République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 03/04/2025

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N° de MINUTE : 25/281

N° RG 23/03367 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VARF

Jugement (N° 22/00295) rendu le 15 Juin 2023par le Juge des contentieux de la protection de Montreuil sur Mer

APPELANTS

Monsieur [E] [N]

né le 11 Juillet 1984 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/23/000874 du 13/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

Madame [L] [R] épouse [N]

née le 17 Avril 1987 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de M^e Jennifer Vasseur, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer,vavocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/2023/000874 du 13/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

Madame [U] [S] veuve [T]

née le 04 Septembre 1946 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Pauline Gallois, avocat au barreau de Saint-Omer, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 04 février 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 juillet 2024

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A compter du 1er août 2015, Mme [L] [R] épouse [N] et M. [E] [N] ont occupé un local à usage d’habitation appartenant à Mme [U] [S], épouse [T] situé [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel, provision pour charges comprises, de 675 euros, payable d’avance le 1er de chaque mois.

Les locataires ont quitté les lieux sans préavis en restituant les clés du logement le 12 août 2021.

Par acte signifié le 20 septembre 2022, Mme [T] a fait assigner M. et Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer en vue d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 11 590,25 euros au titre des loyers impayés, de la somme de

13 602,02 euros au titre des dégradations locatives et de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens de l’instance en ce compris le coût du constat d’huissier.

Suivant jugement en date du 15 juin 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

— Déclaré recevable l’action de Mme [T] à l’encontre de M. [N] ;

— Condamné solidairement M. et Mme [N] à payer à Mme [T] la somme de 10 726,25 euros au titre des loyers et charges impayés au 12 août 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— Dit que M. et Mme [N] doivent répondre solidairement des dégradations locatives affectant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7] ;

— Avant dire droit, sur l’évaluation du préjudice matériel de Mme [T], ordonne une mesure d’expertise désignant pour y procéder M. [O] [Z] avec pour mission de convoquer les parties, d’entendre les parties et tous sachant, visiter les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 7], prendre connaissance du procès-verbal de constat dressé par Me [M] [F], commissaire de Justice, en date du 24 août 2021 et des factures numéros 6 à 12 listées dans le bordereau de pièces annexé aux conclusions n°2 de Mme [T] et chiffrer au regard de ces factures le coût des réparations locatives imputées à M. et Mme [N] ;

— Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer dans le délai de 3 mois à compter de l’acceptation de sa mission, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

— Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et a rappelé qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

— Dit qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

— Fixé à la somme de 1000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par Mme [T] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai d’un mois à compter de la présente décision ;

— Renvoyé la cause et les parties à l’audience du jeudi 19 octobre 2023 à 9 heures pour qu’il soit statué après le dépôt du rapport d’expertise ;

— Réservé les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [N] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 19 juillet 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2023, M. et Mme [N] demandent à la cour de :

Déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par M. et Mme [N] ;

Y faisant droit, infirmer la décision entreprise

Et, statuant à nouveau,

— Déclarer irrecevable l’action de Mme [T] à l’encontre de M. [N] ;

— Débouter Mme [T] de sa demande de remboursement des loyers prétendument impayés ;

— Ordonner la compensation des loyers de février 2021 à juillet 2021 avec les travaux réalisés par M. et Mme [N] au bénéfice de Mme [T] à hauteur de 12005 euros ;

— Débouter Mme [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;

— Condamner Mme [T] aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de leurs demandes, ils contestent la validité du bail produit par la bailleresse, versant au débat d’autres contrats leur permettant de soutenir que M. [N] n’était pas partie au contrat de location.

S’agissant des loyers impayés, ils font état d’une quittance de loyer pour le mois de janvier 2021 et de la compensation de loyers suivants avec des travaux réalisés par l’époux de la locataire.

Ils soutiennent, enfin, que le logement loué était insalubre, en raison d’une humidité structurelle des murs, qui a causé, selon les certificats médicaux et attestations qu’il produisent, des maladies de type asthme et bronchiolite à leurs trois enfants. Ils produisent, enfin, le pré-rapport d’expertise réalisé par l’expert en bâtiment commis en première instance qui conforterait leurs dires quant à l’humidité du logement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2024, Mme [T] demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions la décision rendue par le Tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer en date du 15 juin 2023 ;

— Débouter M. et Mme [N] de toutes demandes, fins et conclusions contraires ;

— Condamner solidairement M. et Mme [N] à verser à Mme [T] une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de sa demande de condamnation solidaire des époux [N], elle indique que les locataires ont quitté le bien loué sans l’en avertir, en laissant les clés chez la voisine, le 12 août 2021, et qu’elle a découvert de nombreuses dégradations. Elle explique avoir loué le bien au couple, après un premier bail au seul nom de Mme [R]. Elle indique avoir fourni un bail au nom de M [E] [N] plus tard pour qu’il puisse domicilier son activité professionnelle dans le bien loué.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l’action en paiement des loyers et en réparation des dégradations locatives à l’encontre de M [E] [N]

Aux termes des dispositions de l’article 1373 du code civil, la partie à laquelle on l’oppose peut désavouer son écriture ou sa signature. (…) Dans ces cas, il y a lieu à vérification d’écriture.

Mme [T] produit l’original d’un bail du 1er août 2015 indiquant que les locataires sont Melle [L] [R] et M [E] [N].

Les locataires affirment que ce document est un faux, notamment en raison de surcharge au blanc correcteur, et produisent la copie du bail signé le 1er janvier 2014 par la seule [L] [R].

