République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 20/03/2025

N° de MINUTE : 25/266

N° RG 24/01104 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VNK5

Jugement (N° 51-23-0000) rendu le 06 Février 2024 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Béthune

APPELANTS

Madame [E] [U] [D]

née le 29 Avril 1949 à [Localité 17] – de nationalité Française

chez Monsieur [M] [U] [Adresse 2]

[Localité 11]

Monsieur [A] [U]

né le 05 Janvier 1970 à [Localité 15] – de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 12]

Représentés par M^e Martin Danel, avocat au barreau de Dunkerque substitué par M^e Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai

INTIMÉS

Madame [O] [Y]

née le 25 Décembre 1954 à [Localité 16] – de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 13]

Monsieur [K] [I]

né le 13 Mars 1949 à [Localité 18] – de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 13]

Madame [E] [I]

née le 31 Octobre 1947 à [Localité 18] – de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentés par M^e Philippe Meillier, avocat au barreau d’Arras

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Ismérie Capiez

DÉBATS à l’audience publique du 16 janvier 2025

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte authentique du 11 avril 1986, Mme [Z] [L], Mme [E] [I] et M. [K] [I] ont consenti à Mme [E] [D] un bail rural à long terme pour une période de 18 années à compter rétroactivement du 1er octobre 1985, renouvelable par périodes de 9 ans, portant sur des parcelles cadastrées AX[Cadastre 4], AX[Cadastre 5], AX[Cadastre 6], AX[Cadastre 7], AX[Cadastre 8] et AX[Cadastre 9] sur la commune de [Localité 12] pour une surface totale de 11 ha 20 a 77 ca.

Mme [O] [Y], épouse de M. [K] [I], est devenue également propriétaire des parcelles en raison de l’adoption du régime de la communauté universelle entre les époux le 16 novembre 2004.

Suite au décès de Mme [Z] [L] le 2 juillet 2015, Mme [E] [I], M. [K] [I] et Mme [O] [Y] (ci-après les consorts [Y]-[I]) sont désormais propriétaires des parcelles.

Par acte extra-judiciaire du 17 mars 2020, ces derniers ont fait délivrer à M. [A] [U], fils de Mme [E] [D], un congé valant refus de renouvellement pour le 30 septembre 2021.

A défaut de libération des parcelles litigieuses après la délivrance de ce congé et la sommation d’avoir à quitter les lieux du 25 mai 2022, les consorts [Y]-[I] ont fait assigner M. [A] [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune aux fins d’obtenir son expulsion.

Par ordonnance du 5 octobre 2022, le juge des référés a débouté les consorts [Y]-[I] de leur demande.

Par requête adressée reçue le 17 février 2023, les consorts [Y]-[I] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Béthune aux fins de voir convoquer M. [A] [U] et Mme [E] [D] en audience de conciliation en vue d’obtenir leur expulsion.

En l’absence de conciliation des parties à l’audience du 11 avril 2023, l’affaire a été renvoyée en audience de jugement, l’affaire ayant été retenue à l’audience du 12 décembre 2023.

Suivant jugement en date du 6 février 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Béthune a :

Débouté les consorts [Y]-[I] de leur demande de validation du congé et de réparation de leur préjudice ;

Déclaré recevable la demande des consorts [Y]-[I] en résiliation du bail ;

Prononcé la résiliation du bail portant sur les parcelles litigieuses précitées ;

Ordonné, à défaut de libération spontanée des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, l’expulsion de Mme [E] [D] et de tout occupant de son chef, en ce compris M. [A] [U], si besoin avec le concours de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Condamné M. [A] [U] à payer aux les consorts [Y]-[I] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [A] [U] aux dépens ;

Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

Mme [E] [D] et M. [A] [U] ont interjeté appel de la décision le 6 mars 2024 dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées.

Dans leurs dernières conclusions déposées le jour de l’audience, Mme [E] [D] et M. [A] [U] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement ;

Déclarer irrecevables les demandes des consorts [Y]-[I] et les en débouter ;

Les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner aux entiers dépens.

Ceux-ci soutiennent essentiellement que M. [A] [U] n’a jamais été titulaire du bail, de sorte que le congé délivré ne peut produire aucun effet car il n’a pas été délivré au bon locataire. S’agissant de la demande subsidiaire de résiliation du bail, ils opposent que celle-ci est irrecevable en ce que les consorts [Y]-[I] n’ont jamais mis quiconque en demeure. En outre, le tribunal aurait statué ultra petita en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail au motif de la cession du bail entre [E] [D] et son fils, M. [A] [U]. Ils précisent également que, dès lors que les consorts [Y]-[I] reprochaient à M. [U] de sous louer à des locataires tiers, ils reconnaissaient implicitement que M. [A] [U] était titulaire du bail.

