République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 26/06/2025

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N° de MINUTE : 25/536

N° RG 23/03484 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VA6O

Jugement (N° 22/11259) rendu le 05 Juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Lille

APPELANTE

Madame [D] [Z]

née le 22 Novembre 1986 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Solène Vandermersch, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/2023/001022 du 13/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

Etablissement Public LMH prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

représentée par M^e Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 01 avril 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025 après prorogation du délibéré en date du 05 juin 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 mars 2025

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Par acte sous seing privé du 1er octobre 2013, l’office public [Localité 3] Métropole Habitat, LMH, a donné à bail à Mme [D] [Z] un local à usage d’habitation T3 situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 551.13 euros, provisions sur charge comprises.

Par jugement du 9 décembre 2019, le tribunal d’instance de Lille, saisi par Mme [Z] qui se plaignait de dégâts des eaux, a condamné l’office LMH à lui verser la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, les travaux de reprise ayant été effectués dans le cadre d’une réhabilitation de la résidence concernée et l’a déboutée de ses autres demandes.

Après avoir constaté que le logement présentait à nouveau des dégâts résultant d’infiltrations importantes, Mme [Z] a, par acte d’huissier en date du 11 avril 2022, à nouveau fait assigner l’office LMH devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir constater l’état d’indécence du logement et de le condamner à réaliser des travaux de reprise sous astreinte.

Suivant jugement en date du 5 juin 2023, le juge des contentieux de la protection a :

Condamné l’office public [Localité 3] Métropole Habitat à verser à Mme [Z] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

Condamné l’office public [Localité 3] Métropole Habitat à verser au conseil de Mme [Z] la somme de 800 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Condamné l’office public [Localité 3] Métropole Habitat aux dépens.

Mme [Z] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 24 juillet 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel limitée à la disposition condamnant l’office public [Localité 3] Métropole Habitat à verser à Mme [Z] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

L’office public [Localité 3] Métropole Habitat a constitué avocat le 16 août 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2023, Mme [Z] demande à la cour de :

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,

Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné l’établissement public [Localité 3] Métropole Habitat à verser à Mme [Z] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

En conséquence,

Condamner l’établissement public [Localité 3] Métropole Habitat à verser à Mme [Z] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Débouter la société [Localité 3] Métropole Habitat de sa demande visant à revoir à de plus justes proportions l’indemnisation du préjudice subi par Mme [Z]

Débouter la société [Localité 3] Métropole Habitat de sa demande de condamnation de Mme [Z] aux entiers dépens de la présente instance et d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Fixer les dépens comme de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2025, l’office LMH demande à la cour de :

Dire qu’il a été mal jugé, bien appelé,

En conséquence,

Réformer la décision de 1ère instance intervenue et :

Débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Revoir à de plus justes proportions l’indemnisation du préjudice allégué par la dame [Z]

Condamner Mme [Z] à payer à LMH la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais d’appel et de 1ère instance,

Condamner Mme [Z] aux entiers dépens de la présente instance et d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la réparation du préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Il résulte des conclusions de Mme [Z] que sa demande de réparation d’un préjudice de jouissance à hauteur de 10 000 euros porte sur la période allant du mois de janvier 2020 au mois de février 2023 résultant de l’apparition de nouvelles fuites en septembre 2021, après des travaux sommaires et tardifs qui ont pris fin à la fin de l’année 2020.

Il s’agit d’un appel au quantum puisque le préjudice de jouissance a été retenu dans son principe par le premier juge et sa réparation évaluée à hauteur de 2000 euros.

Mme [Z] précise dans ses conclusions qu’elle formule une demande de dommages et intérêts importants compte-tenu du fait que les désordres constatés lors du premier jugement n’ont pas cessé et qu’au moment de l’écriture des conclusions, malgré les travaux engagés, les mêmes désordres réapparaissent.

Il sera précisé d’emblée qu’il ne peut être tenu compte que les désordres réapparaissent en 2025 pour une demande d’indemnisation d’un préjudice allant de janvier 2020 à janvier 2023.

Un précédent jugement du 9 décembre 2019 avait également retenu l’existence d’un préjudice de jouissance pour la période allant du mois de novembre 2015 à décembre 2019, réparé à hauteur de 2 000 euros pour des raisons identiques liées à des fuites en provenance de la terrasse d’un autre appartement. La demande de condamnation du bailleur à exécuter des travaux avait cependant été rejetée, faute pour la locataire d’avoir caractérisé les travaux à exécuter.

Les parties conviennent que les travaux de réfection de la toiture terrasse ont au lieu en 2020, le bailleur les situant courant 2020, la locataire laissant entendre qu’ils ont pris fin en décembre 2020.

