COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 05 MARS 2026

N° 2026/ 128

Rôle N° RG 23/04291 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLABZ

[Y], [N] [R]

[T], [V], [L] [X] épouse [R]

C/

Syndic. de copro. [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roland TAMISIER

M^e Souad SAMMOUR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 10 Février 2023 enregistré au répertoire général sous le n° RG 21/02070.

APPELANTS

Monsieur [Y], [N] [R]

né le 06 Novembre 1941 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Roland TAMISIER, avocat au barreau de NICE

Madame [T], [V], [L] [X] épouse [R]

née le 09 Décembre 1945 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Roland TAMISIER, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Syndic. de copro. [Y] Le syndicat des copropriétaires [Y] est pris en la personne de son syndic en exercice, le CABINET RI SYNDIC, dont le siège est sis [Adresse 2], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice demeurant ès qualités audit siège, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Souad SAMMOUR de la SEP GABORIT – SAMMOUR, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [Y] [R] et madame [T] [X] épouse [R] sont propriétaires de lots dans un immeuble dénommé " [Y] " situé [Adresse 1] à [Localité 3] (06).

L’assemblée générale des copropriétaires du 30 avril 2021 a adopté une résolution n° 19 décidant de faire procéder à des travaux de réfection des halls d’entrée A et B dans le cadre d’un budget maximum de 15 600 euros, financés par les loyers des parkings de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2021, M. [Y] [R] et Mme [T] [X] épouse [R] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé " [Y] " situé [Adresse 1] à [Localité 3] (06), devant le tribunal judiciaire de Nice, aux fins d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n° 19 adoptée par l’assemblée générale du 30 avril 2021.

Par jugement contradictoire du 10 février 2023, le tribunal a :

— débouté les époux [R] de leur demande de prononcé de nullité de la décision prise par la résolution n°19 adoptée par l’assemblée générale de copropriétaires de l’immeuble, du 30 avril 2021 ;

— condamné in solidum les époux [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamné in solidum les époux [R] aux dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

— lors de leur assemblée générale du 30 avril 2021, les copropriétaires avaient adopté une résolution n° 19 intitulée " financement des travaux de réfection des halls d’entrée A et B ;

— M. [Y] [R] et Mme [T] [X] épouse [R] qui avaient voté contre cette résolution, ne contestaient ni l’opportunité d’effectuer les travaux de réfection des halls d’entrée, ni les modalités de vote de cette décision ;

— or, le principe d’ordre public selon lequel les copropriétaires étaient tenus de contribuer aux charges communes ne privait pas l’assemblée générale de la faculté de décider que les travaux exceptionnels soient financés par recettes du syndicat, en l’espèce des loyers des parkings communs ;

— l’assemblée générale pouvait en effet, conformément à l’article 4 du décret du 14 mars 2005, valablement décider de l’affectation des loyers encaissés au titre de la location de parties communes au financement des travaux préalablement votés ;

— le moyen de nullité tiré de ce que l’assemblée générale ne pouvait pas décider que

les travaux de réfection des halls d’entrées de l’immeuble seraient financés par les loyers des parkings communs serait rejeté ;

— l’intention de nuire des époux [R] dans le cadre de leur action en justice, n’était pas démontrée.

Selon déclaration reçue au greffe le 22 mars 2023, les époux [R], ont interjeté appel de cette décision, visant à la critiquer en ce qu’elle les a :

— débouté de leur demande en annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 30 avril 2021 ;

— condamné in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 3 août 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris, sur les chefs critiqués, et statuant à nouveau qu’elle :

— annule la résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 avril 2021;

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 8 520 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— Il est interdit de payer des travaux autrement qu’en faisant application des alinéas 2 et 3 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— le règlement de copropriété ne précise pas que les charges pourront être prélevées sur les loyers des parkings et se borne à préciser dans son article 14 que le syndic fera des appels de fonds;

— les recettes des parkings ne constituent pas des recettes du syndicat, dans la mesure où les parkings n’appartiennent pas à la copropriété mais à la SCI les Garages [Y] ;

— la société n’a jamais été liquidée et l’attribution d’une partie des garages au profit du syndicat des copropriétaires n’est pas à ce jour effective ;

— les opérations de liquidation n’étaient pas encore initiés au moment de l’assemblée générale du 30 avril 2021 et le syndicat des copropriétaires ne pouvait prétendre à aucun droit sur les loyers des parkings qui appartiennent toujours à la SCI les Garages [Y] ;

— en percevant les loyers de parties ne constituant pas des parties communes et en décidant d’affecter lesdits loyers au paiement de travaux, le syndicat des copropriétaires, a outrepassé ses droits ;

— non seulement le syndicat des copropriétaires, n’avait pas le pouvoir d’encaisser les loyers des parkings mais il ne pouvait pas non plus décider de l’affectation de ces fonds ;

