucune violence ne peut lui être reprochée au vu de l’agressivité dont fait preuve la bailleresse à son encontre.

— sur le défaut d’entretien

La SCI San Pablo produit trois procès-verbaux de constat établis les 16 juin, 26 octobre 2023 et 10 juin 2024 au soutien du moyen relatif au défaut d’entretien des parcelles et des équipements mis en location.

Dans le premier constat, il est porté mention des constatations suivantes :

— la bâche de la serre à fourrage est déchirée ;

— présence de déchets sur environ quatre mètres sur trois mètres et sur une hauteur de 70 cm sur le devant de la serre ;

— présence d’herbes folles de part et d’autre de l’allée bétonnée située devant l’entrée de l’accueil ;

— un des deux poteaux à l’entrée du portail est abîmé ;

— présence d’un tas de sable sur la carrière qui n’a pas été étalé et sur lequel est relevée la présence de quelques herbes tout comme sur la carrière ;

— présence d’une clôture bordant le chemin de [F] et la propriété avec une partie (longueur 7 mètres) dégradée ;

— présence d’un espace enherbé avec des herbes folles jusqu’à 1m80 à proximité des camions et de la carrière ;

— présence de poteaux de barrières à proximité du tas de sable, la bailleresse considérant que les barrières ne sont pas suffisamment entretenues : clôture bois à terre ;

— parcelle non concernée par le bail présentant une clôture constituée de poteaux qui ne tiennent pas, certains n’étant pas plantés dans le sol ou étant cassés ; le champ présente un tas de fumier et n’a pas fait l’objet d’un nettoyage et il n’existe plus d’herbe au milieu ce qui démontre que la parcelle est surpâturée et que les chevaux ne tournent pas sur les parcelles ;

— absence de clientèle de 14h30 à 15h30.

Dans le procès-verbal du 26 octobre 2023, il est porté mention des constatations suivantes :

— la bâche de la serre à fourrage est totalement arrachée et en mauvais état ;

— présence de palettes de bois à proximité de la serre ;

— présence d’herbes folles le long des barrières de clôture, l’herbe n’est pas taillée ;

— le poteau gauche du portail est cassé en partie haute et totalement délabré, des morceaux menacent de tomber ;

— présence d’un tas de sable sur la carrière qui n’a pas été étalé et pour lequel il est noté qu’il est envahi d’herbes folles tout comme sur la carrière ;

— les clôtures de la carrière sont en mauvais état et cassées ;

— présence d’une clôture en limite de propriété en mauvais état, tordue et affaissée ;

— parcelle prêtée et non concernée par le bail présentant une clôture constituée de poteaux qui ne tiennent pas, certains n’étant pas plantés dans le sol ou étant cassés ; le champ n’est pas entretenu et jonché de déchets.

Enfin, dans le dernier procès-verbal, le commissaire de justice atteste de l’évolution défavorable de la situation ainsi que des éléments suivants :

— dégradation du mur à gauche du portail avec évolution des fissures constatées lors du précédent constat ;

— à l’entrée, la barrière en ganivelle ainsi que les poteaux en bois clôturant la propriété s’affaissent côté chemin, le tout étant en mauvais état avec une dégradation de la situation depuis le dernier constat ;

— la structure de la serre est rouillée et la bâche arrachée ; le tas de déchets est toujours présent ; la serre est en mauvais état et non entretenue avec une dégradation de la situation depuis le dernier constat ;

— plusieurs barrières des paddocks sont cassées.

La SCI San Pablo produit encore six attestations conformes aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile, témoignant notamment d’une baisse de fréquentation du centre équestre, du départ de la clientèle, de l’utilisation de méthodes d’enseignement et de dressage qualifiées de « choquantes » par les témoins en raison d’excès de colère sur les élèves, d’une dégradation progressive de l’ambiance au sein du centre en raison de remarques blessantes voire d’insultes de la part du gérant et son compagnon notamment sur les personnes travaillant dans le centre, ou bien de remarques à connotation sexuelle devant un enfant de 12 ans hébergé par les intéressés.

En sens contraire, la SASU Centre Equestre de l’Or produit un premier procès-verbal établi le 9 novembre 2023 par un commissaire de justice reprenant des photographies datées du mois de février 2021 prises du portable de M. [G], gérant, témoignant de l’état des lieux à son arrivée en présence d’un bail signé le 5 février 2021, et de la réalisation par ses soins de travaux de rénovation :

— pose des clôtures en bois des paddocks, réfection des clôtures et sol curé ;

— création des lisses en bois ;

— monticule de fumier dans des paddocks non curés (8 février 2021) ;

— état des clôtures existantes avec fils de clôture détendus, piquets de clôture cassés et piquets cassés, penchés car mal plantés ou non entretenus (9 février 2021) ;

— nettoyage et curage des paddocks (9 février 2021) ;

— paddocks laissés en l’état (10 mars 2021) ;

— réfection du club house (juin 2021).

Un deuxième constat en date du 9 novembre 2023 met en évidence les éléments suivants :

— allée desservant les différents paddocks avec clôture en bois (piquets et traverses) comme les fils électriques sont en excellent état pour avoir été refaits ;

— mini carrière avec sable drainé et clôture en bois neuve ;

— chevaux et poneys présents sans remarque particulière sur leur état ;

— grande carrière arrosable par deux gros canons à eau avec la présence de deux tas de sable, l’un ancien, l’autre récent ;

— boxes posés à même le sol sans dalle de telle sorte que sous la pression les cloisons se déforment.

Sont encore produites en pièces 38 et 46, des factures portant sur l’achat de matériels et fournitures pour une somme de 7.000 euros (2021 et 2022), ainsi qu’une facture en date du 7 novembre 2024 relative à la réfection du mur et des poteaux de l’entrée.

La locataire verse également aux débats des vues du centre provenant de Google Earth pour les unes datées d’avant la prise à bail et pour les autres datées après la conclusion du bail. Leur comparaison permet de mettre en évidence d’une part que la bâche présentait un état dégradé le 25 août 2020 (pièce 11) ou encore que la partie, sur laquelle ont été installés les paddocks, a été aménagée par la SASU (pièces 7 et 8).

Elle produit encore des images issues de Street View datant de février 2021 attestant de la dégradation de la clôture à l’entrée, photographie reprises dans les procès-verbaux de constat produites par la bailleresse (pièce 45).

Par ailleurs, la SASU Centre Equestre de l’Or produit une première attestation de Mme [Z] (pièce 42) contestant le bien-fondé du témoignage de son fils, obtenu par l’appelante sous l’influence de Mme [L] [O] et sur demande de Mme [W].

Elle verse encore aux débats vingt-huit autres témoignages, notamment de personnes fréquentant le centre depuis plusieurs années, (pièces 19 et 21) attestant de l’absence de violences physiques ou verbales tant à l’égard des élèves que des animaux, de l’existence d’un environnement professionnel et respectueux des normes de sécurité, des qualités pédagogiques des encadrants, ainsi que d’une ambiance qualifiée de chaleureuse et bienveillante.

A titre liminaire, la cour observe que les attestations communiquées de part et d’autre se neutralisent voir se contredisent et ne peuvent à elles seules caractériser un défaut d’entretien et une atteinte ou non à la bonne exploitation du fonds tel que visé par les textes du code rural.

En premier lieu, il convient d’indiquer que les constatations faites sur le terrain déclaré « prêté » par la bailleresse, laquelle dénonce une situation de sur-pâturage, ne peuvent être retenues dans l’appréciation des manquements opposés au preneur, dès lors que la parcelle en cause n’est pas concernée par le bail rural.

