Chambre de l’Expropriation

ARRÊT N° 11

N° RG 23/00128 – N° Portalis DBVL-V-B7H-TM6N

(Réf 1ère instance : 22/00047)

S.C.I. SCI LA CLARTE

C/

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LOIRE-ATLANTIQU

SOCIETE NAZAIRIENNE DE DEVELOPPEMENT

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Le Couls Bouvet

M^e Bommelaer

cc commissaire du gouvernement de Loire Atlantique

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Juin 2024, devant Monsieur Fabrice ADAM, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

En présence de Madame [R] [D], commissaire du gouvernement représentant la Direction Régionale des Finances Publiques de la Loire Atlantique et du département de Loire Atlantique,

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 11 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SCI LA CLARTE, immatriculée au RCS de Saint Nazaire sous le n° 431 694 991, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 42]

[Localité 24]

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Christophe DOUCET de la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES, plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

SOCIETE NAZAIRIENNE DE DEVELOPPEMENT (SONADEV), société anonyme d’économie mixte, immatriculée au RCS de Saint-Nazaire sous le n° 007 180 516, prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège,

[Adresse 2]

[Localité 25]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Marielle ANGIBAUD substituant M^e Frédéric MARCHAND de la SELARL CVS, plaidant, avocats au barreau de NANTES

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par délibération du 8 décembre 2015 reçue en préfecture le 9 décembre, la Communauté d’agglomération de la région nazairienne et de l’estuaire (ci-après Carene) a créé, sur le territoire de la commune de [Localité 38], la zone d’aménagement concertée [Adresse 40]. La Société Nazairienne de Développement (ci-après Sonadev) a été désignée, par délibération du 26 janvier 2016, concessionnaire de la ZAC.

Le projet d’aménagement de cette zone a été déclaré d’utilité publique par arrêté préfectoral du 27 octobre 2017. L’arrêté préfectoral portant cessibilité des parcelles nécessaires à la création et à l’aménagement a été pris le 6 décembre 2019.

La société civile immobilière La Clarté était propriétaire à [Localité 38], dans le périmètre de la ZAC [Adresse 40], d’une parcelle de terre agricole cadastrée section YN n°[Cadastre 11] de 7 602 m².

Le juge de l’expropriation a, par ordonnance du 16 janvier 2020, déclaré cette parcelle expropriée pour cause d’utilité publique.

La Société Nazairienne de Développement a, par mémoire du 30 novembre 2020, offert à la société La Clarté une indemnisation qui n’a pas fait l’objet d’un accord.

La Société Nazairienne de Développement a donc, par requête du 2 août 2022, saisi le juge de l’expropriation du département de Loire Atlantique d’une requête aux fins de fixation de l’indemnité principale à hauteur de 22'806 euros et de l’indemnité de remploi à hauteur de 3'280,60'euros.

La visite des lieux par le juge de l’expropriation s’est déroulée le 8 novembre 2022.

Par jugement du 6 décembre 2022, le juge de l’expropriation a :

— fixé le montant de l’indemnité principale revenant à la société La Clarté à la somme de 36' 717,66'euros,

— fixé le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 4 '671,77'euros,

— condamné la Société Nazairienne de Développement à verser à la société La Clarté la somme de 2 '000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour ce faire, le juge de l’expropriation a fixé la date de référence au 17 avril 2020.

Il a jugé que la parcelle litigieuse était, à cette date, classée en zone 1AUEa2b du plan local d’urbanisme et qu’elle ne pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir, puisqu’elle n’était pas librement constructible et que les réseaux étaient insuffisants pour desservir l’ensemble de la ZAC.

Il a fixé l’indemnité principale en se référant au prix de 4,83'euros/m².

La société La Clarté a interjeté appel de cette décision par déclaration du 6 janvier 2023.