Il sera préalablement rappelé que le juge doit statuer sur l’ensemble des moyens soutenus par les parties, sans être tenu de répondre à l’ensemble de leur argumentation.

Le bail du 1er août 2015 est paraphé à chaque page par les trois parties et la comparaison des signatures avec celles recueillies par l’expert commis par la juridiction de première instance le 16 août 2023 montre que ces trois personnes ont conservé une signature identique.

Si le bas à droite de chaque page est recouvert de correcteur, la cour a pu observer par transparence qu’il s’agissait de couvrir, ainsi que l’a expliqué la bailleresse dans ses conclusions, le nom et l’adresse de l’association GDA, groupement de défense des administrés, ce qui n’emporte aucune difficulté de validité du contrat signé.

Il résulte ainsi des pièces produites qu’un bail a lié Mme [T] à Mme [L] [R] du 1er janvier 2014 au 1er août 2015 et qu’à compter du 1er août 2015, le bien a été loué par deux locataires solidaires, Mme [L] [R] et M [E] [N], devenus par la suite de leur mariage les époux [N].

En conséquence, M [N] étant locataire solidaire du bien loué, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que l’action de Mme [T] dirigée solidairement contre les époux [N] était recevable.

Le jugement sera confirmé.

Sur le montant des loyers impayés

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Mme [T] réclamait paiement d’un loyer partiel de 109.15 euros au titre du mois de juin 2020, puis le paiement des loyers de juillet 2020 à juillet 2021, puis le loyer du 1er au 12 août 2021, ainsi que trois loyers au titre du préavis et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2021, pour une somme totale de 11590.25 euros

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En produisant le bail susvisé, Mme [T] a apporté la preuve de l’obligation des époux [N] au paiement des loyers. Ces derniers se prétendent libérés du paiement du loyer, il leur incombe d’en justifier le paiement ou le fait extinctif de leur obligations.

Mme [L] [R], épouse [N] produisent uniquement une quittance de loyer pour le mois de janvier 2021, qui sera déduit de la créance réclamée.

S’agissant du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle est due au prorata temporis, soit la somme de 132 euros.

Au final, les époux [N] restaient devoir à la bailleresse, au titre des loyers et charges impayés, la somme de 10 888.25 euros;

Mme [T] demandant la confirmation du jugement de première instance dans sa totalité, il sera statué dans les limites de l’appel et le jugement qui a fixé la dette locative à hauteur de la somme de 10 726.25 euros sera confirmé.

Sur le bien-fondé d’une compensation de la dette locative avec le montant de travaux effectués par les locataires

Les locataires font état de ce qu’ils étaient convenus avec la bailleresse que M [N] prenne en charge des travaux dans d’autres immeubles lui appartenant et que son intervention serait compensée avec le montant du loyer dû.

Ils produisent :

— des échanges de messages téléphoniques au sujet de travaux

— une facture du 8 décembre 2020 de la micro entreprise Cipr total renov pour un montant de 8005 euros pour un chantier au [Adresse 2] à [Localité 7], soit dans le bien loué

Mme [T] reconnaît avoir sollicité les services de l’enptreprise de Monsieur [N] mais réfute l’existence d’un accord de compensation. Elle n’apporte aucun élément de défense quant au paiement de la facture susvisée, étant précisé que le paiement n’est pas demandé à la présente affaire.

Ainsi que l’a justement relevé le premier juge, en application des articles 1347 du code civil, la compensation s’opère pour des obligations reciproques entre deux mêmes personnes.

Or, l’entreprise de Monsieur [N] dispose d’une personnalité distincte de ce dernier, de sorte que la compensation sollicitée ne saurait prospérer.

Le jugement sera confirmé.

Sur la demande de la bailleresse au titre des réparations et dégradations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le premier juge a exactement retenu, en application des dispositions de l’article 1731 du code civil, qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée et de mention de travaux à venir sur le bail du 1er août 2015, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Dès lors, au regard du constat d’huissier réalisé à la demande de la bailleresse le 24 août 2021, l’existence de nombreux désordres est avérée.

Au regard des moyens de défense des locataires portant notamment sur l’humidité structurelle du bâti à l’origine de certains désordres de type moisissures, la décision du premier juge de recourir à l’expertise d’un technicien est pertinente.

Les travaux de l’expert commis, dont le pré-rapport est versé au débat, montrent que toutes les parties ont participé aux opérations et tendent d’ailleurs à conforter les appelants, qui en contestent pourtant le bien-fondé, sur l’existence de remontées capillaires dans les murs, non traitées par la bailleresse.

En conséquence, le jugement sera également confirmé quant à la décision avant-dire droit de commettre un expert en bâtiment aux fins de décrire et évaluer les dégradations du bien.

Sur les dépens et les frais du procès

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [N], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel.

Le jugement sera confirmé sur la réserve des dépens, ainsi que de l’indemnité de procédure qui en découle.

En tenant compte de l’équité et sans élément sur la situation économique des parties, les époux [N] seront condamnés in solidum à payer à Mme [T] la somme de 750 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais exposés pour la procédure d’appel et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déclare l’appel recevable,

Confirme le jugement,

Condamne in solidum Mme [L] [R], épouse [N] et M [E] [N] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne in solidum Mme [L] [R], épouse [N] et M [E] [N] à payer à Mme [U] [S], épouse [T] la somme de 750 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN