République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 03/07/2025

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N° de MINUTE : 25/557

N° RG 24/01890 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VP7E

Jugement (N° 23-000520) rendu le 21 Mars 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11]

APPELANT

Monsieur [N] [K]

né le 20 Août 1983 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représenté par M^e Nicolas Despres, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/003202 du 06/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉE

E.P.I.C. L’office Public de L’habitat du Nord exerçant sous la Dénomination 'Partenord Habitat'

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e Vincent Dusart Havet, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 20 mai 2025 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 25 avril 2025

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Par acte sous seing privé du 19 octobre 2021, l’Office public de l’habitat du Nord, exerçant sous la dénomination Partenord Habitat, a donné à bail à M. [N] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 1] et un parking situé dans la même rue, moyennant un loyer mensuel de 326,22 euros, outre 36,60 euros de provision mensuelle sur charges pour le logement, et un loyer mensuel de 16,56 euros, outre 2,57 euros de provision mensuelle sur charges pour le parking.

Par acte du 22 novembre 2022, Partenord Habitat a fait signifier à M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant de 1 272,14 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 23 novembre 2023, Partenord Habitat a saisi la Caisse d’Allocations Familiales du Nord.

Par acte signifié le 9 mai 2023, Partenord Habitat a fait assigner M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes en vue d’obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit au 23 janvier 2023 en application de la clause résolutoire prévue au contrat, ainsi que son expulsion et celle de tout occupant de son chef, sa condamnation au paiement de la somme de 880,80 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges à la date de la résiliation et d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, jusqu’à libération complète des lieux, outre une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer pour 89,30 euros.

L’assignation a été dénoncée le 10 juillet 2023 à la préfecture du Nord.

Suivant jugement en date du 21 mars 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré recevable la demande de Partenord Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 octobre 2021 entre Partenord Habitat d’une part, et M. [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9], sont réunies à la date du 24 janvier 2023 ;

Ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [K] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué ;

Condamné M. [K] à payer à Partenord Habitat la somme de 4 290,59 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 4 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Rejeté les demandes de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamné M. [K] à verser à Partenord Habitat l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 5 janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

Condamné M. [K] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Condamné M. [K] à payer à Partenord Habitat la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 19 avril 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Partenord Habitat a constitué avocat le 21 mai 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 juin 2024, M. [K] demande à la cour de :

Dire mal jugé, bien appelé,

Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En conséquence, statuant à nouveau, prononcer la suspension des effets du commandement de payer et de la clause de résiliation du bail conclu entre M. [K] et Partenord Habitat.

En conséquence,

Accorder à M. [K] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative.

Débouter Partenord Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, Partenord Habitat demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu ;

Statuant à nouveau sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus, condamner M. [K] à payer à Partenord Habitat la somme de 8 366,95 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation dus de la date de résiliation à la date de sortie des lieux le 7 juillet 2024 ;

Y ajoutant,

Condamner M. [K] à payer à Partenord Habitat la somme de 788 euros au titre du solde de dégradation locative, déduction faite du dépôt de garantie ;

Condamner M. [K] à payer à Partenord Habitat la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamner aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l’espèce, Partenord Habitat sollicite le paiement d’un arriéré locatif de 8 366,95 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la sortie des lieux amiablement par M. [K] au cours du mois de juillet 2024.

Le décompte précis communiqué par le bailleur révèle un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 8 296,99 euros arrêté au 25 juillet 2024. Le bailleur exposant que son locataire a quitté les lieux le 8 juillet 2024, il sera retenu la somme de 8 185,32 euros arrêtée à cette date.

M. [K] ne produit aucune pièce en cause d’appel de nature à rapporter la preuve du paiement des sommes dont il est redevable à l’égard de son propriétaire.

En conséquence, le principe de la condamnation de M. [K] au paiement d’une dette locative à l’égard de Partenord Habitat sera confirmé mais cette dette sera actualisé à la somme de 8 185,32 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 juillet 2024, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme 1 272,14 euros à compter du commandement de payer du 22 novembre 2022 et du présent arrêt sur le surplus.

Sur les demandes au titre de la résiliation du bail, du prononcé de l’expulsion et de la fixation d’une indemnité d’occupation

Partenord Habitat faisant valoir que M. [K] a quitté les lieux amiablement le 8 juillet 2024, les demandes au titre de la résiliation du bail, du prononcé de l’expulsion et de la fixation d’une indemnité d’occupation à la charge du locataire sont devenues sans objet.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spécialement motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiement s’imputeront d’abord sur le capital.

La décision de report ou d’échelonnement prise par le juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, M. [K] sollicite l’octroi de larges délais de paiement en se fondant sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil précité ; il fait valoir être de bonne foi, sans emploi et percevoir des revenus de l’ordre de 700 euros.

Au regard de sa situation financière et de l’importance de la dette locative, M. [K] ne justifie pas de sa capacité à s’acquitter de celle-ci dans un délai de deux ans.

Dans ces conditions, et étant rappelé que M. [K] a quitté le logement amiablement, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

En l’espèce, Partenord Habitat estime les dégradations locatives causées par le locataire à la somme de 1 130 euros suite à l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement, dont il y a lieu de déduire le dépôt de garantie initialement versé par M. [K] de 326 euros pour le logement et de 16 euros pour le garage, ce dont il résulte une somme demandée de 788 euros.

M. [K] ne formule aucune observation sur ce chef de demande.

Alors que Partenord Habitat produit la copie d’un état des lieux de sortie réalisé, selon la mention faite par la bailleresse, en présence de M. [K] le 8 juillet 2024, force est de constater qu’aucun état des lieux d’entrée ne figure au dossier de l’une ou l’autre des parties. En outre, la signature de M. [K] de cet état des lieux ne peut à elle-seule valoir reconnaissance par celui-ci de sommes dues à son bailleur en réparation de dégradations locatives qui ne peuvent être vérifiées par la cour avec l’étude comparative des états de lieux d’entrée et de sortie.

Dans ces conditions, faute pour le bailleur de rapporter la preuve de dégradations locatives causées par le locataire avant son départ des lieux, Partenord Habitat sera débouté de sa demande de ce chef.

La cour constate qu’aucune demande n’est formulée par M. [K] au titre de la restitution du dépôt de garantie, de sorte qu’il ne sera pas statué sur celle-ci.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. [K] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [K] aux dépens d’appel mais à débouter Partenord Habitat de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Constate que les demandes au titre de la résiliation du bail, du prononcé de l’expulsion et de la fixation d’une indemnité d’occupation à la charge du locataire sont devenues sans objet ;

Confirme le jugement pour le surplus, sauf à dire que la dette locative de M. [K] à l’égard de Partenord Habitat est actualisée à la somme de 8 185,32 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 juillet 2024, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme 1 272,14 euros à compter du commandement de payer du 22 novembre 2022 et du présent arrêt sur le surplus ;

Y ajoutant,

Déboute Partenord Habitat de sa demande de dommages et intérêts au titre des dégradations locatives ;

Déboute Partenord Habitat de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Condamne M. [K] aux dépens d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile MAMELIN