Par ailleurs, si les procès-verbaux produits par l’appelante mettent en évidence un défaut d’entretien du fonds mis à disposition de la SASU Pole Equestre de l’Or caractérisé par la présence d’herbes dans le tas de sable près de la carrière mais également dans la carrière ainsi que par la dégradation de la clôture en plusieurs endroits, la présence d’une herbe haute dans les bordures pour l’année 2023, mais également la dégradation de la bâche de la serre ainsi que la présence de détritus à proximité de cette serre ou encore par la dégradation du poteau du portail d’entrée qui ont été constatés en 2023 et 2024, il est cependant établi par la locataire que certains de ces défauts étaient déjà présents à son arrivée sur les lieux comme en témoignent d’une part les constatations faites par le commissaire de justice sur le téléphone portable de M. [G] et d’autre part les prises de vue produites en pièces 7, 8 et 11. C’est notamment le cas des barrières à l’entrée, de l’état de la bâche, ou encore de la présence de fumier.

De plus, il est à observer que lors de l’établissement du dernier constat d’huissier en 2024 à la demande de la bailleresse, les griefs relatifs à la carrière ne sont plus d’actualité alors que la locataire justifie de sa réfection. Il est encore démontré qu’en novembre 2024, les poteaux et le mur d’entrée ont été réparés.

Par ailleurs, si les manquements mis en exergue par la bailleresse sont relatifs à l’entretien et au débroussaillage des parcelles et à un défaut d’entretien des clôtures, il est néanmoins justifié que la locataire a progressivement procédé à des travaux de réfection du centre équestre traduisant à l’évidence un investissement réel dans l’exploitation du fonds donné en exploitation.

En outre, il est constant que la résiliation n’est possible que s’il y a péril pour l’exploitation du fonds et le fonds lui-même. En ce sens, ne sont pas sanctionnés directement les manquements du preneur aux obligations nées de son contrat, ces manquements ne devenant des motifs de résiliation que s’ils ont 'compromis la bonne exploitation du fonds’ ce qui n’est nullement établi au cas d’espèce et ce d’autant qu’aucun avis d’un spécialiste en matière agricole n’est donné.

La seule présence d’herbes hautes ou encore de déchets ne peuvent s’analyser comme une atteinte à la bonne exploitation du fonds. Enfin, alors que la SCI San Pablo oppose une baisse de fréquentation du centre, celle-ci n’est nullement justifiée, ni objectivée par des éléments produits aux débats.

— sur les mauvais traitements commis sur les animaux

La SCI San Pablo fait grief à sa locataire de négliger les chevaux, dont elle a la charge, et de commettre à leur encontre des mauvais traitements consistant principalement en une malnutrition ou des faits de violence.

Elle produit en ce sens quatre attestations évoquant l’utilisation de méthodes d’enseignement et de dressage qualifiées de « choquantes » par les témoins en raison d’excès de colère sur les chevaux ou des poulains, mais également le manque de nourriture et une alimentation inadaptée, ainsi que de gestes de violences à l’égard des animaux. A titre d’exemple, Mme [I] décrit les actes de maltraitance comme suit :

« cela allait de laisser un cheval attaché pendant des heures à tabasser un poulain à coup de chambrière parce qu’il n’agissait pas de la bonne manière selon lui en passant par des coups de pied, les claques et j’en passe’ ».

A contrario, la SASU Centre Equestre de l’Or produit plusieurs attestations, notamment de personnes fréquentant le centre depuis plusieurs années, témoignant de l’absence de violences physiques ou verbales à l’égard des animaux, d’une prise en charge de qualité des chevaux placés en pension ou bien encore d’un environnement d’apprentissage positif, ainsi que de soins et d’une nourriture adaptée.

Il est encore produit le témoignage de Mme [M] [U], vétérinaire, qui indique avoir mis en pension son cheval depuis décembre 2023, avoir pu constater le bien-être de son équidé et vérifier que toutes les conditions de placement sont respectées.

En l’état, les éléments produits par la SCI San Pablo sont insuffisants pour établir la matérialité des actes de maltraitance dénoncés.

— sur le non-respect du plan local d’urbanisme

Le locataire produit en pièce 39 l’autorisation donnée le 18 mai 2022 par le preneur quant à « l’installation d’un mobil-home sur une parcelle de l’exploitation pour les besoins de celle-ci, en l’occurrence la surveillance des chevaux et du terrain ».