Dans son dernier mémoire (déposé et notifié le 4 août 2023), la société civile immobilière La Clarté nous demande de :

— débouter la Société Nazairienne de Développement de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement du 6 décembre 2022 en ce qu’il a retenu le 17 avril 2020 comme date de référence et condamné la Société Nazairienne de Développement à lui verser la somme de 2' 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réformer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à la somme de 36' 717,66'euros et l’indemnité de remploi à la somme de 4 '671,77'euros,

statuant de nouveau,

— fixer l’indemnité principale outre l’indemnité de remploi pour la parcelle cadastrée YN n°[Cadastre 11] à la somme totale :

' à titre principal, de 382 '316,32'euros,

' à titre subsidiaire, de 325 '704,22'euros,

— condamner en tout état de cause la Société Nazairienne de Développement à lui verser la somme de 4 '000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société La Clarté considère que la parcelle YN n°[Cadastre 11] doit recevoir la qualification de terrain à bâtir puisqu’elle était, à la date de référence et à l’aune de l’aménagement du projet ZAC [Adresse 40], classée en zone 1AUEa2b, laquelle correspond à un secteur constructible. Elle fait valoir que la parcelle est desservie par des réseaux d’eau potable, d’électricité, de gaz, d’assainissement et de télécoms, ainsi que par une voie suffisamment large pour permettre l’accès aux engins de lutte contre l’incendie. Elle rappelle que la qualification de terrain à bâtir est indifférente à l’inadéquation des réseaux au projet envisagé par l’expropriant, de même qu’à la présence d’une zone humide.

À titre subsidiaire, elle considère que la parcelle se trouve en situation hautement privilégiée, notamment en raison de sa situation en bordure de la voie publique, proche de [Localité 25], de réseaux de transports routiers et de la zone économique que constitue la ZAC, et en raison de la qualité environnementale et paysagère du terrain.

Elle fait état de plusieurs ventes intervenues dans des communes voisines pour solliciter la fixation de l’indemnité à la somme de 45,60 euros/m² si la qualification de terrain à bâtir est retenue, ou, à titre subsidiaire et dans le cas inverse mais en raison de la situation privilégiée de la parcelle, à la somme de 38,83 euros/m².

Dans son mémoire déposé et notifié le 29 juin 2023, la Société Nazairienne de Développement demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner la société La Clarté à lui verser la somme de 3'000'euros au titre de l’article 700'du code de procédure civile.

La société Sonadev fait valoir que la parcelle litigieuse ne peut être qualifiée de terrain à bâtir, puisqu’elle est, d’une part, classée en zone 1AUEa2b qui n’est constructible que sous réserve de respecter les orientations d’aménagements, et qu’elle se trouve, d’autre part, éloignée des réseaux d’assainissement et de distribution d’eau potable et n’est pas raccordée en électricité ni en gaz.

Elle conteste le moyen de l’appelante tirée de la situation privilégiée de la parcelle, l’accès ne s’effectuant que par un chemin rural non carrossable et séparé de la route par un fossé, la parcelle étant à proximité d’une carrière et d’une usine de béton générant de la poussière, les réseaux étant inexistants et le terrain étant partiellement constitué par une zone humide.

Elle considère que la valeur de 4,83 euros/m² retenu par le tribunal judiciaire pour fixer l’indemnisation apparaît satisfaisante, notamment au regard des termes de comparaison qu’elle avait produits en première instance. Elle critique les termes de comparaison cités par l’appelante en cause d’appel, ces derniers concernant des cessions de terrains à bâtir.

Dans son mémoire déposé le 30 juin 2023 et notifié le 6 juillet suivant, le commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer le jugement critiqué.

Il fait valoir que la parcelle était, à la date de référence, classée en zone 1AUEa2b du plan local d’urbanisme. Il estime qu’elle ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir, puisqu’elle n’est pas librement constructible.

Il écarte les termes de comparaison de l’appelante puisqu’ils concernent des terrains dont les voies de circulation et d’accès ont été réalisées et sécurisées, les coffrets de raccordement individuels sont en attente et le terrassement ainsi que le bassin de récupération d’eau ont été effectués. Il apporte des termes de comparaison dont il résulte une valeur similaire à celle de 4,83'euros/m² retenue par le premier juge.

Il considère que la construction jurisprudentielle de «'situation privilégiée'» suppose que la parcelle présente des caractéristiques particulières, ce qui n’a pas été démontré en l’espèce.