— ces fonds constituaient des fonds privés appartenant à une personne morale distincte ;

— l’article 4 du décret du 14 mars 2005 n’a pas vocation à s’appliquer, les parkings n’étant pas des parties communes mais des parties privatives ;

— aucune intention de nuire dans le cadre de l’exercice de cette présente action n’est démontrée.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 20 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris, sur les chefs critiqués, infirme le jugement en ce qu’il a été débouté de sa demande de dommages et intérêts, et statuant à nouveau qu’elle :

— déboute les époux [R] de leurs demandes ;

— condamne les époux [R] à lui verser la somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts;

— condamne les époux [R] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— les époux [R] ne font état d’aucun élément contestant la réalisation des travaux qui sont nécessaires à la conservation et l’entretien de l’immeuble ;

— ils ne justifient pas du bien fondé de leur opposition ;

— il détient des parts au sein de la SCI [Y] lui permettant d’avoir la jouissance de places de parking ;

— depuis de nombreuses années les loyers relatifs à la location de ces parkings par le syndicat des copropriétaires constituent des fonds lui permettant de financer l’entretien et la conservation de l’immeuble ;

— les fonds ont été utilisés pour financer des travaux dans l’intérêt commun ;

— les appelants font preuve d’une particulière mauvaise foi car la résolution n°7 de la même assemblée prévoit l’affection desdits loyers pour alimenter le fonds Alur ;

— les époux [R] abusent du droit d’agir en justice, savant que leur action est dénuée de tout fondement juridique sérieux.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 31 décembre 2025.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 31 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour qu’elle :

— ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture ;

— confirme le jugement entrepris, sur les chefs critiqués ;

— infirme le jugement en ce qu’il a été débouté de sa demane de dommages et intérêts, et statuant à nouveau qu’elle :

— déboute les époux [R] de leurs demandes ;

— condamne les époux [R] à lui verser la somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts;

— condamne les époux [R] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 31 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [R] sollicitent de voir écarter des débats les conclusions et pièces communiquées après clôture.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture et la recevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires du 31 décembre 2025 :

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Selon l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture. Par application des dispositions de ce texte, doivent être considérées comme tardives les conclusions déposées le jour ou la veille de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l’avance.

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue … (elle) peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, la date de la clôture de la procédure a été communiquée aux parties par l’avis de fixation qui leur a été envoyé le 21 juillet 2025. Le jour même, le 31 décembre 2025 à 16h04, le conseil du syndicat des copropriétaires a notifié 11 pages de conclusions (les précédentes comportant 9 pages), au soutien desquelles il a produit trois nouvelles pièces. Les appelants n’ont disposé d’aucun jour ouvrable pour y répondre, l’ordonnance de clôture ayant, comme annoncé dans l’avis de fixation, été rendue et notifiée le 31 décembre 2025 à 8 heures 04.

Ce dépôt tardif, viole le principe du contradictoire en ce que les appelants n’ont pas disposé d’un délai suffisant pour prendre connaissance des pièces et n’ont pas pu être en capacité d’y répondre.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas de cause grave, justifiant ladite révocation.

Il convient dès lors d’écarter des débats le dernier jeu de conclusions et les trois pièces nouvelles communiquées du syndicat des copropriétaires et de le considérer comme étant en l’état de leurs écritures du 20 juillet 2023.

Sur l’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 30 avril 2021 :

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 10 de la même loi, dans sa version applicable en la cause, prévoit que :

les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 4 du décret du 14 mars 2005, précise que les charges constatées pour les travaux et opérations exceptionnelles comprennent les sommes, versées ou à verser, pour les travaux prévus par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et décidés par l’assemblée générale des copropriétaires. Les charges sont à comptabiliser par le syndicat au fur et à mesure de la réalisation des travaux ou de la fourniture des prestations.

(…)

Les produits constatés pour les travaux et opérations exceptionnelles comprennent les sommes reçues ou à recevoir de chacun des copropriétaires en vertu de l’obligation leur incombant résultant de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, les emprunts contractés par le syndicat pour couvrir les dépenses pour travaux, les subventions notifiées, les indemnités d’assurance et les loyers des parties communes, ainsi que les produits divers issus des placements décidés par le syndicat et les intérêts des sommes dues au syndicat suivant affectation décidée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Les produits pour travaux et opérations exceptionnelles sont à constater au titre de l’exercice de leur exigibilité.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, lors de leur assemblée générale du 30 avril 2021, les copropriétaires avaient adopté une résolution n° 19 intitulée « financement des travaux de réfection des halls d’entrée A et B » dans les termes suivants :

' Les copropriétaires ayant décidé au point n°11 de I’Assemblée générale ordinaire du 16 juillet 2020, d’effectuer les travaux de réfection des halls d’entrée A et B selon descriptif joint à la convocation de cette même assemblée générale dans le cadre d’un budget maximum de 15 600 euros TTC, l’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de financer ces travaux au moyen des loyers des parkings'.

