République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 03/07/2025

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N° de MINUTE : 25/563

N° RG 24/02220 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VRNP

Jugement (N° 23/02126) rendu le 23 Février 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Tribunal judiciaire de Douai

APPELANT

Monsieur [E] [G]

né le 20 Septembre 1960 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Philippe Janneau, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/003484 du 23/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMÉ

EPIC Office Public de L’habitat du Nord exercant sous la Dénomination 'Partenord Habitat'

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Vincent Dusart Havet, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 20 mai 2025 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 25 avril 2025

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Par acte sous seing privé en date du 31 août 2010, prenant effet au 1er septembre 2010, Partenord Habitat a donné à bail à M. [E] [G] pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 335,97 euros charges comprises.

Par acte du 27 février 2023, Partenord Habitat a fait signifier à M. [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant en principal de 228,77 euros.

Par acte signifié le 11 septembre 2023, Partenord Habitat a fait assigner M. [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai en vue d’obtenir le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire prévue au contrat, ainsi que son expulsion et celle de tous occupants de son chef, sa condamnation au paiement de la somme de 510,41 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges à la date de la résiliation et d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges subissant augmentation légales et ce jusqu’à libération complète des lieux, outre une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des frais et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer pour la somme de 58,41 euros.

L’assignation a été notifiée le 13 septembre 2023 au représentant de l’Etat dans le département.

Suivant jugement en date du 23 février 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré l’action de Partenord Habitat recevable ;

Constaté la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 8]) conclu le 31 août 2010 entre Partenord Habitat d’une part et M. [G] d’autre part, à compter du 28 avril 2023 ;

Condamné M. [G] à libérer les lieux situés [Adresse 9], en satisfaisant aux obligations des locataires ;

A défaut,

Ordonné l’expulsion de M. [G] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelé, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonné la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Condamné M. [G] à payer à Partenord Habitat la somme de 152,22 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 24 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

Dit n’y avoir lieu à la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamné M. [G] à payer à Partenord Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges du logement subissant les augmentations légales, à compter du 28 avril 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme actuelle de 307,47 euros, hors charges ;

Condamné M. [G] à payer à Partenord Habitat la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Constaté l’exécution provisoire du présent jugement ;

Condamné M. [G] aux entiers dépens.

M. [G] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 7 mai 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a :

Déclaré l’action de Partenord Habitat recevable ;

Rappelé, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonné la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Condamné M. [G] à payer à Partenord Habitat la somme de 152,22 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 24 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamné M. [G] à payer à Partenord Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges du logement subissant les augmentations légales, à compter du 28 avril 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme actuelle de 307,47 euros, hors charges ;

Condamné M. [G] à payer à Partenord Habitat la somme de 50 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Constaté l’exécution provisoire du présent jugement ;

Condamné M. [G] aux entiers dépens.

Partenord Habitat a constitué avocat le 27 mai 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, M. [G] demande à la cour de :

réformer le jugement rendu par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai le 23 février 2024,

ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail,

dire qu’il n’y a lieu à autoriser l’expulsion de M. [G] des lieux loués,

condamner Partenord Habitat aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 juillet 2024, Partenord Habitat demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Douai en date du 23 février 2024,

Débouter M. [G] de l’intégralité de ses demandes,

Condamner M. [G] à payer à Partenord Habitat la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur l’arriéré locatif

A titre liminaire, la cour rappelle qu’elle n’est saisie que des demandes figurant au dispositif des écritures de chacune des parties.

La cour constate que les parties n’actualisent pas dans le dispositif de leurs écritures le montant de l’arriéré locatif postérieurement au jugement entrepris malgré des pièces plus récentes produites. Celles-ci ne contestent pas le montant retenu par le tribunal et arrêté au mois de novembre 2023.

La cour ne pouvant statuer ultra petita, le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a condamné M. [G] à payer à Partenord Habitat la somme de 152,33 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 24 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les délais de paiement

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1984 que la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

M. [G] ne justifiant pas s’être acquitté des causes du commandement de payer en date du 27 février 2023 dans les deux mois suivant la délivrance de celui-ci, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 28 avril 2023.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai de deux années prévues à l’article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Ces dispositions s’appliquent aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2015.

Il ressort des éléments du dossier que M. [G], qui était sans emploi dans le cadre de la première instance, perçoit depuis mars 2024 une pension de retraite de 1 094 euros par mois, outre une retraite complémentaire de 7 189,25 euros pour une année.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 juillet 2024, Partenord Habitat indique que la dette devrait être apurée en septembre 2024 en application d’un protocole d’accord et qu’un délai de trois mois était fixé pour régulariser un nouveau bail avec le locataire ; aucune information actualisée n’a été communiquée à la cour sur ce point avant l’ordonnance de clôture du 25 avril 2025 et les parties ne sollicitent pas l’homologation d’un accord dans leurs écritures, de sorte qu’il n’en sera pas tenu compte dans l’appréciation de l’octroi de délais de paiement à M. [G]. Partenord Habitat ne conteste ainsi pas la reprise du loyer courant par M. [G] depuis la perception par celui-ci de ses pensions de retraite.

Dans ces conditions, au regard du faible montant de l’arriéré locatif dont la cour est saisie à hauteur de 152,33 euros et des revenus de M. [G] permettant à celui-ci d’apurer sa dette, il sera accordé à celui-ci des délais de paiement dont les modalités seront exposées au présent dispositif, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessant en outre d’être dues pendant ces délais accordés.

Eu égard aux revenus du locataire, à la dette existante et à la dimension sociale du bail accordé en l’espèce, il convient de dire que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de M. [G] et condamné celle-ci à payer à Partenord Habitat une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges à compter du 28 avril 2023 jusqu’à la complète libération des lieux.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de débouter Partenord Habitat de sa demande d’indemnité de procédure en cause d’appel et de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné M. [G] à payer à Partenord Habitat la somme de 152,33 euros au titre des loyers et charges arrêtée au 24 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus et condamné M. [G] à payer à Partenord Habitat la somme de 50 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Infirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au 28 avril 2023 ;

Accorde à M. [G] un échelonnement du paiement de la dette locative de 152,33 euros sur 10 mois, à raison de 15 euros par mois sur 9 mois et le solde le 10ème mois ;

Dit que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cesseront d’être dues pendant ce délai de deux ans ;

Dit que les paiements s’imputeront sur le capital de la créance ;

Dit que, durant les délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

Dit qu’à défaut d’un seul versement à son échéance, ou d’un seul loyer à son échéance, la dette deviendra immédiatement exigible en son intégralité et le bail sera résilié de plein droit, M. [G] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi et devra libérer les lieux dans les deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à délaisser le logement, qu’à défaut il pourra être procédé à son expulsion au besoin avec le concours de la force publique ;

Déboute Partenord Habitat de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties gardera la charge de ses propres dépens d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile MAMELIN