SUR CE, LA COUR’ :

Description du bien exproprié ':

La parcelle expropriée est une parcelle en nature de prairie naturelle non exploitée de 7' 602'm² plate en forme de L dont la base est située le long de la route départementale n° 100, voie qui relie la route nationale à deux fois deux voies n° 171 ([Localité 44] – [Localité 25]) à la zone industrielle de [Localité 43] (et par delà au quartier de [Adresse 45] à [Localité 25]), face à l’extrémité sud de la zone déjà aménagée[Adresse 47]I, à moins d’un kilomètre de l’échangeur routier.

Le juge de l’expropriation a précisé que cette parcelle se trouvait entre deux ronds-points implantés sur la route départementale et était actuellement desservie par un chemin de terre longeant cette voie, formant contre allée.

Sur la date de référence :

Le jugement retient la date de référence du 17 avril 2020, date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plan local d’urbanisme intercommunal concernant la zone.

Par dérogation aux dispositions de l’article L 322-2 du code de l’expropriation («'Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 (enquête préalable à la déclaration d’utilité publique)… ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.'311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique…»), les articles 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme prévoient que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article précité est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le droit de préemption urbain a été institué par la commune de [Localité 38] pour la totalité des zones urbaines et à urbaniser le 8 février 2008, antérieurement à la création de la ZAC (8 décembre 2015). La compétence en matière d’urbanisme ayant été transférée à la Carène à compter du 23 novembre 2015, cette dernière a approuvé le 4 février 2020 le plan intercommunal d’urbanisme qui s’est substitué aux neuf plans locaux d’urbanisme des communes formant la communauté de communes. Simultanément, une autre délibération de la Carène a repris les droits de préemption existants sur les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU) et a institué un droit de préemption urbain renforcé couvrant notamment à [Localité 38], la zone d’activités économiques des[Adresse 47]I et [Adresse 40]).

La date de référence doit donc être fixée à la date de la dernière publicité ayant rendu la délibération du 4 février 2020 approuvant le plan local d’urbanisme intercommunal opposable aux tiers, soit le 17 avril 2020.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la qualification de terrains à bâtir’ :

Aux termes de l’article L 322-3 du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains remplissant à la date de référence les deux conditions suivantes ':

«'1° situés dans un secteur désigné comme constructible par… un plan local d’urbanisme,… ,

2° effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone'»,

ces deux conditions étant cumulatives.

À la date de référence, le terrain exproprié, propriété de la société civile immobilière La Clarté, était situé en zone 1AUEa2b du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 38]. Aux termes du règlement du PLUi du 4 février 2020, «'les zones 1AU correspondent aux espaces naturels ou aux secteurs de projet situés en zones urbaines destinés à être ouvert à l’urbanisation. Elles sont toutes couvertes par une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) sectorielle avec laquelle tout projet doit être compatible. Les règles applicables aux zones 1AU citées ci-après sont identiques à celles des zones urbaines correspondantes». Le secteur 1AUEa2b correspond au projet d’extension de la zone d’activité économique des Six Croix à [Localité 38]. Il présente selon le PLUi le caractère suivant ': «'C’est une zone destinée à être équipée dans le cadre d’une opération d’ensemble et réservée aux constructions à usage industriel, artisanal ou de services'». Le règlement est, par renvoi, celui de la zone Uea2b (qui régit notamment la zone déjà construite [Adresse 47]).

Le terrain est donc juridiquement constructible, sous réserve d’observation des orientations définies par le règlement de zone (ce que ne conteste pas la société Sonadev dans ses écritures, page 12).

S’agissant du critère matériel de desserte par les différents réseaux (existence et dimensionnement au regard de l’ensemble de la zone et non de la seule parcelle expropriée), il convient de préciser que si la parcelle cadastrée section YN n° [Cadastre 11] est située le long de la RD n° 100, tout accès direct depuis cette voie est interdit (article 1AUE 3). Elle est toutefois desservie par un chemin de terre formant contre-allée et située entre deux ronds-points (200 et 300 m).

L’examen du programme des équipements de la zone [Adresse 40] (septembre 2017) révèle que celle-ci n’est que partiellement desservie (eau potable le long de la RD 100, gaz et électricité). En revanche, d’autres réseaux destinés à desservir l’ensemble de la ZAC devaient être créés': eaux pluviales (collecte et bassins), assainissement, téléphone. Il n’est pas établi que ces réseaux aient été construits au jour de la date de référence.