Il est acquis que l’assemblée générale peut valablement affecter les sommes qu’elle a perçues au titre de produits divers afin de les utiliser pour la réalisation de travaux exceptionnels.

M. [Y] [R] et Mme [T] [X] épouse [R] ont voté contre ladite résolution, estimant que les loyers perçus ne proviennent pas de parties communes.

Il ressort des pièces versées aux débats que si le syndicat des copropriétaires n’a pas acquis la pleine propriété des emplacements de stationnement, il possède la propriété de 21 parts sociales de la SCI Les Garages [Y], donnant vocation à la jouissance puis à l’attribution en pleine propriété de sept emplacements pour voiture automobiles sur la toiture terrasse du bâtiment B, formant les lots n°308 à 314 de l’état descriptif de division.

En effet, aux termes d’un courrier en date du 4 septembre 2022, de Maître [J], notaire à [Localité 4] (06), adressé au syndic, il est indiqué que suite à la liquidation de la SCI Les Garages [Y], il conviendra de régulariser le droit de propriété et d’attribuer la pleine propriété des lots n°308 à 314 au syndicat des copropriétaires, en contrepartie de l’annulation des parts sociales numérotées 180 à 200.

Or, il ressort des statuts de la SCI LES Les Garages [Y], articles 10 et 11 que chaque part sociale donne droit à une part égale de la jouissance et que les cessions de parts doivent être faites par acte notarié ou sous seing privé.

L’article 582 du code civil prévoit que l’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l’objet dont il a l’usufruit.

Ainsi, même si les opération de liquidation de la SCI les Garages Boulingrins n’étaient pas initiées lors de l’assemblée générale du 30 avril 2021 et qu’elle ne sont pas achevées à ce jour, le syndicat des copropriétaires était bien fondé à percevoir les loyers relatifs à la location des parkings et en affecter les fonds aux fins d’effectuer des travaux permettant de financer l’entretien et la conservation de l’immeuble.

Les recettes des parking, contrairement à ce que soutiennent les époux [R], sont des ressources que le syndicat des copropriétaires pouvait encaisser et dont il pouvait décider l’usage.

Aucune atteinte au droit de propriété de la SCI Les Garages de Boulingrins n’a été effectué par la perception de produits issus de la location de parkings, dont le syndicat des copropriétaires avait la jouissance aux termes de ses parts sociales.

Il résulte de délibérations précédentes des assemblées générales des copropriétaires (procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mai 2018, résolution n°21 ; procès-verbal de l’assemblée générale du 2 avril 2009, résolution n°19 ; procès-verbal de l’assemblée générale du 7 avril 2008, résolution n°14) que le fonds de travaux défini par la loi ALUR, est régulièrement alimenté par les sommes provenant de la location de parking et que ces recettes sont affectées à la réalisation de travaux par des décisions prises à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés.

Il s’évince de ces éléments que l’assemblée générale des copropriétaires était bien-fondée à décider de l’affectation des loyers relatifs à la location de parkings dont le syndicat des copropriétaires détient la jouissance. Ces loyers s’analysent en des produits divers issus de placement du syndicat des copropriétaires ayant consisté en l’acquisition de différentes parts sociales.

Ces fonds ne s’analysent pas en des fonds privés appartenant à une personne morale de droit privé mais en des produits financiers dont le syndicat des copropriétaires a la perception et pour lesquels il est en capacité de décider de leur utilisation.

Le moyen tiré de la violation des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 4 du décret du 14 mars 2005 n’est pas fondé.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce que les époux [R] ont été déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°19 adoptée par l’assemblée générale le 30 avril 2021.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive du syndicat des copropriétaires à l’encontre des époux [R] :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ces textes, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il les époux [R] reconnaissent avoir initié plusieurs procédures en annulation des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires afin de mettre un terme à cette pratique qu’ils ont estimé illégale.

Cependant, l’intention de nuire de la part des époux [R], ne peut résulter du seul caractère infondé de leur action.

La procédure d’appel ne peut être considérée comme ayant dégénéré en un abus du droit d’agir.

Il conviendra de confirmer le jugement entrepris en ce que le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, à l’encontre des époux [R].

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens:

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l’autre partie.

Par ailleurs l’article 700 du Code de procédure dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat ».

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum les époux [R] aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, chacune partiellement, l’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais et dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

ECARTE des débats les conclusions transmises et notifiées le 31 décembre 2025,, par le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé " [Y] " situé [Adresse 1] à [Localité 3] (06), ainsi que les trois pièces nouvelles y afférents ;

STATUANT DANS LES LIMITES DE L’APPEL :

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Y AJOUTANT :

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais et dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,