Dans leurs dernières conclusions déposées le jour de l’audience, les consorts [Y]-[I] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes de validation du congé et de réparation de leur préjudice ;

Statuant à nouveau,

Les déclarer recevables dans leurs demandes ;

Juger que M. [U] a bénéficié de la cession des droits que détenait Mme [E] [D] sur les parcelles litigieuses en application des dispositions de l’article L. 411-35 du code rural ;

En conséquence,

Valider le congé pour refus de renouvellement délivré à M. [A] [U] le 17 mars 2020 ;

Condamner M. [A] [U] à leur payer la somme de 16 811,55 euros à titre d’indemnité d’occupation ;

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du bail ;

Condamner M. [A] [U] à leur payer la somme de 16 811,55 euros à titre d’indemnité d’occupation ;

En tout état de cause,

Ordonner l’expulsion de M. [A] [U], éventuellement de Mme [E] [D] et de tout occupant de leur chef dans le mois suivant la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un an :

Condamner M. [U] au règlement d’une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [A] [U] aux dépens.

Ceux-ci soutiennent essentiellement que Mme [E] [D] a cédé les terres à son fils, M. [A] [U], depuis plusieurs années, et ce sans accord formel des bailleurs. Ils avancent dès lors l’existence d’une cession prohibée. M. [A] [U] joue depuis la délivrance du congé du caractère informel des rapports avec sa mère et lui pour se maintenir ou permettre à son sous-locataire de se maintenir dans les lieux aux dépens des propriétaires. Ils avancent que le congé délivré à M. [U] est valide puisque celui-ci exploite seul les parcelles tout en ayant fait une sous-location à des agriculteurs tiers, ce qui est une pratique interdite sanctionnée par la résiliation du bail et constituant un motif de congé valant refus de renouvellement en application de l’article L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime.

Il est pour le surplus renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens et arguments.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour constate que chacune des parties avance de manière fluctuante dans ses écritures, soit de manière peu explicite, soit de manière contradictoire en fonction des demandes principales et subsidiaires et de l’évolution de ses déclarations au cours de la procédure, que Mme [E] [D] ou M. [A] [U] a le statut de preneur.

L’appréciation de la qualité de preneur du contrat de bail en cause sera dès lors apprécié par la cour en application des textes en vigueur comme suit :

Sur la validité du congé

Aux termes de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, sous réserve de certaines dispositions contraires, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

Il est constant que l’agrément du bailleur peut être tacite mais il doit être clair et non équivoque, faite de quoi la cession est nulle.

Aux termes de l’article L. 411-46 du même code, le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L. 411-31 ou n’invoque un droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67.

Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur 18 mois au mois avant l’expiration du bail.

Il est constant qu’un congé délivré à un destinataire qui ne serait pas le preneur est inopposable à ce dernier.

En l’espèce, le seul contrat produit au dossier est l’acte authentique du 11 avril 1986 par lequel Mme [Z] [L], Mme [E] [I] et M. [K] [I] ont consenti un bail rural à Mme [E] [D].

C’est de manière fondée que le premier juge a rappelé que l’acceptation par le propriétaire du paiement de fermages pendant plusieurs années n’exprime pas la manifestation claire et non équivoque de son agrément à une éventuelle cession de bail.

L’étude attentive des pièces versées aux débats révèle que la première note de fermage adressée par acte notarié à M. [A] [U] et son ancienne épouse, Mme [G], est datée du 29 septembre 2017, ce dont il résulte que la cession d’il y a une quinzaine d’années n’est pas démontrée.

En outre, s’il ressort en effet des déclarations de Mme [E] [D] dans le cadre de la procédure que celle-ci a « donné » les terres à son fils, celle-ci a également reconnu ne pas avoir sollicité l’autorisation de cette cession de bail aux propriétaires.

Il résulte de la dénonciation de procès-verbal de constat et de la sommation délivrée par huissier de justice le 25 août 2022 que M. [A] [U] a déclaré qu’il refusait de « libérer les parcelles qu’il exploite avec son fils et son neveu qui viennent l’aider. »

En l’état de ces énonciations, s’il n’est pas contesté que M. [A] [U] exploite les parcelles litigieuses depuis l’année 2017, la qualité de preneur de celui-ci de cette exploitation n’est pas démontrée. La délivrance du congé par les bailleurs à M. [A] [U] est par ailleurs indifférente en ce que la connaissance de l’exploitation des parcelles litigieuses par le fils de la titulaire du bail ne démontre pas l’agrément des consorts [Y]-[I] à une cession de bail comme le prévoit l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime précité, l’exploitation de fait et la cession avec l’accord du bailleur ne devant pas être confondues.

