République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 06/02/2025

****

N° de MINUTE : 25/87

N° RG 23/05207 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VGXH

Jugement (N° ) rendu le 05 Octobre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Lille

APPELANTE

Madame [R] [E]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Virginie Stienne-Duwez, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/2023/004174 du 08/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

S.A. Vilogia prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 17 décembre 2024 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 février 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 novembre 2024

****

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2013, la SA Vilogia a donné à bail à Mme [R] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 235,07 euros, outre 83,85 euros de provisions sur charges.

Par acte du 9 juin 2020, la SA Vilogia a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant de 873,30 euros.

Par acte signifié le 18 septembre 2020, la SA Vilogia a fait assigner Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lille en vue d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail ainsi que son expulsion, sa condamnation au paiement de la d’un arriéré de loyers et charges et d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération complète des lieux.

Suivant jugement en date du 5 octobre 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Dit que la demande en résiliation de bail est recevable ;

Dit que le commandement de payer est valable ;

Dit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 9 août 2020 ;

Suspendu les effets de la clause résolutoire ;

Condamné Mme [E] à payer à la SA Vilogia la somme de 746,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Dit que Mme [E] devra s’acquitter de cette somme par mensualités de 20 euros, payables le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 suivant la signification du jugement en sus du loyer courant, le solde étant dû le 36ème mois ;

Dit qu’en cas de non-paiement d’une mensualité, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ;

Dit que dans ce cas, à défaut d’avoir quitté les lieux dans les deux mois du commandement de délaisser, Mme [E] et tout occupant de son chef pourra être expulsée, et ce si besoin avec le concours de la force publique ;

Condamne Mme [E] au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges, soit 386,56 euros ;

Dit que la part correspondant aux charges pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision ;

Débouté Mme [E] de ses demandes reconventionnelles ;

Condamné Mme [E] aux dépens ;

Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

Mme [E] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 23 novembre 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2024, Mme [E] demande à la cour de :

Infirmer le jugement ;

Déclarer nul le commandement de payer ;

Déclarer irrecevable la demande de résiliation de bail ;

Débouter la SA Vilogia de ses demandes ;

Condamner la SA Vilogia à lui payer la somme de 2 033,63 euros ;

Condamner la SA Vilogia à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation des préjudices subis ;

Condamner la SA Vilogia au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

Condamner la SA Vilogia aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2024, la SA Vilogia demande à la cour de :

Débouter Mme [E] de ses demandes ;

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamner Mme [E] aux dépens d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur le commandement de payer

Le commandement de payer doit être libellé de manière suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé. Il doit notamment préciser les dates d’échéance des sommes réclamées en distinguant entre les loyers et les charges.

En l’espèce, la seule erreur relative au nombre de pages invoquée par la locataire, sans critique complémentaire, ne peut invalider le commandement de payer délivré le 9 juin 2020 pour la somme détaillée de 873,30 euros arrêtée au 31 mai 2020.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré celui-ci valable.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l’espèce, la SA Vilogia sollicite le paiement d’un arriéré locatif de 746,43 euros arrêté au 30 avril 2023.

Le décompte produit par le bailleur révèle que, contrairement aux allégations de la locataire, la somme de 1 033 euros suite à la procédure de rétablissement personnel de celle-ci entré en application le 7 août 2019 a bien été déduite des sommes dues en mai 2019 et janvier 2020.

Le même décompte démontre que la somme de 500 euros alléguée par la locataire, versée à la bailleresse le 17 juillet 2019, a également été déduite. Cependant, il est établi que la dette a postérieurement augmenté, de sorte que Mme [E] est mal fondée à faire valoir que cette somme a été indûment versée à la bailleresse.

Force est de constater que la locataire ne produit aucune nouvelle pièce en cause d’appel de nature à rapporter la preuve du paiement de l’intégralité des loyers dont elle est redevable à l’égard de son propriétaire.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a, d’une part, condamné Mme [E] à payer à la SA Vilogia la somme de 746,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter du jugement et, d’autre part, débouté Mme [E] de sa demande de condamnation de la SA Vilogia à lui payer la somme de 2 033,63 euros au titre de loyers versés indus.

Sur la résiliation du bail

Il résulte de ce qui précède que les causes du commandement de payer du 9 juin 2020 n’ont pas été réglées dans les deux mois, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que les conditions de la clause résolutoire du contrat de bail étaient réunies au 9 août 2020.

La cour rappelle que le jugement n’est pas critiqué en ce qu’il a accordé des délais de paiement à Mme [E] et suspendu les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de dommages et intérêts de la locataire

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, san préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, Mme [E] fait grief à sa bailleresse d’avoir tardé à faire réaliser des travaux suite à un dégât des eaux survenu le 3 mai 2018 et de n’avoir fait réaliser aucuns travaux pour un second dégât des eaux survenu le 28 septembre 2022.

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents, particulièrement détaillés et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

S’agissant du premier sinistre du 3 mai 2018, il est acquis que celui-ci a été causé par l’utilisation de la machine à laver de la voisine du dessus de Mme [E]. La SA Vilogia a mandaté une société intervenante dès le 25 mai 2018 et la société Engie est intervenue début juin 2018. Alors que Mme [E] avance que les travaux ont été mal exécutés, la SA Vilogia justifie de demandes interventions auprès d’un expert puis d’autres sociétés intervenantes, de sorte que, comme relevé par le premier juge, aucun manquement à ses diligences ne peut lui être imputable. Enfin, la cour constate également à la lecture des échanges de mails versés aux débats que la société Mille a rencontré des difficultés pour intervenir au sein du logement au cours des mois de juillet et août 2020 au regard de l’indisponibilité de la locataire et du voisin de celle-ci, puis de problèmes de santé de Mme [E] à partir de septembre 2020 pendant de nombreux mois, et ce avant l’intervention de la société Dynaren assistance au cours de l’année 2022.

En l’état de ces constatations, le retard dans l’exécution des travaux suite au premier sinistre n’est pas imputable à la bailleresse.

S’agissant du second sinistre du 28 septembre 2022, il résulte des pièces versées aux débats qu’une visite d’expertise s’est tenue dans le logement le 9 novembre 2022 à la demande de la compagnie d’assurance de Mme [E]. Or, par courrier électronique du 16 mars 2023, la société Otrass missionnée par la SA Vilogia aux fins d’exécution des travaux a indiqué ne pas avoir eu accès au logement lors d’une seconde intervention dont la date avait été fixée avec la locataire car celle-ci était absente et ne pas avoir pu fixer un troisième rendez-vous car la locataire avait dit ne pas être disponible.

En l’état de ces constatations, le retard dans l’exécution des travaux suite au premier sinistre n’est également pas imputable à la bailleresse.

Il s’ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [E] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [E] aux dépens d’appel et à la débouter de sa demande d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, la SA Vologia ne formulant aucune demande dans ce sens.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Déboute Mme [E] de sa demande d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne Mme [E] aux dépens d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile Mamelin