À cette date, la desserte n’était que partielle de sorte que la seconde condition n’est pas satisfaite, la parcelle litigieuse ne pouvant dès lors recevoir la qualification de terrain à bâtir, les deux conditions prévues par l’article L 322-3 précité étant cumulatives.

La parcelle dont s’agit doit, en conséquence, être évaluée à la date du jugement de première instance suivant son usage effectif à la date de référence. En revanche, elle bénéficie incontestablement d’une situation privilégiée au regard de sa localisation, se trouvant à proximité d’un échangeur routier sur voie rapide, parfaitement desservie par voie routière, à proximité immédiate d’une zone d’activité (au nord, dite [Adresse 47]) et non loin de deux zones industrielles importantes ([Localité 38] et [Localité 43]/[Localité 25]). Il sera ajouté que la carrière évoquée par l’aménageur se situe au-delà de la zone déjà aménagée de [Adresse 47] qui fait écran.

Sur l’évaluation de la parcelle de la société La Clarté ':

Pour évaluer la parcelle expropriée, il convient de procéder par voie de comparaison.

La société civile immobilière La Clarté verse aux débats un rapport d’expertise (M.' [F]) qui cite quatre références portant sur des cessions de terrains à bâtir faisant apparaître un prix moyen non actualisé de 63,06 euros/m². Ces références (dont il n’est pas autrement justifié) ne peuvent qu’être écartées dans la mesure où le terrain à évaluer ne peut être considéré comme un terrain à bâtir.

Il en va de même des ventes des quatre parcelles dépendant de la ZAC [Adresse 47] situées à [Localité 38]' :

— vente du 15 juin 2020, d’une parcelle cadastrée section YN n° [Cadastre 29] de 7 928 m² moyennant le prix de 361 516 euros, soit 45,60 euros/m²,

— vente du 22 avril 2021, d’une parcelle cadastrée section YN n° [Cadastre 30] de 12 425 m² moyennant le prix de 447 300 euros, soit 36 euros/m²,

— vente du 18 avril 2019, d’une parcelle cadastrée section YN n° [Cadastre 27] de 2 723 m² moyennant le prix de 124 168 euros, soit 45,60 euros/m²,

— vente du 18 mai 2021, d’une parcelle cadastrée section YN n° [Cadastre 28] de 2 720 m² moyennant le prix de 87 240 euros, soit 32,07 euros/m²,

pour le même motif (terrain à bâtir).

S’agissant de terrains bénéficiant d’une situation privilégiée, le rapport d’expertise produit par l’expropriée cite deux ventes intervenues sur le territoire de la commune de [Localité 39] ':

— C1' : vente du 28 décembre 2020, d’une parcelle cadastrée section ZL n° [Cadastre 33] de 5 040 m² moyennant le prix de 90 720 euros, soit 18 euros/m²,

— C2' : vente du 6 octobre 2020, d’une parcelle cadastrée section ZL n° [Cadastre 34] de 5 040 m² moyennant le prix de 90 720 euros, soit 18 euros/m²,

Il sera observé que ces actes de vente ne sont pas produits aux débats et que ces terrains sont situés dans une commune distante d’une trentaine de kilomètres, à [Localité 39], dans un environnement plus favorable. Ils ne sont donc pas pertinents.

La société Sonadev cite en appel un seul terme de comparaison’ :

— E1 : vente du 3 octobre 2017 de la Communauté d’agglomération de la région nazairienne et de l’estuaire à la société Sonadev, qui est son aménageur, de divers terrains situés au sein du périmètre de la ZAC [Adresse 40], cadastrés YM n° [Cadastre 32], [Cadastre 31], [Cadastre 5], [Cadastre 7] et YN n° [Cadastre 10], [Cadastre 3] à [Cadastre 4], [Cadastre 12], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23] et [Cadastre 37], d’une superficie totale de 131 488 m², moyennant le prix principal de 1 '031 '678,21'euros soit un prix de 7,84 euros/m² (et non de 3 euros/m² comme mentionné dans les écritures).

