République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 28/08/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 22/05698 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UUIT

Jugement (N° 21/00636)

rendu le 10 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Douai

APPELANT

Monsieur [X] [S]

né le 18 janvier 1990 à [Localité 7] (Chine)

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Pierre-Nicolas Decat, avocat au barreau d’Arras, avocat constitué

INTIMÉES

La SCI du Quarante Trois

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 5]

La SAS Grand Nord Immobilier

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 6]

représentées par M^e Fabien Chirola, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 24 juin 2024, tenue par Samuel Vitse, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 août 2025 après prorogation du délibéré en date du 03 octobre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 03 juin 2024

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Par acte sous seing privé du 15 juin 2020, la société du Quarante-trois a vendu à M. [X] [S] trois lots d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 8] (Nord).

Les lots y sont décrits comme suit :

— lot n° 7 : un bâtiment à usage de bureau et d’entrepôt au rez-de-chaussée, outre la jouissance exclusive d’un jardin, d’une terrasse et d’un emplacement de stationnement ;

— lot n° 9 : deux pièces à usage de bureau situées au rez-de-chaussée, outre la jouissance exclusive d’un emplacement de stationnement ;

— lot n° 12 : une cave.

En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées dans la promesse synallagmatique de vente, la réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 mars 2021 et dans les quinze jours suivant la dernière levée des conditions suspensives.

Estimant que la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt était imputable à M. [S], la société du Quarante-trois et la société Grand Nord immobilier, intervenue en qualité d’intermédiaire, l’ont, par acte du 3 mai 2021, assigné en paiement de la clause pénale stipulée dans l’acte du 15 juin 2020.

Par jugement du 10 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Douai a :

— débouté M. [S] de ses demandes de nullité et de caducité du compromis de vente conclu le 15 juin 2020 ;

— condamné M. [S] à payer à la société du Quarante-trois la somme de 18 110 euros en application de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2021 ;

— prononcé la résolution du contrat de vente du 15 juin 2020 aux torts exclusifs de M. [S] ;

— condamné M. [S] à payer à la société Grand Nord immobilier la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance d’obtenir la réalisation de la vente et le paiement subséquent de la rémunération prévue ;

— condamné M. [S] aux dépens ;

— condamné le même à payer aux sociétés du Quarante-trois et Grand Nord immobilier la somme de 1 500 euros pour la première et 500 euros pour la seconde au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande formée au même titre étant rejetée.

M. [S] a interjeté appel de ce jugement et, dans ses dernières conclusions remises le 22 août 2023, demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

à titre principal,

— prononcer la nullité de la clause titrée 'Absence de faculté de rétractation’ stipulée dans le compromis de vente conclu le 15 juin 2020 ;

— débouter les sociétés du Quarante-trois et Grand Nord immobilier de l’ensemble de leurs demandes à défaut de purge du droit de rétractation ouvert au bénéfice de l’acquéreur ;

à titre subsidiaire,

— débouter la société du Quarante-trois de sa demande en paiement au titre de la clause pénale ;

— débouter la société Grand Nord immobilier de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la perte de chance d’obtenir la réalisation de la vente et le paiement subséquent de sa rémunération ;

à titre infiniment subsidiaire,

— modérer le montant de la clause pénale et celui des dommages et intérêts au titre de la perte de chance ;

en tout état de cause,

— prononcer la caducité du compromis de vente conclu le 15 juin 2020 ;

— condamner par moitié les sociétés du Quarante-trois et Grand Nord immobilier aux dépens ;

— condamner in solidum les mêmes à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— débouter les mêmes de l’ensemble de leurs demandes.

Dans leurs conclusions remises le 23 mai 2023, les sociétés du Quarante-trois et Grand Nord immobilier demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à le réformer du chef des dommages et intérêts alloués à la société Grand Nord immobilier et, statuant à nouveau, de :

— condamner M. [S] à payer la société Grand Nord immobilier la somme de 3 900 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance d’encaissement de la commission, outre les intérêts légaux à compter du 26 janvier 2021 ;

— condamner M. [S] à payer à chacune des sociétés du Quarante-trois et Grand Nord immobilier la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [S] aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées pour le détail des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité de la clause relative à l’absence de faculté de rétractation

L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation est ainsi rédigé :

'Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion.

Tout manquement à l’obligation d’information mentionnée à l’avant-dernier alinéa est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation. ' (souligné par la cour)

Ces dispositions, qui relèvent d’un ordre public de protection, bénéficient au seul acquéreur, qui ne peut valablement y renoncer qu’une fois le droit acquis.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente conclue le 15 juin 2020 comporte une clause intitulée 'Absence de faculté de rétractation', ainsi libellée :

' Les conditions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables.

En conséquence, l’acquéreur ne bénéficie pas de la faculté de rétractation.'

L’appelant estime cette clause irrégulière au regard de la destination du bien vendu et de sa qualité d’acquéreur non professionnel, ce que les intimés contestent, outre qu’ils font valoir l’existence d’une renonciation tacite à se prévaloir du droit litigieux. Les éléments ainsi débattus seront examinés ci-après :

' Sur la destination du bien vendu

L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation protège l’acquéreur d’un immeuble à usage d’habitation. Cet usage peut être simplement projeté dès lors qu’il est entré dans le champ contractuel, peu important la destination effective du bien au jour de la vente (3e Civ., 12 octobre 2017, pourvoi n° 16-22.416, publié).

En l’occurrence, si les lots, tels que précédemment décrits, n’étaient pas à usage d’habitation lors de la vente litigieuse, il ressort des stipulations de l’acte que l’acquéreur comptait solliciter l’autorisation de procéder au 'changement de destination des biens en habitation, permettant ainsi la création de trois logements et de places de stationnement extérieurs’ (p. 7), l’obtention de cette autorisation faisant du reste l’objet d’une condition suspensive.