En conséquence, les éléments du dossier ne rapportant pas la preuve de l’accord tacite des bailleurs à une cession de bail entre Mme [E] [D] et M. [A] [U], ce dernier ne peut être considéré comme ayant acquis la qualité de preneur et la cession alléguée par Mme [E] [D] devant le tribunal au bénéfice de son fils, lequel la contestant par ailleurs devant la cour, est nulle.

Le congé délivré le 17 mars 2020 par les bailleurs à M. [A] [U] valant refus du renouvellement est ainsi inopposable au preneur, à savoir Mme [E] [D].

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [Y]-[I] de leur demande de validation du congé et de réparation de préjudice de ce fait.

Sur la demande subsidiaire de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La cour constate que, contrairement à ce qui est allégué par les appelants, le jugement mentionne que les bailleurs ont sollicité, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail, de sorte que le tribunal n’a pas statué ultra petita de ce chef.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a déclaré recevable la demande des consorts [Y]-[I] en résiliation de bail.

Sur le fond

Il résulte des dispositions de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime que «  Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

De même, le preneur peut avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant ayant atteint l’âge de la majorité.

Lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d’activité du copreneur est due à un cas de force majeure.

A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d’une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d’autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l’activité du copreneur. (')

Les dispositions du présent article sont d’ordre public ».

Le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie d’une contravention aux dispositions précitées.

En application de ce texte, toute sous-location est également interdite.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède, d’une part, que Mme [E] [D] reconnaît avoir « donné » les terres à son fils, et, d’autre part, que M. [A] [U] exploite les parcelles litigieuses depuis plusieurs années, et ce sans solliciter l’autorisation préalable des bailleurs et sans accord clair et non équivoque de ces derniers.

La lecture de l’attestation de la MSA du 5 octobre 2022 fait également apparaître que les parcelles cadastrées AX[Cadastre 4], AX[Cadastre 5], AX[Cadastre 6], AX[Cadastre 7], AX[Cadastre 8] et AX[Cadastre 9] situées sur la commune de [Localité 12] sont au compte de l’EARL d’Anchain depuis le 1er avril 1996, M. [A] [U] étant le seul associé de la société.

Cependant, s’agissant du moyen tiré du manquement au paiement de fermages durant les années 2017 à 2018, alors que les intimés produisent un décompte d’huissier de justice sur ce point daté du 29 mai 2019, ils ne justifient aucunement de la mise en demeure préalable telle qu’imposée à peine de nullité par l’article L.411-31 du même code, de sorte que ce moyen sera écarté.

En l’état de ces constatations, c’est de manière fondée que le tribunal a, après avoir constaté la cession prohibée de bail entre Mme [E] [D] et M. [A] [U], prononcé la résiliation du bail et tiré toutes les conséquences de droit, comme l’expulsion, sans qu’il y ait lieu d’étudier le moyen tiré de la sous-location à des tiers.

Enfin, le concours de la force publique ayant été prononcée par le tribunal, le jugement sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande tendant au prononcé d’une astreinte.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Les consorts [Y]-[I] fondent leur demande de condamnation des appelants à leur payer une indemnité d’occupation sur le fondement de l’article 1240 du code civil selon lequel, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Ils avancent que M. [U] a levé trois récoltes supplémentaires de 2021 à 2024 alors qu’il n’a aucun titre et que son attitude est constitutive d’une résistance abusive qui leur cause préjudice.

Il est acquis aux débats que le règlement des fermages n’a posé aucune nouvelle difficulté depuis le décompte précité du 29 mai 2019, lequel a été entièrement soldé la même année, de sorte que les bailleurs ne rapportent pas la preuve d’un préjudice financier consécutif à leur maintien dans les lieux, étant rappelé que la mauvaise appréciation qu’une partie se fait de ses droits dans le cadre d’une procédure et l’utilisation de son droit de recours ne constitue pas en soi une résistance abusive.

Par ailleurs, au visa de l’article L. 411-31 du code rural, et en cas de résiliation de bail, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, soit :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

Il résulte de ce qui précède qu’aucun de ces alinéas n’est applicable en l’espèce, les bailleurs n’alléguant par ailleurs pas spécifiquement d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fond.

Les consorts [Y]-[I] seront par conséquent déboutés de leur demande de se chef.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [E] [D] et M. [A] [U] aux dépens d’appel et à payer à Mme [E] [I], M. [K] [I] et Mme [O] [Y] une indemnité globale de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [E] [I], M. [K] [I] et Mme [O] [Y] de leur demande indemnitaire au titre de la résiliation du contrat de bail ;

Condamne Mme [E] [D] et M. [A] [U] à payer à Mme [E] [I], M. [K] [I] et Mme [O] [Y] une indemnité globale de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Condamne Mme [E] [D] et M. [A] [U] aux dépens d’appel ;

Le greffier

Ismérie CAPIEZ

Le président

Cécile MAMELIN