Il résulte de l’attestation de fin de travaux de l’entreprise Bouyghes que les travaux d’étanchéité de la résidence ont commencé en janvier 2020 jusque fin 2020 début 2021, il sera retenu que le locataire ne justifie pas d’un préjudice de jouissance pour l’exécution tardive des travaux d’étanchéité et d’embellissement intérieur entre le 9 décembre 2019 et l’été 2021, date à laquelle de nouvelles fuites seraient apparues.

Les dégâts, du reste non contestés par le bailleur, ont été constatés par un expert de l’assurance de la locataire, de façon non contradictoire, le 16 août 2021. La locataire justifie en avoir avisé le bailleur par lettre recommandée du 1er décembre 2021.

La persistance des dégâts d’infiltration, avec goutte à goutte par endroits sur toutes les pièces du logement, à l’exception de celle du fils de la locataire a été constatée par procès-verbal d’huissier de justice du 24 février 2022. L’huissier de justice a fait état du parfait entretien des lieux par la locataire, ce qui ressort très nettement des photographies annexées.

Le bailleur conteste avoir manqué à ses obligations, dès lors que les dégâts ont été pris en charge par l’entreprise chargé de la réhabilitation de la résidence, au fur et à mesure de leur annonce par la locataire et que les travaux de reprise ont connu du retard en raison des difficultés à pénétrer dans le logement du fait de la locataire.

Il résulte ainsi de l’attestation de fin de travaux de l’entreprise Bouyghes qu’à compter de la plainte de la locataire directement auprès d’elle le 17 juin 2021, l’entreprise s’est déplacée à 12 reprises jusqu’au 10 juin 2022, parfois vainement, procédant, par huit fois, à des investigations de recherche de fuite, pour parvenir à une reprise d’étanchéité du toît terrasse problématique les 10 et 13 juin 2022.

Les travaux dits d’embellissement pour les reprises des tâches d’humidité ont été effectués du 18 au 27 janvier 2023.

Le jugement de première instance a statué sur le préjudice de jouissance de la locataire en tenant compte de ce dernier événement, ce qui lui a permis de comptabiliser à juste titre une durée de nouveau préjudice de 18 mois.

Dans ces écritures, Mme [Z] fait connaître que de nouvelles fuites entraînant de nouveaux dégâts des eaux dans son appartement sont apparues au printemps 2024, sans qu’elle exprime clairement si ces nouveaux dégâts font l’objet d’une demande nouvelle dans le cadre de l’établissement de son préjudice.

Il sera cependant utilement précisé qu’il résulte clairement des conclusions et pièces des deux parties que le nouveau sinistre apparu au printemps 2024 a fait l’objet d’une déclaration aux assurances dommage-ouvrage et que sa prise en charge est en cours d’évaluation, le rapport d’expertise datant du 17 janvier 2025 et la prochaine réunion d’expertise étant prévue le 19 février 2025.

La cour est, au regard des conclusions de Mme [Z], uniquement saisie du préjudice de jouissance tel qu’il se présentait à l’audience du premier juge le 3 avril 2023, c’est à dire, au regard des éléments précédemment développés du mois de juin 2021 au mois de janvier 2023.

Au final, s’il est établi que le bailleur, par l’intermédiaire de l’entreprise en charge de la réhabilitation de la résidence, est intervenu à différentes reprises pour tenter de remédier définitivement aux problèmes d’étanchéité du bâtiment provoquant les dégâts des eaux dénoncés, il n’en demeure pas moins que, sur la période observée, le logement loué n’était pas conforme aux normes de décence, au regard de l’humidité permanente, et même au pire de la situation, par écoulement du plafond au goutte à goutte.

Ce faisant, le bailleur a manqué aux obligations fixées à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, engageant ainsi sa responsabilité en cas de préjudice subi par la locataire.

Mme [Z] fait état de difficultés à chauffer correctement le logement, de conséquences sur la santé de sa famille en raison des moisissures et de conséquences psychologiques pour elle même, de l’impossibilité de recevoir sa famille.

Si les conséquences sur la santé de la famille de la locataire ne sont pas étayées par des éléments médicaux, il est incontestable qu’une telle situation, à nouveau, pendant 18 mois, a pu avoir des répercussions psychologiques et a privé la famille de la jouissance paisible de son lieu de vie, outre la perte de confort thermique, dénoncée régulièrement au bailleur.

Ce faisant, par une motivation précise et circonstanciée que la cour adopte, le premier juge a fait une exacte appréciation du préjudice subi par Mme [Z], entre le mois de juin 2020 et le mois de janvier 2023, en évaluant sa réparation à hauteur de 2000 euros.

Le jugement sera confirmé.

Sur les frais du procès

Le sens du procès et de la présente décision de confirmation conduit, en application de l’article 696 du code de procédure civile, à laisser à chaque partie la charge de ses dépens d’appel et à confirmer le jugement sur ceux de première instance.

Pour les mêmes raisons, et en équité, il ne sera pas fait droit aux demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, tandis que la décision de première instance sera confirmée sur ce dernier point.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré,

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel,

Rejette les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile MAMELIN