Il s’ensuit que la SCI San Pablo ne peut se prévaloir de la violation par le preneur de dispositions du plan local d’urbanisme alors qu’elle a autorisé cette installation et qu’elle ne justifie nullement de décision émanant de l’autorité administrative sanctionnant ce type d’installation.

Ce moyen ne saurait donc prospérer. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

— sur les violences commises par les gérants de la SASU Pole Equestre de l’Or

La SCI San Pablo produit un procès-verbal d’audition de Mme [B] [Y], compagne de la gérante de la SCI, reçu le 18 août 2023, qui fait part de violences de la part de de M. [R] [N], compagnon du gérant de la SASU bénéficiaire du bail rural.

L’intimée produit de son côté un procès-verbal d’audition de M. [N], qui conteste les faits reprochés et qui déplore l’agressivité de Mme [Y] expliquant avoir été agressé ce jour-là par l’intéressée qui « est arrivée comme une furie vers moi’ elle me donnait des coups pour le provoquer. On la voit dans la vidéo tenter de me donner un coup de poing. Elle me donne bien un coup dans l’épaule avec le plat de la main'».

Au vu de ces déclarations contradictoires, il doit être constaté l’absence de démonstration des faits de violence dénoncés par l’appelante.

— sur la dégradation des relations contractuelles

La SCI San Pablo considère que la dégradation des relations entre la bailleresse et le locataire doit conduire à la résiliation du bail rural.

Elle produit, en sus de la plainte pour des faits de violence, des procès-verbaux de plainte déposés par Mme [K] [W] pour des dégradations de matériel (pièces 21 et 31).

A l’opposé, la SASU Pole Equestre de l’Or dénonce également l’agressivité de la bailleresse, lui reprochant également des actes d’intimidation et dégradations produisant sur ce point plusieurs dépôts de plainte (pièces 30 à 34).

En l’état, si le conflit opposant les parties est prégnant, il ne peut cependant motiver une résiliation du bail dont les conditions sont strictement définies à l’article L 411-31 2° du code rural et de la pêche maritime.

Fort de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir que c’est de manière parfaitement justifiée que le tribunal paritaire des baux ruraux dans la décision déférée a retenu qu’il n’était pas démontré par la bailleresse que l’exploitation du fonds est compromise, que les griefs énoncés par la SCI San Pablo ne sont pas établis et que la résiliation du bail à ferme n’est ainsi pas justifiée.

Il en résulte qu’il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes de l’appelante et ce tant s’agissant de la résiliation du bail et de l’expulsion du preneur que s’agissant de la demande relative à la remise en état des lieux.

La décision entreprise sera, en conséquence, confirmée.

Sur le prix de fermage

Selon contrat de bail signé le 5 février 2021, les parties ont convenu que la location porte sur un ensemble de bâtiments d’exploitation composé d’une serre à foin d’une superficie de 120 m², de quatre boxes en bois (36m²), d’un club house (60m²), d’une sellerie (20m²), d’une autre sellerie et des boxes (120m²) sis [Adresse 4], à [Localité 1], ce qui représente une superficie de 1ha 51a 55 ca.

Les parties ont précisé que le bail est consenti moyennant le paiement d’une somme annuelle de 9.501,81 euros par hectare pour les propriétés non bâties et par m² pour les bâtiments d’exploitation sans autre précision, ce qui représente un loyer de 1.200 euros par mois.

Les dispositions du bail rural ne prévoient nullement que ce loyer intègre l’usage, la jouissance et l’assurance du tracteur, que Mme [W] a acquis dans le cadre d’un leasing, comme le prétend le preneur, qui ne justifie d’aucun élément de nature contractuelle pour démontrer un accord des parties sur le règlement d’une somme de 440,15 euros par mois pour la mise à disposition de ce tracteur et 800 euros pour la location des parcelles et des équipements.