Il s’ensuit que l’usage d’habitation du bien vendu était projeté par l’acquéreur.

Entré dans le champ contractuel, cet usage commandait l’application des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Aussi est-ce à tort que le premier juge a exclu l’application de ce texte au regard de la situation du bien au jour de la promesse synallagmatique de vente.

' Sur la qualité de l’acquéreur

L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation protège l’acquéreur non professionnel.

Selon l’article liminaire du code de la consommation, on entend par professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu’elle agit au nom ou pour le compte d’un autre professionnel.

En l’espèce, les intimés soutiennent que M. [S] s’est présenté à eux comme un investisseur professionnel et qu’il est qualifié de 'chef d’entreprise’ dans le compromis de vente. Ils ajoutent qu’il est le gérant d’une société civile immobilière spécialisée dans le secteur d’activité de la location de terrains et d’autres biens immobiliers, ce qui interdirait de le considérer comme un profane en matière d’acquisition immobilière.

Il apparaît toutefois qu’aucun élément ne permet d’établir que M. [S] se serait effectivement présenté aux intimés comme un investisseur professionnel, tandis que sa qualité de 'chef d’entreprise’ ne suffit pas l’ériger en professionnel au sens du texte précité. Par ailleurs, s’il résulte effectivement du Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales que M. [S] est le gérant d’une société civile immobilière ayant pour activité 'l’acquisition de tous immeubles et biens immobiliers, la propriété et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers dont elle est ou deviendrait propriétaire', ce n’est cependant pas cette société qui se porte acquéreur de l’ensemble immobilier litigieux, mais M. [S] lui-même, à titre personnel, sans qu’aucun élément permette d’affirmer qu’il aurait agi à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. La promesse synallagmatique de vente mentionne du reste le recours à un prêt soumis aux dispositions de l’article 313-40 du code de la consommation, lequel renvoie expressément à l’article L. 313-1 définissant le champ d’application du crédit immobilier, dont on sait qu’en sont exclus les prêts destinés à financer une activité professionnelle, ce dont il résulte que la qualité de consommateur de l’acquéreur est implicitement mais nécessairement entré dans le champ contractuel.

Il s’ensuit que M. [S] doit être ici regardé comme un acquéreur non professionnel, à ce titre éligible aux dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

' Sur l’existence d’une renonciation tacite

Il résulte de l’article 1182 du code civil que la confirmation est l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce et que l’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de la nullité, vaut confirmation.

En l’espèce, les intimés se fondent nécessairement sur ce texte lorsqu’ils invoquent la renonciation tacite de l’acquéreur à se prévaloir de la méconnaissance de son droit de rétractation. Selon eux, cette renonciation procéderait des diligences accomplies par l’intéressé pour obtenir la levée des conditions suspensives.

S’il est exact que M. [S] a volontairement exécuté les termes du contrat en effectuant diverses diligences destinées à obtenir la levée des conditions suspensives, aucun élément ne permet toutefois de se convaincre qu’il l’aurait fait en connaissance de l’irrégularité tenant à l’exclusion du bénéfice de la faculté de rétractation. Il sera ajouté que, s’agissant d’une disposition d’ordre public, l’intéressé ne pouvait renoncer au droit litigieux qu’après son acquisition, laquelle suppose une notification doublée d’une information qui n’ont jamais eu lieu.

Il s’ensuit qu’aucune renonciation tacite ne peut être opposée à M. [S].

*

Il résulte de tout ce qui précède que les dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation étaient applicables à la promesse synallagmatique de vente litigieuse, de sorte que la clause excluant la faculté de rétractation prévue par ce texte est irrégulière.

Si le texte précité ne précise pas la sanction encourue en cas d’inobservation de ses dispositions, il se déduit de son caractère d’ordre public qu’est applicable la nullité prévue à l’article 6 du code civil, lequel dispose qu’on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes moeurs.

Dès lors qu’il expose dans ses écritures que l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation relève de l’ordre public de protection et que la clause qui y contrevient doit être sanctionnée par la nullité relative, M. [S] se fonde implicitement mais nécessairement sur l’article 6 du code civil.

En ce qu’elle écarte à tort la faculté de rétractation légalement prévue par une disposition d’ordre public, la clause litigieuse encourt la nullité, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

Il n’y a en revanche pas lieu de constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente, la nullité de la clause litigieuse n’emportant pas une telle caducité mais laissant simplement subsister la faculté de renonciation dont le délai d’exercice n’a pas commencé à courir, faute de notification de l’acte.

L’absence de purge du droit de rétractation exclut encore de prononcer :

— la résolution du contrat de vente aux torts de l’acquéreur et sa condamnation au titre de la clause pénale, qui supposent un engagement consolidé ;

— l’indemnisation de la perte de chance de percevoir la rémunération stipulée au profit de l’intermédiaire, qui suppose une opération définitivement conclue.

Il y a donc lieu, par infirmation du jugement entrepris, de débouter les sociétés du Quarante-trois et Grand Nord immobilier de leurs demandes de résolution du contrat de vente et de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie que soient infirmés les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles. Les sociétés du Quarante-trois et Grand Nord immobilier seront tenues aux dépens de première instance et d’appel. L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté M. [X] [S] de :

— ses demandes de nullité et de caducité de contrat de vente conclu le 15 juin 2020 ;

— sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la nullité de la clause intitulée 'Absence de faculté de rétractation’ dans le contrat de vente conclu le 15 juin 2020 ;

Déboute les sociétés du Quarante-trois et Grand Nord immobilier de leur demande de résolution de ce contrat ;

Déboute les mêmes de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Déboute les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les sociétés du Quarante-trois et Grand Nord immobilier aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Pour le président empêché

Samuel Vitse