Cette vente qui concerne de nombreuses parcelles situées à proximité immédiate et dans la même ZAC ([Adresse 40]) est pertinente.

Le commissaire du gouvernement cite sept termes de comparaison ':

— le terme E1 de la Sonadev mais avec des données légèrement différentes quant à la superficie (132 838 m² ce qui donne un prix au m² de 7,77 euros/m² un peu inférieur),

— C1' : vente du 14 novembre 2016 (et non 2017 comme indiqué dans les écritures) de la commune de [Localité 38] à la société Sonadev de parcelles sises à [Localité 38] cadastrées section YN n° [Cadastre 26], [Cadastre 16], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 17], [Cadastre 15] et [Cadastre 35] d’une superficie de 138 395 m², moyennant le prix de 277 467 euros soit 2 euros/m². Ces parcelles sont situées en zone 1AUE et N,

— C2 ': vente du 5 octobre 2017 d’une parcelle sise à [Localité 25] cadastrée section HO n° [Cadastre 36] d’une superficie de 55 875 m², moyennant le prix de 244 000 euros, soit un prix de 4,37 euros/m². Cette parcelle est située en zone 1AUE et N,

— C3' : vente du 5 octobre 2017 d’une parcelle sise à [Localité 46] cadastrée section YI n° [Cadastre 13] d’une superficie de 60 866 m², moyennant le prix de 243 464 euros, soit un prix de 4 euros/m²,

— C4' : vente du 8 décembre 2016 de parcelles sises à [Localité 46] cadastrées section YI n° [Cadastre 1] et [Cadastre 7] et ZC n° [Cadastre 8] d’une superficie de 18 627 m², moyennant le prix de 74 508 euros, soit un prix de 4'euros/m². Ces parcelles sont situées en zone 1AUF et A,

— C5 ': vente du 16 juin 2016 de parcelles sises à [Localité 46] et [Localité 41] cadastrées section ZC n° [Cadastre 5] et [Cadastre 9] et ZB n° [Cadastre 18] d’une superficie de 11 018 m², moyennant le prix de 49 753 euros, soit un prix de 4,52 euros/m². Cette parcelle est située en zone A,

— C6 ': vente du 3 décembre 2019 de parcelles sises à [Localité 38] cadastrées section YE n° [Cadastre 6] et suivants d’une superficie de 52 345 m², moyennant le prix de 335 008 euros, soit un prix de 6,40 euros/m². Ces parcelles se trouvent en zone 2AUA.

Il convient d’écarter le terme C5 qui concerne des terres agricoles de même que les termes C1, C2 et C4 situées en zones AU et N ou A, c’est à dire pour partie non ouvertes à l’urbanisation. Le terme C3 est moins pertinent que le terme E1 puisque situé dans une autre commune.

Le terme le plus intéressant est incontestablement le terme E1 puisqu’il concerne des terrains voisins de la même ZAC. Il sera donc retenu. L’indemnité principale d’expropriation sera fixée sur la base d’un prix de 7,84 euros/m² lequel tient compte de la situation privilégiée.

L’indemnité principale revenant à la société La Clarté sera donc fixée à la somme de (7 602*7,84) 59 '599,68 euros.

L’indemnité de remploi sera arrêté suivant l’usage (dégressivité) à la somme de (5 000*0,2 + 10 000*0,15 + 44 599,68*0,1) 6 959,97 euros.

Le jugement critiqué qui a alloué une somme moindre sera donc infirmé.

Partie succombante, la société Sonadev supportera la charge des dépens.

Elle devra verser, en outre, une somme de 2' 500'euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS’ :

Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement rendu le 6 décembre 2022 par le juge de l’expropriation du département de Loire Atlantique.

Statuant à nouveau’ :

Fixe ainsi qu’il suit les indemnités revenant à la société civile immobilière La Clarté à raison de l’expropriation de la parcelle sise à [Localité 38] (Loire Atlantique) cadastrée section YN n° [Cadastre 11]' :

— indemnité principale’ : 59'599,68 euros,

— indemnité de remploi ': 6'959,97 euros.

Condamne la Société Nazérienne de Développement aux dépens.

La condamne à verser à la société civile immobilière La Clarté la somme de 2' 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,