Les échanges de textos produits par l’appelante en pièce 87 et par l’intimée en pièce 26 démontrent à l’évidence un accord pour un prêt du tracteur qui n’a pas été contractualisé et qui n’est pas intégré dans le bail rural. Par ailleurs, la prise en charge par le preneur de l’assurance du tracteur, tel que cela résulte de ses relevés de compte bancaire, ou des frais d’entretien ne peut suffire à démontrer l’existence d’un tel accord contractuel.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le tracteur ne fait pas partie de l’assiette du bien et a retenu un loyer de 1.200 euros par mois pour l’ensemble des bâtiments d’exploitation pour débouter la SASU Pole Equestre de l’Or de sa demande en condamnation du bailleur à lui régler la somme de 10.800 euros.

Sur l’enlèvement des détritus et des camions

A l’instar des premiers juges, la cour observe que la preuve de l’identité du propriétaire des camions se trouvant sur les parcelles concernées par le bail et celle de la personne à l’origine du dépôt des déchets ne sont pas rapportées.

Il convient en conséquence de débouter la SASU Pole Equestre de l’Or de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

Sur la demande relative à la fixation des boxes à chevaux

Il résulte du procès-verbal établi le 9 novembre 2023 que la fixation des boxes est défaillante notamment en raison de leur pose directe sur la dalle béton sans qu’aucune fondation n’ait été prévue.

Les premiers juges ont considéré que ces travaux ne relèvent ni des réparations locatives ni des menues réparations au sens de l’article L 415-4 du code rural et de la pêche maritime, et ont en conséquence condamné la bailleresse à procéder sous astreinte à leur fixation au sol.

Cette analyse est contestée par la SCI San Pablo qui cependant ne justifie pas que la réalisation de fondations relève de prestations imputables à la locataire.

La décision déférée sera confirmée sur ce point. La Cour n’est pas saisie d’une demande de donner acte.

Sur la demande de remise en état de la bâche

La locataire verse également aux débats des vues du centre provenant de Google Earth pour les unes datées d’avant la prise à bail et pour les autres datées après la conclusion du bail. Leur comparaison permet de mettre en évidence notamment que la bâche présentait un état dégradé le 25 août 2020 (pièce 11).

La locataire n’étant pas à l’origine de la dégradation de cette bâche, elle n’a pas à supporter sa remise en état, et se trouve bien fondée à solliciter de la bailleresse sa réfection dans la mesure où elle est concernée par le bail rural et contribue à l’exploitation du centre équestre.

Il convient en conséquence de condamner la SCI San Pablo à remettre en état la serre à foin conformément à l’usage auquel elle est destinée et au bail à ferme, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui commencera à courir passé un délai de quatre mois jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et ce pendant une durée de trois mois.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

La SASU Centre Equestre de l’Or revendique l’allocation de dommages et intérêts compte tenu du comportement fautif de Mme [W] et sa compagne à qui il est fait reproche d’opérer un véritable harcèlement à son encontre, d’être à l’origine de nombreuses dégradations de biens lui appartenant, de menaces inscrites sur les véhicules et autres incivilités outre les propos diffamants tenus à son encontre.

En l’état, alors que l’intimée ne justifie pas d’un préjudice personnel et direct, il n’est nullement justifié que Mme [W] et sa compagne soient à l’origine des griefs dénoncés ci-dessus.

En l’absence de preuve avérée de leur implication, l’intimée sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts comme l’ont justement décidé les premiers juges dont la décision sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante supportera les dépens d’appel.

Il est équitable de mettre à la charge de la SCI San Pablo la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 21 février 2025 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a écarté les procès-verbaux de constat des 16 juin et 23 octobre 2023 et a débouté la SASU Pole Equestre de l’Or de sa demande de condamnation de la SCI San Pablo à remettre la bâche de la serre à foin,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la recevabilité des procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date du 16 juin et 23 octobre 2023 produits par la SCI San Pablo,

Condamne la SCI San Pablo à remettre en état la serre à foin conformément à l’usage auquel elle est destinée et au bail à ferme, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui commencera à courir passé un délai de quatre mois jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et ce pendant une durée de trois mois,

Déboute SASU Pole Equestre de l’Or de sa demande en condamnation du bailleur à lui régler la somme de 10.800 euros.

Condamne la SCI San Pablo à payer à la SASU Pole Equestre de l’Or la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI San Pablo aux dépens d’appel.

Le Greffier Le Président