République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 06/11/2025

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N° de MINUTE : 25/780

N° RG 24/02859 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VTP6

Jugement rendu le 29 Avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11]

APPELANTE

Madame [X], [N] [K] née [C]

née le 27 Août 1957 à [Localité 12] (Belgique)

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Mélanie Michaux, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178-2025-05678 du 01/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMÉE

SA Maisons & Cites prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Frédéric Massin, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 02 septembre 2025 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 novembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 juin 2025

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Par acte sous seing privé du 17 octobre 2016, la SA Maisons et cités a donné à bail à Mme [X] [C] épouse [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 332,97 euros, outre 27,35 euros de provisions sur charges.

Par acte du 22 août 2023, la société Maisons et cités a fait signifier à Mme [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant de 293,85 euros en principal.

Par acte signifié le 10 octobre 2023, la société Maisons et cités a fait assigner Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes pour faire constater et à défaut prononcer la résiliation du bail et obtenir l’expulsion de la locataire et celle de tout occupant de son chef, sa condamnation au paiement de la somme de 808,56 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges jusqu’à libération complète des lieux, outre une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Suivant jugement réputé contradictoire en date du 29 avril 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré recevable l’action intentée par la société Maisons et cités ;

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 octobre 2023 du bail conclu le 17 octobre 2016 entre les parties et concernant le logement sis [Adresse 3] à [Localité 8] ;

Ordonné l’expulsion de Mme [C] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués, sis [Adresse 3] à [Localité 8], au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamné Mme [C] à payer à la société Maisons et cités la somme de

l 148,36 euros correspondant à la dette locative due à la date du 29 février 2024 ;

Condamné Mme [C] à payer à la société Maisons et cités, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer réactualisé ainsi que des charges courant du 1er mars 2024 jusqu’à libération complète et définitive des lieux loués sis [Adresse 3] à [Localité 8] ;

Condamné Mme [C] aux dépens de l’instance ;

Débouté les parties de leurs autres demandes ;

Rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Mme [C] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 11 juin 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a déclaré l’action intentée par la société Maisons et cités recevable, débouté les parties de leurs autres demandes et rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

La société Maisons et cités a constitué avocat le 3 juillet 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2025, Mme [C] demande à la cour de :

Réformer la décision du juge des contentieux et de la protection de [Localité 11] en date du 29 avril 2024 en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Mme [C], l’a condamnée à la somme de 1 148,36 euros et l’a condamnée à une indemnité d’occupation ;

Statuant à nouveau,

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

Accorder à Mme [C] des délais de paiement sur une période de 36 mois ;

En conséquence,

Suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais et dire qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [C] se libère de sa dette selon les modalités fixées ;

Dire que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, la société Maisons et cités demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] le 29 avril 2024 ;

Le cas échéant,

Prononcer la résiliation du bail sur le fondement de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 7, 14 et 19 du contrat de location pour non-respect des clauses du bail et troubles du voisinage ;

Prononcer l’expulsion de Mme [C] le 27 août 1957 née à [Localité 12] (Belgique) domiciliée [Adresse 4] des locaux ainsi que tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, conformément aux articles L. 411-1, L. 412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner Mme [C] à payer à la société Maisons et cités les loyers et charges impayés jusqu’à la date de résiliation judiciaire du bail ;

Condamner Mme [C] au règlement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges ce, de la date de résiliation judiciaire du bail jusqu’à libération complète des lieux ;

En toute hypothèse,

condamner Mme [C] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

L’appelante ne discute plus dans ses dernières écritures de la question de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 octobre 2023 ni du sort des dépens de première instance. En l’absence d’appel incident, ces chefs seront confirmés.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (').

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte que, lorsque la dette est réglée au jour de l’audience, le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive avant de constater, le cas échéant, que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué du fait du respect des délais accordés.

En l’espèce, Mme [C] produit un relevé de compte locatif actualisé au 20 mai 2025 faisant ressortir qu’elle a soldé sa dette le 18 mai 2025.

Ces éléments justifient de lui accorder des délais de paiement rétroactifs à compter du jour du commandement de payer du 22 août 2023 et jusqu’au 18 mai 2025, date de l’apurement de sa dette, assortis de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors que Mme [C] a apuré sa dette dans les délais, il y a lieu de considérer que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué et de débouter la société Maisons et cités de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif.

Le jugement entrepris sera réformé en conséquence.

Sur la demande aux fins de prononcer la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 7 a) et b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il est constant qu’une cour d’appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour où elle statue (Civ. 3ème, 4 janv. 1995, n°93-11.031).

Au soutien de sa demande aux fins de prononcer la résiliation du bail, la société Maisons et cités soutient que Mme [C] a manqué à ses obligations de payer le loyer et d’user paisiblement des lieux loués.

S’agissant de l’obligation de payer le loyer, il est établi que la dette locative de Mme [C] a été apurée le 18 mai 2025 et la société Maisons et cités n’invoque aucun nouvel incident de paiement depuis lors.

S’agissant des manquements à l’obligation d’user paisiblement des lieux loués, l’intimée produit une main-courante et une pétition, déposées au cours de l’été 2023 par quatre occupants de la résidence « les 5 pommes », faisant état de troubles du voisinage émanant de plusieurs maisons de la [Adresse 10].

Concernant la maison de Mme [C], il est mentionné des jets d’objets (cailloux, ballons, bâtons, 'ufs) de la part de quatre petits-enfants, dont trois étaient âgés approximativement de 6 à 10 ans, ainsi qu’un acte de « vandalisme » commis par la mère de ces derniers.

L’acte de « vandalisme » n’étant pas précisé, les seules nuisances pouvant être reprochées à Mme [C] résultent donc pour l’essentiel du fait de jeunes enfants, étant relevé qu’aucune nouvelle nuisance n’a été rapportée suite à la sommation d’avoir à cesser les troubles du voisinage délivrée par le bailleur le 23 septembre 2023.

En l’état de ces éléments, la cour estime, au jour où elle statue, que les inexécutions des obligations découlant du bail par Mme [C] ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat à ses torts exclusifs.

La demande aux fins de prononcer la résiliation du bail sera donc rejetée.

En conséquence, la société Maisons et cités sera déboutée de ses demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Sur les autres demandes

Le sens du présent arrêt conduit à laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens d’appel et à débouter la société Maisons et cités de sa demande d’indemnité de procédure en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme la décision déférée en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de Mme [C] et l’a condamnée à payer la somme de 1148.36 euros correspondant à la dette locative à la date du 29 février 2024 et à une indemnité d’occupation ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Accorde de manière rétroactive à Mme [C] des délais de paiement entre le 22 août 2023 et le 18 mai 2025 ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail pendant le cours des délais accordés ;

Constate que Mme [C] s’est intégralement acquittée de sa dette le 18 mai 2025 ;

Dit qu’en conséquence la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

Déboute la société Maisons et cités de ses demandes en résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation en paiement au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation ;

Déboute la société Maisons et cités de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les parties à supporter chacune la charge de leurs dépens d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN